マンションの管理費用は共有持分に応じて負担!割合や求償について解説します

共有持分 マンション 管理費

マンションには管理費用がかかりますが、権利を共有している場合の管理費用はどうなるのでしょうか。

共有マンションを所有していると

「管理費は誰が払うべきなの?」
「共有マンションの管理費を他共有者が払ってくれない・・・」

など、さまざまな疑問や悩みがあるかもしれません。

この記事では、共有マンションの管理費用は誰が支払うべきか、わかりやすく説明しています。

また、他共有者が管理費用を支払ってくれない場合の対処法も紹介しています。

最後まで読めば、共有マンションにおける管理費用をどのように支払うべきか、理解できるのでぜひ参考にしてみてください。

マンションの管理費は共有持分に応じて負担する

マンションを共有で所有しているとき、管理費用は誰が払うべきなのでしょうか?

民法では「共有物の管理費用は、各共有者が持分に応じて支払うべき」とされています。

このことから、共有マンションの管理費用は、共有持分に応じて負担するべきです。

例えば、Aが「1/2」BとCがそれぞれ「1/4」ずつ所有しているマンションに、100万円の管理費用がかかったとします。

このとき、Aは「50万円」BとCは「25万円」ずつ、管理費用を払う必要があります。

民法253条

各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
引用:e-Govポータル「民法253条」

マンションの利用有無にかかわらず共有者全員で負担する

さきほども説明しましたが、共有マンションの管理費用は共有者全員で支払う必要があります。

しかし「共有マンションを利用している人」と「利用していない人」がいる場合は、費用の負担割合は変動するのでしょうか?

法律では「共有マンションを利用しているかどうか」を区別していません。

共有マンションに居住している人がいる場合も、共有者全員で管理費用を負担します。

ただし、共有者同士で「管理費は利用者が全額負担する」といった旨の話し合いができていれば、利用者1人に負担義務があります。

マンションに居住していないなら共有持分の売却を検討しよう

マンションの共有持分を所有していれば、管理費用に支払い義務が発生します。

もしも、マンションに居住していない場合でも、管理費用を負担しなければなりません。

マンションを利用しておらず、居住を続ける予定がなければ「マンションの共有持分」の売却を検討するとよいでしょう。

共有持分の売却先としておすすめできるのは以下の2つです。

  1. 他共有者に売却する
  2. 共有持分の専門買取業者に売却する

以下の項目から、それぞれの売却先について詳しく解説していきます。

他共有者に売却する

自分が所有する共有持分を、他共有者に買い取ってもらえないか交渉しましょう。

とくに、共有マンションを利用している他共有者がいれば、その共有者への売却がおすすめです。

共有マンションを利用している他共有者は、共有持分の購入によって共有マンションをより自由に扱えるようになり、売却する人はまとまったお金を手に入れられます。

ただし、売却価格には注意が必要です。

相場価格よりも安い価格で取引してしまうと、贈与とみなされ購入者に対して、税金が課せられる恐れもあります。

共有者同士の取引であっても、不動産会社に相談しながら売却を進めることをおすすめします。

共有持分の専門買取業者に売却する

共有マンションの管理費用の支払いから逃れたい場合は「共有持分の専門買取業者」への売却をおすすめします。

通常の不動産会社であれば「マンションの共有持分」という特殊な物件を扱えず、売却を断られてしまうかもしれません。

しかし、共有持分の専門買取業者であれば、さまざまな法知識や売却ノウハウをもとに、あなたの共有持分を高く買い取ってくれるでしょう。

なお、共有持分だけであれば、マンションの住人や他共有者からの許可なく売却できます。

専門買取業者に売却すれば、共有持分を素早く現金化でき、管理費用の支払いからも速やかに逃れられるでしょう。

以下の記事で、おすすめできる専門買取業者を紹介しています。マンションの共有持分であっても、高く買い取ってもらえるでしょう。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

