離婚にあたって、財産分与の一環として自宅の名義を配偶者へ変更したいと考える人がいます。
しかし、住宅ローンが残っている場合、金融機関に無断で家の名義変更をすると規約違反になります。
銀行に相談せず家の名義変更をすると、残債の一括返済や、家を差押さえられる可能性があるでしょう。
しかも、銀行に相談したとしても、名義変更が認められる可能性は低いので注意が必要です。
家を維持するより売却して、住宅ローンの返済や現金での財産分与に充てたほうがスムーズに離婚できます。弁護士と連携している買取業者に相談して、住宅ローンの残る家や共有持分の売却についてアドバイスを聞いてみましょう。
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- 離婚時に銀行へ相談しても住宅ローンの名義変更はできない可能性が高い。
- ペアローンや連帯債務の場合は解消できなくとも銀行に相談しよう。
- 離婚時に住宅ローンが残っている場合は家の売却を検討しよう。
銀行へ相談しても「離婚にともなう住宅ローンの名義変更」はむずかしい
離婚するときには、夫婦で居住していた家をどうするか決める必要があります。
夫婦どちらか片方が住み続けたい場合は、住宅ローンの名義人を確認しなくてはいけません。
もしも「住宅ローンの名義人」と「居住を続ける人」が違う場合は、住宅ローンの名義人を変更する必要があります。
しかし、離婚にともなう住宅ローンの名義変更を銀行に相談しても、基本的に認めてくれません。
銀行は「個人の職業や収入」から融資するかどうか決めている
銀行が住宅ローンの名義変更を認めない理由は、住宅ローンのの審査が名義人個人の情報をもとにしているからです。
住宅ローンの審査で見られる情報のうち、主な例は次のとおりです。
- 収入
- 年齢
- 勤続年数
- 職業や勤めている会社
- 他の借入履歴
審査で見られるのは、単純に「月収何円だから月々いくら返済できる」ということだけではありません。
その返済をずっと続けていけるのか、今後も安定して働けるか、借金癖はないかなど、複数の要素を総合的に判断して融資をおこなうのです。
夫婦で収入は同じくらいあっても、その他の要素もまったく同じであることは少ないと思います。
変更後も滞りなく返済できることを証明できれば名義変更をできる可能性もゼロではありませんが、実際に了承してもらえるのは非常に稀なケースだと考えましょう。
名義変更は契約で禁止されている
銀行側からすると、名義変更は大きなリスクとコストがあります。もともとの審査が白紙になり、新しい名義人に対して改めて審査をしなおす必要があるからです。
そのため、ほとんどの銀行は住宅ローンの契約書に「名義人の変更は認めない」という旨の規約を載せています。
契約の段階で禁止されているのですから、名義人の死亡といったどうしようもない理由以外で名義変更を求めるのは、約束を破る行為といえます。
離婚にともなう住宅ローンの名義変更は「借り換え」で対応しよう
上記の通り、借入先の銀行に相談しても住宅ローンの名義変更は認められないのが一般的です。
しかし、他の銀行から新たな名義で借り換えをおこなえば、結果的に住宅ローンの名義変更がおこなえます。
つまり、既存の住宅ローンを、別の銀行から融資を受けて一括返済する方法です。
ただし、新しく融資を受けるわけですから、新しい名義人には当然ながら「一定の支払い能力」や「安定した収入」が必要になります。
もしも、借り換えをおこなう人が「専業主婦・主夫」であったり「パート・アルバイト」などの場合は安定した収入を証明できず、借り換えはできないかもしれません。
ペアローンや連帯債務の家にどちらかが住み続ける方法
離婚するにあたって、どちらかが現在の家に住み続けるケースは少なくありません。
しかし、現在の家に共有名義の住宅ローンが残っている場合、住宅ローンはどうすればよいのでしょうか？
共有名義の住宅ローンは、大きくわけるとペアローンとと連帯債務の2種類があります。
