不動産売却時の媒介契約は3種類！メリット・デメリットとそれぞれの媒介契約に向いている人を解説

一般的に、仲介で不動産を売却する場合、不動産業者と媒介契約を結びます。

媒介契約は、売主が受けられるサービスやかかる手数料などを明確にする大変重要なものです。

媒介契約を結ぶ際は、契約内容をしっかりと理解し契約後にトラブルとなることを防ぎましょう。

当記事では、不動産売却における3つの媒介契約について詳しくお伝えします。

これから不動産の売却を検討している人は、ぜひ参考にして自身の希望や状況にあった媒介契約を選択してください。

• 不動産売却時の媒介契約は3種類。
• 専属専任媒介契約・専任媒介契約はこまめに進捗報告を受けられるなど、不動産業者から手厚いサポートが受けられる。
• 複数の不動産業者を比較したい場合は、一般媒介契約を選ぶと同時に複数の不動産業者へ依頼できる。

不動産売却時の媒介契約は3種類

仲介によって不動産を売却する際には、不動産業者と媒介契約を結ぶのが一般的です。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の大きく分けて3つの種類があり、どの媒介契約を選択するかは売主が決められます。

3つの媒介契約は、主に以下の5つの点において違いがあります。

• 自己発見取引（自分で見つけた買い手と契約すること）が可能か。
• 同時に依頼できる不動産業者の数。
• 売主への進捗報告の義務とその頻度。
• REINSへの登録義務と登録までの期間。
• 契約の有効期間。

5つの違いを簡単に表にまとめると、以下のようになります。

※標準媒介契約約款では3ヶ月以内

上表から、専属専任媒介契約は不動産業者の手厚いサポートが受けられる契約なのに対し、一般媒介契約は比較的自由度の高い契約であることが分かります。

また、専任媒介契約は、専属専任媒介契約と一般媒介契約のちょうど中間のような契約形態になっています。

3つの媒介契約の違いを大まかに掴んだところで、次の項目からはそれぞれの媒介契約についてさらに詳しく見ていきましょう。

こまめに進捗報告を受けられる「専属専任媒介契約」

専属専任媒介契約は1つの不動産業者だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約期間中は他の不動産業者に仲介を依頼できなくなります。

依頼した不動産業者が見つけた買い手としか取引できず、自力で買い手を見つけたとしても必ず不動産業者を介して取引しなければなりません。

なお、契約の有効期間は最大3ヶ月で、売主が希望すればさらに最大3ヶ月の契約更新が可能です。

また、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINSへの登録と、1週間に1度以上の頻度で売主へ進捗報告をすることが義務づけられています。

3つの媒介契約の中で最も制約が多い契約形態ですが、その分不動産業者から手厚いサポートが受けられることが多いです。

自分で見つけた買い手と直接取引も可能な「専任媒介契約」

専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じく、1つの不動産業者だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約期間中は他の不動産業者に仲介を依頼できません。

専属専任媒介契約と似た契約形態ですが、大きく違うのは自力で買い手を見つけた場合は不動産業者を介さずに取引することも可能な点です。

なお、契約の有効期間は最大3ヶ月で、売主が希望すればさらに最大3ヶ月の契約更新が可能です。

また、不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINSへの登録と、2週間に1度以上の頻度で売主へ進捗報告をすることが義務づけられています。

3つの媒介契約の中で最もバランスの取れた契約形態で、自力で買い手を見つけられる見込みはあるが、さらに好条件で買取ってくれる買い手を探したい人におすすめです。

同時に複数の不動産業者へ依頼できる「一般媒介契約」

一般媒介契約の場合、同時に複数の不動産業者へ仲介を依頼できる媒介契約で、自力で見つけた買い手と不動産業者を介さずに取引することも可能です。

契約の有効期間には法律による制限がなく、契約期間中であってもいつでも契約解除できます。

また、不動産業者によるREINSへの登録義務や進捗報告の義務もありません。

なお、媒介契約は基本的に自動更新が認められていませんが、一般媒介契約だけは自動更新の特約がついているケースがあるため、契約時に内容をよく確認するとよいでしょう。

さらに、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。

明示型は、他の依頼している不動産業者名をすべて明らかにする方法で、非明示型は逆に依頼している不動産業者名を一切明かさない方法です。

一般媒介契約の明示型で複数の不動産業者へ依頼する場合、不動産業者同士が競い合って買い手を探してくれることでより好条件の買い手と出会える可能性があります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

