共同名義の自宅が他共有者に独占されていたとしても、立ち退き要求はできないことが原則です。
また、もしも「実力行使」をして他共有者を追い出してしまうと、あなたが罰せられてしまいます。
そのため「賃料の請求」や「持分の買い取り」で問題を解決する必要があります。
「不当利得返還請求」を提起し、賃料を請求して問題の解決を図りましょう。
なお、そもそも共有名義を解消することで、共同名義における自宅のトラブルも解消できます。共有持分を売却するなど、共有関係から抜けることも検討してみてください。
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- 共同名義の自宅に住む共有者に対しての「立ち退き要求」は認められない。
- 明け渡し請求の際「自力救済」は法律によって固く禁じられている。
- 共同名義の土地を単独利用されているなら「賃料」を請求できる。
- 明け渡しを要求するには「共有物分割請求を提起する」「独占者から共有持分を買い取る」ことを検討しよう。
共同名義の自宅に住む共有者に対しての「立ち退き要求」は認められない
民法では「共有持分の所有者は、共有不動産の全体を利用できる」とされています。
つまり、持分の割合にかかわらず、すこしでも共有持分を所有していれば、共同名義の自宅に居住できます。
民法第249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
引用：e-gov法令検索、民法第249条
ですので、共同名義の自宅が共有者に独占利用されていたとしても、明け渡し請求は原則認められません。
共有者の所有持分が少なくても「立ち退き要求」は認められない
持分を所有していれば「持分に応じた使用ができる」というのが法的な考えです。
「持分に応じた使用」は以下の判例をもとに「不動産に居住する権利がある」と考えられています。
つまり「半数に満たない自宅の所有権」しか持っていない共有者でも、物件を使用する権利が認められます。
共有物の持分の価格が過半数をこえる者は、共有物を単独で占有する他の共有者に対し、当然には、その占有する共有物の明渡を請求することができない。
引用：裁判例結果詳細「1966年5月19日」
このとき、息子が物件を独占所有していたとしても、母親は息子に対して立ち退きの要求はできません。
立ち退き要求の際「実力行使」は法律によって固く禁じられている
共同名義の自宅を他共有者に独占されていれば、自宅を自由に扱えないでしょう。
人によっては「家の鍵を替えて入れないようにしたい」「共有者の家財を処分したい」など、実力行使して立ち退かせようとするかもしれません。
ただし、そのような行為は「自力救済」とみなされ、法律では固く禁じられています。
もしも「自力救済」とみなされる行為をしてしまうと、利用者ではなく「実力行使をした人」が罰せられてしまいます。
ですので、自宅から立ち退き要求をする場合は法律に基づいて解決しなくてなりません。
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例外的に立ち退き要求が認められるケース
前の項目でも説明しましたが、共同名義の自宅に居住する人に対して、立ち退き要求はできません。
ただし、以下の様なケースであれば、例外的に立ち退き要求が認められることもあります。
- 共有者間の合意に反している
- 実力行使で自宅を利用されている
- 他共有者の許可なく建物の建設など「変更行為」をおこなっている
ただし、共有者間で立ち退き要求をしても、話し合いがうまくいかないこともあるでしょう。
そのような場合は、弁護士に相談し間に入ってもらうことで、立ち退き要求をスムーズに進められます。
上記それぞれの方法について、以下の項目から詳しく解説します。
共有者間の合意に反している
共同名義における自宅の扱いについて共有者間で話し合い、合意していたにもかかわらず、その合意内容を無視された場合は、立ち退き要求が認められる可能性が高くなります。
合意内容に反した単独利用は認められません。
しかし、Bさんが合意の内容を無視して共同名義の自宅を単独で利用し始めました。
このようなケースであれば、立ち退き要求が認められるかもしれません。
実力行使で自宅を利用されている
さきほども説明しましたが、法律で「実力行使」は禁止されてます。
ですので、他共有者が無理やり共同名義の自宅を強奪したときなどは、立ち退き要求が認められるかもしれません。
以下のリストが、実力行使としてみなされる行為の例です。
- バリケードを設置して他共有者が入れないようにする
- 他共有者の家財を勝手に処分する
- 鍵を勝手に交換して他共有者が入れないようにする
他共有者の許可なく建物の建設など「変更行為」をおこなっている
共同名義の自宅は、共有者全員が権利をもっているため「変更行為」をおこなうには、共有者全員の同意が必要です。