連帯債務・・・夫婦2人で1つの住宅ローンを組む方法。
夫婦や親子で住宅ローンを組む「連帯債務」を解説！メリット・デメリットや共有名義のリスクも紹介します
ペアローンや連帯債務の家にどちらかが住み続ける場合、対処法は次の3つがあります。
- 相手の債務を引き受ける（ペアローンの場合）
- 連帯債務者を変更する（連帯債務の場合）
- 2人で返済を続ける（ペアローン・連帯債務どちらでも可）
次の項目から詳しく解説していきます。
ペアローンの場合は相手の債務を引き受ける
ペアローンの場合、家に住み続ける人が住宅ローンの残債を引き受けて一本化する方法があります。
先に解説した「借り換え」や、預貯金など現金で相手側の残債を一括返済する必要があります。
一括返済するということは、本来の返済予定を繰り上げて支払うということです。そのため、銀行によっては手数料がかかる場合もあるので注意しましょう。
連帯債務の場合は連帯債務者を変更する
連帯債務の場合は、連帯債務者を変更することで、住宅ローンの一本化ができるかもしれません。
この方法は、元配偶者の代わりとして、新たな連帯債務者を見つける必要があります。
新たな連帯債務者を立てる際は、両親などの親族にお願いするケースが多いでしょう。
住宅ローン融資の審査がされるので、新たな連帯債務者は「元配偶者と同等・もしくはそれ以上の収入」を証明できる人であることが求められます。
これまで通り夫婦2人で返済する
家に居住を続ける人の収入などによっては、住宅ローン借り換えの審査にとおらないこともあります。
そのような場合は、これまで通り夫婦2人で返済を続けていく方法もあります。
しかし、ペアローンの場合は夫婦で双方の連帯保証人になっているケースが一般的です。
そのため、元配偶者の支払いが滞ってしまうと、連帯保証人である妻（夫）にローン返済の義務が移るため、注意が必要です。
また、これまで通り夫婦2人で返済を続ける場合でも、銀行には離婚について相談しておくべきでしょう。
なぜなら、住宅ローンは基本的に「名義人と家の入居者が同じである」ということを条件にしているからです。
もしも、夫婦のどちらか片方が居住していないと判明したら、契約違反とみなされて一括返済を請求されるかもしれません。
離婚時に住宅ローンが残っている場合は家の売却を検討しよう
たとえ離婚するとしても、それまで住んだ家からはなかなか離れたくないものです。
しかし、居住を続ける人の収入などが原因でローンの借り換えが出来ない場合、家の売却を検討する必要があります。
また、夫婦双方が家の居住を望まないケースもあるでしょう。
離婚の際に家を売却すれば、住宅ローンを大部分返済できて、元配偶者との関係性も解消できます。
住宅ローンが残っている家を売却するときは、家の「売却価格」と「住宅ローンの残債」で売却方法も変わってくるので注意しましょう。
離婚時の自宅売却は住宅ローン残債によって方法が変わる！自宅売却の方法を状況別に詳しく解説
アンダーローン時は売却益からローン残債を引いた金額を折半する
家の売却価格を住宅ローンが上回っているときはオーバーローン、下回っているときはアンダーローンといいます。
不動産購入時の負担額にかかわらず、アンダーローンで家を売却した場合は、残った売却金額を夫婦で折半します。
なぜなら「結婚してから築いた財産は夫婦2人で協力して築いたものである」とするのが一般的だからです。
離婚時に財産を夫婦で分ける「財産分与」では、収入だけではなく家事なども財産形成の貢献とみなされるので、折半が基本になります。
ただし、離婚時の話し合いやその他特殊な事情によっては、折半になるとは限りません。財産分与については、以下の記事も参考にしてみてください。
【離婚時における自宅の財産分与】自宅はどうなる？財産分与の方法を状況別に詳しく解説
オーバーローン時は「任意売却」で住宅を売却する
家の売却益を住宅ローンが上回っている「オーバーローン」の場合は自由に売却できず、借入先の銀行から売却許可を得る必要があります。
