離婚後に住宅ローンの残る家はどうすべき?家に住まない場合は売却がおすすめ!

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離婚にあたって住宅ローンの残る家をどうすべきかは、多くの夫婦にとって悩みの種です。

「実際に住まないのに住宅ローンの返済義務はあるの?」「残債があっても売却できる?」と、不安に思う人もいるでしょう。

家を維持すると、名義変更や返済に関するトラブルが発生しやすいため、売却するのがおすすめです。

住宅ローンの残る家であっても任意売却という方法で売却できるので、ぜひ検討してみましょう。

弁護士と連携した買取業者に相談すれば、離婚時の自宅売却もスムーズに進められます。無料査定を利用して、具体的な売却価格などを聞いてみましょう。

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この記事のポイント!
  • 離婚時は家を売却して関係性を清算し、トラブルを回避しよう。
  • 住宅ローンが残っていても家の売却は可能。売却益より残債が高い場合は任意売却をしよう。
  • 離婚後に家を維持する場合、ローンの支払いについて離婚協議書や公正証書で取り決めを明確にしておく。
目次
  1. 離婚後に夫婦どちらも住まないなら「住宅ローンの残る家」は売却がベスト
  2. 住宅ローンの名義人が家に住まない場合の注意点と対策
  3. 住宅ローンの名義人ではないほうが家を出るなら連帯保証人になっているケースに注意
  4. 離婚後に家を維持するならローンの支払いについて書面で明確にしておく
  5. 住宅ローンが残る家は離婚時に売却して清算しよう

離婚後に夫婦どちらも住まないなら「住宅ローンの残る家」は売却がベスト

離婚後に夫婦のどちらも家に住まないなら、家を売却するとよいでしょう。

だれも住まない家を維持する意味はありません。「いつか使うかもしれない」と思っても、家は維持するだけでコストがかかります。

「住宅ローンが残っていても売却できるの?」と疑問に思う人もいるかと思いますが、残債があっても家の売却は可能です。

ただし、残債額によって財産分与での扱いも変わります。離婚協議の際、まずは家の残債額と売却した場合の価格を確認しておきましょう。

残債額が家の売却価格より高くても任意売却で家の売却はできる

住宅ローンの残る家を売却する際、気になるのは「家の売却価格より残債額のほうが高くても売れるのか」という点だと思います。

金融機関としては、家を売却されると返済が滞ったとき抵当権を実行して家を差し押さえるのが困難になるため、ローンの規約で完済前の売却を禁止しています。

この場合、任意売却という方法を使えば売却可能です。任意売却とは、住宅ローンを組んだ金融機関と交渉し、家の売却と抵当権の解除を承諾してもらう売却方法です。

売却代金は残債の返済に充て、不足した分は分割で支払うことになります。市場価格に近く価格で売却できるので、残債の大部分は返済できるでしょう。

ただし、任意売却は特殊な売却方法であり、法律知識や金融機関との交渉力が必要になります。

弁護士と連携した買取業者など、専門家のアドバイスを受けながら手続きを進めていきましょう。

家の売却価格が残債と同額以上であれば通常の方法で売却できる

家の価値が残債額より同額以上の場合、売却代金で住宅ローンを完済し、それと同時に抵当権を抹消すれば問題なく売却できます。

金融機関も、完済できるのであれば売却を止めるようなことはありません。

住宅ローンを返済しても売却代金が余る場合、財産分与によって配偶者と分割します。

離婚時の自宅売却は財産分与のことも考慮しよう

離婚時の自宅売却は、財産分与にも密接に関わってきます。

残債額が家の売却価格より高い「オーバーローン」の場合、残債は折半しないのが原則です。

反対に、残債額が家の売却価格以下である「アンダーローン」は、残債を折半するのが原則です。

「オーバーローンの残債を折半しないなら、だれが返済するの?」と疑問が浮かぶと思いますが、答えは住宅ローンの名義人です。もう片方の配偶者は負担しません。

だからといって、オーバーローンの場合はローン名義人が損をするのかというと、そうともいせません。

それぞれのケースについて、詳しく解説していきます。

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オーバーローンの場合は残債を折半しないのが原則

財産分与は、プラスの財産とマイナスの財産を合算して計算します。

そして、資産価値と残債を合算してマイナスになる財産は、そもそも財産分与の対象にならないのです。

例えば、家を売却した場合の価格が1,000万円で、その家の残債が2,000万円だったとします。
この場合、家は財産分与の対象にならないので、家と住宅ローンの名義はそのまま維持します。

