共有持分を勝手に売却された場合の対処は?トラブル回避の対処方法を解説!

共有持分 勝手に売却された

共有名義の不動産において、各共有者の所有権を示す共有持分。「持分1/2」というように、所有権を割合で表します。

共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要ですが、各共有者の共有持分だけなら各共有者が自由に売却可能です。

共有者が勝手に共有持分を売却すると、さまざまな問題が起こりえます。

共有者が共有持分を売却したときは、個々の状況や希望によって対処方法も変わります。自分が不動産をどうしたいかによって、最適な対処をしていきましょう。

不動産を手放してもよければ、自分の共有持分も売却するのがおすすめです。弁護士と連携した専門買取業者なら、トラブルなく高額で共有持分を買い取れるので、ぜひ相談してみましょう。

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この記事のポイント!
  • 共有者が共有持分を勝手に売却することは防げない。
  • 第三者に共有持分を購入されるとトラブルになる可能性がある。
  • 共有持分を勝手に売却されたときは、自分の持分も売却するなど速やかに対応すべき。
  • 一番よいのはそもそも不動産を共有名義にしない、もしくは共有名義を解消しておくこと。

共有持分だけの売却なら他共有者の確認はいらない

共有者が勝手に共有持分を売却してしまったとき、まず気になるのは「勝手に売却してもいいの?」ということでしょう。

心情的に「事前に相談してほしかった」「勝手に売却するなんてモラルに欠ける」と考えるのは、自然なことです。

しかし、共有持分の売却は法律上、各共有者の独断でおこなえます。他共有者に了承をもらう必要はありませんし、売却することを伝える必要もありません。

後々の人間関係まで考慮するなら事前確認をすべきですが、他共有者に一切知らせず共有持分を売却しても、なんの問題もないのです。

共有持分を購入する人ってどんな人?

共有持分を取得しただけでは、共有不動産を自由に利用・管理できません。

そのため、共有持分自体の売買需要は低く、市場価格も下がってしまうのが一般的です。

それでも、共有持分を購入する可能性のある人や、積極的に買い取る人・企業が存在します。それが、以下であげた人たちです。

  • 1.他の共有者
  • 2.共有持分の買取業者
  • 3.不動産投資家

1.他の共有者

共有者同士での持分売買は買主と売主双方にメリットが大きく、共有持分を売却するときは、売却先として候補にあがりやすいでしょう。

共有持分の割合を増やしたほうが、共有不動産に対して可能な行為の範囲が広がります。賃貸物件として収益をあげているなら、利益の配分も割合に応じて多くもらえるのでお得です。

上記のように、買主側のメリットが大きいので、購入価格も高くなる傾向にあります。

市場では値下がりしやすい共有持分も、共有者なら本来の価値を損ねず売却可能であり、結果として売主側にもメリットがあるといえるでしょう。

ただし、共有者の1人に持分が偏ることで、他共有者の発言力が弱くなる恐れはあります。共有者間で不満が高まれば、トラブルになる事態もありえるので注意が必要です。

共有持分 割合 共有持分の割合はどう決まる?計算方法や持分割合に応じてできることを詳しく解説します

2.共有持分の買取業者

共有持分を専門に取り扱う業者は、共有持分の売却先としてもっとも一般的です。

一般的な仲介業者で共有持分を売却できる可能性は低く、売却依頼を断る仲介業者も多いのが実情です。

しかし、買取業者は共有持分を直接買い取るため、短期間で売却できるというメリットがあります。

ただし、悪質な買取業者だと安く買い叩かれてしまったり、他共有者とトラブルを起こす可能性があります。

3.不動産投資家

不動産投資家の場合、共有持分を購入する目的は賃貸収入が多いといえます。

共有不動産を貸し出している場合、家賃収入は持分割合にしたがって配分します。

そのため、不動産投資家は市場価格の低い共有持分を購入することで、初期費用を抑えつつ家賃収入を得られるようになるのです。

共有持分を売却されたときの3つの問題点

共有持分を勝手に売却されたからといって、すぐになんらかの問題が発生するわけではありません。

ただし、実際に「共有者が共有持分を売却した」というケースでトラブルが起こるのは、ほとんどが第三者に購入されたときです。

悪質な買取業者や不動産投資家が共有持分を購入すれば、他の共有者にも直接的な影響があります。

主な問題点として、次の3つを解説していきます。

  • 1.家賃請求をされる
  • 2.他の共有者にも持分売買をもちかけてくる
  • 3.共有物分割請求を起こされる

1.家賃請求をされる

共有不動産が賃貸物件の場合、持分割合に応じて家賃収入を分配するのは先に解説したとおりです。

じつは、賃貸物件の場合だけでなく、共有者の1人が居住している場合でも、他の共有者に対して家賃を支払う義務があります。

例えば、AとBが持分1/2ずつ共有している不動産に、Aが1人で住んでいるとします。共有不動産を普通に貸し出す場合の家賃相場が10万円であれば、AはBに対して5万円を支払う必要があります。

