兄弟で相続した土地を名義変更する方法!必要書類や費用・税金についても詳しく解説します

土地 名義変更 相続 兄弟

兄弟で土地を相続したけれど、名義変更はどのように進めたらよいのかわからず困っている人は多いのではないでしょうか。

不動産を共有して相続すると、後々のトラブルに発展しやすいため、注意が必要です。

共有者間でのトラブルを防ぐためには、単独名義で相続するのがベストです。単独名義であれば、相続した土地を代表者の意思のみで自由に扱えます。

もしも、共有名義で相続してしまった場合は、自分の持分だけを売却することも検討してみてください。

持分を売却することで、共有関係から抜けられるため、共有者間のトラブルも解消できます。

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この記事のポイント!
  • 兄弟で土地を相続するときの分割方法は大きく4つ。
  • 相続後に土地を名義変更するには、法務局へ相続登記の申請が必要。
  • 兄弟で土地を相続するときは、どちらかの単独名義にした方がトラブルが起こりにくい。

兄弟で土地を相続したらまずは分割方法を決めよう

兄弟で土地を相続することになったら、まずは土地の分割方法を決める必要があります。

遺言書に土地の分割方法が記されていることもありますが、相続人全員の同意があれば遺言書とは別の方法で分割が可能です。

土地の分割方法がすでに決まっている場合は、次の項目で名義変更の手順を解説していますので参考にしてください。

この項目では、兄弟で土地を相続した場合の分割方法について詳しくお伝えします。

遺産分割協議とは 遺産分割は相続人全員で協議しよう!相続発生時における遺産分割協議の基礎知識と流れを解説します。

土地を分筆してそれぞれ独立した土地を相続する「現物分割」

土地に建物が建っていなければ、分筆によって兄弟それぞれが独立した土地を相続できます。

土地を分筆する際は、以下を注意しましょう。

  • 形状や日当たりなどを加味して同等の価値となるようにわける
  • 分筆の費用についてもあらかじめ話し合っておく
  • 土地が狭い場合は分筆は難しい

分筆は一見、平等な方法に見えますが土地の条件に左右されやすく、日当たりなどもしっかりと考慮しないとあとからトラブルとなる恐れもあります。

分筆をする場合は、お互いが土地についてよく確認しましょう。

どちらかが土地を相続して差額を一方へ支払う「代償分割」

土地を兄弟のどちらかが相続し、その価値の半分を現金でもう一方に支払う方法を「代償分割」といいます。

例えば、以下のような状況であるとします。

・相続人・・・兄と弟の2人
・土地の評価額・・・3,000万円
・他の相続財産はなし

この場合、特別な事情がなければ相続財産は1/2ずつとなります。

兄が土地をすべて取得したいとした場合、弟へ現金で1,500万円を支払えば「代償分割」が成立し、相続は完了です。

また、以下のような場合もあるでしょう。

・相続人・・・兄と弟の2人
・土地の評価額・・・3,000万円
・被相続人の預貯金・・・2,000万円

この場合に兄が土地をすべて取得するのなら、弟が預貯金をすべて引き継ぎ兄が弟へ500万円を支払います。

そうすると、お互いに得られる財産は2,500万円となり平等な遺産分割となります。

ただし、双方が納得していれば兄は土地、弟は預貯金を相続して差額の支払いはしないということも可能です。また、土地の評価額は将来的に変動することも加味して分割するとよいでしょう。

遺産分割協議にて、双方が納得できる方法をよく話し合いましょう。

土地を売却して現金を分割する「換価分割」

土地を売却し、売却利益を兄弟で分割する「換価分割」という方法もあります。

この場合、売却利益は法定相続分に応じて分配するのが通常ですが、相続人全員が同意していればどのような割合で分配しても構いません。

分配方法がシンプルでわかりやすく、トラブルの起きにくい方法です。

土地を売却するときは複数の不動産業者へ査定を依頼し、適正な売却価格を見極めるとよいでしょう。

ちなみに、法定相続分とは法律によって定められた遺産の取り分のことです。以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

法定相続分とは 法定相続分とは?遺産分割における法定相続分の割合と優先順位をわかりやすく解説します

土地を共有名義で相続する「共有分割」

共有分割とは、遺産分割協議において土地は分割せず共有名義不動産として相続する方法です。

共有名義不動産では、それぞれが土地における権利である「共有持分」を取得します。

相続人が兄弟2人の場合、共有持分の割合は1/2ずつとなるのが一般的です。

相続人が複数人いるときは、法定相続分に応じるか遺産分割協議によって共有持分割合を決めるとよいでしょう。

兄弟で相続した土地を名義変更する手順と費用

土地を相続した場合、必ず土地の名義変更が必要です。

土地の名義変更をするには、法務局へ相続登記を申請しなければなりません。

相続登記は自分でもできますが、煩雑な手続きも多く司法書士に依頼をした方が確実です。

また、兄弟で土地を相続した場合、相続登記にかかる費用は兄弟で折半するのが一般的です。

次の項目から、兄弟で相続した土地の名義変更について詳しくお伝えします。

①必要書類を準備する

まずは相続登記に必要な書類を用意しましょう。

相続登記に必要な書類は以下のとおりです。

  • 相続登記の申請書
  • 登記事項証明書
  • 最新年度の「固定資産評価証明書」または「課税明細書」
  • 被相続人の出生時から死亡時までの戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の住民票
  • 相続人全員の現在の戸籍謄本