名義人であるほうから見れば「家を財産分与しない代わりに、残債の返済義務も負い続ける」ということになります。

反対に、名義人でないほうから見れば「残債の返済義務を負わない代わりに、家の財産分与も請求しない」といえるでしょう。

アンダーローンの場合は残債を折半するのが原則

アンダーローンの場合も、財産分与はプラスの財産とマイナスの財産を合算して考えます。

例えば、家を売却した場合の価格が2,000万円で、その家の残債が1,500万円だったとします。
売却代金はまず返済に充てる必要があるので、残った500万円を夫婦で折半します。

売却代金をそのまま財産分与せず「本来なら名義人に返済義務がある残債」の返済に充てています。

したがって、アンダーローンの場合は「残債を折半している」といえるのです。

財産分与の内容は双方の合意次第で「原則以外の取り決め」も可能

オーバーローンとアンダーローンの財産分与について解説しましたが、これらはあくまで原則であり、義務ではありません。

実際の財産分与では、離婚協議によって夫婦双方が納得すれば財産分与の内容を自由に決められます。

また、財産分与は家だけでなく、預金や証券などすべての財産を総合的に考慮する必要があります。

財産分与の内容で離婚協議が進まない場合、弁護士に相談して客観的なアドバイスをもらうとよいでしょう。

離婚時に家を売却するときは「弁護士と連携した買取業者」がおすすめ

離婚時に家を売却する場合、任意売却や財産分与など各種専門知識が重要になります。

一般の人がそれらの情報を調べるのは時間がかかりますし、正確に理解するのはむずかしいでしょう。

そこで、弁護士と連携した共有不動産・共有持分の専門買取業者に相談することをおすすめします。

弁護士と連携した買取業者であれば、離婚や自宅売却に関わるトラブルも適切なサポートで解決できます。直接買取をおこなうので、早ければ数日で現金化できるでしょう。

まずは無料査定を利用して、家の市場価格と売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

住宅ローンの名義人が家に住まない場合の注意点と対策

住宅ローンの名義人が家を出て、名義人ではないほうが住み続けることを希望する場合もあるでしょう。

しかし、住宅ローンの名義人が家に住まない状況は、住宅ローンの規約違反とみなされて残債の一括返済を請求される恐れがあります。

住宅ローンの名義人が家に住まない場合の注意点と、リスクを減らすための対策を詳しく解説していきます。

【注意点1】返済義務は離婚後もローン名義人にある

離婚をしても、住宅ローンの名義に直接的な影響はありません。離婚しても返済義務は名義人にあります。

そして、ほとんどの住宅ローンでは、規約で「住宅ローンの名義人と家の名義人が同一であること」を条件にしています。

つまり、ローン名義人が家に住まず、離婚時に家の名義を元配偶者に譲ってしまうと規約違反になるのです。

規約違反が発覚すれば、金融機関から残債の一括返済を請求されてしまいます。

【注意点2】ローン名義の変更はむずかしい

「住宅ローンの名義人と家の名義人が同一であること」が条件なら、住宅ローンの名義を家に住むほうに変えれば問題ないように思えます。

しかし、住宅ローンの名義変更は非常にむずかしいといえるでしょう。

住宅ローンの審査では名義人になる人の現在の収入だけでなく、過去の借入履歴や勤続年数、勤め先の企業規模など、さまざまな観点から融資額を決定しています。

名義変更は審査のやり直しで手間がかかるうえ、審査しても新しい名義人が前の名義人と同じ返済能力をもっているとは限らないのです。

金融機関にとってコストとリスクが高いため、住宅ローンの名義変更が認められるケースは非常に少ないといえます。

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【注意点3】「家の名義をローン名義人のままにしておく」のは危険

「ローンの名義も家の名義もそのまま維持すればいいのでは?」「返済さえ滞らなければ大丈夫じゃないの?」と考える人もいると思います。

しかし、離婚によって住宅ローンの名義人が家を出ていくという状況は、銀行から見ると「名義の変更がなくても事実上、配偶者に家を譲渡しているのと同じ」と判断できます。

また、住宅ローンの審査では「家にだれが住むのか」も見られます。住宅ローンの名義人が住んでいない状況は、やはり規約違反とみなされる恐れがあるでしょう。

後から金融機関に発覚してしまうと「悪質な違反行為」とみなされて、金融機関の対応も厳しくなります。弁解の余地なく、すぐさま一括返済の請求が実行されるかもしれません。

