不動産売却にかかる費用を徹底解説！費用を抑える方法を3つ紹介します

不動産を売却したときは、さまざまな費用がかかってしまいます。

この中には「必ずかかる費用」もあれば「仲介手数料など、特定の場合のみかかる費用」もあります。

不動産売却にかかる費用を抑えるには特例・控除を利用することが大切です。

各種手続きを自分でおこなえば、不動産売却にかかる費用を節約できます。

なお、買取業者を利用すれば、仲介手数料も抑えられるうえ、スムーズな不動産売却が実現可能です。不動産の売却を検討しているなら、まずは買取業者による無料査定を受けてみてください。

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• 不動産売却時に必ずかかる費用は「印紙税」と「登録免許税」。
• 「譲渡所得税・住民税」「仲介手数料」は、特定の場合のみ発生する。
• 不動産売却にかかる費用を抑える方法は大きく分けて3つ。

不動産売却時に必ずかかる費用

不動産を売却したときは、必ず以下の税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税

まずは、不動産売却時に必ず発生する印紙税と登録免許税を詳しくみていきましょう。

1.印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に対してかかる税金です。

不動産の売却時には、不動産売買契約書を作成するのが一般的です。

そして、不動産売買契約書に収入印紙を貼り付けて、印紙税を納税します。

印紙税は、不動産の契約金額によって異なります。以下のリストが、契約金額ごとにおける印紙税の税率です。

※印紙税が10万円を超える場合は、2022年3月31日まで軽減措置（軽減税率）が適用されます。

参照:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

2.登録免許税

不動産を売却する際は、売主から買主へ不動産の名義を変更する必要があります。

不動産の名義人を変更しておかなければ、第三者に対して不動産の所有権を主張できないためです。

そして、不動産売買時における名義変更の手続きを「所有権移転登記」といいます。

なお、所有権移転登記は自分でも申請手続きできますが、専門的な知識が必要となります。

そのため、不明点・疑問点がある場合は、司法書士に相談してサポートを受けるとよいです。

登記にかかる登録免許税については、以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

2021年12月1日不動産売却にかかる登記費用はいくら？計算方法や支払方法を解説

【ケース別】不動産売却時にかかるかもしれない費用

ここまで説明したように、不動産売却時には印紙税・登録免許税が必ずかかります。

この項目からは、不動産売却時に必要となるかもしれない費用をケース別に紹介していきます。

• 譲渡所得税・住民税
• 仲介手数料

譲渡所得税・住民税は、不動産売却によって利益がでたときのみ発生します。

また、仲介手数料は不動産会社へ仲介を依頼したときだけ、発生します。

それぞれの費用を詳しくみていきましょう。

【利益がでたときのみ】譲渡所得税・住民税

譲渡所得税・住民税とは、不動産売却によって生じた利益に対して課せられる税金です。

つまり、不動産を売却して利益が出なかったときは、課せられることがありません。

「不動産売却における利益」がでたかどうかは、複雑な計算によって求められます。

譲渡所得税・住民税の計算方法については、以下の記事を参考にしてみてください。

2021年10月25日不動産売却にかかる税金の種類と計算方法を解説！節税できる控除の特例も紹介します

【仲介を利用したときのみ】仲介手数料

不動産を売却するときは、仲介業者を利用して買主を探すことが一般的です。

そして、仲介で不動産を売却する場合は、報酬として仲介手数料を不動産会社へ支払わなければなりません。

なお、国土交通省では、仲介手数料の上限金額について以下のように告示されています。

例えば、土地が2,000万円で売れた際はの仲介手数料は「2,000万円×3%=60万円（税抜き）」となります。

参照:国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

【ローンを組んでいたとき】抵当権抹消費用

住宅ローンなどを組んでいて、売却する不動産に抵当権を設定していた場合、抵当権抹消登記が必要です。

ローンを完済しても、抹消登記をしないと抵当権は消えません。勝手に消えるわけではないので、もし抹消がまだなら売却前に済ませておきましょう。

ローン完済時に金融機関から下記の書類が送られてくるので、これらと登記申請書を法務局に提出して申請します。

• （抵当権の）登記済証または登記識別情報
• 弁済証書
• 抵当権抹消の委任状
• （場合によって）金融機関の資格証明書

抵当権抹消登記に必要な費用は、不動産1個につき1,000円となります。土地と建物は別々にかかるので、2つ合わせて2,000円になることが多いでしょう。

また、司法書士に手続きを依頼した場合、報酬として別途1万円〜15万円程度かかります。

【土地の境界が不明瞭の場合】測量費用

隣地との境界がはっきりしていない場合、売却前に「境界確定測量」をおこない、売却する土地がどこからどこまでなのか明確にします。

測量の専門知識が必要になるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。登記申請や境界標の設置費なども含めて、25万円~100万円ほどかかります。