以下のような行為が「変更行為」とみなされます。
- 共有土地に建物を建設する
- 共同名義の自宅を売却する
共有者からの同意を得ずに「変更行為」をおこなってはいけないので、上記のような場合は、立ち退き要求が認められる可能性が高くなります。
民法251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
引用：e-Gov法令検索、民法251条
共同名義の自宅を単独利用されているなら「賃料」を請求できる
さきほども説明した通り、共同名義の自宅に居住する人に対して、立ち退き要求はできないのが原則です。
もしも、共同名義の自宅が占有されてしまったら、泣き寝入りするしかないのでしょうか。
そのような事態を防ぐために、共有持分の所有者は「共同名義の自宅を占有する人」に対して、持分に応じた家賃の請求が認められています。
民法703条
法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
引用：e-Gov法令検索、民法703条
請求できる賃料の額に決まりはなく、不動産の状況や価値、所有持分に応じて請求できる賃料が大きく変わります。
当事者間での話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談することでお互いが納得できる結果を導き出せるでしょう。
「不当利得返還請求」を提起することで共有者に対して賃料請求できる
共同名義の自宅に居住する人に対して、賃料を請求する場合は「不当利得返還請求」が必要です。
本来利益を受けるはずの人に損失を与え、利益を受けることを「不当利得」といいます。
また「不当利得返還請求」とは、不当利得を受けた人に対して利益の返還を求めることです。
不当利得返還請求は話し合いや裁判に応じておこなわれます。
当事者間での話し合いがまとまらない場合は、裁判が必要になるので注意が必要です。
不当利得返還請求の時効期間（10年）であればさかのぼって賃料請求できる
不当利得返還請求の時効期間は「不当利得の返還を請求できる日」から10年です。
民法166条
債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
引用：e-Gov法令検索、民法166条
また、時効期間（10年以内）であれば、権利の発生日までさかのぼって請求できます。
単独利用されていても「賃料請求」できないケース
共同名義の自宅が独占利用されているとき、立ち退き要求はできませんが賃料は請求できます。
しかし、共同名義の自宅が独占利用されていても、以下の様な場合は賃料請求は認められません。
- 共有者間で単独利用の合意がある
- 【遺産相続時のみ】遺産分割の前から引き続き居住している
それぞれの状況に応じて、1つずつ見ていきましょう。
共有者間で単独利用の合意がある
共有者間で「単独利用の合意」がある際は、賃料請求ができません。
単独利用の合意のことを「使用貸借契約」といいます。
この場合、Aさんが単独で居住していたとしても、Bさんは家賃請求できません。
一般的に、使用貸借契約は契約書が作成されず、口約束で締結されるケースが多いです。
そのため、契約書がない場合でも使用貸借契約が結ばれているとされ、賃料請求が認められなかった判例もあります。
・内縁の夫婦による共有不動産の共同使用と一方の死亡後に他方が右不動産を単独で使用する旨の合意の推認
・ 内縁の夫婦がその共有する不動産を居住又は共同事業のために共同で使用してきたときは、特段の事情のない限り、両者の間において、その一方が死亡した後は他方が右不動産を単独で使用する旨の合意が成立していたものと推認される。
引用：裁判例結果詳細1998年2月26日
【遺産相続時のみ】遺産分割の前から引き続き居住している
被相続人が亡くなったとき、物件を含む財産の扱いを決めるため「遺産分割」がおこなわれます。
このとき、弟Bさんには「使用貸借契約」があったと推認されます。
このように、遺産分割の前から引き続き居住している場合は賃料請求できません。
賃料請求するためには「遺産分割協議」をおこなう必要があります。
共同相続人の一人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物において被相続人と同居してきたときは、特段の事情のない限り、被相続人と右の相続人との間において、右建物について、相続開始時を始期とし、遺産分割時を終期とする使用貸借契約が成立していたものと推認される。
引用：裁判例結果詳細1996年12月17日
相続発生時における遺産分割協議の基礎知識と流れを解説！遺産分割は相続人全員で協議しよう！
「立ち退き要求」以外で共同名義の自宅を明け渡してもらう方法
さきほども説明しましたが、共同名義の自宅が独占されていても「立ち退き要求」はできないのが原則です。
