共有土地を所有しているが、うまく活用できず土地の権利を持て余している人も多いでしょう。
共有土地の有効活用法にはさまざまなものがあり、資産化することも可能です。
しかし、共有土地を活用するには、共有者全員の同意が必要です。そのため、共有者同士で利害関係が対立しやすく、共有土地の扱いを巡ってトラブルになりがちです。
土地を自分の意思で自由に扱いたいなら、単独名義にすべきです。単独名義の土地であれば、自分1人の意思で土地を有効活用できます。
もしも、共有土地を単独名義にできない場合は持分を売却することも検討してみてください。共有持分だけであれば、自分の意思だけで売却できます。
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- 共有土地を活用するには共有者全員の同意が必要。
- 共有土地によって生じた利益を独占されている場合は持分に応じて請求できる。
- 土地を自分の意思で自由に扱いたいなら単独名義にしよう。
共有土地の有効活用法
共有土地の活用方法はさまざまな種類があります。
また、共有土地を活用して得た収益は、共有者全員が持分に応じて取得できることを覚えておきましょう。
土地を運用しているのが息子だけであっても、「妻・夫」も利益を受けられます。
土地の活用によって「100万円」の利益がでたとき「妻30万円」「夫60万円」「息子10万円」を受け取る権利があります。
なお、代表的な土地活用法は以下3つです。
- 土地を売却し持分に応じて売却益を分配する
- マンションやアパートを建設し賃貸物件として運用する
- 土地のまま駐車場やレンタルスペースとして貸し出す
以下の項目からそれぞれについて解説します。
土地を売却し持分に応じて売却益を分配する
共有土地を売却すればまとまった資金を手に入れられます。
売却益をそれぞれの所有持分に応じて分配しましょう。
この不動産を「1,000万円」で売却するとき「妻300万円」「夫600万円」「息子100万円」で売却益を分割することになります。
共有土地を売却して手放すことで、管理費用や共有関係から逃れられます。
ただし、共有土地を売却するには共有者全員の同意が必要なことに注意しましょう。
マンションやアパートを建設し賃貸物件として運用する
共有土地にマンションやアパートを建設し運用すれば、月々収入を得られます。
賃貸物件を満室に近い状態にできれば、出資した額を回収し数年で黒字にできるでしょう。
しかし、賃貸物件を運用しても空室や家賃の滞納があると、思ったように収益をあげられないかもしれません。
とくに「駅から遠い」「周辺に主要施設がない」場合は、入居希望者が減るため、家賃収入も少なくなってしまいます。
また、賃貸物件の運用には固定資産税や所得税といった税金・管理費用も必要です。
これらのことから、共有土地に賃貸物件を建てる方法はリスクが高くなってしまいます。
土地のまま駐車場やレンタルスペースとして貸し出す
共有土地であれば、月極駐車場やコインパーキングを運用するのも1つの手段です。
どちらの方法も初期投資にかかる費用はすくなく、管理も容易でしょう。
都市部や住宅街に近い土地であれば、高い利益が見込めるでしょう。
また「将来的にはアパートを運用したい」「売却する予定がある」などの場合も、スムーズに共有土地の用途を変更できます。
ただし、地方部などでは駐車場の需要は高くありません。
共有土地の立地によって、どのように運用するか考えるとよいでしょう。
共有土地を活用するには基本的に共有者全員の同意が必要
共有土地は複数人でそれぞれの持分を所有している状態です。
そのため、共有者同士で利害関係が対立しやすく、共有土地の扱いを巡ってトラブルになりがちです。
共有者全員が土地に対する権利をもっているため、土地を活用するには基本的に共有者全員の同意を得なければなりません。
民法251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
引用：e-Govポータル、民法251条
以下の様な行為は「変更行為」とみなされるため、共有者全員の同意が必要です。
- 賃貸物件として運用するため、共有土地に新たなマンション・アパートを建てる
- 共有土地そのものを売却する
「持分割合」における過半数の同意があれば「管理行為」ができる
前の項目でも説明しましたが、建物の変更行為には共有者全員の同意が必要です。
ただし、持分割合における過半数の同意が得られれば、共有物に対する「管理行為」がおこなえると定められています。
