マイホームブルーによる離婚で住宅ローンはどうすべき?購入前後のローン解約をわかりやすく解説

マイホームブルー 離婚 ローンどうする

マイホームの計画中や購入後に「ローンの支払いが不安」「物件が描いていた理想と違う」などの理由から、精神的に不安定になってしまうマイホームブルー。

マイホームブルーをきっかけに仲が悪くなり、離婚する夫婦も少なくありません。

マイホームブルーを原因に離婚する場合でも、既に借りた住宅ローンは返済しなければいけません。

個別の事情にもよりますが、離婚する場合でも建築中の家は完成させて、新築の状態で売却したほうがよいでしょう。

新築なら高額で売却できるので、住宅ローンもほとんど返せるはずです。共有不動産や共有持分の買取業者に相談して、具体的な価格や売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

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この記事のポイント!
  • マイホームブルーを原因に離婚する場合でも既に借りた住宅ローンは返済しなければならない。
  • マイホーム計画中で住宅ローンが融資前であれば、いつでも住宅ローン解約できる。
  • 建築中でも住宅ローン解約はいつでもできるが、工事進捗に応じてお金がかかってしまう。

マイホームブルーで離婚するときでもローン返済義務がある

マイホームブルーを原因に離婚が決まり、家にほとんど居住していなかった場合、住宅ローンの支払いはどうなってしまうのでしょうか。

結論をいうと、短期間しか住んでいなかったとしても、ローンの支払いをしなければいけません。

例えば「家に少ししか住んでいないから」といった理由があったとしても、住宅ローンの借入金は名義人に返済義務があります。

もしも、住宅ローンの返済が滞ってしまったら「全額一括返済」を要求されたり、いわゆる「ブラックリスト」に登録されてしまいます。

連帯債務の場合の返済義務は夫婦で折半するケースが多い

法律上、住宅ローンの返済義務はローンの名義人だけにあります。

ただし、住宅ローンが夫婦の連帯債務であった場合、返済義務は夫婦双方にあるので注意しましょう。

連帯債務者になっていると、名義人の支払能力がなくなったときや、支払いが滞ってしまったとき、名義人の代わりに返済義務が課せられます。

返済を滞らせないためにも、夫婦で返済を続けていく方がよいでしょう。

なお「連帯債務者」については以下の記事を参考にしてみてください。

住宅ローン 連帯債務 夫婦や親子で住宅ローンを組む「連帯債務」を解説!メリット・デメリットや共有名義のリスクも紹介します

家を建てた直後に離婚する場合におけるローンの扱い2パターン

家を建てた直後に離婚する場合は「夫婦どちらかが居住する」か「不動産を売却する」を夫婦で協議して決めます。

また、住宅ローンが残っている場合はローンをどのように返済するかも、夫婦で決める必要があります。

協議ができないほど、夫婦間が悪化してしまっている場合は、離婚問題・不動産の扱いに強い弁護士に相談してみるのもよいでしょう。

以下の項目から「どちらかが居住しながらローンを返済する方法」「不動産を売却して売却金額でローンを返済する方法」の2つに分けて解説していきます。

【パターン1】ローンを支払い続けながら夫婦どちらかが居住する

離婚後も家に住み続けたい場合は、月々のローンを支払いながらどちらかが居住を続けます。

この方法であれば、居住を続けながらローンを返済できるので、家に住み続けたい場合の最適な方法といえるでしょう。

しかし、住宅ローンの名義や支払い能力を巡ってトラブルになる可能性もあるので注意が必要です。

住宅ローンの名義人と居住者が変わる場合は借入先に相談しよう

住宅ローンの名義が単独かつ、名義人が居住を続ける場合は、住宅ローン名義の変更は必要ありません。

しかし、住宅ローンの名義人と居住者が変わる場合は必ず借入先に相談しましょう。

住宅ローンの名義人と居住者が変わったにもかかわらず、名義人の変更をせずにいると

  • 住宅ローンの名義人による支払いが滞ると、家が差し押さえられてしまう
  • 名義人と居住者の変更が借入先にバレると契約違反とされ支払いを一括請求される

など、さまざまなトラブルの原因になってしまいます。

なお、住宅ローンの名義人を変更する場合は、新しく名義人になる人の支払い能力を証明しなければなりません。

例えば、そのまま居住したい人が「専業主婦・専業主夫」「パート・アルバイト」だった場合、安定した収入があることを証明できないため、住宅ローンの名義変更は認められない可能性が高いでしょう。

