マンションの共有持分だけを売却する方法|マンションを購入した住民が得られる3つの権利も解説

共有持分 マンション

マンションを夫婦で共同購入した場合、夫婦で専有部分を共有していることになります。

共有しているマンションは自分一人の判断では売却できず、共有者の同意が必要です。

しかし、共有者それぞれの所有権である「共有持分」であれば共有者の同意はいらず、自分の意思のみで売却できます。

マンションの共有持分は一般的な仲介ではほとんど売れません。共有持分専門の買取業者に買取ってもらうとよいでしょう。

共有持分専門の買取業者であれば、マンションの共有持分でも高額買取と最短数日での現金化が可能なのでおすすめです。

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この記事のポイント!
  • 共有しているマンションは共有持分だけ売却できる。
  • マンションを購入すると、「区分所有権」・「共用部分の共有持分」・「敷地利用権」が得られる。
  • マンションでは専有部分の床面積が広いほど、共用部分と敷地の持分割合の権利も大きい。

マンションの専有部分を売却する方法は2パターン

マンションの建物を丸ごと売却できませんが、自分がもつ専有部分だけなら売却できます。

ただし、夫婦で共同購入したマンションの専有部分は、相手から反対されると売却できないため注意しましょう。

マンションを売却する場合、専有部分そのものを売却する方法と、共有持分だけを売却する方法の2パターンがあります。

    【マンションを売却する方法】

  • 専有部分を売却する=マンションの権利を丸ごと売却する
  • 共有持分を売却する=マンションの権利を一部だけ売却する

以下のように、専有部分そのものを売却できない場合でも、共有持分だけであれば売却できます。

自分で単独購入した場合 夫婦で共同購入した場合
専有部分を売却 自由に売却可能 相手の同意が必要
共有持分のみ売却 自由に売却可能 自由に売却可能

それぞれの方法のメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

1.マンションの専有部分そのものを売却する

まず1つ目は、マンションの専有部分そのものを売却する方法です。

一般的にイメージされるように、マンションから退去して専有部分をそのまま売却します。

マンションの専有部分を手放して、購入した買主にすべての権利を移します。

高額な売却価格が見込める一方、他共有者の同意がないと売却できないというデメリットもあるため注意が必要です。

他マンション住民の同意なく売却できる

「マンションの専有部分を売るとき、他の住民や管理組合の許可はいる?」と疑問に思われる方も少なくありません。

マンションの専有部分はその部屋に住んでいる住民の所有物のため、他のマンション住民の同意がなくても自由に売却できます。

ローン返済中のマンションでも、借入先の金融機関から許可が下りれば売却可能です。

ただし、マンションを夫婦で共同購入した場合は他共有者の同意がいるため注意が必要です。

夫婦で共同購入したマンションの売却は相手の同意が必要

夫婦でマンションを共同購入した場合は共有名義になり、夫婦双方に専有部分の共有持分があります。

例えば、4,000万円のマンションを夫3,000万円・妻1,000万円で購入した場合、持分割合は以下のとおりです。

夫の持分=3/4(3,000万円/4,000万円)
妻の持分=1/4(1,000万円/4,000万円)

つまり、専有部分の所有権を自分が100%持っているのではなく、夫婦で分けた所有権の一部しか持っていないのです。

ですので、夫婦双方の同意がないと、共同購入したマンションの専有部分は売却できません。

夫婦で共同購入したマンションの売却益は持分割合に応じて分ける

夫婦で共同購入したマンションでも、相手の同意さえあれば売却可能です。

ただし、夫婦で共同購入したマンションの場合は売却益を自分が独占できるわけではなく、持分割合に応じて売却益を夫婦間で分けます。

    【夫婦で共同購入したマンションの売却益の分け方】

  • 夫婦で売却したマンションの取分=マンションの売却益×自分の持分割合

以下の例のように、持分割合が大きいほど、マンションを売却した利益が多く分配されます。

例えば、夫3,000万円・妻1,000万円で購入した4,000万円のマンションが3,000万円で売れた場合、夫婦それぞれに分けられる売却益は以下のとおりです。

夫の取分=2,250万円(3,000万円×3/4)
妻の取分=750万円(3,000万円×1/4)
住民ローンが返済途中の場合、売却益で住宅ローンを返済してから、残りの売却益が分配されますが、以下のように基本は同じです。

