別居中でも共有不動産は売却できる!売却時の注意点や必要書類も解説します

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自分が住んでいなかったり、共有者と別居している場合、共有不動産は売却できるのでしょうか?

実際に、不動産の共有者と別居している人は

「別居中であれば共有不動産を勝手に売却してもいいの?」

「別居中に家を売る時の手続きを知りたい!」

など、さまざまな疑問や悩みがあると思います。

この記事では、別居中の共有不動産を売却できるケースや必要書類を紹介しています。

この記事を読めば、別居している状態でも共有不動産を売却できるようになるでしょう。

この記事のポイント!
  • 共有不動産を売却するには、別居中であっても「共有者全員」の同意が必要。
  • 別居中に売却するよりも離婚時に「財産分与」する方がよい。
  • 売却時に立ち会えない共有者がいる場合は「委任状」を作成しよう。

別居中でも共有者全員の同意があれば共有不動産を売却できる

「自分が住んでいない」や「離婚を検討している」などを理由に、共有不動産が必要ないと感じるかもしれません。

その場合、別居をしていても共有者全員の同意が得られれば、共有不動産を売却できます。

共有不動産・・・複数人で所有している不動産のこと

例えば、夫婦がお金を出し合って不動産を購入した場合は、夫婦の「共有不動産」になります。

一方で、夫の資金だけで購入した不動産は、共有不動産ではなく「夫が単独名義で所有する不動産」です。

なお、不動産が単独名義だった場合は、名義人の意思だけで不動産を売却できます。

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共有者全員の同意が得られなければ共有不動産が売却できないので注意

別居をしている場合でも、共有者全員の同意が得られれば、共有不動産を売却できます。

しかし、共有者に1人でも売却に反対する人がいると、売却できなくなってしまいます。

例えば、夫婦が別居しているケースで、夫が売却を希望したとします。

しかし、妻は家に居住を続けたいため、売却に反対しています。

この場合「共有者全員の同意」が得られないため、共有不動産を売却できません。

別居中に不動産を売却するよりも離婚時に「財産分与」する方がよい

離婚を前提に別居している場合は、別居中に共有不動産を手放すことを考えるかもしれません。

しかし、別居中に不動産を売却するよりも、離婚時にあわせて財産分与をおこなう方がよいでしょう。

以下の2つが離婚時に財産分与をおこなうメリットです。

  • 夫婦で均等財産分与できる
  • 売却せずに居住を続けられる

また、別居中だからといって、勝手に不動産を売却してしまうと、裁判に発展する恐れもあるので注意が必要です。

以下の項目から、具体的に紹介していきます。

財産分与すると夫婦で均等に不動産を分けられる

そもそも、財産分与とは「離婚時に夫婦の財産を平等にわける」ことです。

不動産は物理的に分けられないので、売却で手にした金額を夫婦で折半します。

また、自宅が単独名義だったとしても「原則1/2」で分けられます。

なぜなら、結婚している間に夫婦で取得した財産は、夫婦の協力によって取得したと考えられるからです。

もしも、妻が専業主婦で夫が資金を全額負担していても、均等に折半されます。

離婚時に不動産を売却し、売却金額を均等に折半することで、夫婦の関係を綺麗に解消できるでしょう。

民法768条

協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
引用:e-Gov法令検索、民法768条

財産分与であれば売却せずに不動産に居住もできる

離婚する場合、不動産を売却するのではなく「居住を続けたい」と思うかもしれません。

離婚時の財産分与であれば、夫婦どちらかが居住を続けることもできます。

その際には、住み続ける方が不動産の「換価額の半分」を相手に代償金として支払うことで、居住を続けられます。

財産分与によって居住を続けたい場合は、以下の記事を参考にしてみてください。

【離婚時における自宅の財産分与】自宅はどうなる?財産分与の方法を状況別に詳しく解説

別居中に勝手に売却してしまうと損害賠償に発展する恐れがある

「別居中だから、勝手に不動産を売却してもいい?」と考えるかもしれませんが、やめておきましょう。

先ほど説明した通り、結婚してから取得した財産は、夫婦2人で協力して取得したものです。

ですので、相手の同意を得ず勝手に売却してしまうと、損害賠償請求をおこされてしまう恐れがあります。

損害賠償請求に発展すると、裁判が必要になるため予想外の出費や時間がかかってしまいます。

別居中だからといって、勝手に不動産を売却することは絶対にやめましょう。

共有不動産の売却時はローンの名義に注意しよう

不動産の売却時には、ローンを完済する必要があります。

もしも、完済できない場合は貯金から支払いをしなければならないケースもあります。

また、共有不動産を売却する際は、ローンの名義に注意が必要です。

ローンが連帯債務だったりペアローンの場合は、夫婦それぞれに返済義務があります。

なお、ペアローンの場合は「それぞれの共有持分に抵当権が設定される」ことを覚えておくとよいでしょう。

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共有名義の不動産ならローンも連帯債務になっている可能性が高い

