不動産を共有名義にしていると、名義人である各共有者は共有持分を保有します。
共有持分をもっていると、共有不動産の管理や処分を巡って、他の共有者とトラブルが起こりやすくなります。
共有持分のトラブルを避けるには売却が有効ですが、状況によっては買主が見つからない場合もあり、売りたくても売れないという事態になりかねません。
厄介な共有持分を売りたいときは、一度「共有持分専門の買取業者」に相談してみましょう。
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共有持分は厄介なトラブルが起こりやすい
共有持分とは、共有名義不動産における各共有者の所有権のことです。1つの不動産に複数の所有者がいる状態のため、管理や処分でトラブルになりがちです。
共有者が親族であっても訴訟になるケースがあるため、可能な限り共有名義は避けるべきといえます。
まずは具体的なトラブル例を解説するので、しっかりと共有持分のリスクを把握していきましょう。
共有持分のトラブル例
共有持分を持つことで起こり得る主なトラブル例は、次のとおりです。
- 共有不動産全体の売却に関するトラブル
- 誰がどのように使うかで対立するトラブル
- 維持費や税金の負担についてのトラブル
- 賃料収入の分配で揉めるトラブル
共有者それぞれの立場や状況が異なれば、利害関係も対立しやすくなります。一度トラブルが起これば、解決するには大きな労力が必要です。
各トラブルの詳しい内容を、1つずつ見ていきましょう。
例1.共有不動産全体の売却に関するトラブル
共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要となります。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
売却以外にも、解体や建て替え、土地の造成など、一度おこなえば元に戻せないような行為全般で、共有者全員の同意が必要です。
共有者が1人でも反対すれば、老朽化が激しい物件や、誰も使っていない物件であっても、共有不動産全体の売却はできません。
また、共有者と連絡が取れない場合も、同意が取れないため売却はできなくなります。
例2.誰がどのように使うかで対立するトラブル
共有不動産を「誰が使うか」「どのように使うか」は、共有持分の過半数で同意が必要になります。
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
共有者の人数ではなく、持分割合を基準とするのが重要なポイントです。
仮に1人の共有者が1/2を超える共有持分を持っているのであれば、その人が単独で使い方を決定できます。
「誰が使うか」は、主に「共有者の誰が住むのか」という点で問題になります。複数の共有者が居住を希望したり、あるいは共有者の同意を得ないまま無断で占有状態になるトラブルは少なくありません。
「どのように使うか」は、共有不動産の用途に関するトラブルです。共有者の一部が勝手に賃貸借契約を結んだり、事業のために店舗として利用し始めるといったケースがあります。
このようなトラブルが起こっても、相手が共有者だと明け渡し請求ができないため「勝手に使われている状態」を許容しなければならない場合がありえます。
例3.維持費や税金の負担についてのトラブル
不動産の維持には、修繕費や税金など、さまざまなコストがかかります。共有名義の場合、それらのコストは共有者が持分割合に応じて負担するのが原則です。
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
しかし、共有者のなかにこれらの支払いを拒否する人がいる場合、他の共有者が立て替えなければいけません。
立て替えた分は後から請求できますが、その請求も拒否されてしまうと、訴訟などの面倒な手続きが必要になってしまいます。
例4.賃料収入の分配で揉めるトラブル
共有不動産を賃貸物件として貸し出している場合、賃料収入は持分割合に応じて分配します。
しかし、賃料収入を共有者の1人が独占しており、他の共有者に行き渡らないというトラブルがあります。