民法252条
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
引用：e-Govポータル、民法252条
このとき「共有者の同意」が過半数必要なわけでなく「持分における過半数の同意」が必要なことに注意しましょう。
夫は過半数以上の共有持分のを有しているため、妻と息子が反対したとしても「管理行為」をおこなえます。
ただし、管理行為としてみなされるのは、契約期間が5年以内の場合のみです。
以下のリストが「管理行為」に含まれる行為の例です。
- 更地の共有土地を駐車場として貸し出す（5年以内）
- 既にあるマンションをリフォームして、賃貸物件としての価値を高める
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活用によって得られた利益は持分に応じて分配しよう
不動産や土地の利用によって生まれた利益は「法定果実」と呼ばれます。
そして、共有土地の活用によって得られた法定果実は「共有者全員に取得する権利がある」と法律で定められています。
民法190条
悪意の占有者は、果実を返還し、かつ、既に消費し、過失によって損傷し、又は収取を怠った果実の代価を償還する義務を負う。
引用：e-Govポータル、民法190条
ですので、土地活用によって得られた利益は、持分に応じて分配する必要があります。
もしも、利益を独占してしまうと裁判に発展する恐れもあるので注意しましょう。
共有土地によって生じた利益を独占されている場合は持分に応じて請求できる
さきほども説明しましたが、共有土地によって発生した収益は、持分の所有者全員に取得する権利があります。
もしも、土地が収益化されていることを知らなくても、収益が発生したことを知ったときに、持分に応じた収益の請求が可能です。
契約者本人でなくても共有者であれば賃料の分配を請求できる
契約者本人でなくても共有土地の名義人であれば、賃料の分配を請求できます。
例えば「妻3/10」「夫6/10」「息子1/10」の3人で共有されている土地があったとします。
この土地を夫が独自の判断で駐車場として貸し出し、収益を上げていました。
それを後から知った妻と息子は、自分の持分に応じた収益を夫に対して請求できます。
利益を請求する際は「不当利得返還請求」が必要
共有土地によって生じた利益を独占すると「不当利得」を手にしたことになります。
各共有者は不当利得を受けた人に対して「不当利得返還請求」をおこない金銭の請求をできます。
不当利得返還請求はまず、当事者間での話し合いによって合意を目指します。
しかし、話し合いがまとまらなかった場合には、裁判の提起が必要です。
裁判が必要になった場合は、不当利得返還請求を有利に進めるためにも、不動産問題に詳しい弁護士に相談するとよいでしょう。
民法703条
法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
引用：e-Govポータル、民法703条
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土地を自分の意思で自由に扱いたいなら単独名義にしよう
さきほども説明しましたが、共有土地を最大限活用するには共有者全員の同意が必要です。
そこで、共有土地を単独名義にすることをおすすめします。
単独名義の土地であれば、自分1人の意思で土地を有効活用できるでしょう。
共有土地を単独名義にする方法は以下の2つです。
- 他共有者から共有持分を買い取る
- 共有土地を「分筆」して単独所有者になる
以下の項目から、それぞれの方法について詳しく解説します。
他共有者から共有持分を買い取る
共有土地の共有者全員から「すべての共有持分」を買い取ることで、その土地の単独所有者になれます。
自分が単独で所有する土地であれば、自分1人の意志で土地を自由に扱えます。
単独所有の土地にマンションを建設し、賃貸物件としても運用してもよいでしょう。
また、土地の名義を取りまとめられれば、土地の売却に他共有者の同意が必要なくなります。
ただし、持分の売却価格などを巡って共有者同士でトラブルになるケースも少なくありません。
共有者同士で土地を売買する際も、不動産会社に相談することでスムーズに共有持分の取引ができるでしょう。
共有土地を「分筆」して単独所有者になる
分筆とは、既にある1つの土地に、新たな境界線を引いて土地を複数に分けることです。
共有土地を分筆すると、分筆された土地は単独名義になります。
