共有名義不動産を持つ夫婦が離婚する場合、固定資産税の納税についてもしっかりと決めておく必要があります。
なぜなら、固定資産税は共有者全員に納税義務があり「相手が支払うだろう」とどちらも納税しないと、どちらかが全額分の督促を受けてトラブルに発展するケースが多いからです。
しかし、離婚時は手続きが多く、固定資産税のことまで手が回らない場合も多いでしょう。
離婚後に共有不動産の固定資産税についてトラブルとなりそうなときは、共有持分の売却も視野に共有持分専門の買取業者へ相談することをおすすめします。
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- 固定資産税は共有者全員が連帯して納税義務がある。
- 離婚後も双方が固定資産税を支払うなら、離婚時に公正証書で決めておくのがよい。
- 離婚時に共有不動産を売却するのもトラブル回避にはおすすめ。
共有名義不動産の固定資産税は離婚後どうなる？
共有名義不動産を抱えたまま離婚をする場合、固定資産税についてもしっかりと取り決めをしなければなりません。
それでは離婚をした際、共有名義不動産の固定資産税はどのような取扱いになるのでしょうか。
まずは、離婚後に共有名義不動産の固定資産税がどのような取扱いになるのか、この項目でお伝えしていきます。
離婚しても共有名義不動産の固定資産税は共有者全員に納税義務がある
そもそも共有名義不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納税義務を負います。
これは、各々が共有持分に応じた金額だけ支払えばよいというものではなく、固定資産税全体に対して共有者全員に納税義務があります。
第十条の二 共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。
そのため、離婚をして家を出るとしても、共有関係を解消しない以上は固定資産税の納税義務があるのです。
固定資産税の納付書は代表者へ届く
固定資産税の納付書は、毎年4月から6月頃に自治体から代表者のもとへ届きます。
そのため、離婚後に家を出ていく方が代表者の場合、そちらへ納付書が届きます。つまり、代表者になっていると家を出て行ったとしても、固定資産税の納付書が届くのです。
そのとき「向こうにも届いているだろう」と放置すると、相手方へ突然一括請求の通知がきてトラブルへ発展することもあるので、納付書が届いたら必ず納税しましょう。
どのような割合で納税するのかは、離婚時にあらかじめ決めておくのがおすすめです。
離婚後に固定資産税によるトラブルを避ける方法
離婚時はさまざまな手続きがあり、固定資産税まで手が回らないかもしれません。
しかし、固定資産税は一戸建ての場合は約10万円前後と高額であることがほとんどで、離婚時に取り決めをしておかないと徴収時にトラブルとなってしまいます。
また、共有名義不動産の離婚時の扱いは、住宅ローン残債の有無によっても大きく変わってきます。
そこでこの項目では、離婚後に固定資産税によるトラブルを避ける方法をお伝えしますので、参考にしてください。
住み続ける方の単独名義へ変更する
まず挙げられるのは、住み続ける方の単独名義へ変更する方法です。
そうすれば、毎年納付書は確実に届きますし「住んでいない家の税金を支払いたくない」などと共有者が滞納してトラブルになることもありません。
ただし、自宅の名義変更ができるのは多くの場合、住宅ローンが完済済みであることが条件です。
そのため、離婚時に住宅ローンをすでに返し終えているか、住宅ローン残債を一括返済できないと名義変更は難しいと考えてください。
住宅ローンが残っていたり一括返済が難しい場合の対処法は、次の項目からお伝えしていきます。
離婚後に妻が持ち家に住む方法を状況別に解説！リスクと対処法も解説
不動産を売却して利益を分配する
住宅ローンが残っていても、売却価格が住宅ローン残債を上回る場合は通常どおり売却が可能です。
売却価格が住宅ローン残債を上回ることを、アンダーローンといいます。
アンダーローンの場合、売却した利益で住宅ローンを完済し、残りの利益は財産分与で分けるのが一般的です。
この方法なら離婚後の引っ越し資金も確保できますし、離婚後に元配偶者と固定資産税について連絡を取り合う必要もないので、共有不動産に関するトラブルを回避できます。
詳しくは、下記の関連記事も参考にしてください。
離婚後に住宅ローンの残る家はどうすべき？家に住まない場合は売却がおすすめ！
なお、共有名義や住宅ローンの残る不動産を売るときは、弁護士と連携した不動産業者に相談するのがおすすめです。
離婚や税金のことも含めて適切なサポートが可能で、法手続きのコストを下げることによる高額買取も期待できます。
離婚時の財産分与で住み続ける方の単独名義にする
離婚時の財産分与では、すべての財産を1/2とするのが原則です。
そのため、持分割合と関係なく自宅も評価額の1/2ずつ分けるのが原則となっています。
自宅の評価額は1,000万円です。
その場合、妻は評価額の半分である500万円を夫に支払うことで、自宅を単独名義で取得できます。
ただ、離婚時の財産分与では、双方が納得していれば1/2以外の割合で財産を分けることも可能です。
そのため、財産分与で自宅を住み続ける方へ譲渡する代わりに、養育費や慰謝料を支払わないとしたり、車など他の財産と相殺にするケースもあります。
夫名義のマンションも財産分与できる！夫婦の取り分や分け方も解説
住宅ローンの借換えをして単独名義にする
次に、住宅ローンの借換えをして名義を単独に変更する方法が挙げられます。
この方法では、夫婦2人で組んでいたローンを住み続ける方が単独で新たにローンを組み直し、その際の融資で共有名義のローンを完済します。