    【住宅ローン返済中のマンションの売却益の分け方】

  • マンション売却時の取分=(マンションの売却益-住宅ローン残高)×自分の持分割合

「養育費代わりに多く受け取りたい」や「売却益は夫婦で均等にするべき」などの理由から、離婚時にマンションを売却すると売却益が不当に分配される恐れもあるため注意しましょう。

2.マンションの専有部分の共有持分だけ売却する

2つ目は、マンションの専有部分そのものではなく、専有部分の共有持分だけを売却する方法です。

あまり知られていませんが、家や土地など不動産そのものではなく、目に見えない共有持分だけでも売却できます。

共有持分だけを売る場合、売却価格こそ下がりますが、他共有者の同意がなくても売却できるというメリットもあります。

より確実かつスムーズに売却したい場合、マンションの専有部分の共有持分だけを売るとよいでしょう。

夫婦で共同購入したマンションでも自由に売却できる

夫婦で共同購入したマンションを売却する場合、相手の同意が得られるとは限りません。

「住む場所がなくなるので、マンションを手放したくない」といった理由で、売却に反対されることも多いです。

しかし、共有持分は個人の所有物なので、夫の持分と妻の持分は別物として扱われます。

    【専有部分と共有持分の所有権】

  • 専有部分の権利=夫婦2人の共有名義
  • 夫の持分の権利=夫の単独名義
  • 妻の持分の権利=妻の単独名義

わかりやすくいうと、「夫の持分+妻の持分=専有部分の所有権」というイメージです。

ですので、夫婦で共同購入したマンションであっても、自分がもつ共有持分だけなら相手の同意を得ずに自由に売却できます。

マンションの共有持分だけを欲しがる買主は少なく売却しづらい

マンションの共有持分を売りたくても、買主がいなければ売却できません。

マンションの共有持分だけを購入しても、残りの権利は他共有者にあるので、以下のようなデメリットが買主にあります。

    【マンションの共有持分だけ購入するデメリット】

  • 他共有者の同意がないとマンションを売れない
  • 持分の過半数がないとマンションを貸せない
  • 購入したマンションを他共有者も利用できる

他共有者との共有物である以上、自由に売ったり貸したりできませんし、見ず知らずの他共有者と共同生活したい人も少ないでしょう。

ですので、マンションの共有持分だけを購入する人は少なく、一般の投資家などには売却できない可能性が高いため、専門業者へ売却するケースが多いです。

夫婦間でマンションの持分を売却するのもひとつ

「マンションの売却に反対されているが、持分だけ購入してくれる買主が見つからない・・・」

このような場合、自分の持分を専門業者へ売却せず、夫婦間で持分売却するのもひとつです。

「マンションに自分1人で住める」・「不要になれば自分1人でマンションを売却できる」といったメリットを伝えると、買取に応じてくれる可能性が高いです。

ただし、夫婦間で持分売却する場合、金額が低すぎると「みなし贈与」として贈与税を課される恐れがあるため注意が必要です。

3,000万円のマンションを1,000万円で売買するような相場以下の取引はせず、固定資産税評価額などを基準に売買しましょう。

専門業者ならマンションの共有持分だけを買取可能

マンションの専有部分の共有持分の買主が見つからない場合、共有持分を買取している専門業者に売却できます。

あまり知られていませんが、共有持分だけを扱う専門買取業者が存在します。

専門業者では、以下のようにマンションの専有部分の共有持分だけを買取してもらえます。

    【夫が持分を専門業者へ売却した場合】

  1. 夫の持分だけを買取する
  2. 交渉して妻の持分も買取する
  3. マンションの専有部分そのものを売却する

このように専門業者も最終的には専有部分を丸ごと転売するのですが、その売却益を前もって先払いしてくれるイメージです。

他共有者の反対があるとマンションを売却できませんが、資金源がある専門業者は他共有者から持分を買取してマンションを売却できます。

他共有者が売却に反対していても自分の手元に売却益が入るため、もっとも確実かつスムーズにマンションを売却できる方法といえます。

マンションの専有部分の共有持分だけを売却する手順

マンションの専有部分を丸ごと売却する方法は一般的ですが、専有部分の共有持分だけを売却する方法は意外と知られていません。

