「離婚をする場合、住宅ローンの残りは折半する必要があるのか？」と疑問に思う人は多いと思います。
結論からいうと、離婚時の財産分与において住宅ローン残債は折半せず、名義人がこれまでどおり支払うのが原則です。
ただし、それはあくまで原則であって、実際にはその他の財産や養育費なども考慮して、財産分与全体で調整するのが一般的です。
財産分与において「住宅ローンの残る家」は分割しにくいため、離婚に合わせて売却したほうがよいでしょう。
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- 離婚時に住宅ローンが残っている場合は、売却額で残債を支払って利益を折半する方法が一般的。
- 売却価格がローン残債より低いと、任意売却となる。
- 離婚を理由に住宅ローンの名義変更はできない。
離婚時に住宅ローン残債は折半されないのが原則
離婚時に残っている住宅ローンは、折半されないのが原則です。
ただ、名義上は折半ができないということであり、財産分与の話し合いで双方が納得できる方法を選択しなければなりません。
住宅ローンが残る場合、ある程度は負債も分配するか、負債を引き継がない代わりにプラスの財産も引き継がないとするケースがよくみられます。
また、離婚をしても住宅ローンの返済には影響せず、名義人に返済義務があります。
そのため、住宅ローン残債を折半としたい場合は、離婚時の財産分与における話し合いが重要です。
離婚後の住宅ローンは名義人に返済義務がある
離婚は債務者の都合であり、債権者との契約内容を変更する理由とはなりません。
そのため、離婚をしても住宅ローンの返済義務はローンの名義人にあります。
また、住宅ローンの契約は借入時の名義人の経済状況に基づいているため、名義人の変更は容易ではありません。
住宅が共有名義となっており、夫婦が連帯債務者として共同でローンの返済をしている場合も、その割合や金額を変更するのは難しいです。
住宅ローンの名義人を変更したい場合は、現在の契約内容と相違なく返済を続けられる根拠を提示すれば認められる可能性があります。
まずは一度、借入先の金融機関に相談してみるとよいでしょう。
連帯保証人や連帯債務者の解除は原則不可
住宅ローンの名義人と同様に、連帯保証人や連帯債務者の解除や変更も原則できません。
連帯保証人や連帯債務者を設定する際も、名義人と同様に審査がおこなわれています。
そのため、連帯保証人や連帯債務者の解除を交渉するのであれば、同じ条件で連帯保証人や連帯債務者となってくれる人を用意できないと難しいでしょう。
離婚時の財産分与で住宅ローンを折半するかは話し合い次第
離婚時の財産分与では、夫婦が共同で築いた財産であれば負債も折半されるのが原則です。
しかし、住宅ローンに関しては前述したとおり、離婚を理由にローンの契約内容を変更することは基本的にできません。
そのため、財産分与の話し合いで調整する必要があります。
話し合いの結果、名義人が住宅ローンを返済し続ける代わりに預金を多く財産分与したり、養育費と相殺するケースが多いです。
当人同士での話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所へ離婚調停を申立てるとよいでしょう。
話し合いで住宅ローンについて取り決めをせず、離婚が成立した場合は名義人に返済義務があります。
もしも、離婚時に住宅ローンに関する取り決めをしていなかったなら、2年以内であれば財産分与の請求が可能です。
第七百六十八条 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
２ 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
離婚時に住宅を手放してローンを折半する方法
離婚時の住宅ローンを、名義上で折半にするのが難しいことはお伝えしたとおりです。
住宅ローンを財産分与時に折半する場合、住宅を売却するか残すかで方法が変わります。
住宅を売却する場合、以下の方法が挙げられます。
- 売却額からローン残債を引いた金額を折半する
- すべての財産を合算してから財産分与する
また、住宅を売却する場合は不動産の価値をあらかじめ査定し、売却価格がローン残債を上回るかを確認しなければなりません。
売却価格がローン残債を下回ると「任意売却」となり、借入先である金融機関の同意を得る必要があります。
次の項目から、それぞれ詳しく解説します。
売却額からローン残債を引いた金額を折半する
住宅の売却価格が、ローン残債を上回ることを「アンダーローン」といいます。
アンダーローンであれば、売却額で住宅ローンを完済できます。
そして、売却価格からローン残債を差し引いた金額を折半することで、公平な財産分与が可能です。
また、この方法であれば、離婚後に住宅に関して配偶者とトラブルになることもほとんどありません。
財産分与の計算もシンプルで、まとまった現金も手元に残るのでおすすめの方法です。
すべての財産を合算してから財産分与する
住宅の売却価格がローン残債を下回ることを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンであると、財産分与は複雑です。その中でもなるべく公平に財産分与するには、すべての財産を合算する方法があります。
財産分与の対象となっている財産が以下の場合を例に解説します。
・夫名義の不動産・・・2,000万円（ローン残債2,200万円）