実際のところ、共有不動産は共有者間で使用貸借(無償で貸し出す契約)が成立していることも多く、上記の例と同じ状況でも家賃を支払っていないケースは珍しくありません。

しかし、共有者が第三者に変わることで、使用貸借を解消して家賃を支払うよう請求される恐れがあります。

共有者に家賃を請求する 共有不動産の利益が占有されたら家賃請求できる!請求の方法や家賃請求以外の解決法も説明します

2.他の共有者にも持分売却をもちかけてくる

共有持分を購入した第三者が、他の共有者にも持分を売却するよう迫ってくる可能性があります。

共有持分をすべて買い取り、単独名義にできれば市場価格はあがるため、売却利益を得るために他共有者に持分売却をもちかけてくるのです。

誠実な態度で交渉し、適正価格で買い取ってもらえるなら問題ありませんが、悪質な業者や投資家の場合、横暴な態度で強引な交渉をしてくる恐れもあるでしょう。

3.共有物分割請求を起こされる

共有物分割請求とは、文字どおり共有物である不動産の分割を求める行為です。共有者であれば、持分割合に関わらず請求できます。

後から共有持分を購入した第三者も「共有者」になるので、共有物分割請求が可能です。

共有物分割請求を起こされた場合、共有者全員が共有物の分割方法について協議しなければならず、分割すること自体は拒否できません。

協議で分割方法が決まらない場合は訴訟を起こすことも可能で、最終的には判決によって強制的に共有不動産が分割されます。

具体的な分割方法などは、下記の関連記事も参考にしてください。

共有物分割請求とは 共有物分割請求とは?共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

共有持分を勝手に売却された場合の対処方法

共有持分を売却された場合、家賃請求や共有物分割請求など、さまざまなトラブルが起こりえます。

話がこじれると、裁判になってしまう恐れもあるでしょう。

そのため、勝手に共有持分を売却されたとき、他の共有者は自分の希望にあわせて最適な対処を取る必要があります。

具体的には次の3つが対処方法として考えられるため、それぞれ詳しく解説していきます。

  • 1.面倒事を避けたいなら自分の共有持分を売却する
  • 2.不動産を維持したいなら売却された共有持分を自分で買い戻す
  • 3.共有物分割請求をされた場合は弁護士へ相談する

1.面倒事を避けたいなら自分の共有持分を売却する

「とにかく面倒事を避けたい」という場合は、自分の共有持分も売却してしまうことをおすすめします。

そもそも、共有持分は権利関係が複雑になりやすく、資産としては非常にトラブルが起こりやすいものです。トラブルに巻き込まれると手間は当然かかりますし、解決には費用も必要です。

仮にトラブルが起こっていなくても、管理に共有者同士の話し合いが必要であったり、得られる利益が少ないのに維持費の義務があるなど、共有持分はデメリットが多いといえるでしょう。

共有持分のままでもっているより、売却して現金に替えたほうが有効活用できることがほとんどです。

ただし、共有持分を売却するときは、どこに売却するかを慎重に考えましょう。一般的に安くなりがちな共有持分ですが、高額買取が可能な場合もあるので、まずは査定をしてもらいましょう。

高額かつスムーズな売却は「弁護士と連携した専門買取業者」がおすすめ

共有持分の買取業者はすぐに売却できるのが魅力ですが、悪質な業者だと安く買い叩かれたり、トラブルを起こす恐れがあるのは解説したとおりです。

しかし、買取業者の良し悪しを見極めるのは、不動産の専門家でもない限りむずかしいでしょう。

そこで、不動産知識に不安があっても安心して相談できるのが「弁護士と連携した専門買取業者」です。

弁護士と連携することで、権利関係が複雑な共有持分でも、高額かつスムーズな買取が可能になります。

また、離婚や相続などでトラブルが起こっている不動産でも、法律面から解決に導く総合的なサポートが可能です。共有持分を売却するときは、ぜひ「弁護士と連携した専門買取業者」に相談しましょう。

