長年利用していた不動産が、実は共有不動産だったと発覚することは珍しくありません。
そのような場合、要件を満たすと時効によって共有者の所有権持分（共有持分）を取得できます。時効取得ができれば、不動産をこれまでどおり自分のものとして利用できますし、処分なども自由です。
ただし、共有持分を時効取得するには時間の経過だけでなく、さまざまな要件を満たす必要があります。
そこでこの記事では、共有持分が時効取得できる要件や具体的な手続き、時効取得に失敗したときの対処法についてわかりやすく解説します。
なお、時効取得がむずかしく、自分の共有持分だけでも売却したいという場合は、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。権利関係でトラブルになっていても、そのまますぐに売却することが可能です。
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- 共有持分の時効取得は可能だが、実際に要件を満たすのは難しい。
- 共有持分を時効取得する際、共有者が納得しないときは訴訟にまでもつれる恐れがある。
- 共有持分を売却して現金化し、共有関係から抜け出すのも1つの手段。
共有持分を時効取得できる要件
前述したように、共有持分は時効による取得が可能です。
第百六十二条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２ 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
上記が民法で定められている、不動産を時効取得できる要件です。具体的には、以下の要件に分けられます。
- 所定の期間、所有の意思を持って不動産を利用している
- 平穏に、かつ公然と不動産を所有している
次の項目から、時効が成立する期間や「平穏」や「公然」がどのような状態を表すのかについてお伝えします。
所有の意思を持って10年もしくは20年不動産を占有していること
「所有の意思を持って」とは、自分の不動産だと信じて所有している状態です。
そのため、賃料を支払っていて借りていることを理解している場合や、他人の不動産だと知っていて占有している場合などは当てはまりません。
所定の期間の期間についてですが、10年で時効が成立する場合と20年経たないと時効を成立させられない場合があります。
10年と20年の違いは、次の項目で詳しく解説しますので参考にしてください。
過失のない「善意取得」なら占有期間は10年間
共有持分の時効取得において「過失がない」とは、主に以下のような状態を指します。
- 共有不動産だと知らなかった
- 固定資産税の支払いや修繕を怠っていない
例えば、共有不動産と知らずに相続して自分の不動産だと信じて利用していたケースや、賃貸に出していても修繕などは怠らなかった場合に認められる可能性が高いです。
共有不動産だと認識していた場合は、次の項目で解説する「悪意取得」に当てはまります。
過失があり「悪意取得」となると20年間の占有期間が必要
共有不動産だと認識はしていても、他の共有者は共有不動産に関与せず固定資産税なども全額支払っているケースは少なくありません。
その場合、占有期間が20年間となると、時効取得が認められます。
また、共有不動産の可能性を知りつつも調査をしなかった場合なども、過失があるとみなされる恐れがあります。
暴力や暴言によらず平穏かつ公然とした占有をしていること
民法の条文に記載されている「平穏」とは、不動産を暴力や暴言によらず占有している状態です。
例えば、共有者を脅迫して共有不動産を占有している場合は、平穏であるとは認められません。
「公然」とは、周知の事実である状態です。
具体的には、自身だけでなく近所の人などから客観的に見ても不動産を占有していなくてはなりません。
このように「平穏」かつ「公然」であると認められることが、時効取得における要件のひとつとなります。
共有持分を時効取得する手順
前の項目では、共有持分が時効取得可能となる要件をお伝えしました。
ただし、要件を満たせば自然と時効取得できるわけではなく、以下の手順で手続きをする必要があります。
また、共有者が不明な場合や共有者が時効取得に反対したときは、適切な対処をしなければなりません。
場合によっては訴訟までもつれ込むこともあるので、共有持分の時効取得手続きや共有者との話し合いは慎重に進めましょう。
⒈共有者へ時効の援用をする
まずは、共有者へ時効が成立していることを通知する「時効の援用」をしなければなりません。
第百四十五条 時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。
時効の援用は、共有者へ時効が成立していることを書面にして送付する方法が一般的です。書面を送付するときは、内容証明郵便を利用するとよいでしょう。
内容証明郵便とは、いつどのような内容の郵便が誰から誰へ差し出されたのかを、日本郵便が証明してくれる制度です。
平日、郵便局に行くのが難しい場合は電子内容証明サービスを利用するとよいでしょう。インターネットで24時間受付をしています。
利用方法など内容証明郵便の詳細は、日本郵便のホームページを参考にしてください。
共有者が不明や死亡の場合は不在者財産管理人を選任する
時効援用をしようと共有者を調べたけれど、すでに死亡していたり所在がわからない場合もあります。
その場合は、家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を求めましょう。
不在者財産管理人とは、不在者に代わって財産の処分をおこなうことができる管理人で、家庭裁判所が選任します。
第二十五条 従来の住所又は居所を去った者（以下「不在者」という。）がその財産の管理人（以下この節において単に「管理人」という。）を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。本人の不在中に管理人の権限が消滅したときも、同様とする。
不在者財産管理人については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
不在者財産管理人とは？仕事内容や選任方法をわかりやすく解説
⒉所有者移転登記をする
共有者が時効取得に同意したり、不在者財産管理人の選任が済んだら、所有権移転登記をしましょう。
所有権移転登記をして共有不動産を単独名義とすることで、法律上も当該不動産の所有権を主張できるようになります。
