叔父叔母と甥姪との共有不動産を売却する方法は?共有不動産を売却する際のトラブル例と解決策も徹底解説

叔父叔母と甥姪との共有名義 不動産売却

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産を所有していると、誰が不動産を利用するのかでトラブルになることがあります。

また、不動産が空き家状態になっている場合は、近隣住民とのトラブルが発生した際に誰が対処するのかで揉めるケースも少なくありません。

このような「叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産を巡るトラブル」を回避したい場合は、できるだけ早く不動産を売却するのがおすすめです。

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なお、当記事では「叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産の売却方法」や「売却時に起こり得るトラブルの解決策」について詳しく解説します。

この記事のポイント!
  • 叔父叔母と甥姪との共有不動産は多くのトラブルを抱えている。
  • 不動産を売却すれば共有不動産を巡るトラブルから抜け出せる。
  • 叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産の売却方法は「共有者全員の合意を得て売却する」「自分の持分のみ売却する」の2つ。
目次
  1. 叔父叔母と甥姪との共有不動産は多くのトラブルを抱えている
  2. 叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産の売却方法
  3. 叔父叔母と甥姪との共有不動産を売却する際のトラブル例と解決策
  4. 共有不動産を巡るトラブルから解放されたいなら持分売却がおすすめ

叔父叔母と甥姪との共有不動産は多くのトラブルを抱えている

父や母が亡くなった際に共有名義の不動産を相続すると、叔父叔母や甥姪と共有関係になることがあります。

叔父叔母や甥姪との関係が良好であれば、お互いを尊重し合いながらうまく共有不動産を活用していけるかもしれません。

しかし、多くの人にとって、叔父叔母や甥姪は普段ほとんど関わる機会のない他人です。

そのため、家族である親や兄弟以上に意思の疎通が難しく、ちょっとしたすれ違いからトラブルに発展するケースも少なくありません。

そのような叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産には、多くのトラブルが潜んでいます。

次の項目から、共有不動産を巡るトラブルやその解決策について、詳しくお伝えします。

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産のトラブル例

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産を所有していると、以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。

  • 共有者である叔母が不動産を独占している。
  • 叔父が共有名義の土地に無断で家を建てようとしている。
  • 甥が共有名義の土地を無断で他人に駐車場として貸している。
  • 共有者である姪が不動産に友達と住んでいる。
  • 空き家になっていた共有不動産に不審火が発生し隣人から損害賠償請求された。
  • 叔母に「亡くなった母が払っていたから」と共有不動産の光熱費を請求された。

