不動産を共有していると、他共有者から持分の買取を持ちかけられることがあります。
共有者同士でも、共有持分の売買であることは変わりありません。自分に買い取る意思や資金がなければ、無理に買い取る必要はないでしょう。
しかし、自分が共有持分を買取らないことで、他共有者は第三者への売却を検討したり、共有不動産の分割を求めて訴訟を起こす可能性があります。
買取をもちかけられたときに自分で買取ることができれば問題ないのですが、難しい場合は話し合いでお互いが納得できる解決策を考える必要があります。
もしくは、自分の共有持分も一緒に売却するという方法もあります。弁護士と連携している共有持分専門の買取業者に相談して、共有者全員にメリットのある解決策を聞いてみるとよいでしょう。
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- 他共有者からの共有持分買取請求に強制力はない。
- 共有者が共有物分割請求訴訟を起こす前に話し合いで解決しよう。
- 買取請求を拒否した場合に他共有者が取りうる行動を確認しておこう。
他共有者から持分の買取請求をされたときの解決法
他共有者から買取請求をされたとしても、その請求自体に強制力はありません。
ただ、他共有者からの買取請求に強制力はないとはいえ、無下に断るのも後の関係を考えると気が進まないという人も多いのではないでしょうか。
しかし答えを先延ばしにしたり、「買い取ってほしい」「買い取りたくない」の押し問答を繰り返すだけでは、解決にはたどり着きません。
そこで、いくつかの解決方法を説明していきますので参考にしてください。
共有者同士で話し合いの場を設けて解決する
買取を持ちかけてきた共有者と話し合いの場を設け、そこで解決するのが最善でしょう。
とはいえ何も準備をしないままだと、せっかく話し合いの場を設けても何も進まないという事態になりかねませんので、まずは共有不動産の状態を確認しておくことが大切です。
例えば、不動産を誰も利用していない場合と誰かが住んでいる場合では、提案できる解決方法も変わってきます。
不動産の利用状況を把握したうえで、お互いに納得できる方法を話し合うのがよいでしょう。
話し合いに不安があれば弁護士に相談する
共有持分の売買に関しては、法的な知識が必要となる場面も多くあります。また、共有者との関係によっては、話し合いでの解決に不安がある方もいるでしょう。
その場合は、弁護士に相談して間に入ってもらうのがおすすめです。法的な知識や経験を持った弁護士であれば、状況に合った解決方法をわかりやすく共有者に提案してくれるでしょう。
なお、当サイトでは弁護士と連携している不動産業者の無料相談窓口を紹介しています。共有者との話し合いに不安がある場合、まずは一度問い合わせてアドバイスを受けてみてはいかがでしょうか。
共有不動産を一括で売却する
共有不動産を利用していない場合は、一括での売却を提案するのもよいでしょう。
共有不動産を一括で売却した場合は、売却によって得た利益を持分割合に応じて分配するのが一般的です。
また、共有不動産一括での売却は、共有持分のみよりも高値での売却が期待できます。
自身が共有不動産を利用する予定がなく、共有者が共有持分を手放したがっているのなら、一括での売却を提案してみてはいかがでしょうか。
他共有者の持分を買い取ったほうがよい場合もある
例えば共有不動産を自分が利用している場合、他共有者の持分を買い取ることで不動産を単独名義にできます。
単独名義の不動産であれば、いままで他共有者の同意が必要だった賃貸借契約や売却などが自由にできるようになります。
また、共有持分のみの売却価格は市場価格の相場よりも低いことが一般的ですが、共有者の持分を買取って単独名義にしたあとに売却をすれば、市場価格の相場と変わらない金額で売却交渉が可能です。
そのため、共有者から相場よりも低い価格で買取れるのであれば、買取を検討するのもよいでしょう。
このように持分を買い取ったほうがよい場合もあるので、よく検討したうえで判断しましょう。
買取請求を拒否された他共有者はどんな行動をする？
前述したように、他共有者からの買取請求に強制力はなく、応じる義務もありません。
ただ、買取請求を拒否しても他共有者が持分売却を諦めずに他の手段をとる可能性があります。
それでは、買取請求を拒否すると他共有者はどのような行動を取ることが考えられるのでしょうか。
次の項目から、詳しくお伝えします。
