共有者に外国人がいると「言葉が通じない」「いつの間にか自国へ帰ってしまった」など、共有者が日本人だけの場合よりも起こりうるトラブルが多いです。
共有不動産は共有者の同意がないと建替えや一括での売却ができないため、どうにもできずに困っている人も多いのではないでしょうか。
また、共有不動産を外国人の共有者が占有しており売却に応じてくれないといったケースもあるでしょう。
なるべく共有者と関わらずに共有関係を解消するなら、自身の共有持分のみ売却するのがおすすめです。
共有持分専門の買取業者なら、共有持分を活用・収益化する方法を確立しているので、高額買取が可能です。さらに、弁護士と連携した業者なら、外国人共有者とのトラブル調整も安心して任せることができます。
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- 外国人共有者とのトラブルは、共有持分を売却して解決するのがおすすめ。
- 海外にいる共有者の所在がわからないときは、不在者財産管理人を選定して不動産を処分しよう。
- 外国人共有者が共有不動産を占有しているときは、持分割合に応じた家賃を請求できる。
共有者に外国人がいる場合に起こりうるトラブルと解決方法
共有不動産は、それぞれの共有者に対する制約が多く、トラブルの起こりやすい不動産です。
とくに、他共有者が外国人で意思の疎通が難しいとなると、トラブルが起こる可能性も高くなってしまうのではないでしょうか。
この項目では、共有者に外国人がいる場合に起こりうるトラブル例と、その解決方法の例をお伝えしますので参考にしてください。
共有者の外国人が共有不動産を占有している
まずは、共有不動産を共有者の外国人が占有しているケースです。
本来、共有不動産はそれぞれの共有持分に応じた利用が認められています。それにも関わらず、特定の共有者が不動産を占有していると他共有者から不満が出るのは当然といえます。
しかし、相手に言語が通じないと共有不動産の利用についての話し合いも難しいでしょう。
そのため、本来なら利用できるはずの不動産の利用を諦めてしまうケースも多いのです。
【解決方法】持分相当の家賃を請求する
特定の共有者が不動産を占有している場合、強制的に退去を促すのもトラブルへと発展しそうで気が進まないでしょう。
その場合、共有持分に応じた家賃を請求できます。
家賃の請求は場合によっては裁判を通すことになりますので、弁護士へ一度相談してみることをおすすめします。
他共有者へ家賃を請求する方法は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
共有不動産の利益が占有されたら家賃請求できる！請求の方法や家賃請求以外の解決法も説明します
共有者の外国人が自国に帰ってしまい連絡が取れない
共有者の外国人がいつの間にか自国へ帰ってしまい、連絡が取れないことも考えられます。
その場合、共有者の居場所を特定するのは難しく、共有不動産についても話し合えないため建替えや売却ができないトラブルが発生します。
また、共有不動産を自由に利用できない状況でも固定資産税や都市計画税の納税義務はなくならないので、早く共有不動産を処分したいと考える人が多いでしょう。
【解決方法】不在者財産管理人を選任して不動産の処分を進める
所在が不明な共有者がいる場合、不在者財産管理人を選任すれば長期にわたり所在不明な共有者に代わって共有不動産に関する手続きをおこなえます。
第二十五条 従来の住所又は居所を去った者（以下「不在者」という。）がその財産の管理人（以下この節において単に「管理人」という。）を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。本人の不在中に管理人の権限が消滅したときも、同様とする。
不在者財産管理人を選任するには、家庭裁判所への申立が必要です。
選任されるのは、不在者自身や不在者の財産について利害関係のない第三者です。候補がいない場合は、家庭裁判所によって弁護士や司法書士などの専門家が選任されます。
不在者財産管理人の選任方法など、もっと詳しく知りたい場合は以下の関連記事や、裁判所のホームページを参考にしてください。
