親族間売買で土地持分の買取をするときの手順と注意点

共有している土地の持分を、親族間売買で買い取るケースは少なくありません。

しかし、親族間売買は通常の不動産売買と違って多くの注意点があります。手続きを自分たちでおこなう場合、買主・売主双方の負担が増えることは避けられません。

親族間売買をするときは、司法書士など専門家のサポートも利用しながらおこないましょう。

また、親族間売買の目的が共有名義の解消であれば、自分の土地持分を売却するのもよいでしょう。

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• 親族間売買による土地持分の買取は可能。
• 親族間売買では、司法書士など専門家のサポートを利用しながら手続きすべき。
• 親族間売買にこだわらず、土地持分を買い取りたい理由にあわせて柔軟に方法を選ぶとよい。

親族間売買による土地持分の買取は可能

親族間売買とは、文字通り家族や親戚の間で不動産を売買する方法です。

親族で共有名義になっている土地は、土地持分（土地の共有持分）を親族間売買するケースが少なくありません。

親族間売買では不動産会社に仲介手数料を支払う必要がなく、売買にかかる費用を節約できます。

あくまで契約なので強制的な買取はできない

親族間売買が可能といっても、強制的な買取ができるわけではありません。

親族間売買であろうと、通常の売買と同じく双方の合意によって成立します。

「親族が相手だから多少の無茶がきく」「適当な契約でも問題ない」と考える人もいますが、それは間違いです。

親族間売買でも、しっかりと売買契約を結ぶことが重要です。

土地持分を親族間売買する手順

実際に土地持分を親族間売買する場合、次の手順で進めていきます。

1. 親族と買取価格や支払い方法を話し合う
2. 売買契約書を作成する
3. 持分移転登記をおこなう

基本的には、通常の不動産売却と変わりません。

ただし、不動産会社の仲介がないため、通常なら不動産会社がサポートしてくれる手続きも、自分たちで進めなければいけません。

次の項目から、それぞれの手順を詳しく解説します。

1.親族と買取価格や支払い方法を話し合う

まずは土地持分をいくらで買い取るか話し合います。土地持分の資産価値は、土地全体の価格に持分割合をかけて計算します。

一括か分割かなど、支払い方法についても話し合いましょう。分割払いにするときは、利息の設定も必要です。

親族だからと無利息にすると、税務署から利息分を贈与したと判断される場合があります。一般的な住宅ローンと同等の利率で利息を設定しましょう。

土地持分の評価については、下記の関連記事も参考にしてください。

2020年10月28日【共有持分の価格を知ろう】共有不動産の評価基準を徹底的に解説します！

2.売買契約書を作成する

買取価格や支払い方法が決まったら、必ず売買契約書を作成しましょう。

親族だからと口約束で売買してしまう人もいますが、非常に危険です。権利関係があいまいになり、トラブルが起こりやすくなります。

当人同士では問題がなくても、相続など周囲が困ってしまいます。

また、次に解説する持分移転登記でも、申請時に売買契約書の添付が必要です。

売買契約書の作成については、関連記事も参考にしてください。

2020年12月11日共有持分売却時の売買契約書の必要性や紛失したときの対処法｜記載すべき内容も解説します

3.持分移転登記をおこなう

売買契約が成立したら、法務局で持分移転登記をおこないます。

移転登記とは、所有権や共有持分といった不動産の権利を新しい所有者に変更する手続きです。売主と買主が、共同で申請しなければいけません。

支払い方法を一括にした場合は、決済後に申請するのが一般的です。詳しい申請方法については、下記の関連記事で解説しています。

2020年10月21日共有持分の移転登記が必要な状況を詳しく解説！登記費用や税金についても説明します

親族間売買による土地持分の買取で注意すべきこと

親族間売買で土地持分を買い取る場合、次の3点に注意が必要です。

• 住宅ローンが使えない
• 適正価格より安価での買取は贈与税が発生する
• 売主側が税金の控除を受けられない

上記3点は、親族間で不動産を売買するときには避けられない問題点です。売買契約を結ぶ前に、しっかり検討しておきましょう。

住宅ローンが使えない

親族間売買では、住宅ローンの審査が通りにくくなります。親族という関係を利用して、借りたお金を別の用途で使うのではないかと金融機関から疑われるためです。

また、共有持分を担保にできる住宅ローンの商品はほとんどありません。

利率が高めの不動産担保ローンなら共有持分を担保にできますが、金利は3%~15%が相場です。住宅ローンの金利がおおむね1%未満であることを考えると、買主の負担は大きくなります。

親族間売買の場合、自己資金で一括払いをするか、分割払いで契約するかの2択といえるでしょう。

適正価格より安価での買取は贈与税が発生する

売買価格が適正価格より著しく安い場合、差額が贈与とみなされます。

とくに、親族間売買は節税目的で悪用されるケースも多いため、税務署も厳しくチェックしています。適正価格より安価で買い取った事実を税務署に隠すのはむずかしいでしょう。