共有物分割請求訴訟を起こす
まず共有物分割請求訴訟を起こすことが挙げられます。
共有物分割請求訴訟とは、裁判所の判断によって共有物の分割方法を決めてもらう手段で、共有者なら誰でも提訴が可能です。
共有物分割請求訴訟の判決結果によっては他共有者の持分買取を命じられたり、共有不動産を競売にかけることを命じられる可能性があります。
訴訟には時間も費用もかかり、共有者との関係悪化も予想されるので、なるべく話し合いや他の方法での解決を提案するのがよいでしょう。
共有物分割請求については、のちの項目や以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
第三者に単独で持分を売却する
自分の持分のみであれば自由に売却することが認められているので、他共有者が単独で第三者に持分を売却する可能性があります。
他共有者が第三者に持分を単独で売却した場合、ある日急に業者から持分の買取を持ちかけられたり、投資家から賃料を請求されることがあります。
悪質な業者の場合、大幅に低い買取価格を提示してくることがあるので注意が必要です。
他共有者が共有持分を売却した場合、以下の対処法が考えられます。
- 自分も共有持分を売却する
- 第三者から共有持分を買取る
見ず知らずの第三者と共有関係を続けることは、のちのトラブルの原因となります。
そのため、なるべく早く共有関係を解消するとよいでしょう。
自身も共有持分を売却するのであれば、共有持分専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。
通常、共有持分のみの売却は相場よりも低い価格となりますが、共有持分専門の買取業者であれば、相場と変わらない価格での買取が可能です。
共有者間のトラブルに関しても、共有持分のプロが相談に乗ってくれます。無料での査定や相談を受け付けている業者もありますので、まずは気軽に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
持分を放棄する
共有持分の放棄は、他共有者の同意なく単独で実行が可能です。
放棄した持分は、持分割合に応じて他共有者に帰属されます。
その場合、税法上は贈与とみなされるため、贈与税が発生するケースがあります。
他共有者が買取を希望しているのであれば放棄をする可能性は低いと予想されますが、念のため持分が放棄されるとどうなるのか知っておくとよいでしょう。
共有持分の放棄については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
共有持分は放棄できる！放棄の手順や放棄後の登記も詳しく解説します
話し合いで共有物分割請求訴訟を回避しよう
前の項目でも述べたように、共有者が共有物分割請求訴訟を起こすと、判決の内容によっては共有不動産を競売にかけることにもなります。
競売にかけられると、不動産の売却価格は相場の7～8割程度になってしまうことも珍しくありません。
そのため、事前に共有者同士でよく話し合い、共有物分割請求訴訟は回避したほうがよいでしょう。
この項目では、共有物分割請求訴訟の概要と共有物分割請求訴訟を回避する方法をお伝えします。
共有物分割請求訴訟と基本的な3つの分割方法
持分権者であれば、いつでも共有物の分割を請求できます。
共有者同士での話し合いがまとまらない場合、調停委員を間に挟んだ話し合いである「共有物分割調停」へ移行します。
それでも意見がまとまらないと、共有物分割請求訴訟へ移行して裁判所に共有物の分割方法を決めてもらうのです。
共有物分割請求訴訟の判決による分割方法は基本的に以下の3つです。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割(競売)
次の項目から、それぞれ詳しく説明します。
現物分割
現物分割は、共有不動産を物理的に分割する方法です。
分割方法がわかりやすいので、共有不動産が土地のみであれば基本的にこの方法が優先されます。
ただし、建物がある場合は現物分割の適用は難しいため別の方法が採択されることが多いです。
代償分割
代償分割は、不動産を共有者のうち1人の単独名義とし、不動産を取得した者は他の共有者へ代償金を支払う方法です。
共有者からの買取請求を拒否していたとしても、訴訟により代償分割が採択された場合、共有者の持分を買取らなければなりません。
