マイホーム購入をきっかけに、考え方の違いや配偶者への不満が表面化して離婚となる「新築離婚」は少なくありません。離婚にあたって問題となるのが、新しく建てた家の取り扱いです。
離婚時、新築の家に対する取り扱いは「売却」か「そのまま居住」のどちらかになります。
そのまま居住する場合は「家や住宅ローンの名義変更が難しい」といったデメリットやリスクがあります。そのため、基本的には離婚時に売却する方がおすすめです。
家を売却すれば、夫婦の権利関係は綺麗に解消できるため、離婚後も別れた相手と揉め続ける事態を防げます。
ただし、離婚時のマイホームや共有持分の売却には、法律の知識が必要になるケースがほとんどなので、まずは「弁護士と連携した買取業者」に相談してみましょう。夫婦の権利関係を調整するなど、スムーズに家を現金化できます。
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- 家を建てた直後に離婚する際における新築の取り扱いは「売却」か「そのまま居住」のどちらか。
- 家を建てた直後に離婚する場合は「早めの売却」を検討しよう。
- 公正証書を作成し、離婚後の権利関係を明確にしておこう。
家を建てた直後に離婚する際における新築の取り扱いは「売却」か「そのまま居住」のどちらか
離婚する際、一番に気になることは「家をどうするべきか」だと思います。
家を建てた直後に離婚する場合、家の扱い方は以下の2種類です。
- 離婚時に家を売却して売却益を分け合う
- 離婚後も夫婦どちらかが家にそのまま住み続ける
次の項目から、それぞれの方法を詳しく解説していきます。
離婚時に家を売却する場合
離婚時に夫婦のどちらも居住しない場合は、家を売却するとよいでしょう。
家を売却すれば、夫婦の権利関係は綺麗に解消できます。
「建てたばかりの家を売却」することは心苦しいかもしれません。
しかし、離婚後に住宅を維持することは、経済的にも困難であるケースがほとんどです。離婚後のことも見据えた選択をするようにでしょう。
オーバーローンの場合は「任意売却」が必要
住宅ローンが残っている家を売るとき、残債が売却価格を下回る「アンダーローン」か、残債が売却価格を上回る「オーバーローン」かで売却方法が変わります。
オーバーローンの場合は、家を売却してもローンを完済できません。
売却価格と残債の差額を貯金などから埋め合わせるか、任意売却で不動産を売却する必要があります。
任意売却をすれば、売却価格で返済しきれない残債は分割で返済できるようになります。
任意売却については、以下の記事を参考にしてみてください。
任意売却なら競売を回避できる！メリット&デメリットや具体的な手順と費用を解説！
アンダーローンの場合は「売却益」を財産分与する
ローンの残債が売却価格を下回るときは「アンダーローン」といわれます。
アンダーローンであれば、所有者（元夫婦）の意見だけで自由に売却できます。
また、家の売却で売却益（=売却価格からローン残債やその他費用を差し引いた金額）が発生した場合、その売却益を折半することで公平な財産分与が可能です。
アンダーローンの家は、売却してしまえば離婚後に配偶者とトラブルが起きづらいでしょう。
【離婚時における自宅の財産分与】自宅はどうなる？財産分与の方法を状況別に詳しく解説
離婚後も夫婦どちらかが家に住み続けたい場合
離婚後も家に住み続けたい場合は、夫婦で「どちらが居住を続けるか」について話し合いをしなければなりません。
夫婦のどちらかだけが居住を希望していれば、揉めることなく居住を続けられるでしょう。
ただし、住宅ローンの返済が終わっていない場合は「住宅ローンの名義人」に注意が必要です。
住宅ローンの規約は「住宅ローンの名義人=住宅に住んでいる人」を前提にしているので注意
離婚後、夫婦のどちらかが「住宅ローンが残っている家」に住むケースで、その家に住み続ける人と住宅ローンの名義人が変わる場合は注意が必要です。
なぜなら、多くの金融機関が「住宅ローンの名義人はその住宅に住んでいる」ことを前提としているからです。
この前提を破ってしまうと、契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められてしまうかもしれません。
家を建てた直後に離婚を切り出すと慰謝料は発生するのか？
離婚する際、夫婦どちらかが有責（離婚に至る原因を作った責任）がある場合、相手に慰謝料を支払わなければなりません。
「家を建てた直後に離婚を切り出すと慰謝料を請求されるかも」と不安になる人もいますが、離婚における有責と、家を建てたかどうかに関係はありません。