3つの媒介契約には、進捗報告の頻度やREINSへの登録義務など、さまざまな点で違いがあります。

そのため、それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身の希望や状況に合った媒介契約を選ぶことが重要です。

この項目では、専属専任媒介契約のメリット・デメリットについて、詳しくお伝えしていきます。

【メリット①】不動産業者が最も積極的に販売活動をおこなってくれる

専属専任媒介契約の場合、他の不動産業者へ依頼することはもちろん、自分で見つけた買い手との直接取引も認められていません。

最も制約の多い契約形態ですが、その分依頼する不動産業者の責任も重くなります。

そのため、3つの媒介契約の中で不動産業者が最も積極的に販売活動をおこなってくれる契約形態といわれています。

【メリット②】不動産業者から頻繁に進捗報告を受けられる

専属専任媒介契約を結んだ不動産業者には、1週間に1回以上の頻度で売主に進捗報告をする義務が課せられます。

売主はこまめに進捗状況を確認できるので、安心して販売活動を任せられるでしょう。

また、売主から進捗状況を確認する必要がなく、手間が省けるというメリットもあります。

【メリット③】早く買い手が見つかりやすい

専属専任媒介契約の場合、依頼された不動産業者は媒介契約成立から5日以内にREINSへ物件情報を登録しなければなりません。

REINSへ登録すると、物件情報が全国の不動産業者の間で共有され、依頼していない不動産業者からも買い手の紹介を受けられる可能性があります。

幅広く買い手を探せることから、比較的早く買い手が見つかる可能性の高い契約形態なのです。

【デメリット①】自分で買い手を見つけても不動産業者を介さなければならない

専属専任媒介契約を結んでしまうと、契約期間中は自分で見つけた買い手との直接取引が認められません。

例え自分で見つけた買い手であっても、必ず依頼している不動産業者を介して取引しなければならないのです。

不動産業者を介して取引するとなれば、当然仲介手数料がかかります。

仮に、不動産業者を介さず取引したとしても、違約金を支払うことになるのが一般的です。

そのため、自分で買い手を見つけられる見込みがある人は、最初から専属専任媒介契約以外の媒介契約を選ぶとよいでしょう。

【デメリット②】不動産業者選びを失敗した時のリスクが大きい

専属専任媒介契約の場合、すべてを依頼した不動産業者1社に委ねることになるので、物件が好条件で売れるかどうかは、依頼した不動産業者の力量に左右されます。

そのため、販売力が低かったり囲い込みをするような悪徳業者を選んでしまうと、希望通りの条件で売却するのが難しくなります。

【デメリット③】他の不動産業者へ依頼した場合は違約金が発生する

専属専任媒介契約を結んでしまうと、契約期間中は他の不動産業者へ仲介を依頼できません。

仮に、契約期間中に他の不動産業者へ依頼してしまうと、原則として違約金を課せられます。

一般媒介契約を結んだ後に途中で専属専任媒介契約へ切替えることも可能なので、複数の不動産業者を比較したい人は、最初は一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

【デメリット④】契約期間内に契約解除した場合は違約金が発生することもある

専属専任媒介契約の契約期間は、3ヶ月以内の期間で不動産業者と売主の合意のもとに設定されます。

もし、設定した契約期間内に売主の一方的な都合で契約解除した場合は、不動産業者から以下のような費用を請求されることがあります。

• 現地調査費用（交通費や写真代など）
• 権利関係調査費用（交通費や謄本代など）
• 販売活動費用（広告費や通信費、現地案内の交通費など）
• 契約交渉費用（交通費など）

