共有不動産とは、1つの不動産を複数人で共有している状態で、共有者全員に不動産を利用する「権利」と管理する「義務」があります。
共有不動産の管理には、共有者間での話し合いが必須ですが、不動産を実際に利用していない共有者でも、税金や修繕の出費は負担しなければいけません。
共有者同士でトラブルが発生することも多く、共有不動産はリスクの高い不動産といえます。
トラブルを避けるためにも、共有不動産はなるべく速やかに共有状態を解消したほうがよいでしょう。共有状態の解消にはいくつか方法がありますが、自分の共有持分を売却する方法がもっとも簡単です。
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- 「不動産の共有」とは1つの不動産を複数人で所有すること。
- 共有不動産はトラブルの原因になりやすいため共有状態の解消が最適。
- 共有不動産のメリットは「税金やローンの負担を減らせること」。デメリットは「共有者間のトラブルが起きやすい」。
- 私道にも共有持分は適用される。
単一の不動産を複数人で所有することを「不動産の共有」という
不動産の所有形態には「単独所有」と「共有」があります。
1つの不動産を1人で所有することを単独所有といい、1つの不動産を複数人の名義で所有することを不動産の共有といいます。
そのような複数人で所有されている不動産を「共有不動産」といいます。
共有不動産の所有権の割合を「共有持分」という
共有不動産には、共有者それぞれに所有権があります。
共有者が所有している目に見えない権利の割合のことを「共有持分」といいます。
例えば、1つの家を夫婦で均等の権利で所有しているとき、夫婦それぞれの共有持分は1/2になります。
これは「1/2の共有持分しか持っていないから、家の半分しか使えない。」ということではなく、あくまで「共有持分は概念的な権利である」ことを理解しましょう。
共有持分は「相続のとき」や「資金を出し合って不動産を購入したとき」に発生する
不動産の共有持分が発生する理由は主に「相続のとき」と「資金を出し合って不動産を購入したとき」の2つの場合です。
例えば、1つの不動産を相続するときに、1人で全て相続するのではなく複数の相続人で相続するときに共有持分が発生します。
また、夫婦2人で家を購入するときに資金をだしあって購入した場合も共有持分が発生します。
購入時の資金負担額によって共有持分の割合は決まる
共有持分の所有割合は、不動産購入時の資金負担額によって決まります。
例えば、夫婦で協力して3,000万円の家を購入するときに「夫が2,000万円」「妻が1,000万円」だしあって購入したとします。
この場合「夫の共有持分は2/3」になり「妻の共有持分は1/3」になります。
相続の場合は遺言書や遺産分割協議、法定相続分などで決まる
複数人で不動産を相続をする場合は、遺言書の内容や遺産分割協議の結果、法定相続分などによって共有持分の割合は決められます。
遺産分割協議とは相続人全員でおこなう、財産の分け方を決めるための話し合いのことです。
また、法律で決められた財産を分ける目安として定められているものを法定相続分といいます。
例えば、配偶者と子供で法定相続分通りに遺産分割する場合「配偶者に1/2」「子供に1/2」の共有持分が相続されます。
持分を自由に決めてしまうと税金がかかる可能性があるので注意が必要
不動産を購入する際、負担額を無視して共有持分を決めると「贈与」とみなされ「贈与税」を支払わなければならない場合もあります。
贈与税とは、個人間で財産を受け渡しした際にかかる税金のことです。
極端な話ですが、親子で不動産を購入する際に購入資金のほとんどを親が支払ったにもかかわらず、共有持分を「親が1/10」「子が9/10」と決めてしまうと子供側に贈与税がかかってしまいます。
共有持分は土地・建物のそれぞれに対して適用される
これは共有持分に限った話ではないのですが、土地と建物というのは別々の財産として考えられています。
ですので、家と土地を同時に購入する場合、共有持分は家と土地のそれぞれに適用されます。
例えば、1,000万円の家と2,000万円の土地を夫婦で購入する際に、「妻が1,000万円」「夫が2,000万円」だしあったとします。