離婚において有責となる事由は、民法770条1項で定められている「相手に離婚を求めることができる条件」とほぼ同じとされています。
夫婦の一方は、次に掲げる場合に限り、離婚の訴えを提起することができる。
一 配偶者に不貞な行為があったとき。
二 配偶者から悪意で遺棄されたとき。
三 配偶者の生死が三年以上明らかでないとき。
四 配偶者が強度の精神病にかかり、回復の見込みがないとき。
五 その他婚姻を継続し難い重大な事由があるとき。
上記の事由のほか、離婚に至るあらゆる事情を考慮して、慰謝料を支払うかどうかを決めます。
離婚の原因に不貞行為や悪意の遺棄（=同居の拒否や生活費の未払いなど）があれば慰謝料も発生しますが、家を建てた直後に離婚を切り出したという理由でだけでは、慰謝料は発生しません。
【事例】夫名義の住宅ローンが組まれている家に妻が住み続けたい場合
さきほども説明した通り「住宅に居住する人」と「住宅ローンの名義人」は同一であるのが基本です。
もしも、そのまま居住を希望する人が、住宅ローンの名義人ではない場合、どのように対応すればよいのでしょうか？
離婚後、夫名義の住宅ローンが組まれている家に、妻が住み続けたい場合を例として紹介していきます。
住宅ローン完済後なら離婚による「家の名義変更」は可能！離婚時に完済できていない場合も解説
【方法.1】住宅ローンの名義を妻に変更する
「住宅に居住する人」と「住宅ローンの名義人」は同一でなければなりません。
ですので、住宅ローンの名義人を「居住をしない夫」から「居住を続けたい妻」に変更することで、妻が居住を続けられるようになります。
ただし、住宅ローンの名義人を変更するには、金融機関の住宅ローン審査を通過する必要があります。
つまり、夫と同等かそれ以上の支払い能力・貯金額を、金融機関に証明しなくてはなりません。
妻が専業主婦だったりパート・アルバイト勤務である場合は、住宅ローンを変更するのはむずかしいかもしれません。
【方法.2】名義人を変更せずに夫が返済を続ける
名義人の変更が認められない場合は夫が返済を続けることで、妻が居住を続けられます。
しかし、すでに伝えた通り「住宅に居住する人」と「住宅ローンの名義人」は同一の必要があります。
名義人である夫が居住していない事実がバレてしまうと、契約違反とみなされてしまうかもしれません。
契約違反とみなされると、住宅ローンの一括返済を求められてしまいます。
ですので、夫が住宅ローンの支払いを続ける場合も、まずは借入先の金融機関に相談するとよいでしょう。
なお、なんらかの理由で夫の住宅ローン支払いが滞ってしまうと、家が差し押さえられてしまうので注意が必要です。
家を建てた直後に離婚する場合は「早めの売却」を検討しよう
これまでは、離婚した後も夫婦どちらかが「居住を続ける」方法を解説しました。
ですが、夫婦で建てた家にどちらかだけ居住する場合は、住宅ローンの支払いなど、さまざまな問題を抱えています。
そこで、家を建てた直後の離婚であれば、早めに売却することがおすすめです。
売却すれば、夫婦のどちらが入居するかで揉めることなく、家の管理にかかる負担もなくせます。
また、入居せずに新築の状態で売却すれば、高値で売却できるかもしれません。
離婚した後に家のことで元配偶者とトラブルになるより、離婚時に精算してしまったほうが、すっきりとした気持ちで離婚後の新生活を過ごせます。
「建築から1年以内」「未入居」の場合は新築として売却できる
住宅が「建築から1年以内」かつ「未入居」である場合は、新築として売却できます。
「未入居である」という条件は、裏を返せば誰かが一度住んでしまえば、築年数が半年未満でも「中古物件」として扱われるということなので注意しましょう。
新築であれば、購入を希望する人も多いため、早く、高く売却できます。
ただし、中古物件とみなされてしまうと、新築の「70～80％」まで価値が落ちてしまうといわれています。
建築最中に夫婦の関係が悪化して離婚を考えている場合は、住宅が完成しても一旦は入居をまつとよいでしょう。
住宅ローンが残っていても売却できる
既に解説した通り、住宅ローンが残っている場合でも家の売却は可能です。
アンダーローンであれば売却代金でローンを精算できますし、オーバーローンでも差額を貯金から埋め合わせるか「任意売却」を使って売却できます。
新築の家でも住宅ローンの借入額以上で売れるとは限りませんが、なるべく早く売ったほうが残債の大部分を返済できるでしょう。
夫婦共有名義なら「自分の共有持分だけ売却」することも可能
家の名義が夫婦の共有名義なら、自分の共有持分のみを売却することもできます。共有持分とは、家を共有名義にしたとき名義人それぞれがもつ所有権の割合です。
共有持分を売却できれば、家に関して夫婦で揉めている場合でも、すぐに共有状態を解消可能です。