「日常的な見回りを1人で担っている」「各種手続きを代表しておこなっている」という場合は、その人への収入配分を多めにするというケースもありますが、これはあくまで共有者同士の合意によるものです。
原則的には、すべての共有者に「持分割合に応じた賃料収入」を得る権利があり、不当に独占されている場合は訴訟などで取り返すことになります。
共有持分を売却すればトラブルを解消できる可能性がある
多くのリスクがある共有持分ですが、自分の共有持分のみ売却する場合は、他共有者の同意はいりません。好きなタイミングで、いつでも売ることが可能です。
共有持分を売ってしまえば、共有者としての立場から抜け出すことになるため、なんらかのトラブルがあっても「他人事」にできます。
「自分は不動産を売却したいのに他の共有者が反対している」「維持や管理のコストばかりで赤字にしかならない」といった状況なら、ぜひ共有持分の売却を検討してみましょう。
売却がむずかしい「とくに厄介な共有持分」の特徴
トラブルの原因となりやすい共有持分ですが、そのなかでも売れにくい「厄介な共有持分」が存在します。
- 抵当権の付いた共有持分
- 財産分与で揉めている共有持分
- 共有者の所在や連絡先がわからない共有持分
- 持分割合の小さい共有持分
- 郊外にある物件の共有持分
- 事故物件など瑕疵のある共有持分
これらの共有持分を売却しようと思っても、値段がつかなったり、不動産業者に取り扱いを断られる可能性があります。
それぞれの内容と対策について、詳しく見ていきましょう。
1.抵当権の付いた共有持分
抵当権が付いたままだと不動産は差し押さえられる可能性があるため、売却前に外しておくのが一般的です。
しかし、抵当権を外すにはローンを完済する必要があるため、残債が残っているために売却できないケースが少なくありません。
なお、共有持分の抵当権については、次の2パターンがあります。
- 共有不動産全体に付いている抵当権
- 共有持分のみに付いている抵当権
前者の「共有不動産全体に付いている抵当権」は、夫婦で住宅を買う際、1本のローンを夫婦2人で借り入れる「連帯債務型」を利用したときの抵当権が代表例です。
この場合、抵当権を外すには共有不動産全体の住宅ローンを完済する必要があるため、売却がより困難になります。
一方、後者の「共有持分のみに付いている抵当権」は、1つの住宅に対して2本の住宅ローンを組む「ペアローン型」を利用したときの抵当権が代表例です。
こちらは売却したい共有持分の分だけ住宅ローンを完済すればよいので、共有不動産全体に付いているときよりは売却しやすいでしょう。
残債を一括完済できるなら売却可能
抵当権は売主への引き渡しまでに外せばよいので、売却益を返済に充てて一括完済できるのであれば、抵当権が付いている共有持分でも売却は可能です。
また、売却益が完済に足りなくても、不足分を貯金などから持ち出して支払えるのであれば、同じく売却できます。
いずれにしろ、ローンの残った不動産を売るには債権者の同意が必要となるため、まずは借入先の金融機関に相談しましょう。
2.財産分与で揉めている共有持分
離婚時の財産分与で揉めている場合、売却が困難になる可能性があります。
財産分与では、持分割合とは関係なく「夫婦それぞれに財産全体の1/2ずつの権利」があります。
具体的な分け方は話し合いや離婚調停などで決まりますが、それらが確定する前に共有持分を売ってしまうと、トラブルになってしまう恐れがあるのです。
このようなトラブルは単に夫婦の問題だけでなく、売却を依頼された不動産業者にとってもリスクとなります。
不動産業者もビジネスなので、リスクが大きすぎる売買は取り扱いません。「うちではスムーズな売買ができない」と判断されると、売却依頼を断られてしまうでしょう。
離婚時は不動産全体を売却したほうが話が早い
離婚時の共有不動産は、共有持分の売却以外にもさまざまな問題が降りかかります。
- 共有名義のまま残すなら税金や修繕費は誰が負担するのか？
- 夫婦どちらかの単独名義にするならローンの名義はどうするのか？
- 離婚後に相続が発生しても元配偶者は住み続けられるのか？
離婚に至った経緯や、ローンの返済状況などによって問題が複雑化するので、無理に残そうとするより共有不動産全体を売ったほうがよいでしょう。