不在者財産管理人とは？仕事内容や選任方法をわかりやすく解説
なお、売却から法的問題までまとめて相談したい場合は、弁護士と連携した不動産業者に相談しましょう。
法律トラブルや各種手続きまでサポートしてもらえるので、スムーズな売却が可能です。
共有不動産の相続人が海外在住の外国人で手続きが進まない
相続が発生し、外国人と共有関係になるケースもあります。
とくに共有者が海外にいる場合は、手続きの方法が全く違うため手続きが思うように進まないトラブルが起こる可能性があります。
遺産に借金など負の財産が含まれる場合、特定の期間を過ぎると相続放棄によって返済義務をなくすことができなくなるので、なるべく早く共有者と連絡を取りましょう。
【解決方法】公証役場で宣誓供述書を作成する
被相続人が日本人なら、相続人の国籍に関わらず日本の法律が適用されます。
しかし、多くの国には日本のような戸籍や印鑑の制度がありません。そのため、公証役場にて「宣誓供述書」を作成しましょう。
宣誓供述書とは、本人が真実であると宣誓した内容を公証人が認証した公文書で、相続の際に戸籍に代わる書類として利用できます。
：第五十八条ノ二 公証人私署証書ニ認証ヲ与フル場合ニ於テ当事者其ノ面前ニ於テ証書ノ記載ノ真実ナルコトヲ宣誓シタル上証書ニ署名若ハ捺印シ又ハ証書ノ署名若ハ捺印ヲ自認シタルトキハ其ノ旨ヲ記載シテ之ヲ為スコトヲ要ス
相続を完了させるには宣誓供述書を現地の公証人に作成してもらい、翻訳文・遺産分割協議書とともに法務局への提出が必要です。
外国人共有者とのトラブル発生時は共有状態を解消しよう
前述したように、外国人の共有者と共有不動産についてトラブルが起きた場合、言葉の壁もあり解決まで時間がかかってしまうケースが多いです。
そこで、自身の共有持分を手放して共有関係を解消し、トラブルから抜け出すことをおすすめします。
具体的には、以下の方法で共有関係を解消できます。
- 共有者に共有持分を買取してもらう
- 共有物分割請求をする
- 共有持分を放棄する
- 共有持分のみを売却する
次の項目から、それぞれ詳しくお伝えします。
共有者が不動産を利用しているなら共有者に持分を買取してもらう
共有者が共有不動産を利用しているなら、共有者へ持分の買取を持ちかけてみるとよいでしょう。
共有不動産は、共有者全員の同意がないと建替えや大規模な増改築、売却ができません。
そのため、利用している共有者にとっても共有持分を買取して単独名義不動産にすることは、悪い話ではないでしょう。
その場合、相場どおりの価格で売却をおこなわないと、買い手に贈与税が課せられるケースがあるので注意が必要です。
また、買取の交渉に不安があるときは不動産業者や弁護士へ相談するとよいでしょう。
共有物分割請求をして共有不動産を分割する
共有物分割請求は共有者全員に認められた権利で、共有者へ共有不動産の分割を求めることができます。
共有物分割請求には、以下のように3つの段階があります。
- 共有者のみで話合う「共有物分割協議」
- 調停委員を挟んで話合う「共有物分割調停」
- 裁判で共有物の分け方を決める「共有物分割訴訟」
共有物分割請求が起きる場合、すでに共有者のみでの話し合いが難しく、調停や訴訟へもつれ込むケースが多いです。
しかし、共有者が外国人の場合、言葉の壁がありなるべくなら調停や訴訟は避けたいと思う人が多いのではないでしょうか。
また、訴訟には弁護士や裁判所への費用がかかります。
そのため、前の項目で述べたように共有者が持分を買取してくれない場合は、次の項目からお伝えする「放棄」や「売却」をおすすめします。
共有物分割請求については、以下の記事で詳しくお伝えしているので参考にしてください。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
共有持分を放棄するのも1つの手段
共有持分は、放棄することが民法で認められています。
第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
共有持分の放棄は共有者の同意なく、単独でおこなえます。
放棄した持分は、持分割合に応じて他共有者へ帰属されます。その際、共有者間で贈与があったとみなされ、他共有者へ贈与税が課せられる恐れがあるので注意が必要です。