ただし、離婚にともなう共有持分の売却は、離婚協議や財産分与の手続きが複雑に絡み合うので、慎重な対応が求められます。
共有持分の売却を検討する際は、弁護士と連携している共有持分専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
家を建てた直後に離婚する場合の注意点と対処法
家を建てた直後に離婚する場合、住宅ローンの支払いを巡ってトラブルが発生しやすいです。
また、家がまだ工事中の場合、その工事を途中で止めるか、一旦完成させてしまうかも、悩みやすい問題でしょう。
家を建てた直後に離婚する場合の注意点と、その対処法を詳しく解説していきます。
口約束だと住宅ローン支払いなどをめぐってトラブルが起きる
住宅ローン支払いの契約を口約束で済ませてしまうと、その約束を証明するのがむずかしくなってしまいます。
しかし、数年後に夫の住宅ローン返済が滞ってしまいました。
上記の例だと、夫に住宅ローン返済を継続するよう求めたくても、証拠がないので「夫が返済する」という約束を証明できません。
【対処法】離婚協議書と公正証書を作成する
離婚後の家や住宅ローンの取り扱いを夫婦間で決めた際は、離婚協議書と公正証書を作成しましょう。
離婚協議書は、財産分与や慰謝料、養育費など、離婚時の取り決めを細かく書面に起こしたものです。主に次の内容を記載します。
- 離婚に合意した旨
- 子供の親権、養育費、面会について
- 慰謝料について
- 財産分与について
- 年金分割について
- 清算条項（離婚協議書以外の金銭を要求しない旨）
- 公正証書にするか否か
公正証書は、公証役場という国の機関で作成される「証明力や執行力」を持つ文書です。
離婚協議書の作成後、その内容で2人が間違いなく合意したと公証役場で証明してもらいます。
公正証書があれば、契約の不履行・未払いなどがあったときに、財産の差し押さえを実行できます。
公正証書を作成することで、離婚後における元夫婦の間で、権利と義務を明確にできます。
離婚協議書や公正証書の作成については、司法書士に相談するとよいでしょう。
建築工事の中止は可能だが余計な費用もかかってしまう
家の建築中に離婚協議が進んだ場合、夫婦にとって新築は必要なくなるでしょう。
しかし、実際に建築がはじまると、違約金の支払いが必要になってしまいます。
違約金と損害金の合計は「契約額の20%」までと定められていますが、一度も住まない新築にお金をかけるのは、余計な出費といえるでしょう。
マイホームブルーによる離婚で住宅ローンはどうすべき？購入前後のローン解約をわかりやすく解説
【対処法】家の完成を待ってから新築として売却する
家の建築中に離婚をする場合は、家の完成を待ったほうがよいケースもあります。
家が完成してから、居住せずに新築として売却することで、中古物件よりも高く売却できます。
家の完成を待ってから「居住する」か「売却する」か話し合ってもよいかもしれません。
家を建てた直後に離婚する場合は住宅ローンの名義人に注意して扱い方を決めよう
離婚時における家の扱い方は「家を売却する」か「そのまま居住する」のどちらかです。
売却する場合は、アンダーローンとオーバーローンで売却方法が変わるので注意しましょう。
一方で、そのまま居住する場合は、ローンの借り換えが必要かもしれません。
いずれにせよ、ローンの状況などを確認して、離婚後における家の扱い方を決めることが大切です。
もしも、住宅ローンの返済が滞ってしまったら「一括返済」を要求されてしまうため、注意しましょう。
家を建てた直後に離婚する場合は、そのまま居住することに固執するのではなく、家を売却することも検討してください。
売却をすれば、離婚時に家の権利関係を綺麗に解消できます。
離婚時の不動産売却でよくある質問
離婚時、新築の家に対する取り扱いは「売却」か「そのまま居住」のどちらかです。しかし、そのまま居住するにはさまざまなデメリットやリスクがあるため、離婚時に売却することがおすすめです。
離婚後も家に住み続けたい場合は「住宅ローンの名義人」に注意が必要です。家に住み続ける人と住宅ローンの名義人が変わる場合、契約違反とみなされ住宅ローンの一括返済を求められる恐れがあります。
「建築から1年以内」「未入居」の場合のみ、新築物件として売却できます。家を建てた直後に離婚する場合は「早めの売却」を検討すべきです。
家を建てた直後に離婚を切り出したという理由でだけでは、慰謝料は発生しません。
離婚時における住宅ローンの支払いが口約束だと、のちのちにトラブルが起きる可能性が高いです。そのため、離婚協議書と公正証書を事前に作成するとよいです。