次の項目から、それぞれのトラブル例について詳しくお伝えします。

共有者である叔母が不動産を独占している

【トラブル例①】
母が亡くなり、母と叔母の共有名義だった不動産を息子である自分が相続した。

共有名義の不動産には以前から叔母が1人で住んでおり、母は生前そのことを了承していた。

自分には春から社会人になる娘がおり、自分は共有不動産に娘を住まわせたいと考えている。

しかし、叔母は母の死後も自分が共有不動産に住み続けたいと主張し、意見が食い違っている。

上記のように、共有者の1人が共有不動産を独占しており、他の共有者が不動産を活用できないケースはよくあります。

本来、共有名義の不動産は共有者全員に利用する権利があります。

第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

引用:e-Govポータル「民法第249条」

しかし、上記のように元々の共有者である母が叔母による不動産の独占を了承していると、後から共有者になった息子は自分の権利を主張しづらくなってしまうでしょう。

叔母とよく話し合っても不動産を活用できる見込みがない場合は、早めに共有関係を解消することを考えてもよいかもしれません。

叔父が共有名義の土地に無断で家を建てようとしている

【トラブル②】
以前から叔父と共有名義になっている土地を所有しているが、最近になって叔父がその土地へ新たに家を建てようとしていることがわかった。

家の建築について、叔父からは一切相談を受けていない。

「共有名義の土地に家を建てる」など共有不動産の性質を変更する行為(=変更行為)は、共有者全員の同意がなければ実行できません。

第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用:e-Govポータル「民法第251条」

ところが、前述した「共有不動産を利用する権利」を拡大解釈し、上記のように共有者の1人が他共有者の許可なく共有不動産に変更を加えてしまうケースがあります。

自分も共有不動産を利用したいと考えている場合は、共有者である叔父と話し合い、共有不動産を利用するうえでのルールをきちんと決めておくことが大切です。

ただし、自分自身は共有不動産を利用する予定がない場合は、自分の持分を叔父に売却して共有関係を解消することを検討してもよいでしょう。

甥が共有名義の土地を無断で他人に駐車場として貸している

【トラブル③】
姉と弟である自分で持分1/2ずつの共有名義になっている土地を所有していたが、姉が亡くなったことで姉の息子である甥が姉の持分を相続した。

最近になって、甥が共有名義の土地を駐車場として他人に貸し、賃料を受け取っていることがわかった。

土地を他人へ貸すことについて、甥からは一切相談を受けていない。

また、賃料についても甥が全額受け取っており、自分への配当はない。

「共有名義の土地を駐車場として他人に貸す」など、共有不動産の性質は変えずに利用や改良する行為(=管理行為)は、共有持分の過半数から同意を得なければ実行できません。

第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

引用:e-Govポータル「民法第252条」

上記のケースでは叔父と甥の持分が1/2ずつなので、本来、甥が共有名義の土地を駐車場として他人に貸すためには共有者である叔父の同意が必要です。

また、不動産の持分1/2を所有している以上、叔父には持分に応じた賃料の配当を主張する権利があります。

自分も賃料を受け取りたい場合は甥と話し合い、自分にも賃料の配当を受ける権利があることを主張することが大切です。

ただし、自分自身は共有不動産を利用する予定がない場合は、自分の持分を甥に売却し、賃料に代わる金銭を受け取るのも一つの方法です。

共有者である姪が不動産に友達と住んでいる

【トラブル④】
姪と叔母である自分で持分1/2ずつの共有不動産を所有していたが、姪が社会人になる際「一人暮らしがしたい」というので姪が1人で共有不動産に住むことを了承した。

しかし、数年経って、いつの間にか姪と姪の友達が2人で共有不動産に住んでいることがわかった。

2人で住む際に姪からは一切相談を受けておらず、姪の友達から賃料も受け取っていない。

賃料を受け取らず無償で共有不動産を貸す契約を「使用貸借」といいます。

短期間・長期間の使用貸借契約は、前述した共有不動産の「管理行為」または「変更行為」に該当するため「共有持分の過半数」または「共有者全員」の同意がなければ実行できません。