適正価格がどれくらいの金額を指すのかは、市場の価格相場だけでなく複数の要因で判断されるので、はっきりとした基準はありません。

不動産会社の査定額を基準にする場合や、路線価など国が発表している評価基準をもとに算定する場合などいくつかの方法はありますが、個々の物件ごとに判断されます。

贈与とみなされない買取価格を知りたい場合は、税理士に相談しましょう。

参照:国税庁「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」

売主側が税金控除の特例を受けられない

不動産売買では売主の節税に使える控除の特例が多くあります。

しかし、親族間売買ではそれらの特例が使えなくなります。

「3,000万円特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」といった除が、親族間売買では適用されません。

売主としては、親族間売買より第三者に売却したほうが税負担を抑えられるでしょう。

参照:国税庁「マイホームを売ったときの特例」

参照:国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

親族間売買に不動産会社やその他の専門家は必要？

親族間売買は、売主と買主の当事者だけで手続きを済ませることが可能です。

しかし、不動産売買は法律や税金など、多くの専門知識が必要になります。

そのため、ほとんどの親族間売買では、部分的に専門家の力を借りるのが普通です。

多少の費用はかかりますが、知識がないまま手続きをおこなって後からトラブルになるより、専門家に確実な手続きをサポートしてもらうほうがよいでしょう。

書類作成や登記申請は司法書士に依頼するケースが多い

売買契約書はだれでも作成できますが、専門家に依頼したい場合は司法書士に相談するとよいでしょう。

司法書士は法律事務の専門家であり、不動産登記に関する専門家でもあります。

親族間売買を専門にサポートする司法書士事務所なら実績も豊富にあるため、安心して依頼できるでしょう。

税申告や節税については税理士に相談する

税金に関する相談は、税理士が専門です。税申告の書類作成や手続き代行だけでなく、節税のためのアドバイスも受けられます。

また、先に解説した通り「親族間売買で贈与とみなされない適正価格」を知るには、税理士に聞くのが一番です。

親族間売買の目的が相続税対策の場合、売買以外で適切な節税方法がないか聞いてみるのもよいでしょう。

親族間売買で土地持分の買取を拒否された場合の対処法

親族間売買にも双方の合意が必要なことは、すでに解説した通りです。相手に売却の意思がなければ、売買は当然ながら成立しません。

しかし、土地持分の買取が共有名義の解消であれば、買取以外にも方法があります。

無理に土地持分の買取を交渉するより、他の方法を選んだほうがスムーズに共有名義を解消できるでしょう。

共有物分割請求で土地を分割する

共有物分割請求とは、他共有者に対して共有している土地の分割を求める行為です。請求があった場合、すべての共有者は分割に向けた話し合いをする必要があります。

分割方法としては、下記の3つから共有者全員の合意で選びます。

話し合いで分割方法が決まらない場合、訴訟を提起して裁判で決めることも可能です。

共有物分割請求の詳しい内容は、下記の関連記事も参考にしてください。

2020年11月20日共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

他の不動産と交換する

不動産は売買だけでなく、他の不動産と交換もできます。土地の持分も不動産の一部なので、交換が可能です。

不動産と交換する場合、税務上は双方が自分の不動産を売却し、同時に相手の不動産を購入したものとみなされます。

持分の売却がおこなわれているため、双方に譲渡所得税が発生します。

しかし、いくつかの条件を満たせば「固定資産の交換の特例」が適用されます。この特例では、個人の場合は譲渡がなかったものとされ、譲渡所得税も発生しません。

固定資産の交換の特例を受ける条件は、次の通りです。

• 不動産会社が販売用に所有している資産ではないこと
• 交換する資産は土地と土地、建物と建物のように、同じ種類の資産であること
• 1年以上所有していた資産であること
• 交換を目的に取得した資産ではないこと
• 交換で取得した資産を、譲渡した資産と同じ用途で使うこと

参照:国税庁「土地建物の交換をしたときの特例」

不動産買取業者に自分の持分を売却して共有名義を解消する

ここまで紹介した「共有物分割請求」も「不動産の交換」も、相手との協議や交渉が必要になります。

しかし、相手との関係性が悪くなっており、話し合いが困難な人もいるでしょう。

相手との話し合いをせず、短期間で共有名義の解消をしたければ、自分の持分を売却するとよいでしょう。自分の共有持分なら、売却に他共有者の同意は不要です。

また、共有持分専門の買取業者なら「共有持分を取り扱うノウハウ」が豊富にあるため、数日間で高額買取ができます。

とくに、弁護士と連携した買取業者ならトラブルのない持分買取が可能です。無料査定を利用して、売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

土地持分の買取は親族間売買でもしっかりとした契約を結ぼう

土地持分を親族間売買で買い取る場合、専門的な知識が必要な手続きも自分たちでやらなければいけません。

些細なミスが大きなトラブルにつながる恐れもあるので、売買契約書の作成や価格設定など、要所は専門家のサポートを利用しましょう。

また、買取の目的が共有名義の解消なら共有物分割請求など別の方法がありますし、相続税対策が目的なら税理士に相談すれば他の方法を提案してもらえます。

親族間売買にこだらわず、目的にあった方法を選択しましょう。