その後は、単独で借り換えたローンを名義人が返済していくのです。
ただし、この方法は単独名義人となる人がローンの審査に通る必要があります。そのため、それなりの資力や安定した収入が必要です。
固定資産税を離婚後も互いに支払うなら公正証書を作成する
もちろん、離婚後も名義変更をせず固定資産税に関しても持分割合に応じて従来通り支払っていくことも可能です。
ただし、その場合はどちらかの支払いが途絶えるというトラブルが起こりがちです。そうなると、前述したようにどちらか一方が一括請求や延滞金のペナルティを受けてしまいます。
そのため、離婚後も互いに固定資産税を支払う場合は、公正証書を作成して固定資産税に関する取り決めも明記しておくとよいでしょう。
公正証書は法的拘束力を持った公文書ですので、取り決めどおりの支払いが滞った場合は裁判をしなくても相手の給料や財産を差押えて固定資産税を徴収できます。
代表者は住み続ける方へ変更しておこう
離婚後も互いに固定資産税を支払っていく場合、代表者は住み続ける方へ変更しておくことをおすすめします。
共有不動産の納付書は、毎年代表者の元へ届くのが一般的です。また、送付元は不動産を管轄する自治体です。
代表者の変更は、共有不動産を管轄する自治体の窓口で受け付けています。
共有名義を解消しないまま離婚するとどうなる？
離婚時は他にも手続きが多く自宅に関しては「一旦共有のままにしよう」となることも少なくありません。
しかし、不動産を共有名義のまま離婚すると、以下のようなデメリットが生じる可能性があります。
- 相手の同意がないと売却ができない
- どちらかが固定資産税を滞納するともう一方が督促を受ける
- 相手が勝手に持分を売却して第三者と共有関係になる可能性がある
次の項目から、それぞれ詳しくお伝えします。
相手の同意がないと売却ができない
共有不動産は、共有者全員の同意がないと売却できないことが民法で定められています。
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
そのため、共有名義のまま離婚すると自宅を売却する際に、元配偶者の承諾を得なければなりません。
離婚後も元配偶者と良好な関係が築けていればあまり問題ではないかもしれませんが、そうでないケースも珍しくないでしょう。
そうなると売却したいときに売却できず、余計な手間や時間がかかってしまうことが考えられます。
どちらかが固定資産税を滞納するともう一方が督促を受ける
前述したように、固定資産税は共有者全員が連帯して納付する義務を負います。
共有不動産の固定資産税は、期日までに代表者へ共有者が支払い、代表者がまとめて納付するのが一般的です。
しかし、共有者からの支払いがない場合や、支払ったにも関わらず代表者が納付をしないというトラブルが多いのが現状です。
その場合、どちらか納税をするまで延滞税がかかり続け、自治体から督促状が送付されます。
それでも納付されない場合は、当該不動産や給料といった財産が差押えられることもあるので、共有名義は離婚時に解消しておくのが望ましいです。
相手が勝手に持分を売却して第三者と共有関係になる可能性がある
前述したように、共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できません。
しかし、自身の持分のみなら自由に売却ができます。
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
そのため、いつの間にか見ず知らずの第三者と共有関係になっていることがあります。そして、買取るのは共有持分を運用しようとする投資家や不動産業者であることが大半です。
そうなると、投資家から家賃を請求されたり不動産業者から共有持分の売却を求められるといった可能性があります。
第三者とのトラブルを避けるためには、早めの共有名義解消がおすすめです。専門の買取業者に相談して、自分の共有持分を売却するとよいでしょう。
専門買取業者なら、共有持分を活用・収益化する方法を確立しているので、高値で買い取ってもらうことも可能です。
共有持分の売却方法！売却先やかかる税金についても詳しく解説！
まとめ
共有不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納税する義務を負います。
そのため、固定資産税の取り決めをせずに自宅を共有名義のまま離婚すると、住んでいなくても固定資産税の納税義務があります。
共有名義不動産を所有している場合は、離婚時に共有状態を解消することが望ましいです。
しかし、住宅ローンが残っている場合など、共有状態のまま離婚することも珍しくありません。
その場合は、離婚時に固定資産税についての取り決めをしっかりとして、滞納しないようにしましょう。
また、共有不動産についてトラブルとなった場合は、共有持分専門の買取業者へ相談することをおすすめします。売却も視野に、一度無料査定を受けてみてはいかがでしょうか。
共有名義の固定資産税についてよくある質問
共有名義不動産の固定資産税は、共有者全員が連帯して納税の義務を負います。
つまり、全員が全額分の納税義務を負っているということです。
原則できません。
期限までに納付しないと延滞税が課せられるので、立替えて納付してその後共有者へ請求するのがよいでしょう。
はい、可能です。
自身の持分だけなら自由に売却できますし、共有持分を放棄することもできます。
共有持分の売却は、共有持分専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。
原則できません。
一度共有者同士で話し合って、固定資産税の納付方法について今一度確認することをおすすめします。
はい、できます。
共有者へ連絡をとり、自治体の窓口へ申請しましょう。