遺産分割協議によって分割割合を決めた場合は、上記の書類に加えて以下が必要です。

  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑登録証明書

遺産分割協議によって遺産の取り分を決めた場合、住民票は実際に不動産を相続する人のものだけで問題ありません。

また、必要書類の取得費は自治体にもよりますが、500~800円程度であることが一般的です。

②法務局へ登記の申請をする

必要書類が揃ったら、法務局へ提出します。

相続登記には、しなければならない義務や期限はありませんが、権利関係などのトラブルを防ぐためにもなるべく早く済ませるとよいでしょう。

相続登記は自分でもできますが、司法書士に依頼をした方が確実です。

必要書類の取得も含めて、司法書士へ依頼ができます。

相続登記を自分でおこなう場合は、以下の記事を参考にしてください。必要書類の取得先についても、詳しくお伝えしています。

相続登記申請書 書き方 相続登記申請書の記載例をひな形を使って解説!必要書類や登記申請の方法も説明します

登記には登録免許税と司法書士への依頼費用が必要

登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士への依頼費用です。

登録免許税は、以下の式で計算できます。

登録免許税=不動産の評価額×0.4%

例えば、評価額が3,000万円の場合、登録免許税は以下のようになります。

登録免許税=3,000万×0.4%=12万

上記で算出した登録免許税を銀行などの金融機関において現金で納付し、相続登記の申請書に領収書を貼って提出します。

また、相続登記における登録免許税は、免税措置が受けられる場合があるので以下の法務局のページをよく確認しておくとよいでしょう。

登録免許税の計算や免税措置などに不安がある場合は、最寄りの法務局窓口や司法書士へ相談することをおすすめします。

相続登記を司法書士へ依頼する場合、費用の相場は6~8万円です。費用については事務所によって違うため、事前に司法書士事務所へ確認するとよいでしょう。

参照:法務局ホームページ「相続登記の登録免許税の免税措置について」

相続から10ヶ月以内に相続税の申告と納付が必要

前述したように、相続登記に期限はありません。しかし、相続税の申告と納付は相続発生から10ヶ月以内におこなう必要があります。

期限が過ぎると、期限を過ぎた翌日から以下のように加算税が課せられるので注意しましょう。

  • 自己申告した場合・・・5%
  • 税務署から指摘された場合・・・15~20%

とくに税務署から指摘された場合、高額な延滞税を追加で支払わなければなりません。

次の項目で相続税の計算方法をお伝えしますので、なるべく早く申告と納付を終わらせましょう。

相続税の計算方法

まず、相続税には以下のように基礎控除があります。

基礎控除額
=3,000万円+600万円×法定相続人の数

相続財産の合計が基礎控除額以下であれば、相続税は課せられません。その場合は税務署への申告も不要です。

例えば以下のように相続が発生したとします。

相続遺産 6,000万円
法定相続人 子供2人(兄と弟)

この場合、基礎控除額は4,200万円であるため、相続税の課税対象となるのは6,000万円から基礎控除額を引いた1,200万円です。

その後、相続税の課税対象となる相続財産を法定相続分に応じて取得したものとして分配し、それぞれに税率をかけます。

相続税の税率は以下のとおりです。

相続税の税率
法定相続分に応ずる
取得金額
税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

そうして算出した相続人各人の相続税を合算した金額が、相続人全員で納めるべき相続税とされます。

上記の例にあてはめると、600万円ずつ遺産を取得することになるので、相続税はそれぞれ60万円です。

そのため、相続人全員で納めるべき相続税は120万円となります。

法定相続分以外の方法で遺産を分割した場合は、以下の式で各相続人の相続税を算出します。

各相続人の相続税=
相続税の総額×各人が相続した遺産の課税価格÷遺産の課税価格の合計

相続税の計算は複雑で、被相続人との関係によって受けられる控除も違うため、税理士へ対処を依頼するのがおすすめです。

また、以下の国税庁のホームページも参考にしてください。

参照:国税庁ホームページ「財産を相続したとき」

兄弟で土地を共有名義不動産として相続することのリスク

前述したように、土地は兄弟で共有名義不動産として相続することが可能です。

しかし、不動産を共有名義で相続すると以下のようにさまざまなリスクがあることを忘れてはいけません。

  • お互いの同意がないと賃貸契約や売却ができない
  • 固定資産税や管理費の負担についてトラブルになりやすい
  • どちらかが勝手に共有持分を売却する可能性がある
  • 相続によって権利関係が複雑になっていく

