離婚時にマンションを所有していると、マンションを財産分与する必要があります。
財産分与の方法は大きく分けて「マンションを売却して、売却益を分割する」と「どちらかが不動産評価額の半分を支払うことで住み続ける」の2つです。
そして、マンションを売却する場合は、住宅ローンの有無や残債額などよって、売却方法が異なります。
離婚時に財産分与する際は、弁護士を交えて交渉をおこなった方が、話し合いがまとまりやすいです。
また、弁護士と提携している不動産会社なら、財産分与の手続きだけでなく、不動産売却についてもまるごとサポート可能です。以下のフォームから、無料査定・無料相談を受けてみましょう。
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- 婚姻期間中に購入したマンションは財産分与の対象となる。
- マンションを財産分与するなら「マンションを売却して売却益を2人でわける」方法がおすすめ。
- 住宅ローンが残っているマンションでも「任意売却」なら売却できる。
婚姻期間中に購入したマンションは財産分与の対象となる
婚姻期間中に取得したマンションは、離婚時に財産分与の対象となります。
法律では、結婚生活中に形成された財産は夫婦の共同所有物であると考えられます。
ですので、名義にかかわらず、離婚時にマンションは夫婦で分け合います。
なお、マンションを財産分与する場合、現物を分割することはできないので、売却してその利益を折半するケースがほとんどです。
ちなみに、マンションを財産分与するとき、特有財産（親から援助された資金分など）は対象となりません。
実際の費用負担に関わらず「原則1/2」で分けられる
財産分与では、実際の費用負担に関わらず夫婦で1/2ずつ分けられるのが原則です。マンション購入額やローン返済額は関係ありません。
妻は専業主婦として、夫の仕事を支えたと考えられるためです。
ただし、離婚時の財産分与は当人同士が納得すれば、どのような割合で分けても問題ありません。
マンションを財産分与する方法は2つ
マンションを財産分与する方法は、主に以下2つです。
- マンションを売却して売却益を2人でわける
- どちらかが不動産評価額の半分を支払って住み続ける
2つの選択肢がありますが、おすすめなのは「マンションを売却して売却益を2人でわける」方法です。
次の項目から、それぞれ順番に確認していきましょう。
【おすすめ】マンションを売却して売却益を2人でわける
これまで説明した通り、夫婦が結婚中に得た財産は、夫婦の共有財産になります。
そして、離婚時の財産分与では、マンションを売却して売却益を2人でわける方法がおすすめです。
夫婦ともに納得している場合は問題ありませんが、今まで居住していたマンションを巡って争いになるケースは少なくありません。
また、マンションにどちらかが住み続ける場合、財産分与の手続きも複雑になってしまいます。
なお、マンションを売却してから財産分与した方が、※節税になるケースも多いです。
一方、金銭によって財産分与する場合は課税されないことが原則です。
これらのことから、財産分与時にはマンションを売却すべきといえます。
どちらかが不動産評価額の半分を支払って住み続ける
離婚するとしても「せっかく購入したマンションだし住み続けたい」と考える人も多いでしょう。
その場合、住み続ける人が不動産評価額の半分を配偶者に支払うことが一般的です。
その際、500万円（不動産評価額の半分）を夫に支払います。
また、他の財産や養育費、慰謝料などの代わりとして、マンションをもらうケースもあります。
正しい評価額でやり取りするためにも、不動産の査定を受けることが大切です。
離婚後に妻が持ち家に住む方法を状況別に解説！リスクと対処法も解説
離婚時にマンションを売るか残すか判断するポイント
マンションを財産分与する方法を解説しましたが、実際に離婚するにあたって、マンションを売るべきか残すべきか迷っている夫婦もいると思います。
住宅ローンの残債や、財産分与以外に慰謝料や養育費があるのかなど、個々の状況でどちらを取るべきか変わるため、難しい判断となることは間違いありません。
そこで、あくまで一例としてですが、財産分与でマンションを売るべきか残すべきか判断するポイントを紹介していきます。
共有名義なら売却したほうがトラブルにならないのでおすすめ
結婚してから買ったマンションであれば、夫婦の共有名義になっていたり、あるいは連帯保証人となってローンを組んでいるケースが多いでしょう。
こうしたマンションを残そうとすると、不動産の管理やローンの支払いでトラブルとなりやすく、離婚した後も元配偶者と揉め続ける恐れがあります。
共有名義はただでさえ権利関係が複雑になりやすいため、離婚に合わせて売却したほうが、関係性を完全に清算できるのでおすすめです。
なお、相手が売却に反対する場合でも、共有名義の場合は自分の共有持分（共有不動産における各共有者の所有権）だけであれば、自由に売却が可能です。
相手と連絡を取らなくても売却は可能なので、まずは共有持分専門の買取業者に相談してみましょう。
マンションと同額以上の資産が他にもあるなら残すのもあり
マンションの財産分与がむずかしいのは、現物資産ゆえに均等に分けにくいという点です。
現金であれば折半は簡単ですが、マンションの場合は「価値に応じて物理的に切り分ける」というわけにもいきません。
しかし、マンションと同額の資産が他にもあれば、全体で折半することは簡単です。妻が3,000万円のマンションを手にする代わり、夫は3,000万円の貯金をもらうという分け方をすれば、公平性を保てます。
貯金でなくても、株や車など、資産価値のあるものならなんでも財産分与の対象です。マンションだけでなく、資産全体でバランスを取れるのであれば、無理なく財産分与が可能でしょう。