【対策1】銀行へ離婚後の家と住宅ローンについて相談する

住宅ローンの名義人が家を出る場合、金融機関へ事前に相談することをおすすめします。

離婚後も滞りなく住宅ローンを返済し続けられると判断してもらえば、柔軟な対応をしてもらえる可能性があるでしょう。

最終的な判断はもちろん金融機関によりますが、黙って規約違反になるようなことをするより、あらかじめ相談したほうが金融機関側の心象もよくなるでしょう。

【対策2】家に住むほうが住宅ローンを借り換える

家に住むほうが新しく住宅ローンを申請し、ローンの借り換えをおこなうのもよいでしょう。

既存のローン名義を変更するより、新しくローンを組むほうが審査も通過しやすくなります。

ただし、借り換えをおこなうだけの融資を受けるには、家に住むほうも一定の返済能力を有している必要があります。

夫婦で収入に格差がある場合、借り換えはむずかしいといえるでしょう。

【対策3】家は残さず売却する

銀行に相談する場合も、家に住むほうが住宅ローンを借り換える場合も、どちらも確実にうまくいくとはいえません。

「住宅ローンの名義人が家に住まない」という状況は、それだけ特殊であるといえるのです。

そのため、無理に家を維持するより、家を売却して離婚時に清算することをおすすめします。

名義人ではないほうが「どうしても家が欲しい」と主張する場合、家を売却する代わりに財産分与で多めに財産を譲るなど、別の形で譲歩してみるとよいでしょう。

離婚にあたって家を売却するときは、離婚トラブルについても相談できるように「弁護士と連携した買取業者」に相談してみましょう。

住宅ローンの名義人ではないほうが家を出るなら連帯保証人になっているケースに注意

住宅ローンの名義人が家に住み続け、住宅ローンの名義人ではないほうが家を出るのであれば、ローン規約上の問題はありません。

しかし、夫婦の家を購入する場合、名義人でないほうが「連帯保証人」になっているケースが多いでしょう。

名義人と同様、離婚による連帯保証人の解除はむずかしいといえます。代わりの連帯保証人を探す必要があり、仮に見つかっても金融機関が変更を認めるとは限らないのです。

離婚後も連帯保証人の状態を維持していると、元配偶者が返済できなくなったとき、代わりに返済義務を負うことになります。

連帯保証人が負う3つのデメリット

連帯保証人は、通常の保証人よりも責任が大きいといえます。

とくに、次にあげる3つの権利が主張できず、返済請求をされたときに名義人と同等の義務を課されるといえるでしょう。

  • 「催告の抗弁権」を主張できない
  • 「催告の抗弁権」を主張できない
  • 「分別の利益」を主張できない

それぞれの権利について、詳しく解説していきます。

「催告の抗弁権」を主張できない

催告の抗弁権は、債権者に対して「まずは名義人に返済請求をしてください」と主張する権利です。

つまり、債権者が請求すれば連帯保証人は返済を拒否できません。

極端に解釈すれば、債権者は名義人より先に連帯保証人への返済請求が可能といえるのです。

「検索の抗弁権」を主張できない

検索の抗弁権とは、債権者に対して「名義人には取り立て可能な財産があるので返済を拒否します」と主張する権利です。

通常の保証人は、債権者から返済を請求されても「名義人には残債をすぐに返済できるだけの資産がある」と証明できれば、返済を回避できます。

しかし、連帯保証人は名義人に資産があることを証明できても返済を回避できません。債権者からの請求があれば、必ず返済する義務があります。

「分別の利益」を主張できない

分別の利益とは、保証人が複数いた場合、その人数にあわせて返済額が分割される権利です。

保証人が2人いる場合、通常の保証人であれば返済義務も半分しかなく、残りはほかの保証人に請求するよう主張できます。

しかし、連帯保証人は全額の返済義務があります。「保証人がほかにもいるから自分は一部しか支払わない」「ほかの保証人にも請求してほしい」といった主張ができないのです。