家と土地をあわせた共有持分「1/3」「2/3」とはなりませんので注意が必要です。
土地・建物を共有持分にする場合、それぞれをいくらずつ負担したか決めておきましょう。
ただし「土地を妻が購入し、建物を夫が購入した」という決め方をすると、それぞれの所有名義が別々になるので共有持分は発生しません。
共有持分だけを売却するとき不動産の資産価値は大幅に下がってしまう
共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要なため、なかなか売却の手続きが進まないことが多いです。
そこで、自らが所有している共有持分だけを売却する方法があります。
共有持分だけの売却は法的に認められているのですが、共有不動産は取り扱いの難しい案件ということもあり、大幅に不動産の資産価値が下がってしまいます。
不動産が共有状態でもできること
不動産が共有状態にあると、その共有不動産の扱いに制限がかかることは前の項目でも説明しました。
しかし、共有不動産であっても共有持分があればできることが法律によって定められています。
共有持分の所有状況に応じてできることが変わるので、以下の項目でそれぞれ説明していきます。
共有者単独では「保存・使用行為」ができる
共有持分の所有者が単独でも可能なこととして「保存・使用行為」があげられます。
保存行為とは不動産の状態をそのままに保つことをいい、使用行為とは不動産を利用することをいいます。
例えば「不動産の現状維持を目的とした修繕・リフォーム」は保存行為として認められますし「共有不動産に居住する」ことは使用行為として認められます。
また「保存・使用行為」のどちらにも当てはまりませんが、自らの共有持分だけの売却も可能です。
共有持分の過半数の同意があれば「管理行為」ができる
共有者の過半数の同意があれば、管理行為をおこなえます。
このとき注意が必要なのは「共有者の人数ではなく、持分の割合で過半数が決まる」ことです。
例えば、持分の割合を父親が3/5、息子が1/5、娘が1/5持っていて、父親が管理行為に賛成、息子と娘が管理行為に反対していたとします。
この場合、反対している人数が賛成している人数よりも多いですが、父親が共有持分の過半数を所持しているため、父親の意志だけで管理行為がおこなえるということです。
短期間であれば賃貸借契約を結び貸し出すことが可能
短期間の賃貸借契約は管理行為として認められています。
具体的な期間は土地であれば5年以内、建物であれば3年以内と定められています。
共有不動産であっても、共有者以外に賃貸として貸し出せます。
不動産の価値を高めるためのリフォーム・リノベーション
共有者単独でもできるリフォームは不動産を「保存」するために必要な最低限の補修などしかできませんが、共有持分の過半数の同意があれば、不動産の価値を高めるためのリノベーションをおこなえます。
例えば、古くなってしまった建物をリフォーム・リノベーションして新築同然にするといったことは管理行為にあたるため、過半数の同意が必要になります。
共有者全員の同意があればできることは「処分・変更行為」
不動産の売却は「処分・変更行為」にみなされるため、持分所有者の全員の同意が必要です。
また、長期間にわたる賃貸契約を結ぶ場合も共有者全員の同意が必要です。
もしも、他の共有者から同意が得られず不動産を売却できない場合は、自らの共有持分だけの売却を検討してみてください。
不動産を共有するメリット・デメリット
共有不動産のメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
次の項目から順番にみていきましょう。
不動産を共有するメリットは税金やローンの支払額を減らせること
不動産を共有する大きなメリットは税金やローンの支払額を減らせることです。
住宅ローンの控除や納税額が低くなり、出費を抑えられます。
以下の項目でわかりやすく説明します。
住宅ローンの控除を二重に受けられる
不動産を夫婦で協力して購入するとき、ローンを利用すると単独でローンを組むより2倍程支払いを減らせます。
「ペアローン型」や「連帯債務型」でローンを組み、共有不動産のメリットを最大限に活用しましょう。