一般的な不動産仲介業者に出向いても、共有持分のノウハウが少ないため、売却する方法を教えてもらえないことも多いです。

この項目では、マンションの専有部分の共有持分を売却する手順について、実際の流れと同じ順で解説していきます。

登記簿謄本などで自分にあるマンションの持分割合を確認する

まずは「自分がマンションの持分をどのくらい所有しているか?」を確認しましょう。

持分割合が小さいと売却益も見込めないため、売却せずにそのままマンションに住み続けるほうが良いかもしれません。

自分がもつマンションの持分割合は、固定資産税評価証明書や登記簿謄本で確認できます。

    【マンションの持分割合を確認できる書類】

  • 登記簿謄本
  • 固定資産税通知書

これらの書類を見ることで、「夫3/4:妻1/4」といった夫と妻それぞれの持分割合を確認可能です。

固定資産税評価証明書は市役所、登記簿謄本は法務局で取得できるため、取り寄せておくとよいでしょう。

マンションの持分売却に必要な書類を用意する

続いて、マンションの持分売却に必要となる種類を用意しましょう。

共有持分を売却する場合、売却する側の必要書類は以下のとおりです。

    【売却する側の必要書類】

  • 実印
  • 身分証明証
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 権利書
  • 固定資産税通知書
  • マンションの管理規約

買取業者へ持分売却するのであれば、上記の必要書類を用意して、売却したい本人のみが署名や押印すれば問題ありません。

一方、夫婦間で持分売却する場合、相手の分まで必要書類を用意してあげるとよいでしょう。

マンションの共有持分を売却する場合、売却される側の必要書類は以下のとおりです。

    【売却される側の必要書類】

  • 認印
  • 住民票
  • 登記原因証書

もし必要書類がわからない場合、専門業者へ問い合わせれば教えてもらえるので相談してみるとよいでしょう。

持分移転登記を申請して自分がもつマンションの共有持分を相手に移す

必要書類を用意したら、マンションの共有持分の売却価格を送金してもらいます。

そして、売却価格の入金を確認したら、「持分移転登記」で自分が持っているマンションの共有持分を買主または買取業者へ移しましょう。

「持分移転登記」とは、自分の持分を相手に移した状態でマンションの所有権を登記することです。

専門業者では司法書士に任せるケースが多いですが、先述した必要書類を用意して法務局に行けば、自分で持分移転登記を申請できます。

この持分移転登記を終えることで、マンションの持分売却が完了します。

「持分移転登記」で持分を移す方法については、こちらの記事を参考にしてください。
共有持分 移転登記 共有持分の移転登記が必要な状況を詳しく解説!登記費用や税金についても説明します

マンションを購入すると専有部分・共用部分・敷地の権利が得られる

一軒家のように、自分や家族で所有している不動産であれば、権利関係はわかりやすいですが、マンションは他住民とも共有しているため、権利関係が難しいです。

マンションを購入した方の多くが「他の住民から許可を取らなくても、マンションを売却できるのか?」と迷うのも不思議ではありません。

マンションについての法律や権利関係から「マンションを購入すると、どのような権利が得られるか?」を確認していきます。

マンションやテナントビルは「区分所有建物」として扱われる

マンションやテナントビルのように、ひとつの建物に住居や店舗、事務所などが複数ある建物を「区分所有建物」といいます。

「区分所有建物」となる条件は以下の2つです。

    【区分所有建物になる条件】

  • 建物の各部分に構造上の独立性があること
  • 建物の各部分に利用上の独立性があること

マンション自体は1棟の建物ですが、それぞれの住民が住む居住スペースは独立しているので、上記の条件を満たしていますね。

マンションのような区分所有建物には、民法ではなく「区分所有法」が適用されるため、通常の建物とは扱いが異なるので注意しましょう。

マンションを購入した住民が得られる3つの権利

結論からいうと、マンションを購入した住民には「専有部分」・「共用部分」・「敷地」に関する権利が与えられます。

    【マンションを購入した住民に与えられる権利】

  1. 専有部分の所有権(区分所有権)
  2. 共用部分の共有持分
  3. 敷地の共有持分(敷地利用権)