・離婚後は夫が住宅に住み、ローンの返済も続ける
これらをすべて合算すると、300万円がプラスの財産として残るので、妻が150万円を受取ります。
その結果、双方が財産分与で受取る財産は以下のとおりです。
・妻・・・150万円の預金
結果的にはどちらも150万円のプラスとなり、公平な財産分与の方法といえます。
ただし、不動産の価値は常に変動します。住宅の売却時期によってはどちらかが結果的に損をする可能性があるので注意が必要です。
オーバーローン時は「任意売却」で住宅を売却する
オーバーローンの場合、通常売却はできず任意売却となります。
任意売却とは、借入先の金融機関に許可をとって住宅を売却する方法で、売却価格や売却先は金融機関が決定します。
前述した例のように、売却後のローン残債を貯金でまかなえればよいのですが、難しい場合は任意売却後もローンの返済をしなければなりません。
その場合、どのように返済を続けていくかも財産分与の際に、よく話し合うとよいでしょう。
任意売却の詳しい流れについては、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
任意売却なら競売を回避できる！メリット&デメリットや具体的な手順と費用を解説！
離婚時に住宅を手放さずにローンを折半する方法
前の項目では、住宅を手放してローンを折半する方法をお伝えしましたが、住宅は残したまま財産分与したいという方も多いのではないでしょうか。
住宅を残しつつローン残債を折半する場合、離婚後も金銭の授受が発生するケースがあります。
そのため、決定した条件については口約束だけでなく離婚協議書や公正証書に残し、のちにトラブルとならないようにしましょう。
離婚時に住宅を手放さずにローンを折半する方法として、主なものを解説していきますので参考にしてください。
離婚時に住宅ローン残債の半額を名義人へ一括で支払う
まず、離婚時に住宅ローン残債の半額を名義人へ一括で支払う方法が挙げられます。
ただし、一括で支払えるだけの資金が必要であり、引っ越しなどを控えている場合は難しい可能性が高いです。
また、婚姻後の貯金などは財産分与の対象となっているため、自由に使うことが原則できません。
ローン残債を一括で折半する場合は、財産分与後に手元に残る現金か、婚姻前の貯金で賄う必要があります。
名義人に毎月分割で折半した金額を支払う
離婚時のローン残債を折半した金額を算出し、月々の支払金額や支払期間を決めて分割で支払う方法があります。
ローン残債の折半額を一括で支払えない場合は、この方法が負担も少ないので検討するとよいでしょう。
ただし、途中で支払いが途絶えるリスクがあります。
とくに、離婚後に家を出るほうが支払う立場の場合、新しい住居の家賃や生活費に追われてローン残債を支払う余裕がなくなるケースがよくみられます。
財産分与の段階で、支払いに無理がないかや支払いができないときはどうするかを決めて、離婚協議書や公正証書に記しておくとよいでしょう。
住宅ローンを養育費や慰謝料と相殺する
養育費や慰謝料をもらわない代わりに、住宅ローン残債は負担しないとするのも1つの方法です。
とくに、養育費などを受け取る側が離婚後も住宅に住み続ける場合に、よく検討される方法です。
この場合、養育費や慰謝料の算出方法は複雑になるため、弁護士に相談するのがよいでしょう。
その際は、不動産の問題について詳しい弁護士や、弁護士と提携している不動産業者へ相談するのがおすすめです。
無料相談を受け付けている法律事務所や不動産業者がありますので、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか。
離婚後に、妻が住宅に住み続ける場合は以下の記事も参考にしてください。
離婚後に妻が持ち家に住む方法を状況別に解説！リスクと対処法も解説
離婚時に住宅ローン残債が折半となるかは夫婦の話し合い次第
住宅ローン残債が住宅の売却価格より高いと、離婚時の財産分与において扱いが複雑になります。
その場合、なるべく公平に財産分与する方法は以下のとおりです。
- 住宅ローンの返済と他の財産や養育費や慰謝料を相殺する
- すべての財産を合算してから財産分与する
住宅ローンと養育費・慰謝料の相殺に関しては、金額設定が複雑となるため弁護士へ相談するのがよいでしょう。
離婚時の財産分与は、すべての財産を折半するのが原則です。
しかし、離婚の原因や離婚後の生活状況など、個々の事情によって大きく異なります。
話し合いで解決が難しい場合は、家庭裁判所に「離婚調停」を申立てるのがよいでしょう。
離婚と住宅ローンについてよくある質問
原則として折半する必要はなく、ローンの名義人になっているほうが返済を続けていきます。しかし、離婚協議次第では折半することも可能です。その他の財産や養育費などと相殺する形で、実質的に折半するケースも少なくありません。
基本的にはできません。同じ条件で代わりに連帯保証人や連帯債務者となってくれる人を用意できれば可能性もありますが、その場合も金融機関の判断次第となります。
住宅ローンの名義人が家に居住していない場合、ローン規約の違反となる可能性があります。事前に金融機関へ相談しておきましょう。
はい、売却できます。売却益で完済できるなら問題なく売却できますし、完済できなくても「任意売却」という方法で売却可能です。
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