住宅ローン控除については、こちらの記事で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローン控除とは？控除額・適用条件・申請方法をわかりやすく解説
所有持分に応じた納税義務が課せられるため1人1人の納税額が少なくなる
不動産を所有していると固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
所有持分に応じた税金を納めるので、1人あたりの納税額は少なくなります。
また、相続税も相続する持分によって減額されるので、一人あたりの税金の支払いを減らせることが共有不動産のメリットだといえます。
不動産を共有するデメリットは不動産の扱いによるトラブルが起きやすいこと
前の項目では、不動産を共有するメリットについて説明してきました。
しかし、残念ながらメリットばかりではなく、デメリットも多く含まれています。
不動産の扱いを巡って、共有者間でトラブルが起きてしまう場合が多いです。
次の項目から、どのようなデメリットがあるか解説していきます。
共有者の同意を得られない限り自由に不動産を扱えない
共有不動産を扱うとき、条件によっては共有者の同意が必要です。
例えば、不動産の売却を考えているときに他共有者が1人でも反対していると売却はできません。
また、共有持分を所有していて法律的に居住が認められている場合でも、他の共有者も不動産の利用を考えている場合は話し合いが必要になってしまいます。
共有者が亡くなったときに権利関係がより複雑になる
共有持分も相続対象になるため、共有不動産の所有者が亡くなったとき、その相続人も新しい共有者になります。
共有持分の所有者が増えていくと、それだけ意志の統一が難しくなります。
もしも、共有者間の面識がなく疎遠であった場合、共有不動産の扱いについて話し合うことすら難しくなってしまうかもしれません。
共有者不動産はトラブルの原因になりやすいので共有状態を解消しよう
共有不動産は複数人で不動産を扱うため、意見の食い違いなどからトラブルを起こしやすいです。
この項目では、具体的なトラブル例と回避方法をわかりやすく説明していきます。
親族間の共有でトラブルになる例
共有不動産はその性質上、親族間で共有されることが多いです。
共有者同士の関係が良好であれば問題は少ないのですが、他の共有者と意見の食い違いが起きてしまうと、親族関係まで悪化してしまうこともあります。
発生しがちなトラブルと対処法を以下の項目で説明していきます。
【トラブル例.1】亡くなった父の土地と家を誰が相続するのか兄弟間で揉めている
相続が発生したときに、遺産を誰が相続するのかを巡ってトラブルが起きやすいです。
「私が亡くなった父の面倒を最後まで見ていたから、不動産は全て相続したい」といった意見があると、遺産の相続内容に納得いかないこともあるでしょう。
このように遺産の分割がうまくまとまらない場合は、後ほど紹介する共有物分割協議をおこないましょう。
共有物分割協議をすると、法律に基づいて共有関係を解消できます。
【トラブル例.2】離婚に伴って不動産の売却をしたいが夫が一向に納得しない
「妻は共有不動産の売却を考えているが、夫は住み慣れた家に住み続けたい」と意見が割れている離婚調停中の夫婦がいたとします。
不動産そのものを売却するには共有者全員の同意が必要なので、このままでは売却ができません。
その場合、妻は自らの共有持分だけを売却するとよいでしょう。
売却先としては、そのまま不動産に居住したいと考えている夫や、共有持分買取を専門とする不動産会社があげられます。
【トラブル例.3】兄弟2人で相続したのに兄夫婦が勝手に占有している
兄弟2人で相続した家のはずが、兄夫婦が独占して使用しているケースです。
しかし、このような場合でも共有不動産を独占されているからといって、明け渡し請求は基本的に認められません。
というのも「共有されている不動産」は法的な解釈が難しく、状況やパターンによって対処法が大きく変わってしまいます。
このような場合は、弁護士に相談するか、その不動産を売却してもよい場合は不動産会社に査定を依頼しましょう。
共有状態から抜けるために共有持分の売却や所有権の放棄をしよう