時効によって共有持分を取得した場合、一時所得として所得税の課税対象となりますので覚えておきましょう。
所得税の対象となる一時所得を算出する計算式は下記の通りです。
算出された一時所得金の1/2が課税の対象となります。また、特別控除額は最大で50万円です。
参照:国税庁「No.1493 土地等の財産を時効の援用により取得したとき」
共有持分の移転登記が必要な状況を詳しく解説！登記費用や税金についても説明します
共有者が同意しない場合は登記名義移転請求訴訟を提起する
共有者が共有持分の時効取得に同意しない場合、登記名義移転請求訴訟を提起する方法があります。
また、善意取得の場合でも不動産が相続を繰返し、共有者が大人数となっていると登記名義移転請求訴訟を提起して単独不動産とする場合があります。
登記名義移転請求訴訟が認められたら、所有権移転登記をおこないましょう。
しかし、登記名義移転請求訴訟を提起するには共有者全員の居場所を探して訴状を送達しなければなりません。
共有者が時効取得に納得していない場合は、訴訟を起こすことでさらなるトラブルへ発展する恐れもあるでしょう。
そのため、共有者との関係悪化や何十人もの共有者に対して訴状を送達するのが面倒な場合は、共有持分の売却や買取を検討したほうがよいかもしれません。
共有持分の売却や買取については、次の項目で詳しくお伝えします。
共有持分の時効取得に失敗したときの対処法
共有持分の時効取得は、要件をすべて満たすことが基本的に難しいのが現状です。
そのため、共有持分の時効取得が失敗して単独名義不動産にできなかったときの対処法も考えておくのがよいでしょう。
この項目では、共有持分の時効取得に失敗したときの対処法を5つ解説しますので、参考にしてください。
共有持分を買い取る
まずは、共有者の持分を買い取る方法です。
要件を満たせず時効取得に失敗したとしても、共有不動産を占有しているのなら他の共有者は不要である可能性が高いです。
共有者の持分を買取れば共有不動産を単独不動産とできますので、共有者へ買取を持ちかけてみるとよいでしょう。
買取の際は、相場よりも大幅に低い値段で取引すると贈与とみなされて、買主である自分に贈与税が課せられるので注意が必要です。
贈与税は、年間の贈与額が110万円以下なら控除を受けられるので、上手く利用するとよいでしょう。
共有持分を共有者に買取ってもらう
前の項目とは逆に、自身の共有持分を共有者へ買取ってもらう方法もあります。
買い取るときと同様に、価格設定には注意して贈与税がなるべくかからないようにするとよいでしょう。
ただ、現在不動産を利用していない共有者が共有持分の買取に同意する可能性は低いかもしれません。
共有者と一緒に不動産を一括売却する
時効取得が成立する期間は、10年もしくは20年です。建物の耐用年数は20年前後である場合が多く、建物自体が老朽化してきていることも考えられます。
その際は、不動産を一括で売却するのもよいでしょう。
ただし、共有不動産は共有者全員の同意がないと売却ができません。そのため、共有者へ共有不動産の一括売却を持ちかけてみてはいかがでしょうか。
売却後は、利益を持分割合に応じて分配するのが一般的です。
共有不動産の売却に必要な書類を徹底解説！共有者の同意が得られないときはどうする？
共有者へ固定資産税を請求する
共有者が時効取得に納得しない場合、共有状態のまま住み続けるケースも多いでしょう。
その場合は、共有者へ持分割合に応じた固定資産税の支払いを要求できますが、固定資産税を請求すると、持分割合に応じた家賃を共有者から請求される可能性があります。
ただし、共有者間で使用貸借契約されていたり被相続人と相続人が同居していたといった場合は、家賃の請求はできません。
共有不動産の家賃について、以下の記事でさらに詳しく解説しているので参考にしてください。
共有不動産の利益が占有されたら家賃請求できる！請求の方法や家賃請求以外の解決法も説明します
共有持分専門の買取業者へ売却する
共有持分を手放す場合、前述したように共有者へ買い取ってもらう方法があります。
しかし、共有者同士が疎遠だったり、トラブルが起きていると金銭の授受は難しいでしょう。
また、共有持分の相場がわからず、売買に踏み切れない人もいるかもしれません。
そのようなときは、共有持分専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。
共有持分専門の買取業者は、共有持分の活用・収益化方法を熟知しいているので、通常は買取価格が低くなってしまう共有持分でも、高額で積極的に買い取ってもらえます。
共有者とトラブルが起きている共有持分でも、現状のまますぐに買い取ってもらえるので、手間なくトラブルを解消できます。
まずは査定を利用して、自分の共有持分がいくらになるか調べてみることから始めてみましょう。
共有持分の時効取得は可能だが要件が多いので売却がおすすめ
共有持分は、時効取得が可能です。
ただし、共有不動産を共有者がいないと思って利用しているケースは少なく、通常の不動産よりも時効取得の要件を満たすのが難しいです。
また、共有者の人数が多すぎて売却もできなかったり、単独不動産にするための登記名義移転請求訴訟の提起が難しいケースもあります。
そのような場合、共有状態のまま住み続けてもよいですが、共有持分を売却して共有関係から抜け出すのもおすすめです。
共有持分専門の買取業者なら、共有者が大人数だったり連絡が取れなくても積極的に買取しています。また、共有持分を素早く現金化できるのもメリットです。
相談や見積もりは無料の業者が多いので、共有不動産の取扱いに困ったら問い合わせてみるとよいでしょう。
共有持分の時効取得でよくある質問
はい、可能です。
占有を始めたときから10年もしくは20年で時効取得可能となります。
共有不動産の事実を知っていた場合は、20年であるケースがほとんどです。
いいえ、共有持分を時効取得するには時効の援用手続きをしなければなりません。
時効の援用は、自分でもできるのですぐに手続きするとよいでしょう。
確かに共有者は家賃を請求できます。
しかし、家賃の請求ができないケースもあるため、一度弁護士へ相談してみるとよいでしょう。
また、家賃を請求されたら固定資産税を請求するのも対抗策の1つです。
共有持分専門の買取業者へ売却することをおすすめします。
専門買取業者は、トラブルが起きている共有持分でも積極的に買取しているケースが多いです。
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