ですので、賃料を請求することで問題解決を図る必要があります。
ただし、賃料を請求しようとしても当事者間での話し合いがまとまらなければ、裁判が必要です。
裁判の提起には、半年間から1年間ほどの期間が必要になりますし、弁護士に依頼する場合は、高額な弁護士費用を用意する必要があります。
そこで、共同名義の自宅を単独利用する人に対して、賃料請求が困難な場合は、以下のような対処法があります。
- 共有物分割請求を提起する
- 共有持分を売却する
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
共有物分割請求を提起する
1つ目は「共有物分割請求」の提起です。
共有物分割請求とは「共同名義の不動産」の分け方を共有者間で話し合うことです。
共有物分割請求ではまず、共有者間での話し合いによる和解を試みますが、話し合いがまとまらなかった場合は、裁判に発展するケースもあるので注意しましょう。
共有物分割請求を提起することで、持分に応じて共有物を分けられます。
なお、共有物分割請求は以下の3つの方法でおこなわれます。
- 現物分割：共有不動産を物理的に分ける
- 代償分割：共有者間で金銭を授受する
- 換価分割：共有不動産を売却して分け合う
共同名義の自宅であれば「現物分割」は困難なため「代償分割」か「換価分割」がおこなわれるでしょう。
共有物分割請求については、以下の記事を参考にしてみてください。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
共同名義の自宅に居住する人から共有持分を買い取る
共同名義の自宅は「複数人が共有持分を所有している」状態です。
そこで「自宅の明け渡しをして欲しい人」に対して、持分を売却してもらえないか交渉してみましょう。共有者同士でも、持分を売買できます。
持分に応じた価格を支払うことで、共有者は立ち退いてくれるでしょう。
ただし、相場価格とかけ離れた値段で取引してしまうと、贈与とみなされ税金が課せられる恐れもあります。
贈与税は年間「110万円」までは課税されません。不動産売買に詳しい業者に相談することで、共有者間の取引もスムーズにおこなえるでしょう。
手間なくトラブルを解消するなら売却するのも検討しよう
ここまで解説したとおり、共有者同士の立ち退き請求は原則として困難です。
そのため、スムーズにトラブルを解消するには、いっそのこと自分の共有持分のみ売却することも検討してみましょう。
共有持分は自分の意志のみで売却できるので、共有者の同意を得る必要はありません。
ただし、共有持分の売却は不動産業者でもむずかしいため、専門の買取業者に相談するのが一般的です。
とくに、弁護士と連携した買取業者なら、賃料請求などの相談もできるのでおすすめです。
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立ち退き要求はできないため「賃料の請求」や「持分の買い取り」で問題解決しよう
原則的には、共同名義に居住する共有者に対して「立ち退き請求」はできません。
ですので「賃料の請求」や「持分の買い取り」で問題解決する必要があります。
そして、賃料を請求する場合は「不当利得返還請求」が必要です。共有者間での話し合いで和解できればよいのですが、裁判が必要になるケースもあります。
その場合は、不動産問題に詳しい弁護士に相談することで、問題解決を目指せるでしょう。
また、他共有者から共有持分を買い取る方法もあります。持分に応じた価格を支払うことで、共有者は立ち退いてくれるでしょう。
立ち退き要求のよくある質問
共同名義の自宅が共有者に独占利用されていたとしても、明け渡し請求は原則認められません。少しでも持分を所有していれば「不動産に居住できる」と法律で定められているからです。
共同名義の自宅が単独利用されている場合は、賃料を請求できます。実際に他共有者に賃料を要求する際は、トラブルを防ぐためにも弁護士に相談するとよいでしょう。
不当利得返還請求をおこなうことで共有者に対して家賃請求できます。また、不当利得返還請求の時効期間（10年）であればさかのぼって賃料請求できることも覚えておきましょう。
立ち退き要求以外に、明け渡しを要求するには「共有物分割請求を提起する」「独占者から共有持分を買い取る」ことを検討しましょう。共有物分割請求を提起することで、持分に応じて共有物を分けられます。また、持分に応じた価格を支払えば、共有者は立ち退いてくれるかもしれません。
例外的に「共有者間の合意に反している」「実力行使で自宅を利用されている」「他共有者の許可なく建物の建設など「変更行為」をおこなっている」ときは、立ち退き要求が認められるかもしれません。ただし、実際に立ち退き要求できるかはケースバイケースですので、弁護士に相談することが大切です。