前の項目でも説明したように、共有不動産はトラブルが起きやすい性質があります。
そこで、トラブルを解決・回避するために共有状態を解消しましょう。
自分1人でできる方法として、以下のような方法があります。
自らの共有持分だけを売却して共有状態から抜ける
共有不動産そのものの売却を他の共有者に反対されている場合でも、自らの共有持分だけを売却できます。
売却先としては、他の共有者や共有持分の取り扱いを専門とする買取業者などがあげられます。
持分を売却すると共有関係から抜けられますし、まとまった資金も手に入るためよい選択といえるでしょう。
以下の記事で、共有持分の売却を専門とする不動産会社を紹介していますので、参考にしてみてください。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
不動産の所有権利を放棄して共有状態から抜ける
自らの共有持分を放棄すると、共有関係から抜けられます。
この方法は既にトラブルが起きてしまっていて、今すぐにトラブルを解消したい人におすすめしたい方法です。
売却先を探す必要もないのですぐにトラブルを解消できます。
放棄した持分は他の共有者へ帰属されることを覚えておくとよいでしょう。
他の共有者と協力して共有状態を解消する場合
他の共有者と連携がとれる場合は協力して共有状態を解消するとよいでしょう。
以下の項目で具体的な方法を説明します。
他の共有者の持分をとりまとめて自らが単独の所有者になる
他の共有者から全ての持分を購入すると、自らが単独所有者になり共有状態は解消されます。
自らの単独所有の不動産であれば、自分1人の意志で不動産を扱えるようになります。
自分が共有状態の不動産に居住している場合など、不動産を活用していきたい場合にこの方法をとるとよいでしょう。
共有関係を解消するために共有物分割請求をおこなう
共有状態を解消するために、共有不動産をどのように分割するか決める話し合いをおこなう場合があります。
この話し合いのことを「共有物分割請求」といいます。
共有物分割請求をおこなえば、法律に基づいて不動産の割合を決められます。
共有物分割請求はケースにもよりますが、共有者間での話し合いで合意がとれることもあれば、裁判にまで発展してしまうこともあります。
共有物分割請求については、こちらの記事で詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてみてください。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
私道にも共有持分は適用される
公道とは違い、私道に共有持分は適用されます。
私道とは個人や団体が所有している土地にある道のことです。
公道とは違い、私道は個人の所有物になるため、私道にも共有持分は適用されます。
また、原則的に私道の共有持分は共有者の頭数で決まります。
例えば、6人で1つの私道を共有する場合「1/6」の共有持分をそれぞれが所有する、といったケースが多いでしょう。
私道が複数人で共有される2つのパターン
私道の共有状態には2種類あります。
- 1つの私道が複数人で共有されている場合
- 分筆されて複数の土地として共有されている場合
次の項目でそれぞれに分けて説明します。
1つの私道が複数人で共有されている場合
1つ目が「1つの私道が複数人で共有されている」場合です。
この場合は、不動産の共有持分と同じように「◯分の◯」というような所有権をもつことになります。
また、このケースだと私道の共有持分の一部を所有しているため、「使用行為」として公的に私道の利用が認められています。
分筆されて複数の土地として共有されている場合
2つ目が「分筆されて複数の土地として共有されている場合」です。
1つ目のケースに比べると数は少ないですが、私道を分筆して所有するケースです。
見た目は1つの道路に見えますが、細かく分けられていて各所有者が単独所有する形になっています。
この場合、他人の土地を通らなければ公道に出られない場合もあります。
私道は該当不動産を管轄する法務局で調べられる
私道か公道か調べるためには、該当不動産を管轄する法務局で調査をする必要があります。
有料にはなってしまいますが、公図や登記事項証明書などの私道を調べるための必要書類を申請できます。