この他にも、契約に要した費用を請求される恐れがあるので、契約時に内容をよく確認することをおすすめします。

専任媒介契約のメリット・デメリット

ここまで、専属専任媒介契約のメリット・デメリットについてお伝えしました。

専属専任媒介契約は不動産業者による手厚いサポートが受けられる一方で、きちんと内容を確認しておかないと違約金を請求されることもあり注意が必要です。

では、専任媒介契約の場合はどうでしょうか。

メリット・デメリットについて、次の項目から詳しくお伝えしていきます。

【メリット①】不動産業者による積極的な販売活動が見込める

専任媒介契約を結ぶと、他の不動産業者へ依頼できなくなります。

依頼する不動産業者からすれば、物件が売れるかどうかは自社の販売力にかかっているという責任がありますし、確実に仲介手数料を受取れるという売主への信頼もあります。

そのため、広告費をかけて積極的に販売活動をおこなってくれるでしょう。

【メリット②】不動産業者から定期的な進捗報告を受けられる

専任媒介契約を結んだ不動産業者には、2週間に1回以上の頻度で売主に進捗報告をする義務が課せられます。

専属専任媒介契約と同じで、売主はこまめに進捗状況を確認でき、安心して販売活動を任せられるでしょう。

また、売主から進捗状況を確認する必要がなく、手間が省けるというメリットもあります。

【メリット③】早く買い手が見つかりやすい

専任媒介契約の場合、依頼された不動産業者は媒介契約成立から7日以内にREINSへ物件情報を登録しなければなりません。

REINSへ登録すると、物件情報が全国の不動産業者の間で共有され、依頼していない不動産業者からも買い手の紹介を受けられる可能性があります。

このように専属専任媒介契約同様、幅広く買い手を探せることから、比較的早く買い手が見つかる可能性の高い契約形態といえます。

【デメリット①】不動産業者選びを失敗した時のリスクが大きい

専任媒介契約の場合、自分で見つけた買い手との直接取引が認められているとはいえ、実際には売却活動のすべてを依頼した不動産業者1社に委ねる場合がほとんどでしょう。

そのため、物件が好条件で売れるかどうかは、依頼した不動産業者の力量に左右されることになります。

販売力が低かったり囲い込みをするような悪徳業者を選んでしまうと、希望通りの条件で売却するのが難しくなります。

【デメリット②】他の不動産業者と契約した場合は違約金が発生する

専任媒介契約を結んでしまうと、契約期間中は他の不動産業者へ仲介を依頼できません。

仮に、契約期間中に他の不動産業者へ依頼してしまうと、専属専任媒介契約と同様に原則として違約金を課せられます。

一般媒介契約を結んだ後に途中で専任媒介契約へ切替えることも可能なので、複数の不動産業者を比較したい人は、最初は一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。

【デメリット③】契約期間内に契約解除した場合は違約金が発生することもある

専任媒介契約の契約期間は、専属専任媒介契約と同じで3ヶ月以内の期間で不動産業者と売主の合意のもとに設定されます。

もし、設定した契約期間内に売主の一方的な都合で契約解除した場合は、不動産業者から以下のような費用を請求されることもあります。

• 現地調査費用（交通費や写真代など）
• 権利関係調査費用（交通費や謄本代など）
• 販売活動費用（広告費や通信費、現地案内の交通費など）
• 契約交渉費用（交通費など）