2.不動産を維持したいなら売却された共有持分を自分で買い戻す

共有不動産を維持したい場合は、売却された共有持分を自分で買い戻すとよいでしょう。

共有名義である以上、共有物分割請求を起こされるなど、トラブルの可能性は防げません。

自分が共有持分を買い取って単独名義にするのが合理的といえますし、確実に不動産を維持できる方法です。

売却された共有持分を自分で買い戻す場合、足元を見られて高値で売りつけられないよう、事前に価格相場を調査しておきましょう。

「共有持分の追加取得」で借りたローンは住宅ローン控除を受けられる

共有持分を買い戻したくても、手元に資金がないという人もいると思います。その場合、資金を借り入れて買い戻すことになるでしょう。

共有持分の追加取得でローンを借り入れた場合、その借入金も住宅ローンの対象となるので、忘れずに税務署で申告しておきましょう。

ただし、金融機関によっては「共有持分の追加取得」を目的とした住宅ローンの借入ができない場合もあります。

その場合は、住宅ローンの借り換えを利用するなど、工夫が必要になります。

参照:国税庁「共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除」

3.共有物分割請求をされた場合は弁護士へ相談する

共有持分を買い取った第三者から共有物分割請求を起こされた場合、交渉や各種手続きには法律の知識が求められるため、自分1人で対応するのはむずかしいでしょう。

そのため、速やかに弁護士へ相談することをおすすめします。弁護士なら、協議や訴訟において「有利な条件での分割」を交渉してくれます。

ただし、弁護士にも得意ジャンルというものがあるため、相談するなら「法律問題に力を入れている弁護士」へ相談するようにしましょう。

勝手に売却されないためには「共有名義の回避・解消」がおすすめ

「共有持分を勝手に売却される」という事態は、不動産を共有名義にしている以上、常に起こりえます。

共有持分を第三者に売却されることを防ぐためには、そもそも共有名義になるのを回避するか、早いうちに解消しておくとよいでしょう。

事前対処として共有名義を回避・解消するにはどのような方法があるか、次の項目から解説していきます。

遺産分割時に単独名義となるよう相続する

不動産が共有名義になる原因として多いのが相続です。1つの不動産を複数の相続人で分割するとき、共有名義にして相続する方法が取られます。

相続時に不動産を売却する必要がなく、一見すると公平なわけ方である「共有名義」ですが、共有名義にすると管理や利用の仕方でトラブルになる可能性が高くなります。

相続にあわせて売却しないのであれば、遺産全体の取り分を調整して、不動産が単独名義になるよう分割しましょう。

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共有者全員で不動産全体を売却する

共有持分を勝手に売却される前に、共有者全員で「不動産全体の売却」について話し合いましょう。共有持分だけで売るより、不動産全体で売却したほうが、最終的な利益も多くなります。

共有不動産全体を売却するときの注意点として、共有者全員の立ち会いが必要になることは覚えておきましょう。売買契約の締結や、物件の引き渡しには、共有者が揃っていないといけません。

ただし、委任状を作成すれば、立ち会いを別の人に任せることも可能です。遠方に住んでいるなど、共有者の立ち会いがむずかしい場合は、委任状を作成して立ち会いを代行してもらいましょう。

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なるべく早めに共有物分割請求を起こす

共有者が持分を売却する前に、自分から共有物分割請求を起こすのも手段の1つです。

第三者が持分を買い取って介入してくるより、もともとの共有者同士で話し合ったほうが、お互い納得しやすいでしょう。

不動産全体を売却して分割するほか、不動産のまま分割して単独名義にする方法や、代表者が他共有者の共有持分を買い取る方法があります。

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自分の共有持分を放棄する

共有持分は、自分の意思のみで放棄することも可能です。放棄された共有持分は、他の共有者に帰属されます。

売却と同じように他共有者の了承はいらず、第三者に共有持分が渡ることもありません。

ただし、放棄自体に他共有者の了承はいりませんが、放棄を公に証明するための登記手続きには他共有者の協力が必要です。

とはいえ、仮に協力を拒否されても、登記引取請求訴訟を起こせば裁判所命令で登記が可能になります。

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共有者が共有持分を売却することは禁止できない

共有持分は各共有者がもつ個別の権利なので、勝手に売却されても違反にはなりません。当然、売却を防ぐことも不可能です。

対策としてベストなのは、最初から不動産を共有名義にしない、もしくは共有名義を早期に解消することです。

しかし、すでに共有持分を売却されてしまった場合は、自分が共有不動産をどうしたいのか考えましょう。

対応が遅れると、共有持分を買い取った第三者とトラブルになる恐れもあります。必要に応じて、共有持分の買取業者や弁護士に相談しましょう。

共有持分の売却についてよくある質問

そもそも「共有持分」とはなんですか?

共有持分とは、共有不動産において「共有者がどれくらいの所有権をもっているか」を示すものです。「持分1/2」というように、割合で表します。

共有者が共有持分を勝手に売却したのですが、違法にはならないのでしょうか?

自分の共有持分を売却しても、違法にはなりません。共有持分の売却に他共有者の了承はいらず、事前に知らせる必要もないため、いつでも自由に売却できます。

共有持分を勝手に売却された場合、なにか問題点はありますか?

共有持分を買い取った第三者が、他共有者に対して持分売買をもちかけてくる恐れがあります。場合によっては、共有物分割請求を起こし、共有不動産の分割を求めてくるでしょう。話し合いで和解できなければ、訴訟に発展する恐れもあります。

共有持分を勝手に売却された場合、どうすればよいですか?

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不動産を維持したい場合は、自分が共有持分を買い取ることを検討しましょう。

勝手に共有持分を売却されるのを防ぐ方法はありますか?

共有持分の売却を防ぐ方法は、残念ながらありません。そもそも不動産が共有名義にならないよう気をつけるか、早期に共有名義を解消するかして、事前対策をおこなうのがベストです。

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