申請書や登記に使う印紙などは法務局で用意されているので、事前に準備などする必要なく簡単に私道かどうか調べられます。
私道の共有持分だけでも売買できる
私道の共有持分だけでも売買は可能です。
私道を売却する場合「所有している私道を分筆して一部を売却する」か「私道の共有持分の一部を売却する」か選ばれます。
共有されている私道の通行権利を取得したいときなどに、私道の持分の購入を検討するとよいでしょう。
私道が共有状態にあることで発生するトラブル例
私道が共有状態にあると、共有者間つまり近隣住民でトラブルが起きやすくなってしまいます。
この項目では、トラブル例とそれぞれの対処法を解説していきます。
【トラブル例.1】水道・ガス工事をするときに他共有者の承諾が必要
共有されている私道に変更を加えるためには他共有者の承諾が必要になります。
水道管やガス管の工事をするときも道路を掘削するために他共有者から承諾が必要です。
また、私道のアスファルト舗装なども他共有者と協力して補修する必要があります。
【対処法】私道の掘削承諾書を取得しよう
掘削承諾を得られない場合、業者が工事に着手できません。
その許可を明確にするため、「私道の掘削承諾書」を取得しましょう。
共有者全員に同意してもらい承諾書に捺印・押印してもらえるように交渉してみてください。
【トラブル例.2】通行を拒否されたり通行料を求められる
私道の通行を拒否されたり通行料を要求される場合があるかもしれません。
私道はあくまで私有地ですので、所有者が通行に制限をかけたとしても、それに従わねばなりません。
しかし、他人の私道を通らなければ、公道まで出られない場合もあります。
このような場合はどのように対応すればよいのでしょうか。
【対処法】通行権があれば他人の私道でも通行できる
他人の私道を通行するためには私道の通行権を所有している必要があります。
通行権には大きく分けて、囲繞地通行権と通行地役権というものがあります。
囲繞地通行権は全く公道に接していない場合に認められる、公道に出入りするために他所有者の私道を利用できる当然の権利です。
通行地役権は当事者同士が合意した場合に認められ、公道に出入りするために他所有者と同意の上で、他共有者の私道を利用できる権利です。
囲繞地通行権は手続きなどは必要ありませんが、通行地役権は自然に発生するものではなく、登記の手続きが必要なので注意しましょう。
共有不動産にはデメリットが多いので共有状態を解消しよう
共有不動産にはメリットもありますが、デメリットが多いことがこの記事でわかりました。
自分ひとりの共有持分だけではできることは限られてしまいますし、不動産の扱いを巡って親族間でトラブルになってしまうケースもあります。
そのようなデメリットを防ぐため、共有状態を解消するべきでしょう。
まとまったお金を取得でき、共有状態も解消できるため共有持分だけの売却をおすすめします。
また、不動産だけではなく私道の共有持分がある場合もトラブルは起きやすいです。
トラブルの解消が難しいと感じたら、早めに弁護士に相談するべきでしょう。
共有不動産についてよくある質問
名義が複数人になっている不動産です。各名義人を「共有者」といい、各共有者がもつ所有権の割合を「共有持分」といいます。
管理や処分に、共有者との話し合いが必要になります。短期間の賃貸借契約や、建物の性質を変えない範囲のリフォーム・リノベーションは「共有持分の半分」の同意が必要です。売却や解体・新築、長期間の賃貸借契約は「共有者全員の同意」が必要になります。
税金やローンの支払額を分担できるので、各共有者の負担を軽くできます。住宅ローン控除など、税制の優遇も二重で受けられるものがあります。
共有者の間でトラブルが非常に起こりやすい点です。管理や処分で利害が対立したり、相続を繰り返すことで権利関係が複雑になってしまい、トラブルが起こりやすくなります。
売却には共有者全員の同意が必要なので、まずは共有者間で話し合いましょう。全員が合意すれば、単独名義の不動産と同じように売却できます。共有者に反対された場合は、自分の共有持分だけ売却することも検討してみるとよいでしょう。→【最短12時間で価格がわかる】共有持分の専門買取業者はこちら