「求償権の行使」で代わりに返済した金額を名義人へ請求できる

ここまで解説したように、連帯保証人は債権者からの返済請求を拒めません。

ただし、自分が代わりに支払った分を名義人に対して請求できる「求償権」があります。

求償権の行使方法は、名義人に直接伝えるだけです。相手が了承して無事に支払うのであれば、特別な手続きはいりません。

支払いを拒否したり、支払い内容で揉めるようであれば、弁護士に相談しつつ訴訟も検討してみましょう。

離婚後に家を維持するならローンの支払いについて書面で明確にしておく

離婚後にどちらが住むとしても、家を維持するなら住宅ローンの返済について事前に取り決めておきましょう。

また、取り決めた内容に関しては、ほかの財産分与や慰謝料・養育費のことも含めて、書面に残しておくことをおすすめします。

離婚時の取り決めを記録する書類としては「離婚協議書」と「公正証書」の2つがあるので、それぞれ詳しく解説します。

離婚協議書の作成

離婚協議書とは、夫婦が話し合って決めた離婚の各種条件を記載した書類です。一般的な手続きとしては、離婚協議書を作成してから離婚届を提出します。

後からでも離婚協議書を作成できますが、離婚成立後にトラブルとならないよう、事前に作成しておいたほうがおすすめです。

離婚協議書があれば裁判の証拠資料となります。住宅ローンの支払い延滞など、相手が約束を破ったときは訴訟を起こして財産を差し押さえることも可能です。

離婚協議書の作成に関しては、離婚問題を取り扱う弁護士に相談しましょう。

公正証書の作成

公正証書とは、私的な契約の内容を公文書にして内容を証明する書類です。離婚協議書と同じように、離婚の各種条件を書面に起こします。

法務大臣が任命する公証人によって作成され、高い執行力をもちます。

相手が約束を守らなかったとき、離婚協議書しかなければ裁判による確定判決が出ないと差し押さえができません。

しかし、公正証書があれば判決がなくても、すぐに相手の財産を差し押さえられるのです。

公正証書は、全国の公証役場で作成できます。手続きや書類作成に不安があるときは、弁護士に相談するとよいでしょう。

住宅ローンが残る家は離婚時に売却して清算しよう

離婚の際、住宅ローンの残る家をどうするかで悩む夫婦は少なくありません。

「どちらが家に住むか・住まないか」で揉めて離婚協議が長引いたり、離婚後に住宅ローンの返済に関してトラブルになるような事態は、なるべく避けたいものでしょう。

そのため、住宅ローンの残る家は離婚時に売却し、問題が残らないように清算しておくことをおすすめします。

住宅ローンの残る家を売却するときは、弁護士と連携した買取業者に相談しましょう。

オーバーローンであっても、任意売却といった適切な手続きを踏んでトラブルなく買取が可能です。

離婚と住宅ローンについてよくある質問

離婚した後、住宅ローンの返済義務はだれにありますか?

離婚後も、返済義務は住宅ローンの名義人にあります。

離婚にあたって、住宅ローンの名義を元配偶者に変更できますか?

金融機関の判断次第ですが、基本的にはむずかしいでしょう。名義の変更ではなく、配偶者が別のローンを新規に組む借り換えるほうが確実です。

離婚にあたって住宅ローンの残る家を売りたいのですが、可能ですが?

売却益で残債をすべて返済できるなら、問題なく売却できます。売却後も住宅ローンが残る場合は、任意売却といった特殊な方法が必要です。まずは専門買取業者の査定を利用して、家がどれくらいの価格で売れるのか確かめてみましょう。

名義はそのままで、実際には住宅ローンの名義人が家を出る予定です。問題はありますか?

住宅ローンの規約として「家の名義人と住宅ローンの名義人が同一であること」と定められているケースが多いので、規約違反となり一括返済を請求されるかもしれません。離婚して家に住んでいない場合も規約に抵触する恐れがあるので、事前に金融機関へ相談することをおすすめします。

自分は家に住まず、住宅ローンの名義人である配偶者が家に住み続けます。なにか注意点はありますか?

夫婦の場合、連帯保証人になっている可能性が高いので注意しましょう。連帯保証人は名義人が返済できなくなったとき、代わりに返済をする義務があります。請求されると支払いは避けられませんが、連帯保証人から名義人へ「代わりに支払った分の請求」は可能です。

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