単独名義の土地であれば、自分だけの意思で好きなように活用できます。
また、共有土地を分筆する場合は「所有持分の割合」と「土地の価値」に応じて土地が分けられます。
分筆時は単純な面積だけでなく、日当たりや土地の形状、接道義務の有無など、さまざまな要因で土地の価値が変わるので注意しましょう。
分筆には必要な知識や条件が多いため、不動産会社や弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。
共有土地を単独名義にできない場合は持分を売却しよう
共有土地を最大限活用するためには、土地を単独名義にすべきです。
他共有者が、共有持分を手放すことに反対していたり、分筆に協力してくれなければ共有土地を単独名義にできません。
そのような場合は、自分が所有する共有持分だけの売却を検討しましょう。
土地そのものを売却するには、共有者全員の同意を得る必要がありますが、共有持分だけであれば、自分の意思だけで売却できます。
共有持分の主な売却先は以下2つです。
- 共有土地の他共有者
- 共有持分の専門買取業者
以下の項目からそれぞれの売却先について詳しく解説します。
他共有者へ売却する
共有土地の所有を希望する共有者がいる場合は、その共有者に対して、自分が所有している持分を購入しないか相談するとよいでしょう。
買主は、自分が所有する持分権を増やすことで、土地より自由に扱えるようになります。
売却する人にとっても、そのままで有効活用が難しい共有持分を現金化できるため、お互いが得する方法といえるでしょう。
ただし、相場価格よりも安く売却してしまうと、贈与とみなされ購入者に贈与税が課せられる恐れもあるので、価格には注意が必要です。
贈与は「年110万円」までなら課税されません。不動産会社に相談しながら、贈与税がかからないように売却価格を決めるとよいでしょう。
共有持分の専門買取業者へ売却する
共有持分の売却先として、おすすめしたいのが「共有持分を専門に扱う買取業者」です。
一般的な買取業者だと、共有持分の取り扱いノウハウがないため、安く買い叩かれてしまったり、そもそも売却を断られてしまうかもしれません。
一方で、共有持分の専門買取業者なら、共有持分の活用ノウハウを持っているため、高額で買取してくれます。
実際に持分を売却するときはもちろん、共有土地を資産として活用するか迷っている段階からでも、まとめてアドバイスしてくれます。
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共有名義のままでは土地活用が困難なため単独名義にすべき
共有土地を活用するためには、基本的に共有者全員の同意が必要です。
また、共有土地の活用によって得られた収益は、共有者全員に取得する権利があります。
これらのことから、共有土地を最大限に活用するためには、共有土地を単独名義にするべきです。
今日土地を単独名義にできれば、自分1人の意思で土地を活用できます。
もしも、単独名義にすることは難しい場合は、共有持分の売却を検討しましょう。
共有持分の専門買取業者に売却することで、土地を素早く現金化できます。
共有土地のよくある質問
土地の活用法として代表的なものは「土地を売却し持分に応じて売却益を分配する」「マンションやアパートを建設し賃貸物件として運用する」「土地のまま駐車場やレンタルスペースとして貸し出す」です。ただし、共有土地を活用する際は他共有者の同意も必要なので注意しましょう。
共有物に変更を加える行為のことです。具体的には「共有土地に建物を建てる」「共有土地に建っている物件を取り壊す」「共有土地そのものを売却する」などです。変更行為をおこなう際は共有者全員の同意が必要になります。
共有土地から得られた利益は「共有持分の所有者」であれば「不当利得返還請求」を提起することで、持分に応じた金額を請求できます。話し合いを有利に進めるためにも、不動産問題に詳しい弁護士に相談するとよいでしょう。
土地を単独名義にできれば、土地を最大限活用できるのでおすすめです。土地を単独名義にするには「共有持分をすべて買い取る」「分筆する」といった方法があります。
共有土地を単独名義にできない場合は、自分が所有する共有持分だけの売却を検討しましょう。土地そのものを売却するには、共有者全員の同意を得る必要がありますが、共有持分だけであれば、自分の意思だけで売却できます。「共有持分を専門に扱う買取業者」に売却することで、素早く、高く共有持分を現金化できるでしょう。