そのため、オーバーローン時の売却は「任意売却」という方法をおこなうのが一般的です。
売却益をすべて住宅ローンの返済に充て、支払いきれなかった残債は売却後に分割返済していきます。
任意売却については、以下の記事も参考にしてください。
任意売却なら競売を回避できる！メリット&デメリットや具体的な手順と費用を解説！
離婚による家の売却は「弁護士と連携している専門買取業者」がおすすめ
離婚にともなって家を売却する場合、重要なのは権利関係の調整と売却までのスピードです。
家や住宅ローンの名義がどうなっているかや、財産分与にあたって夫婦がそれぞれどんな主張をしているのかなど、法律の専門知識から話を整理しなければなりません。
また、売却までの時間が長くなると、離婚後も元配偶者とやり取りをする必要があり、人によっては「精神的につらい」「面倒くさい」と思うでしょう。
そこで、弁護士と連携している専門買取業者に相談すれば、それらの問題を解決できます。
弁護士と連携することで法律的な部分もサポート可能で、必要であれば離婚問題が得意な弁護士を紹介することもできるでしょう。
また、買取業者なら購入希望者を探す必要がないため、査定から売買成立・支払いまで早ければ数日で終わります。
共有名義の場合は、共有持分（共有名義人それぞれがもつ家の所有権）だけを買い取ることも可能なので、配偶者と面倒な交渉も必要ありません。
売却するかどうか迷っている段階でも、まずは無料の相談・査定を受けてみるのをおすすまします。
離婚時における住宅ローンが残っている家の取り扱い方法は3パターン
離婚する場合は、住宅ローンが残っている家の扱いを夫婦2人で決める必要があります。
住宅ローンが残っている家の取り扱い方法は以下の3パターンです。
- 家を売却して売却代金で住宅ローンを返済
- 住宅ローンの名義人がそのまま居住する
- 住宅ローン名義人の元配偶者がそのまま住む
次の項目から、それぞれの方法について詳しく解説していきます。
【パターン1】家を売却して売却代金で住宅ローンを返済
夫・妻のどちらも居住を希望しない場合や、住宅ローンの借り換えが困難な場合は、家の売却を検討しましょう。
家を売却して住宅ローンを返済することで、元配偶者との関係を解消できます。
なお、さきほど説明したとおり、オーバーローンであっても任意売却で家の売却は可能です。
【パターン2】住宅ローンの名義人がそのまま居住する
住宅ローンの名義人が単独である場合は、特別な手続きなしで住宅ローンの名義人がそのまま居住できます。
住宅ローンの名義人が住み続ける場合、住宅ローンの権利関係は何も変わらないので、一番シンプルで手間のない方法だといえます。
ただし、住宅ローンが連帯債務である場合は、連帯債務者の1人が家を出ることで「住宅ローン名義人と居住者は同一であること」という規約に抵触する恐れがあります。
そのため、事前に銀行で相談しておきましょう。
【パターン3】住宅ローン名義人の元配偶者がそのまま住む
住宅ローン名義人の元配偶者がそのまま住むためには、住宅ローンの借り換えや名義変更をおこなう必要があります。
さきほどもお伝えしたように、住宅ローンの名義人と居住者は同一でなければならないからです。
次の項目から、住宅ローン名義人の元配偶者がそのまま居住する方法を解説していきます。
住宅ローン名義を変更する
住宅ローンの名義を更するためは、先に解説したとおり住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
借り換えは新しくローンを契約するのと同じことなので、新しい名義人（=家に居住する方）に収入や安定した職業が必要です。
また、銀行の借り換えを利用しなくても親戚に援助してもらうなど、他の方法でお金を用意する方法もあります。
名義人が養育費などの代わりとして住宅ローンを支払い続ける
名義人の元配偶者が居住を希望する場合、名義人が養育費などの代わりとして住宅ローンを払い続ける方法もあります。