売却して現金にすれば公平な財産分与がしやすいですし、共有不動産を巡って離婚後も元配偶者と関わるといったこともなくなります。
より大きなトラブルに発展しないよう、離婚に合わせて共有不動産を処分し、夫婦の関係性を清算しておきましょう。
3.共有者の所在や連絡先がわからない共有持分
共有者の所在や連絡先がわからない場合、共有持分は売れにくくなる可能性があります。
共有持分を買った人は、共有不動産全体を売るにしても、賃貸物件などで利用するにしても、共有者と話し合いをおこなう必要があります。
しかし、共有者との連絡が一切取れないと、共有不動産の処分・利用はできません。共有者を探すには費用や手間がかかるため、そのような共有持分をわざわざ買う人は少ないのです。
所在不明の共有者探しは弁護士へ相談
所在不明の共有者を探すときは、住民票や戸籍などから調査をおこないます。
これらの調査は弁護士の専門分野であり、受けた依頼の遂行に必要な住民票や戸籍を取得できる「職務上請求」という制度で、スムーズな調査が可能です。
弁護士に依頼すれば、自分で探すより早く、確実性の高い調査をしてもらえます。
なお、共有者を探す手間も惜しいという場合は、弁護士と連携している買取業者に相談するとよいでしょう。
買取業者は、自社で共有持分を買い取る不動産業者です。買い取ったあと、連携している弁護士と協力して共有者を探すことができるので、所在不明の共有者がいても積極的に買取をおこなえます。
弁護士と連携することで調査にかかるコストも節約できるので、買取価格も高くなる可能性があるでしょう。
4.持分割合の小さい共有持分
持分割合が小さいと、共有持分の資産価値は下がってしまいます。
先に解説した通り、持分割合によって共有不動産に対してできる行為が変わるため、持分割合が大きいほど売却では有利です。
反対に、持分割合が小さいと単独でできる行為は減ってしまうため、共有持分単体を買うメリットは少ないといえます。需要は下がり、より売れにくくなってしまうでしょう。
持分割合を増やせば売れやすくなる
持分割合が大きいほど売れやすいのであれば、売却前になんらかの方法で増やせばよいということになります。
例えば、先に自分が他の共有者から共有持分を買い取り、持分割合を増やしてから第三者へ売却するという方法があります。他の共有者から安く買い取れれば、自分が売ったときに売却益を得ることも可能です。
また、他の共有者と共同で売却するのも有効な方法です。単独だと安値になる共有持分でも、他の共有者と共同売却することでトータルの売却価格が高くなる可能性があります。
5.郊外にある物件の共有持分
不動産の売却は地域の需要に大きな影響を受けますが、これは共有持分の場合も同じです。
郊外の不動産を欲しがる買主は少なく、ただでさえ需要の少ない共有持分はさらに売れにくくなります。郊外にあるというだけで、売却は困難になるでしょう。
不動産需要の高い関東の1都3県や都市部なら売れやすいのですが、人口の減少が進んでいる地域だと、どれだけ値下げしても売れないという事態がありえます。
郊外の物件は地域密着型の不動産業者なら売れる可能性がある
郊外の物件は、全国展開をしている大手不動産会社より、地域に根付いた中小不動産業者のほうが売れやすい場合があります。
地元ならではの独自ネットワークを構築し、通常では出回らないような情報を掴んでいる不動産業者なら、共有持分というニッチな不動産でも売却できるかもしれません。
大手で取り扱いを断られても諦めず、さまざまな不動産業者に相談してみましょう。
6.事故物件など瑕疵のある共有持分
事故物件のように、なんらかの瑕疵（欠点や欠陥）がある不動産の共有持分も売れにくくなります。
自殺や事故死などがあった事故物件は、心理的な嫌悪感があるため、売買も賃貸もむずかしくなります。ただでさえ資産価値が下がるところ、共有持分という特殊な形態での売買は需要がほぼありません。
他にも、雨漏りや家の傾きといった物理的なもの、建築基準法や消防法の違反といった法的なものなど、なんらかの瑕疵がある不動産の共有持分は売却が困難となります。
「訳あり物件」も同時に扱える不動産業者に依頼がおすすめ
「瑕疵物件」かつ「共有持分」については、両方の問題に精通した不動産業者へ相談することが売却への近道です。