この他にも、契約に要した費用を請求される恐れがあるので、契約時に内容をよく確認することをおすすめします。

【デメリット④】自分で買い手を見つけると費用を請求されることも

専任媒介契約の場合、専属専任媒介契約と違い自ら見つけた買い手と直接取引も可能です。

ただし、売主が自ら見つけた買い手と直接取引する場合は、媒介契約の履行のために要した営業経費や事務処理費用などの費用を請求される場合もあります。

自ら買い手を見つけられる見込みがあり、専任媒介契約を結ぶ場合には、契約時の内容をよく確認するとよいでしょう。

一般媒介契約のメリット・デメリット

ここまで、専任媒介契約のメリット・デメリットについてお伝えしました。

専任媒介契約は専属専任媒介契約とよく似た契約形態ですが、自力で買い手を見つけた場合に不動産業者を介さず取引できる点が大きな違いといえるでしょう。

では、一般媒介契約の場合はどうでしょうか。

メリット・デメリットについて、次の項目から詳しくお伝えしていきます。

【メリット①】買い手のつきやすい物件はより好条件で売却できる可能性がある

一般媒介契約の場合、同時に複数の不動産業者へ仲介を依頼できます。

複数の不動産業者へ仲介を依頼し、不動産業者同士で競い合って買い手を探してくれれば、より好条件で買い取ってくれる買い手に出会える可能性が高まるでしょう。

特に築浅や駅近などの買い手のつきやすい物件の場合、すぐに買い手が見つかる可能性が高いため、多くの不動産業者が自社で成約させたいと考えます。

そのため、依頼した各不動産業者による積極的な販売活動が見込めるのです。

【メリット②】不動産業者選びに失敗するリスクが少ない

一般媒介契約は、並行して複数の不動産業者へ仲介を依頼できるので、1社にすべてを任せることになる専任媒介契約よりも不動産業者選びのリスクが分散されます。

また、売主の都合でいつでも契約解除できたり、途中から専任媒介契約に切替えることも可能です。

どの不動産業者に依頼するか迷っていたり、複数の不動産業者を比べてみたい人は、まずは一般媒介契約を選んでみてはいかがでしょうか。

【メリット③】周囲に売却していることを知られにくい

一般媒介契約はREINSへの登録義務がありません。

通常は、多くの買い手に物件を見てもらうため、積極的にREINSへの登録をおこないますが、なかには事情により周囲に売却のことを知られたくない人もいるでしょう。

周囲に知られず不動産を売却したい場合は、一般媒介契約を選びREINSへの登録をおこなわなければ、物件情報が公開される範囲を絞ることも可能です。

【デメリット①】買い手のつきにくい物件は不動産業者の積極的な販売活動が見込めない

一般媒介契約は、買い手のつきやすい物件であれば不動産業者同士が競い合って、積極的に販売活動をおこなってくれる可能性があります。

しかし、買い手のつきにくい物件の場合は、逆に積極的な販売活動が見込めない恐れがあるのです。

不動産業者からすれば、買い手のつきにくい物件だと売却手続期間が長引いて広告費用がかさんだり、高値で売却が難しいため仲介手数料も少なくなる恐れがあります。

そのうえ、一般媒介契約だと広告費用をかけて販売活動をしても、他社に先を越されて時間や費用が無駄になる恐れがあるため、販売活動に消極的になる傾向があるのです。

【デメリット②】自ら進捗状況を確認する手間がかかる

一般媒介契約は不動産業者に進捗報告の義務がないため、進捗状況を確認したい場合は自ら不動産業者へ連絡して確認する必要があります。

複数の不動産業者へ依頼している場合は、それぞれの不動産業者へいつ・どれくらいの頻度で進捗確認をおこなうか、自身で判断しなければなりませんし、確認した情報の管理も自分でしなければなりません。