ただし、これは分譲マンションを購入した場合に与えられる権利で、賃貸マンションに住んでいる場合はこの権利を借りているだけです。

それぞれの権利をひとつずつ詳しく解説していきます。

1.住んでいる専有部分の所有権(区分所有権)

まず1つ目が、マンションの専有部分についての所有権「区分所有権」です。

区分所有建物にある独立した各部分、マンションでいうと各住民の居住スペースを「専有部分」といいます。

より正確に表すと、ドアの内側にある区分された壁や床、天井などが専有部分です。

マンション自体は全住民の共有物ですが、専有部分は購入した住民が単独所有しています。

ですので、マンションの各住民は自分の専有部分を自由に売ったり貸したりできます。

ただし、マンションを共同購入した場合には「区分所有権」を共有しているため、先に解説したとおり共有者の同意が必要です。

2.廊下や階段など共用部分の共有持分権

続いて2つ目は、マンションの共用部分についての共有持分です。

区分所有建物において、専有部分に含まれない部分を「共用部分」といいます。

マンションでいえば、ドアの外にある廊下や階段などはすべて「共用部分」です。

    【マンションの共用部分の例】

  • エントランスホール
  • 廊下
  • 階段
  • 屋上
  • エレベーターなど

誤解されがちですが、ベランダやバルコニーも専有部分でなく共用部分に入ります。

「専用使用権」という権利で、洗濯物や室外機を置くことが認められているだけです。

法律上では、こうした共用部分は全マンション住民の共有物として扱います。

  • 建物の区分所有等に関する法律 第11条 
    共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
  • 引用:e-Govポータル「建物の区分所有等に関する法律 第11条」

    わかりやすくいうと、共用部分の所有権をマンションの全住民で分け合うイメージです。

    【マンションの全住民で共用部分の権利を分け合う】

    例えば、4部屋しかない分譲マンションを、Aさん・Bさん・Cさん・Dさんの4人が購入したとします。

    この場合、マンションの廊下や階段などの共用部分の権利はAさん・Bさん・Cさん・Dさんの4人で分けます。

    ・Aさんのもつ所有権=1/4
    ・Bさんのもつ所有権=1/4
    ・Cさんのもつ所有権=1/4
    ・Dさんのもつ所有権=1/4

    ただし、各住民に分けられる所有権の大きさは均等とは限りません。

    このように複数人で分けた後の断片的な所有権を「共有持分権」といいます。

    つまり、マンションの各住民には共用部分の「共有持分権」が与えられているわけです。

    ですので、マンションの各住民は階段や廊下など共用部分を使用できる権利を持ちます。

    3.マンションのある敷地の共有持分(敷地利用権)

    最後の3つ目が、マンションの敷地についての共有持分「敷地利用権」です。

    マンションのある土地を「敷地」といいます。

    土台となる土地、つまり敷地の権利がなければ、その上にマンションを建設できません。

    ですので、マンションを所有できるよう各住民には敷地を使用できる権利「敷地利用権」が与えられています。

  • 建物の区分所有等に関する法律 第2条
    この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。
  • 引用:e-Govポータル「建物の区分所有等に関する法律 第2条」

    「敷地利用権」とは、共用部分と同じく敷地の共有持分という認識で問題ありません。

    共用部分の共有持分と同様に、敷地の共有持分をマンションの全住民で分け合います。

    要するにマンションを購入した住民が得られる権利は、完全な権利「所有権」1つと、断片的な権利「共有持分」2つ、合計3つの権利です。

      【マンションを購入した住民が得られる権利】

    • 専有部分の所有権(100%の権利)
    • 共用部分の共有持分(権利の一部)
    • 敷地の共有持分(権利の一部)

    所有権と共有持分(共有不動産)の違いについて、詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

    共有不動産とは 共有不動産とは?不動産共有におけるトラブル例と私道の共有持分をわかりやすく解説

    専有部分・共用部分・敷地の権利は分離処分できない

    マンションを購入した住民が得られる権利、「専有部分の所有権」・「共用部分の共有持分」・「敷地の共有持分」は分離処分できないよう法律で定められています。

  • 建物の区分所有等に関する法律 第15条
    1.共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
    2.共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。
  • 引用:e-Govポータル「建物の区分所有等に関する法律 第15条」