贈与税は、贈与を受ける年間110万円以下なら控除されるため、うまく利用するとよいでしょう。
共有者の協力がないと所有権移転登記ができないので注意
共有持分を放棄したら、共有持分の所有権が移転したことを法務局へ申請しなければなりません。
この際におこなうのが「所有権移転登記」です。
所有権移転登記をしなければ、法的には持分の放棄が成立せず翌年からも変わらず固定資産税などの納税義務が発生します。
ここで注意が必要なのは、持分放棄の際に所有権移転登記をするには他共有者の協力が必要だということです。
第六十条 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
そのため、共有者が放棄に反対していたり共有者との意思疎通ができない場合、共有持分の放棄を成立させるのは難しいです。
共有持分は放棄できる！放棄の手順や放棄後の登記も詳しく解説します
共有者と話がまとまらないなら共有持分のみを売却する
ここまで、共有者への持分売却や共有物分割請求、共有持分の放棄など共有関係を解消する方法をお伝えしました。
しかし、どの方法も他共有者の同意や協力が必要で、それなりの時間や労力がかかりますし、他共有者が反対したら成立しません。
そこで、他共有者と話がまとまらないときは、自身の共有持分のみの売却をおすすめします。
共有持分は、自己持分のみなら自由に扱うことが認められており、売却ももちろん可能です。
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
そのため、共有者と話がまとまらないときは、共有持分のみを売却して共有関係を解消するとよいでしょう。
共有持分専門の買取業者への売却がおすすめ
持分売却は手っ取り早く共有名義を解消できる方法ですが、通常の不動産業者では買取を断られたり、安く買いたたかれることが珍しくありません。
そこで、共有持分専門の買取業者への買取依頼をおすすめします。
共有持分専門の買取業者は、共有持分の活用・収益方法を熟知しているため、他社では扱えないような共有持分でも高額買取が可能です。
とくに、弁護士と連携した買取業者なら、トラブルを抱えた共有持分でも積極的に買い取ってもらえるので、まずは無料査定で価格を調べてみることから始めてみるとよいでしょう。
自身の持分のみを売却するのが一番シンプルなトラブル解消方法
共有者に外国人がいる場合、言語の壁や文化の違いによって、通常時よりも多くのトラブルが発生する可能性があります。
トラブルから抜け出す方法はいろいろありますが、自身の持分のみを売却するのが一番シンプルで共有持分の現金化もできる方法といえます。
まずは一度、共有持分専門の買取業者へ買取査定を依頼してみてはいかがでしょうか。
共有持分に関しての相談や査定を無料でおこなっている業者は多くありますので、ぜひお気軽にご利用ください。
共有不動産のトラブルについてよくある質問
共有者の所在も長年わからない場合は、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所へ申立てましょう。
共有者の代わりに不動産の処分をおこなってくれます。
その場合、持分割合に応じた家賃を請求できます。
また、共有者へ自身の持分の買取を持ちかけてみるのもよいでしょう。
困ったら弁護士へ相談してみることをおすすめします。
自身の持分のみでも売却が可能です。
共有持分専門の買取業者なら、高値での売却が見込めるので一度無料査定を受けてみるとよいでしょう。
共有者が不動産を利用しているなら、共有者へ持分の売却を提案してみてはいかがでしょうか。
また、共有者の同意を得て持分のみの売却や放棄をするのが、トラブルを避けて共有関係を解消するにはおすすめの方法といえます。
共有不動産を手放してもよければ、自分の共有持分も売却しましょう。弁護士と連携した買取業者なら、高額かつトラブルのない買取が可能です。
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不動産を維持したい場合は、自分が共有持分を買い取ることを検討しましょう。