自らおこなう確認作業が多いため、手間に感じる人も多いでしょう。

【デメリット③】他社との契約を明示しないと費用を請求されることも

前述したように、一般媒介契約には他の依頼している不動産業者名をすべて明らかにする明示型と、依頼している不動産業者名を一切明かさない非明示型があります。

例えば不動産業者A社と明示型で契約した後に、他の不動産業者とも契約した場合、その都度A社に契約した不動産業者名を報告しなければなりません。

もし、契約した他の不動産業者名の報告を怠った場合、それまでにかかった営業経費や事務処理費用など、何らかの費用をA社から請求される恐れがあります。

このように一般媒介契約の場合、複数の不動産業者と契約するのは自由ですが、内容によっては報告義務があることに注意しましょう。

それぞれの媒介契約に向いているのはどんな人？

ここまで、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約それぞれのメリット・デメリットについて詳しくお伝えしてきました。

自身の希望や状況にあった媒介契約は見つかりましたか。

この項目では、それぞれの媒介契約に向いている人の特徴を例を挙げてお伝えします。

ぜひ媒介契約の種類を選ぶ際の参考にしてください。

専属専任媒介契約に向いている人

• 信頼できる担当者が見つかった。
• こまめに進捗状況を知りたい。
• 自分で買い手を探す時間がない。

上記に当てはまる人は、専属専任媒介契約が向いているといえます。

専属専任媒介契約の場合、自分で見つけた買い手と直接取引できないという制約がありますが、最初から自分で買い手を探すつもりがない人にとってはそれほど気にならないでしょう。

不動産業者の手厚いサポートを受けられるため、特に信頼できる担当者が見つかった場合は、その担当者と協力してじっくり買い手を探せます。

よって、自分で買い手を探すことが難しく、完全に不動産業者頼みで売却活動をおこなう人は、専属専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約に向いている人

• どの媒介契約を選ぶべきか迷っている。
• 買い手のつきにくい物件を売りたい。
• 自身でも買い手を探すつもりがある。

上記に当てはまる人は、専任媒介契約が向いているといえます。

専任媒介契約は、3つの媒介契約の中で最もバランスの取れた契約形態です。

自分で見つけた買い手との直接取引も可能なので、自身でも買い手を探すつもりがある人やどの媒介契約を選ぶべきか迷っている人は、専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

また、買い手のつきにくい物件を売りたい場合は、一般媒介契約だと不動産業者が販売活動に消極的になる恐れもあるため、比較的積極的な販売活動が見込める専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約に向いている人

• 築浅や駅近など買い手のつきやすい物件を売りたい。
• 複数業者とのやりとりが苦にならない。
• 不動産の売買経験がある。

上記に当てはまる人は、一般媒介契約が向いているといえます。

一般媒介契約の場合、複数の不動産業者へ依頼できるメリットがありますが、複数業者とやりとりしなければならないことを負担に感じる人も多いです。

その点、不動産の売買経験があり複数業者とのやり取りが苦にならない人なら、複数業者へ依頼できるメリットを活かせるためおすすめです。

築浅駅近など買い手のつきやすい物件を売りたい場合は、一般媒介契約で複数の不動産業者へ依頼することで、不動産業者同士が競って買い手を探してくれる可能性が高いです。

そのため、より好条件で買取ってくれる買い手と出会える可能性が高くなるでしょう。

自分の希望や状況に合わせた媒介契約を選ぼう

ここまで、不動産売却における3つの媒介契約についてお伝えしました。

専属専任媒介契約は不動産業者の手厚いサポートが受けられる反面、自身で見つけた買い手との直接取引ができないなど制約の多い契約形態です。

また、専任媒介契約はどの媒介契約を選ぶべきか迷っている人におすすめで、不動産業者による比較的積極的な販売活動が見込め、自身で見つけた買い手との直接取引も可能です。

さらに、一般媒介契約は複数の不動産業者へ依頼が可能で、買い手のつきやすい物件を売りたい人にはおすすめですが、不動産業者に進捗報告やREINSへの登録義務はないので注意しましょう。

また、どの媒介契約も、きちんと内容を確認しておかないと違約金や費用を請求されることもあるため注意してください。

当記事で紹介した3つの媒介契約の特徴やメリット・デメリットをよく理解し、自身に最適な媒介契約を選択してくださいね。