共有名義での相続は平等な分割方法に見える反面、のちにトラブルが起こりうる可能性が高いのです。

この項目では、兄弟で土地を共有名義不動産として相続することのリスクについて詳しくお伝えします。

お互いの同意がないと賃貸契約や売却ができない

まず、共有名義不動産の大幅な修繕や売却は「共有物の変更」となるため、共有者全員の同意が必要とされています。

第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用:e-Govポータル「民法第251条」

また、共有名義不動産を賃貸して利用したい場合は共有者の過半数の同意が必要です。

第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

引用:e-Govポータル「民法第252条」

兄弟2人で土地を共有している場合、通常は1/2ずつ共有持分を所有しています。

そうなると、お互いに過半数の共有持分を持っていないので、どちらかが反対すると賃貸契約や大幅な修繕、売却が自由にできないのです。

固定資産税や管理の負担についてトラブルになりやすい

不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税を納付する必要があります。

固定資産税や都市計画税は、持分割合に応じて支払うのが通常です。

しかし、どちらかが滞納するケースも多く、滞納分を補填したり差押えに発展することでトラブルとなってしまうのです。

また、土地を所有していると定期的に管理しなければなりません。どちらかが遠方に住んでいる場合など、管理の負担や費用が偏ってトラブルとなるケースが多いです。

共有不動産の固定資産税に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

共有持分 固定資産税 共有関係の解消で支払いから逃れられる!共有持分の固定資産税納付方法について詳しく解説

どちらかが勝手に共有持分を売却する可能性がある

前述したように、共有名義不動産は共有者全員の同意がないと売却ができません。

ただし、自身の共有持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても自由に売却できます。

第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

引用:e-Govポータル「民法第249条」

他共有者が勝手に共有持分を売却した場合、以下のようなトラブルが考えられます。

  • 共有持分を買取った不動産業者から共有持分の買取を迫られる
  • 共有持分を買取った人が勝手に土地を利用する
  • 共有関係がどんどん複雑になる

不動産業者や投資家から買取を迫られた場合、適正な価格であれば応じるのもよいでしょう。

しかし、なかには大幅な安値で買い叩こうとする悪質な業者や投資家もいるので、注意が必要です。

共有持分を適正な価格で売却したい場合は、共有持分専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。

無料での査定や相談を受け付けている業者もありますので、困ったら一度相談してみるとよいでしょう。

相続によって権利関係が複雑になっていく

他共有者が共有持分を売却すると、見ず知らずの第三者と共有関係になります。

そして、他共有者が死亡した場合は、その共有持分は相続人へと分配されます。

共有持分の売却は他共有者へ知らせなくてもできるので、気づいたら見ず知らずの第三者である共有者が相続を繰返しており、共有関係が複雑になっていたというケースも少なくありません。

そうなると、土地の賃貸契約や売却はますます困難となります。

共有関係が複雑となり、扱いに困ったら自身の共有持分を売却するのがおすすめです。

共有持分専門の買取業者へ依頼すれば、早く、トラブルなく共有関係の解消が可能です。

共有持分 買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

兄弟で土地を相続する場合は単独名義がベスト

土地を相続した場合は、法務局に相続登記申請をして名義変更をおこないましょう。

兄弟で土地を相続したとき、土地の分割方法は以下の4つが考えられます。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

相続人全員が同意していればどの方法でも構いませんが、兄弟で土地を相続するときは単独名義として相続するのがベストといえます。

なぜなら、共有名義の土地はそれぞれの意思で売却や賃貸ができず、固定資産税などの支払方法や管理についてトラブルが起こるケースが多いからです。

共有名義の土地について困ったことがあれば、共有不動産専門の買取業者や不動産問題に詳しい弁護士へ相談してみるとよいでしょう。

無料での相談や査定をおこなっている業者もあるため、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか。

土地の相続でよくある質問

土地は兄弟で相続すべき?

さまざまなトラブルが予測されるため、兄弟で土地を相続するときは単独名義として相続するのがベストといえます。

土地の分け方は?

「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」という4つの分け方によって、土地が分割されます。

名義変更の手順を知りたい

「必要書類を準備する」「必要書類を準備する」ことで、相続による名義変更が可能です。

土地を兄弟で相続したらどうなる?

共有者全員の許可がないと賃貸契約や売却ができないことから、共有者間によるトラブルが発生する恐れがあります。

共有名義から抜けるにはどうすればいい?

もしも、共有名義で相続してしまった場合は、自分の持分だけを売却することも検討してみてください。持分を売却することで、共有関係から抜けられるため、共有者間のトラブルも解消できます。

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