これは共有者の1人が共有不動産に住む場合も同じで、他共有者と共有不動産を貸し借りしている状態になります。

上記のケースでは、まず姪が共有不動産に住むことについては、共有者である叔母の同意が得られているので問題ないでしょう。

ところが、姪の友達が住むことについては叔母の同意が得られていません。

叔母と姪の持分が1/2ずつである以上、本来、姪の友達が共有不動産に住む(姪の友達に無償で共有不動産を貸す)ためには共有者である叔母の同意が必要です。

姪の友達に退去してもらったり、相応の賃料を支払ってもらいたい場合は、姪や姪の友達とよく話し合うことが大切です。

ただし、自分自身は共有不動産を利用する予定がない場合は、自分の持分を姪に売却し、賃料に代わる金銭を受け取るのも一つの方法です。

空き家になっていた共有不動産に不審火が発生し隣人から損害賠償請求された

【トラブル⑤】
叔父である自分と甥・姪との共有名義になっている不動産を所有している。

以前は伯母(甥・姪の母)が住んでいたが、伯母が亡くなり甥・姪が伯母の持分を相続してから、共有不動産は空き家状態となっていた。

あるとき共有不動産に不審火が発生し、隣家に燃え広がってしまった。

隣家の住人からは空き家となっていた共有不動産への放火が原因だと主張され、家の修理費用として損害賠償を請求されてしまった。

隣人は甥・姪と面識がなく、たまたま連絡先を知っていた自分へ連絡してきたようだ。

自分も甥・姪とは疎遠で連絡がつかない。

共有不動産は共有者全員の所有物であり、上記のケースでは叔父・甥・姪の3人が等しく共有不動産を管理する義務を負っています。

そのため、隣家とトラブルになった場合は3人で協力して解決するのが妥当でしょう。

ところが、一部の共有者と連絡がつかないような場合は、所在のわかっている残りの共有者で管理や損害賠償などの支払いを負担しているケースも多いです。

もし、自分自身が共有不動産を利用する予定がない場合は、早めに共有関係を解消することを考えてもよいかもしれません。

叔母に「亡くなった母が払っていたから」と共有不動産の光熱費を請求された

【トラブル⑥】
亡くなった母と叔母との共有名義になっていた不動産を、娘である自分が相続し、叔母と共有関係になった。

あるとき叔母から「亡くなった母が払っていたから」と共有不動産の光熱費を請求された。

母は生前、叔母と共有不動産の利用や支払いの負担について取り決めをしていたようだが、自分は一切そのことを知らされていなかった。

上記のように、相続によって取得した共有不動産について、元々の共有者との知らない取り決めを主張されるケースは少なくありません。

共有者である叔母との関係性にもよりますが、後から共有者になった娘からすると「元々こう決まっている」と主張されると強くはいえない、というのが本音ではないでしょうか。

叔母とよく話し合い改めてお互いが納得できるルールづくりができればよいですが、難しい場合は早めに共有関係を解消するのも一つの方法です。

不動産を売却すれば共有不動産を巡るトラブルから抜け出せる

共有不動産を巡るトラブルを解決するには、不動産自体を売却するのがおすすめです。

不動産を売却してしまえば共有関係が解消され、共有不動産を巡るあらゆるトラブルから解放されます。

具体的には、誰が不動産を利用するのかを巡って叔父叔母・甥姪とトラブルになったり、近隣住民とのトラブルに誰が対処するのかで揉めることもなくなるのです。

また、自分の持分に相当する金銭を得られるので、まとまった資金を得られるのもメリットといえるでしょう。

次の項目から、叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産の売却方法について、詳しくお伝えしていきます。

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産の売却方法

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産を売却する方法は、主に以下の2つです。

  • 共有者全員の合意を得て売却する。
  • 自分の持分のみ売却する。

それぞれの方法について、次の項目から詳しくお伝えします。

共有者全員の合意を得て売却する

共有不動産を売却することについて、共有者全員の合意を得たうえで売却する方法です。

例えば、叔父と姪の共有名義になっている不動産は、叔父と姪の双方が合意すれば売却できます。

この場合、不動産が共有名義のまま売却すると、買い手は共有者全員とそれぞれ売買契約を締結する必要があります。

また、共有者全員が契約や決済に立ち会わなければならず、身分証明書や印鑑証明書などの必要書類も全員分準備しなければなりません。

こうなると買い手はもちろん、共有者全員にとって大きな負担となるため、不動産の名義を変更して所有者を1人に統一してから売却するのがおすすめです。

自分の持分のみ売却する

もし、共有不動産の売却について合意を得るのが難しいなら、反対している共有者へ自分の持分を買い取ってもらうよう打診するのも一つの方法です。

とはいえ、共有不動産を巡って意見が対立している叔父叔母・甥姪との間で、売却手続きや価格交渉などをおこなうのはハードルが高いという人も多いでしょう。

そのような場合は、共有持分の専門買取業者へ自分の持分を買い取ってもらうよう依頼するのがおすすめです。

共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら許可なく売却できます。

まずは自身の所有する共有不動産の状況を伝えて、具体的な査定価格を確認してみるとよいでしょう。
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叔父叔母と甥姪との共有不動産を売却する際のトラブル例と解決策

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産は、売却の際もさまざまなトラブルが発生する恐れがあります。