  • 建物の区分所有等に関する法律 第22条
    敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。(中略)
  • 引用:e-Govポータル「建物の区分所有等に関する法律 第22条」

    もしマンションの建物と土地の権利を分けてしまうと、マンションの建物だけを購入しても、土地の権利者に地代を払わなければならず、マンションを購入したいと思う人は少なくなってしまいますよね。

    そうした自体を避けるため、専有部分の所有権・共用部分の共有持分・敷地の共有持分は3個1セットで扱うように法律で制限されているのです。

    「マンションに住み続けるが、廊下の権利だけ売りたい」ということはできず、専有部分を売却する場合は共用部分と敷地の共有持分も手放さなければなりません。

    裏を返せば、マンションの専有部分を売却すれば自動的に共用部分と敷地の権利も売却されるので、手間が少なく好都合ともいえます。

    登記簿を管理しやすくするため土地と建物の分離処分が禁止された

    マンションの土地と建物を分離処分できると、その度に登記簿謄本を書き換えなければなりません。

    一般的にマンションの戸数は1棟あたり50戸~100戸はあるため、通常よりも登記簿の管理が面倒です。

    以前は建物と土地の権利を分離処分できたので、何度も登記簿を書き換えるせいでミスが多発していました。

    そのため、昭和58年の区分所有法改正により、区分所有建物の建物と敷地の分離処分が禁止されたのです。

    昭和58年以前に登記されたマンションの場合、建物と土地の権利が分かれている恐れがあるので、登記簿を確認するとよいでしょう。

    マンションの床面積が大きいほど共用部分と敷地の持分割合も大きい

    マンションの共用部分や敷地について、各住民の権利は平等ではありません。

    ひと括りにマンションといっても、各住人が住む専有部分の床面積や価格は同じではないので、権利の大きさが違うのも当然ですね。

    区分所有法では、マンションの各住民がもつ共用部分や敷地の持分割合は、専有部分の床面積に応じて決まるとされています。

  • 建物の区分所有等に関する法律 第14条
    各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
  • 引用:e-Govポータル「建物の区分所有等に関する法律 第14条」

    マンションの共用部分と敷地の持分割合を求める計算式は、以下のとおりです。

      【マンションの共用部分と敷地の持分割合】

    • マンションの共用部分の持分割合=自分の部屋の床面積/全部屋の床面積

    それぞれの住民がもつ共用部分と敷地の持分割合は、以下のように床面積と比例します。

    例えば、4部屋しかない分譲マンションをAさん・Bさん・Cさん・Dさんが購入したとします。

    さらに以下のように、それぞれの部屋は床面積が違うとします。

    ・Aさんの部屋の床面積=20㎡
    ・Bさんの部屋の床面積=20㎡
    ・Cさんの部屋の床面積=40㎡
    ・Dさんの部屋の床面積=40㎡

    この場合、マンションの共用部分と敷地の持分割合は以下のとおりです。

    ・Aさんの持分割合=1/6
    ・Bさんの持分割合=1/6
    ・Cさんの持分割合=2/6
    ・Dさんの持分割合=2/6

    つまり、マンションでは専有部分の床面積が大きいほど、共用部分や敷地の持分割合も大きくなります。

    ただし、住民同士で持分割合を決める管理組合もあるため、正確な持分割合はマンションの登記簿で確認するとよいでしょう。

    マンションをスムーズに売るなら共有持分だけ売却するのがベスト

    マンションの専有部分だけなら、他の住民や管理組合の許可がなくても売却できます。

    ただし、夫婦で共同購入した場合、マンションの売却には相手の同意が必要です。

    しかし、夫婦で共同購入したマンションの共有持分だけなら、自分だけで売却できます。

    とはいえ、マンションそのものではなく共有持分だけを欲しがる買主は少ないです。

    そうした場合も専門買取業者なら、マンションの共有持分のみでも買取してもらえます。

    「離婚するからマンションを売却したいのに、相手の同意を得られない」ような場合は、共有持分専門買取業者へ相談するとよいでしょう。

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