マンションを売却して財産分与するときの流れ
マンションの財産分与は、ローン残債や名義を把握しておくことが大切です。
そのため、離婚時にマンションを売却して財産分与する際、以下のように進めるとよいです。
- マンション・住宅ローンの名義人を確認する
- マンションがいくらで売れるか調べる
- 特有財産（親の援助など）が含まれているか確認する
- 実際の分け方を夫婦で話し合ってから売却する
次の項目から、順番に見ていきましょう。
1.マンション・住宅ローンの名義人を確認する
マンションを財産分与する際、まずはマンションの名義人と住宅ローンの名義・残債を確認しましょう。
マンションの名義は、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで確認できます。登記簿謄本は最寄りの法務局だけでなく、オンラインでも取得可能です。
また、住宅ローンの名義・残債については、借入先の金融機関に問い合わせることで確認できます。
これらは、マンションの財産分与をおこなうために知っておくべき内容です。
参照:登記事項証明書の請求にはオンラインでの手続きが便利です（法務局）「２ オンラインによる証明書の交付請求手続のご案内」
2.マンションがいくらで売れるか調べる
次に、マンションがいくらで売れるか調べます。
最新の市場価値は、不動産業者に査定を依頼すると確認できます。
その際は必ず、複数の業者に査定を依頼して、平均値を目安とするようにしましょう。
財産分与をおこなう際は、ここで調べた価値をもとにして財産分与の額を決定します。
3.特有財産（親の援助など）が含まれているか確認する
先ほども説明しましたが、特有財産は財産分与の対象にはなりません。
以下が特有財産とみなされるものの例です。
- 婚姻前から貯めていたお金
- 相続によって取得した金銭・不動産
- 住宅購入時に親から受けた援助金
家の購入費用に婚姻前の貯金を使った場合や、親から資金援助があった場合は、その金額分を差し引いて計算することになります。
このとき、1,000万円は妻の特有財産として計算されるので、妻はその分を財産分与で多く受け取ることになります。
4.実際の分け方を夫婦で話し合ってから売却する
マンション・住宅ローンの名義やマンションの価値を確認したら、実際の分け方を夫婦で話し合って決めます。
売却する場合は、他の財産も考慮したうえで、換価額が1/2ずつになるよう財産分与しましょう。
ちなみに、売却時にはもっとも高く売れる不動産会社を選ぶとよいです。
もしも、夫婦間で話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所に調停を申し立てて話し合いを進めます。
そうなると手間や費用もかかってしまい、心理的負担も増えてしまいます。できれば、夫婦間で納得いくまで話し合うとよいでしょう。
住宅ローンが残っているマンションは売却できる？
基本的に、住宅ローンが残っているとマンションは売却できません。
住宅ローンが残っている状態のことを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合、マンションを売却しても住宅ローン（負債）が残ります。
ですので、オーバーローンの場合、マンションは財産分与の対象となりません。住宅ローンを離婚後も返済していくことが原則です。
住宅ローンが残っていても「任意売却」で売れる
オーバーローンの場合、マンションを売却しても住宅ローンを完済できないため、売却できないことが原則です。
しかし「離婚時にはマンションを売却したい」と考える人も多いでしょう。
そのような場合は、借入先の金融機関から売却の同意を得る必要があります。そのような売却方法を、任意売却といいます。
つまり、マンションがオーバーローンであっても、任意売却であれば現金化が可能です。
任意売却については、以下の記事を参考にしてみてください。
【離婚時における自宅の財産分与】自宅はどうなる？財産分与の方法を状況別に詳しく解説
マンションの財産分与は「売却益を分ける」方法がおすすめ！
婚姻期間中に取得したマンションは、離婚時に財産分与の対象となります。
財産分与では、実際の費用負担に関わらず夫婦で1/2ずつ分けるのが原則とされています。
そして、マンションの財産分与は、ローン残債や名義を把握しておくことが大切です。
なお、財産分与する際は、マンションを売却して売却益を2人でわける方法を検討すべきです。
離婚時の夫婦間における話し合いがまとまらないときは、弁護士に相談することをおすすめします。
マンションの財産分与でよくある質問
婚姻期間中に購入したマンションは財産分与の対象となります。マンションの名義や住宅ローンの負担額は関係なく、1/2ずつ分けることが原則です。
「マンションを売却して、売却益を分割する」と「どちらかが不動産評価額の半分を支払うことで住み続ける」の2つです。
「1.マンション・住宅ローンの名義人を確認する」「2.マンションがいくらで売れるか調べる」「3.特有財産（親の援助など）が含まれているか確認する」「4.実際の分け方を夫婦で話し合ってから売却する」といった流れでマンションの財産分与は進んでいきます。
基本的に、住宅ローンが残っているとマンションは売却できません。ただし、借入先の金融機関から売却同意を得ることで、住宅ローンが残っていても売れるようになります（任意売却）。
マンションを売却して売却益を2人でわける方法がおすすめです。もしも、配偶者との話し合いがまとまらなければ、弁護士と提携している不動産会社相談するとよいです。財産分与の手続きだけでなく、不動産売却についてもまるごとサポートしてくれます。弁護士と提携した不動産会社はこちら→