• 測量費：10万円以上
• 境界標の設置費：10万円以上
• 土地分筆登記の費用：5万円程度
• 筆界確認書の作成費：10万円程度
• 官民境界確定図の作成費：10万円程度
• 登録免許税：分筆後の土地の数×1,000円

境界がはっきりしていないと、売却後にトラブルが発生し、売主の責任も問われるかもしれません。場合によっては、契約解除や損害賠償請求の恐れもあるので注意しましょう。

【更地にして引き渡す場合】解体費用

建物を解体してから売る場合、解体費用も発生します。解体費用は地域によっても違いますが、おおよその目安は下記のとおりです。

「道が狭い」「高低差があって作業がむずかしい」など、個別の事情で金額は上下するので、まずは解体業者に見積もりを依頼しましょう。

【事故物件やゴミ屋敷の場合】清掃費用

事故や自殺で人死があった物件や、ゴミで溢れかえっている不動産は、売却前に清掃が必要となります。

費用は作業内容や建物の広さによって異なり、2万円程度から50万円以上と幅があります。解体費用と同じように、まずは業者の見積もりを取りましょう。

見積もりを取る際は、訪問見積もりをおこなう業者に依頼し、現状をしっかりと把握してもらうことが大切です。後から追加で費用を請求されないよう、見積内容をしっかりとチェックしましょう。

不動産売却にかかる費用を抑える方法

ここまで紹介してきたように、不動産売却にはさまざまな費用がかかります。

不動産を売却するなら、できるだけ節約して多くのお金を手にしたいですよね。

しかし、印紙税・登録免許税は決められた額が必ず課せられるため、費用を抑えることができません。

そのため、不動産売却時の費用を抑えたいなら「譲渡所得税・住民税」や「仲介手数料」を抑えるように工夫するとよいでしょう。

次の項目から、それぞれの費用を軽減する方法を詳しく紹介していきます。

1.仲介手数料を抑えるために買取業者を利用する

仲介手数料は、仲介業者を利用したときのみ発生する費用です。

そのため、仲介業者ではなく買取業者を利用すれば、仲介手数料が発生することはありません。

わかりやすく、買取と仲介の違いを以下にまとめました。

買取業者を利用すれば、仲介手数料が発生しない他、買主を探す時間も必要ないため手間なくスムーズに売れるメリットもあります。

不動産売却時にかかる費用を抑えたいなら、買取業者を利用した不動産売却も検討してみてください。

2021年10月21日不動産売却時の買取と仲介には3つの違いがある！それぞれのメリット・デメリットも詳しく紹介

2.節税のために特例・控除を利用する

不動産売却にかかる費用はさまざまなものがありますが、一定条件を満たせば税金を軽減できます。

具体的には、以下のような特例・控除が利用可能です。

• 3,000万円特別控除の特例
• 10年超所有家減税率の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

詳しくは、以下の記事で紹介しているため、ぜひ参考にしてみてください。

2021年10月25日不動産売却にかかる税金の種類と計算方法を解説！節税できる控除の特例も紹介します

3.各種手続きをすべて自分でおこなう

不動産売却時には、登記申請や納税手続きなど、さまざまな手続きが発生します。

これらの手続きは、行政書士や税理士などの専門家に代行してもらうケースが一般的です。

しかし、各種手続きを専門家に代行してもらうと、手数料が発生してしまいます。

そこで、各種手続きをすべて自分でおこなえば、不動産売却にかかる費用を節約できます。

まずは自分で各種手続きに挑戦してみて、不明点・疑問点などがあれば専門家に相談するといった方法をとってもよいでしょう。

特例・控除や買取を利用して売却時にかかる費用を抑えよう

不動産を売却したときには「印紙税・登録免許税」が必ず課せられます。

一方で、譲渡所得税・住民税は「売却によって利益がでたとき」のみ、仲介手数料は「仲介を利用したとき」のみ発生することを覚えておきましょう。

不動産売却にかかる費用を抑えるには、買取業者を利用したり、特例・控除を利用することが大切です。

また、各種手続きを自分でおこなえば、不動産売却にかかる費用を節約できます。

税額の計算や特例の利用についてわからないことがあれば、最寄りの税務署や税理士に相談するとよいでしょう。