この場合、そのまま居住することを諦めて、家を売却しなければならないかもしれません。

【パターン2】不動産を売却してローンを一括返済する

夫婦のどちらとも居住を希望しない場合や、住宅ローンの名義変更が困難な場合は、不動産を一括売却して売却金額でローンを返済しましょう。

離婚後に夫婦でどちらが入居するか争うことなく、権利関係を綺麗に解消できる方法です。

購入したばかりの新築を手放すのは心苦しいかもしれません。

しかし、ローンの返済ができなければ、いずれ家を差し押さえられてしまいます。

物件の価値が下がる前に売却することは、賢い選択肢といえるでしょう。

売却価格とローンの残債によって売却方法が変わるため借入先に相談しよう

住宅ローンが残っている家を売るとき、売却価格が残債を上回る「アンダーローン」か、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」かで売却方法が変わります。

そして、家に居住したばかりの状態で売却しても、多くの場合オーバーローンになってしまいます。

そもそも、金融機関からすると住宅ローンは「利息によって利益をあげる」ものなので、家の売却価格が利息を含む残債を上回ることは少ないでしょう。

アンダーローンの場合は、所有者(夫婦)の意見だけで「売却先」や「売却方法」を決められます。

しかし、オーバーローンの場合は、借入先の売却許可が必要になり「任意売却」でしか売却できません。

任意売却の手続きを個人でおこなうのは非常に困難であるため、借入先だけでなく任意売却を得意とする不動産業者へ相談するとよいでしょう。

任意売却については以下の記事を参考にしてみてください。

任意売却とは 任意売却なら競売を回避できる!メリット&デメリットや具体的な手順と費用を解説!

離婚する場合は融資実行前なら住宅ローンをキャンセルできる

マイホームの計画を立てている段階で、マイホームブルーになってしまい離婚するとなったら、マイホームは必要なくなるでしょう。

実際、マイホームの計画中で離婚が決まり、住宅ローンの解消を求める夫婦も少なくありません。

住宅ローンのキャンセルは、融資が実行されるまでなら原則的に可能です。

しかし、住宅ローン審査の進捗状況によっては、手数料などがかかってしまう可能性もあります。

離婚を考えはじめたら、早めに借入先の銀行に相談した方がよいでしょう。

審査を受けていても住宅ローン契約を交わす前なら無料でキャンセルできる

住宅ローンの審査には「仮審査」と「本審査」の2つがあり、仮審査をおこなったあとに本審査がおこなわれます。

無料で申し込みができ、年収や会社の規模などを審査されるのが、仮審査です。

一方で、本審査は不動産の売買契約を結んだ後におこなわれ、仮審査の内容に加えて物件や取引関係人なども審査されます。

仮審査の段階でも、本審査を通過した段階でも、住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を交わす前なら無料でキャンセル可能です。