具体的には、訳あり物件を取り扱っている不動産業者に相談するとよいでしょう。
訳あり物件の専門業者であれば、瑕疵物件の扱い方を熟知しているため、一般的な不動産業者より高値での売却が期待できます。
法的瑕疵に対応するための法律知識も豊富に備えているので、共有者とトラブルになっている共有持分でも、積極的に買い取ってもらえるでしょう。
厄介な共有持分を高値でスムーズに売る方法
売却しにくい共有持分ですが、売却相手を選ぶなど少しの工夫で売れる確率を上げられます。
例えば、下記の方法をとれば高値でスムーズに売れやすいでしょう。
- 共有持分専門の買取業者に売る
- 他の共有者に売る
- 隣地所有者に売る
各方法を詳しく解説していくので、売却する際はぜひ参考にしてみてください。
共有持分専門の買取業者に売る
共有持分を専門に取り扱う買取業者であれば、スピーディーかつ高値で売れる可能性があります。
一般的な不動産会社である「仲介業者」は、買主を探して仲介手数料を取るビジネススタイルのため、買主が現れなければいつまで経っても売れません。需要の低い共有持分だと、仲介での売却はむずかしいでしょう。
一方、買取業者は自社が買主となるため、スピーディーな現金化ができます。早ければ相談から2日程度で、売却が完了します。
そして、共有持分を専門に取り扱う買取業者であれば、共有持分を効率的に活用・収益化できる知識やネットワークがあるため、高額買取が可能です。
共有持分を早く高値で売りたいときは、ぜひ共有持分専門の買取業者を検討してみましょう。
他の共有者に売る
他の共有者に売ることで、一般的な価格相場より高く売れる可能性があります。
他の共有者が「単独名義にしたい」「権利関係を整理して確実に自分が住めるようにしたい」と考えていれば、高値での買取に応じてもらえるかもしれません。
共有者同士の関係性が良好であれば、売買交渉もスムーズに進むでしょう。反対に、関係性が悪いのであれば、買取業者など第三者に売却したほうがスムーズです。
隣地所有者に売る
売りたい共有持分が土地の場合、隣地所有者に買ってもらえる場合があります。
隣地所有者からすれば、共有持分を購入し、他の共有者とも交渉して土地全体を買うことができれば、自分の土地を拡大できます。
土地は広いほど資産価値が上がりますし、未接道物件であれば「道路との接続ができていない」という問題を解消できるかもしれません。
隣地所有者にとってメリットが大きければ、高値で買ってもらえる可能性があるでしょう。
売却先を選んでスムーズに共有持分を売却しよう
共有持分はトラブルを抱えやすく、相続などで取得しても取り扱いが厄介な資産です。
不動産の共有名義化は避けるべきですし、すでに共有持分をもっているなら、トラブルに巻き込まれないよう早めに共有持分を売却することをおすすめします。
しかし、共有持分は需要が低いため、一般的な不動産会社では取り扱ってもらえない場合もあります。
共有持分専門の買取業者に依頼するなど、状況に合わせて売却方法を考えましょう。厄介な共有持分でも、工夫次第で売却することは可能です。
共有持分の売却についてよくある質問
はい、売却できます。自分の共有持分であれば自分の意思のみで売却可能で、他共有者に確認を取る必要もありません。ただし、共有不動産全体を売却したいときは、全共有者の同意が必要です。
共有不動産全体の売却や管理・運用を巡って訴訟になったり、維持費の分担、賃料収入の分配で揉めるケースが代表的です。
抵当権の付いた共有持分や、なんらかのトラブルや瑕疵（欠点や欠陥）を抱えた物件の共有持分は売れにくくなります。
他の不動産会社が買取を断った物件でも、共有持分専門の買取業者なら売却できる可能性があるでしょう。共有不動産は権利関係が複雑なため、コストを気にする会社では取り扱いを断る場合があります。専門買取業者なら共有持分の活用ノウハウがあるので、積極的に買い取ってもらえます。→【トラブル物件・小額物件も売れる！】共有持分専門の買取業者はこちら
共有持分の売買価格は、本来の価値から半額程度になるのが一般的です。ただし、売却相手や物件ごとの条件によっては高額になる場合もあり、すべての状況で共通する相場価格が決まっているわけではありません。