共有マンションの「管理費用」として認められるもの

マンションを所有していると、さまざまな費用がかかります。

さきほども説明しましたが、共有マンションの管理費用は共有者全員が負担せねばなりません。

しかし、マンションの維持にかかる費用の中には「管理費用」として認められない出費もあります。

管理費用として認められ、共有者全員に支払い義務がある費用をまとめてみました。

  • 修繕費(老朽化や災害による修繕)
  • 固定資産税
  • 都市計画税

上記のリストにある出費は「マンションの管理費用」として認められるため、共有者全員で負担しましょう。

「光熱費」や「管理会社への報酬」は管理費用とは認められない

共有マンションの管理にかかる費用は、共有者全員が支払いを負担しなければなりません。

ただし「光熱費」や「管理会社への報酬」は、管理費用とは認められません。共有持分の所有者が単独で支払う必要があります。

水道・光熱費はマンションの管理・保存に必要ではないので「管理費用」とは認められません。

また、マンションの管理を管理会社に依頼した際の報酬も「管理費用」とは認められません。

管理会社との契約を結んだ本人が、単独で負担する義務があります。

もしも、これらの費用を全員で負担したい場合は「持分に応じて負担する」旨の話し合いを他共有者とする必要があります。

管理費用は代表者が立て替えて支払うケースが一般的

さきほども説明しましたが、共有マンションの管理費用は共有者全員で負担します。

しかし、原則的には代表者がまとめて支払うケースが一般的です。

例えば、固定資産税や都市計画税の納付書は、自治体にもよりますが代表者に一括で送付されます。

多くの自治体が「納付書の分割送付」はおこなっていません。

また、修繕費の支払いを、各共有者が別々の請求として受けることもないでしょう。

これらのことから、マンションの管理費用は代表者が一度立て替え、のちに各共有者へ持分に応じた費用を支払ってもらうケースが一般的です。

代表者は他共有者に対して立て替えた費用を「求償」できる

代表者が一度立て替えた管理費用は「求償」できます。

求償とは、代表者が立て替えた費用を、他共有者に対して返還請求することです。

求償された他共有者は、自分が所有する持分に相当する管理費用を、代表者に対して支払う義務があります。

例えば、代表者Aが「1/2」共有者Bと共有者Cがそれぞれ「1/4」ずつ所有しているマンションに、100万円の管理費用がかかったとします。

代表者Aは「100万円」を立て替えましたが、このときBとCに「100万円の1/4 = 25万円」ずつ求償できます。

求償されたBとCは「25万円」ずつ、管理費用を払うことで精算が完了します。

代表者が滞納した場合は他共有者も「差し押さえ」を受ける恐れがある

もしも、代表者になっている共有者が、税金を滞納してしまえば「連帯債務」とみなされ他共有者も差し押さえを受ける恐れがあるので注意しましょう。

さきほども説明した通り、共有マンションに対する税金の納付書は、代表者1名にのみ送付されます。

しかし「連帯納付義務」があるため、代表者が滞納すると他共有者にも督促状が届きます。

もしも、代表者が一括で支払えないのであれば、他共有者が立て替えて支払うべきです。

督促を放置してしまうと、共有者全員が差し押さえを受けるかもしれません。

他共有者が求償に応じてくれない際の対処法

共有マンションの管理費用は、代表者が立て替えてから「求償」することで精算されるのが一般的です。

もしも、他共有者が求償に応じてくれず、持分に応じた管理費用を支払ってくれない場合はどうすべきなのでしょうか。

共有マンションの管理費用は、法律で定められている義務なので、求償に応じてくれない場合は裁判を起こすことで精算できます。

以下の項目で詳しく説明します。

「求償請求訴訟」を提起し強制的に支払いを求める

求償に応じてくれない共有者がいる場合「求償請求訴訟」を提起することで、強制的に支払いを求められます。

訴訟を提起することで、裁判所が支払い命令の判決を出してくれます。

それでもなお、支払いがおこなわれない場合は、預貯金などを差し押さえることで管理費用の回収ができるでしょう。

しかし、訴訟には法知識やさまざまな手続きが必要です。

求償請求訴訟を提起する際は、不動産問題に詳しい弁護士に相談・依頼することで有利な判決を得られるでしょう。

なお、裁判になると共有者同士の関係が悪化してしまいます。

訴訟を提起する前に、共有者間で話し合いをおこない、解決を目指すべきかもしれません。

他共有者が管理費用を滞納している場合の対処法

他共有者が求償に応じることなく、管理費用をすでに滞納しているかもしれません。

この場合も、訴訟を提起することで滞納された管理費用を回収できます。

滞納された管理費は、過去分であっても請求できます。

ただし、共有持分マンションの管理費滞納は「5年で時効を迎える」という考えが一般的です。

民法166条

債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
引用:e-Govポータル「民法166条」

時効を迎えないためにも、裁判を有利に進めるためにも、弁護士に相談するべきでしょう。

資金が用意できれば強制的に持分を買い取れる

代表者が管理費用を支払ったにもかかわらず、他共有者が求償・精算しなかった場合「滞納した共有者が有する持分」を強制的に買い取れます。

民法253条

各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
2 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
引用:e-Govポータル「民法253条」

しかし、この制度はあくまで「買取の権利を得る」だけなので、共有持分の評価額に応じた資金を用意する必要があります。

例えば、3,000万円の価値がある不動産を「代表者Aが2/3」「共有者Bが1/3」の持分割合で所有していたとします。

のちに、代表者Aが共有者Bの管理費用を立て替えました。

共有者Bが求償に応じず1年が経過すれば、代表者Aは共有者Bの持分を強制的に買い取れます。

共有者Bの持分が「3,000万円の1/3」であるため、代表者Aが買い取る際は「1,000万円」の代償金が必要です。

なお、強制的に買い取る際も、さまざまな法知識や複雑な手続きが必要です。

ですので、不動産問題に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

共有者の中に管理費用の負担をしない人がいると、共有マンションの管理は複雑になってしまいます。

資金に余裕がある場合は、強制的に買い取るとよいでしょう。

共有マンションの管理費用は共有者全員で負担しよう

マンションの管理費は共有持分に応じて負担すべきと決められています。

もしも、共有マンションに住んでいないなら、共有持分の売却を検討するとよいでしょう。

また、マンションの管理費用は代表者が立て替えて支払うケースが一般的です。

代表者は立て替えた分を他共有者に対して求償できます。

もしも、求償に応じてもらえない場合は、裁判を起こす必要があるかもしれません。

裁判を提起する際は、不動産問題に詳しい弁護士に相談するとよいでしょう。

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