売買契約を結んだ後のキャンセルは手付金の返還がされないので注意

住宅ローンの本審査をおこなうためには、不動産会社と「売買契約」を結ぶ必要があります。

売買契約を結ぶときは「不動産購入価格の5~20%」をもとに手付金を支払います。

例えば、3,000万円の不動産を購入する場合の手付金は「150万円~600万円」です。

もしも、買主が売買契約を解約したい場合、代償として手付金を破棄する必要があります。

本審査まで進んでも住宅ローンのキャンセルは無料でできますが、不動産会社へ支払った手付金は返還されないので注意しましょう。

住宅ローン契約の締結後でも融資が実行前であればキャンセルできる可能性がある

本審査を通過したのち、融資実行の1週間ほど前に、住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。

住宅ローン契約を締結したあとでも、融資が実行前であればキャンセルできる金融機関が多いです。

住宅ローン契約の締結後でも、無料でキャンセルできる金融機関もあります。

しかし、手数料や調査料、契約にかかる印紙代などの支払いを求められる可能性があることを覚えておきましょう。

一般的な物件だと、実費の合計は「10万円」程度になることが多いです。

一般的に住宅ローンは物件の引き渡し時に融資が実行される

ここまでは「住宅ローンのキャンセルは、融資が実行前ならいつでもできる」ことを説明しました。

では、実際に融資がおこなわれるのは、いつになるでしょうか。

一般的に住宅ローンの融資実行日(入金される日)は「物件の引き渡し時」とされています。

ですので、物件を受け取るまでは住宅ローンをキャンセルできます。

しかし、現実的には住宅の完成間近で、住宅ローンを解約するのは困難でしょう。

仮に、住宅ローン自体のキャンセルができたとしても、不動産会社に対しては「違約金」を支払う必要があります。

状況によっては、離婚する場合でも建物を完成させてから売却する方が、損が少なくなるでしょう。

建築工事の中途解約はいつでもできるが、お金がかかってしまう

建築中にマイホームブルーになってしまい離婚がきまったとき、夫婦にとって新築の建物は必要なくなるでしょう。

住宅を契約した直後なら、さきほど説明した「手付金」の破棄だけで、建築をキャンセルできます。

しかし、建築の準備がはじまっていたり、実際に建築がはじまっていると、手付金以外に違約金の支払いが必要になってしまいます。

そこで、以下のリストに建築の進捗ごとにかかる費用をまとめてみました。

建築の進捗ごとにかかる費用
工事の進捗状況 進捗ごとにかかる費用
住宅の契約直後にキャンセル 手付金のみ
工事請負契約を結んだ後にキャンセル 手付金の放棄+違約金
建築中のキャンセル 建築にかかった費用・手付金・違約金

買主都合で工事の中途解約をする場合は、すでに建築が終了した部分も支払いが必要です。

違約金と損害金の合計は「契約額の20%」まで

建築工事の違約金は、工事費用の10%としている建築会社が多いです。

また、多くの建築会社は、工事を中途解約されたときに損害賠償を請求します。

違約金と損害賠償金の合計は「契約額の20%まで」と、法律によって決められています。

e-Govポータル

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
引用:e-Govポータル、宅地建物取引業法第38条

離婚を見据えている場合でも状況によっては住宅を完成させた方がよい

住宅の建築中に工事をキャンセルすると、手付金や違約金などを支払う必要があります。

また、土台や家の一部が完成している状態でキャンセルした場合、それらの撤去費用は買主が負担しなくてはいけません。

違約金だけでなく、撤去費用も払うとなると余計な出費が発生してしまいます。

工事の進捗状況にもよりますが、住宅を完成させてから離婚の手続きを進めた方がよい場合もあることを覚えておくとよいでしょう。

マイホームブルーを原因に離婚する場合でもローン返済や手付金の支払いが必要

マイホームブルーによって離婚する場合でも、既に受けた融資(ローン)は返済しなくてはいけません。

もしも、住宅ローンの返済が滞ってしまったら「全額一括返済」を要求されたり、いわゆる「ブラックリスト」に登録されてしまうため、注意しましょう。

住宅を購入した後にマイホームブルーになってしまい、離婚する場合は「夫婦どちらかが居住する」か「不動産を売却する」を選ぶ必要があります。

ただし、居住する場合は、住宅ローンの名義人に注意しましょう。もしも、名義人が変わる場合は借入先に相談する必要があります。

また、融資を受ける前であれば、住宅ローンはいつでもキャンセルできます。

マイホームの計画段階で離婚を考えはじめたら、金融機関に住宅ローンのキャンセルを早めに伝えましょう。

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