次の項目から、共有不動産を売却する際のさまざまなトラブル例と、その解決策について詳しくお伝えしますので参考にしてください。

【トラブル1】共有者が多くて売却手続きに関するやり取りが大変

共有不動産は相続を繰り返すことで、共有者がどんどん増えていくことが多いです。

なかには、親戚一同が共有者で共有者の総数が10人を超えるケースも珍しくありません。

共有者の数が増えれば増えるほど提出資料や記入が必要な書類も増え、売却手続きに関する手続きが複雑になっていきます。

【解決策】名義変更して所有者を1人に統一してから売却する

共有者が多く売却手続きが大変な場合は、最初に代表者を決め、共有不動産の名義を代表者に統一するのがおすすめです。

名義を統一してしまえば、以降は代表者が売却手続きのすべてを1人でおこなえます。

売却手続きが完了し利益が出た場合は、予め決めておいた分配方法によって共有者全員で利益を分け合うとよいでしょう。

【トラブル2】共有者である甥が行方不明

共有者の1人と連絡が取れず、所在も分からない場合です。

とくに相続を繰り返して共有者が増えていくと、共有者同士が疎遠となり、いざ共有不動産を売却するときになって共有者全員と連絡が取れないケースは珍しくありません。

このような状況であっても、甥が共有者である以上は、同意を得ないまま共有不動産を売却することはできないのです。

【解決策】不在者財産管理人を選任して不動産を売却する

他共有者と連絡がつかず、不動産の売却に関する話し合いができない状況なら、家庭裁判所に申し立てて、不在者財産管理人を選任してもらいましょう。

不在者財産管理人は、連絡の取れない名義人に代わって財産を管理・処分する人のことを指します。

不在者財産管理人の権限は原則として財産の保存と管理のみなので、勝手に財産を処分したり売却することはできません。

しかし「管理人不在だと他の名義人に金銭的な迷惑がかかる」などの正当な理由があれば、家庭裁判所に権限外行為許可を取ることで不動産の売却もできるようになります。
不在者財産管理人とは 不在者財産管理人とは?仕事内容や選任方法をわかりやすく解説

【トラブル3】共有不動産に住んでいる叔父が売却に反対している

共有不動産の売却を検討する際、共有不動産に住んでいない共有者なら、売却に同意してくれる可能性が高いでしょう。

しかし、共有不動産に住んでいる共有者がいる場合は、不動産の売却に反対する可能性が高いです。

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要ですから、こうなると不動産を売却できなくなってしまいます。

【解決策】自分の持分のみ売却する

どうしても共有不動産の売却に同意してくれない共有者がいる場合は、自分の持分のみ売却することを検討しましょう。

自分の持分を売却してしまえば共有関係が解消され、共有不動産を巡るあらゆるトラブルから解放されます。

なお、自分の持分のみ売却する場合は、前述したように共有持分専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。

共有持分は不動産市場での需要が少なく、売却価額が相場に比べてかなり安くなる傾向があります。

しかし、専門の買取業者なら、通常の不動産業者が敬遠するような共有持分も高値で買い取ってくれる可能性が高いです。

共有不動産を巡るトラブルから解放されたいなら持分売却がおすすめ

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産は多くのトラブルを抱えています。

共有不動産を巡るあらゆるトラブルから解放されたいなら、共有不動産を売却し共有関係を解消するとよいでしょう。

なお、共有不動産を売却するには共有者全員の合意を得る必要があり、難しい場合は自分の持分のみ売却することも可能です。

自分の持分のみ売却することを検討するなら、まずは共有持分専門の買取業者へ相談してみてください。

共有持分専門の買取業者なら、需要が少なく売れにくい共有持分も相場に近い価格で買取ってくれる可能性が高いです。

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産売却のよくある質問

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産にはどんな問題がある?

叔父叔母と甥姪との共有不動産は、以下のような多くのトラブルを抱えています。
・共有者である叔母が不動産を独占していてる
・叔父が共有名義の土地に無断で家を建てようとしている
・甥が共有名義の土地を無断で他人に駐車場として貸している
・共有者である姪が不動産に友達と住んでいる
・空き家になっていた共有不動産に不審火が発生し隣人から損害賠償請求された
・叔母に「亡くなった母が払っていたから」と共有不動産の光熱費を請求された

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産のトラブルを回避するには?

共有名義になっている不動産を売却し解決するのがおすすめです。不動産を売却すれば共有関係を解消できるので、共有不動産を巡るあらゆるトラブルから解放されます。

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産を売却する方法は?

叔父叔母と甥姪との共有名義になっている不動産の売却方法は以下のとおりです。
・共有者全員の合意を得て売却する
・自分の持分のみ売却する

叔父叔母・甥姪と共有名義になっており、共有者が多くて売却手続きに関するやり取りが大変なときはどうすればよい?

名義変更して所有者を1人に統一してから売却するのがおすすめです。名義変更により不動産の所有者が1人になれば、以降の手続きをすべて所有者1人でおこなえます。

共有不動産に住んでいる叔父叔母が売却に反対しているときはどうしたらよい?

自分の持分のみ売却するのがおすすめです。まずは叔父叔母に持分の買取を打診し、断られてしまった場合は共有持分専門の買取業者へ依頼してみましょう。共有持分専門の買取業者なら、需要が少なく売れにくい共有持分も相場に近い価格で買取ってくれる可能性が高いです。

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