ただし、すでに解説しているとおり「住宅ローンの名義人と居住者は同一でなければならない」ので、事前に借入先の銀行へ相談しておくほうがよいでしょう。
また、名義人が支払いを滞らせたときのために、離婚協議書や公正証書を作成しておきましょう。
離婚時に必要な書類については、関連記事も参考にしてください。
離婚による自宅の名義変更における手順や必要書類！かかる費用や税金もわかりやすく解説します！
ローン名義人と実際の居住者が違う場合に発生するリスク
すでに解説していますが、住宅ローンの名義人と家の居住者は同じでなければならないのが一般的です。
ローン名義人と実際の居住者が違う場合に発生する主なリスクは、次の２つです。
- 契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められる
- 元配偶者が支払いを滞らせ家を差し押さえられる
それぞれのリスクについて、詳しく見ていきましょう。
契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められる
もしも、住宅ローンの名義人が実際に居住していなければ、契約違反とみなされます。
銀行によっては、契約違反が発生したときに住宅ローンの一括返済を求めてくることがあります。
住宅ローンの残債を一括返済できない場合は、家を差し押さえられ競売されてしまうかもしれません。
ただし、名義人が居住していないからといって、必ず一括返済を請求されるとは限りません。
事前に相談しておき、返済が滞りなく続けられると説明すれば、銀行も納得してくれることが多いでしょう。
元配偶者が支払いを滞らせ家を差し押さえられる
離婚をしても、借り換えや名義変更をおこなわない限り、住宅ローンの返済義務は住宅ローンの名義人に残ったままです。
そして、元配偶者の返済が滞れば抵当権が実行され、家を差し押さえられてしまいます。
差し押さえを受けてしまうと、競売にかけられて家の所有権が第三者に移る恐れがあります。
新しい所有者と賃貸借契約を結ぶなどの交渉が必要になるでしょう。
銀行に相談しても住宅ローンの名義変更はできないので売却が必要なケースが多い
離婚するときに夫婦どちらかがそのまま家に居住したい場合、まずは住宅ローンの名義人を確認しましょう。
もしも「住宅ローンの名義人」と「居住を続ける人」が違う場合、住宅ローンの名義人を変更する必要があります。
しかし、借入先の銀行に相談したとしても、住宅ローンの名義変更は基本的にできません。
他の銀行から、新たな名義で借り換えをおこなう必要があります。
また、住宅ローンがペアローンや連帯債務型であるときは、居住を続ける人が住宅ローンを引き取り一本化するという方法もあります。
ただし、借り換えするときや、ローンを一本化する時は、新たに住宅ローン融資の審査が必要です。
自分の収入や家の価値などによっては、家の売却が必要になるかもしれないことを覚えておきましょう。
住宅ローンと離婚についてよくある質問
銀行側からすると名義変更は大きなリスクとコストがあるため、認められない可能性が高いでしょう。離婚にともなう住宅ローンの名義変更は「借り換え」で対応するとよいでしょう。
親や親戚などからも借りられない場合、家を売却して返済にあてたほうがよいでしょう。離婚の際に家を売却すれば、住宅ローンを大部分返済できて、元配偶者との関係性も解消できます。
原則として折半する必要はなく、ローンの名義人になっているほうが返済を続けていきます。しかし、離婚協議次第では折半することも可能です。その他の財産や養育費などと相殺する形で、実質的に折半するケースも少なくありません。
同じ条件で代わりに連帯保証人や連帯債務者となってくれる人を用意できれば可能性もありますが、その場合も金融機関の判断次第となります。
離婚協議などでトラブルになっている場合は、弁護士と連携している専門買取業者に相談するのがおすすめです。→弁護士と連携した買取業者はこちら