そのため、以下のような状況であれば、共有物分割請求訴訟に発展する前に共有不動産の一括売却や買取を検討したほうがよいでしょう。
- 自分が不動産を利用していて共有者は利用していない
- 自分が共有持分割合の大半を所有している
- 共有者は共有不動産の所在地から遠い所に住んでいる
訴訟には時間も費用もかかりますので、話し合いや調停の段階での解決が望ましいといえます。
換価分割（競売）
上記のどちらも適切でないと裁判所が判断した場合は、裁判所が共有不動産の競売を命じ、その代金を分割する方法がとられます。
ただし、競売になると売却価格は市場相場よりも大幅に下がってしまうケースがほとんどです。
競売後の換価分割は、自分にも共有者にもメリットが少ない方法ですので、訴訟に持ち込む前に話し合いによって解決を図るのがよいでしょう。
不分割特約があれば共有物分割請求訴訟は起こせない
共有不動産は「5年以内の期間内であれば分割をしない」という不分割特約を設定できることが民法によって定められています。
民法第256条
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。引用：e-Govポータル「民法第256条」
つまり、不分割特約を設定していればその期間内に共有物分割請求訴訟を起こすことはできません。
ただし、不分割特約を設定するには全員同意した上での登記が必要です。
また、特約の上限は5年であり、5年を過ぎても更新をしないと特約は無効になるので注意しましょう。
権利濫用が認められれば共有物分割請求訴訟は棄却される
共有物分割請求は持分権者がいつでも行使できる権利です。
しかし、一方に対して著しく不公平な結果になったり、分割自体が不合理であると判断されると、権利濫用と認められ訴訟は棄却されます。
例えば、以下のような場合は権利濫用が認められる可能性があります。
- 共有物を分割すると、住居を失う共有者がいる
- 遺産分割協議では、居住者が共有物に住み続けることが前提となっている
- 共有物の土地上に共有者単独名義の建物が建っている
また、請求をする側に即時金銭を取得する必要性が低い場合にも認められることがあります。
ただし、権利濫用を主張しても最終的には裁判所の判断次第です。
権利濫用を認められる可能性があったとしても、訴訟を起こされる前に話し合いで解決するのがよいでしょう。
他共有者からの買取請求で困ったら共有持分専門の買取業者か弁護士に相談しよう
他共有者からの買取請求に強制力はありませんが、ただ断るだけだと、共有物分割請求訴訟などにより自分の望まない結果になってしまう可能性があります。
ですので、共有者が買取請求を含め共有不動産に関して何か提案をしてきた場合は、話し合いの場を設けるのがよいでしょう。
話し合いで解決できることに越したことはありませんが、共有持分や訴訟に関しての知識がないと解決が難しいケースもあります。
共有者との話し合いが難航しそうであれば、共有持分の専門業者か弁護士に相談をして間に入ってもらい、穏便に解決できる方法を見つけましょう。
なお、当サイトでは弁護士と連携した共有持分専門業者の無料相談窓口を紹介しています。共有者とのトラブルから共有持分の売却まで、包括的にサポートを受けられるのでぜひ気軽に利用してみてください。
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共有持分のよくある質問
共有持分とは、複数人が共有する不動産において「各共有者がどれくらいの所有権をもっているか」を指すものです。「持分1/2」というように、割合で表記します。
共有持分を強制的に買い取らせることはできないので、無理をして買い取る必要はありません。ただし、共有物分割請求を起こされた場合、買取も含めた「共有関係の解消」を話し合う必要があります。
共有物の分割を、他共有者に求める行為です。共有持分をもっていればだれでも請求可能で、他共有者は拒めません。分割方法としては、共有者間での持分買取や、共有不動産を売却した代金による分割、不動産をそのまま切り分けて各共有者の単独名義にするなどの方法があります。
はい、売却できます。自分の共有持分であれば自分の意思のみで売却可能で、他共有者に確認を取る必要もありません。ただし、共有不動産全体を売却したいときは、全共有者の同意が必要です。
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