夫婦で資金を出し合って購入した不動産は、夫婦の共有不動産です。

共有名義の不動産であれば、購入時にペアローンや連帯債務型で、ローンを組んでいるケースが多いです。

連帯債務・・・夫婦に等しく返済義務がある。
ペアローン・・・夫婦それぞれに返済義務がある。

連帯債務の場合は、不動産を売却する際に2人で協力してローンを返済するでしょう。

一方ペアローンの場合、返済義務は別々にあるため、夫婦がそれぞれ返済する必要があります。

自分が所有している持分の抵当権が解消されていれば「持分だけ」を売却できる

離婚時に、相手が共有不動産の売却に反対している場合、自らの持分だけの売却を検討してみてください。

自らの共有持分だけであれば、相手の同意がなくても売却できます。

ただし、持分を売却するためには「自らの持分」に抵当権が設定されていないことが条件です。

例えば、夫婦でペアローンを組んでいたとします。

ペアローンはそれぞれの持分に抵当権がつくため、自分のローンのみを完済できれば、共有持分を売却できるようになります。

持分だけの売却は相場価格よりも低くなってしまう

先ほど説明しましたが、共有持分だけの売却も可能です。

しかし、共有持分だけを売却する場合は、不動産そのものを売却するときよりも売却価格が安くなってしまいます。

買い手からすると、共有持分だけでは不動産を自由に扱えないからです。

そこで、共有持分の売却は「共有持分の専門買取業者」に依頼するとよいでしょう。

大手の不動産会社と違い、専門買取業者であれば、共有持分を扱うノウハウがあるため、高く買取してくれます。

以下の記事でおすすめできる共有持分の専門買取業者を紹介しています。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

売却時に立ち会えない共有者がいる場合は「委任状」を作成しよう

共有不動産の売却時には、原則「共有者全員」が立ち会う必要があります。

しかし「遠方に住んでいるから足を運ぶのが困難」「離婚協議中で別居しているため来れない」などの場合があるかもしれません。

上記のように、売却時に立ち会えない共有者がいる場合は「委任状」を作成し、代理人を選定することで売却できるようになります。

委任状には「不動産や所有者の情報」を記載する

委任状には、特定のフォーマットはありませんが、記載すべき事項は決まっています。

委任状の作成に不備があると、売却がキャンセルされたり、共有者間のトラブルに発展してしまう恐れがあります。

委任状には、不動産の情報や所有者全員の情報をただしく記載します。

委任状に記載する内容や代理人選定の方法は、以下の記事を参考にしてみてください。

不動産 売却 共有名義 委任状 共有名義不動産を売却する時の委任状はどう書く?ひな形で書き方を解説!代理人の選定方法もあわせて説明します

共有不動産の売却時に必要な書類

共有不動産を売却するには、以下の書類を用意する必要があります。

  • 登記識別情報(権利証)
  • 地積測量図
  • 共有者全員の「身分証明書・印鑑証明書・印鑑」
  • ※委任状(夫婦どちらかが売却時に立ち会えない場合)

以下の項目から、それぞれの入手方法を解説していきます。

登記識別情報(権利証)

登記識別情報(=権利証)とは、不動産の所有権を公示するための書類です。

登記識別情報は不動産を取得し、登記をおこなった人が所有しています。

登記識別情報と権利証の違いは、書類が発行された時期です。

「権利証」が発行されていたのは2004年までで、それ以降は「登記識別情報」が発行されています、

もしも、登記識別情報を紛失してしまった・見当たらない場合は、弁護士や司法書士に相談してみてください。

弁護士や司法書士との面談をおこなうことで「本人確認情報」を作成してもらえます。

本人確認情報があれば、登記識別情報の代わりに使用できます。

ただし、本人確認情報の作成には5万円から10万円程かかってしまうので、登記識別情報を適切に管理する方がよいでしょう。

地積測量図

「地積測量図」とは、一筆の土地における「測量の結果」を明らかにする公的な書類です。

地積測量図は全国どこの法務局でも取得できます。

また、簡単なパソコン操作だけで、法務省が運営している「登記ねっと」からインターネット請求できます。

インターネット請求の場合は、自宅にも郵送してもらえるので、大変便利です。

参照:登記ねっと

共有者全員の「身分証明書・印鑑証明書・印鑑」

共有不動産を売却するには、共有者全員の「身分証明書・印鑑証明書・印鑑」が必要です。

例えば、夫婦で共有不動産を売却する場合は、夫と妻それぞれ用意する必要があります。

身分証明書とは、運転免許証や顔写真付きのマイナンバーカードなどです。

また、印鑑証明書は役所の窓口でも取得できますが、マイナンバーカードがあればコンビニで取得できるかもしれません。

以下のリンクから、コンビニ交付が対応しているかどうかや、印鑑証明書の取得方法などを調べられます。

参照:コンビニエンスストア等における証明書等の自動交付「コンビニ交付」

別居中でも共有者全員の同意があれば共有不動産を売却できる

別居中でも、共有者全員の同意があれば共有不動産を売却できます。

しかし、同意が得られなければ売却は困難になってしまいます。

その場合は、自らの持分だけを売却することを検討してみてください。

自らの持分に抵当権が設定されていなければ、持分だけでも売却できます。

なお、離婚を前提に別居している場合は、勝手に売るのではなく「財産分与」するようにしましょう。

財産分与であれば、夫婦均等に折半できるので、関係性を綺麗に解消できるでしょう。

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