【共有持分の価格を知ろう】共有不動産の評価基準を徹底的に解説します!

不動産 評価 グラフとリスト

「自分の共有持分がどのように評価されるのか、わからない」という方も多いと思います。

登記や相続などで税金を支払う際の基準額や、購入時や売却時の妥当な金額は、誰もが気になるところでしょう。

共有不動産ともなれば、ただでさえ複雑な不動産の評価基準が更に難しく見えると思います。今回はそんな共有持分の評価基準について、1つずつ見ていきましょう。

この記事のポイント!
  • 「不動産全体の評価額×持分割合」で共有持分の価値が決まる。
  • 土地は「公的な評価基準+過去の取引額」が評価に使われる。
  • 建物は「固定資産税評価額」が評価の基準。
  • 実際の売買では「売主」と「買主」が合意した金額が重要。
  • 不動産のどんな評価を知りたいかで専門家も変わる。
目次
  1. 共有持分の評価額は「不動産全体の評価額×持分割合」で決まる
  2. 土地の価格は「公的な評価」と「過去の取引額」が評価基準となる
  3. 建物の評価は「固定資産税評価額」があらゆる税金の基準になる
  4. 不動産の売買取引は「売主と買主の合意」で価格が決まる
  5. 共有持分の評価を正確に知るなら専門家に聞こう
  6. 共有持分の評価基準は状況に応じてわかれている

共有持分の評価額は「不動産全体の評価額×持分割合」で決まる

共有持分の評価額がどのように決まるかを簡単に説明すると、「不動産全体の評価額に共有持分の割合をかけたもの」となります。

例えば、不動産全体で1,000万円の価値があるとします。その内、所有している共有持分が1/2であれば500万円、1/4であれば250万円、といった決まり方です。

売買のときには少し事情が変わりますが、そちらは後ほど解説します。

原則として、共有持分の評価額は所有する持分の割合によって決まると覚えておきましょう。

持分割合は不動産購入時の負担金額で決定する

そもそも共有持分というのは、「1つの不動産を複数人で共有するとき、その所有権をそれぞれどのくらい持っているか」を示すときに使う言葉です。

「共有者それぞれが持つ所有権」を共有持分と言い、「共有持分(所有権)の割合」を持分割合といいます。

その持分割合を決める基準となるのが、「不動産取得時の費用の負担割合」です。

1,000万円の不動産取得時に、費用を500万円負担すれば持分は1/2、250万円負担すれば1/4、100万円の負担なら1/10が持分割合になります。

支払い方法は関係なく、現金でもローンでも、同じように費用を負担したと見なされます。ただし、ローンの場合は「入居などの使用開始日以降にかかる金利」は取得費用に含まれません。

購入時の費用負担額がそのまま持分割合に直結することを、頭に入れておきましょう。

持分は相続で細分化されていく

共有持分は取得時の費用負担で決まると解説しましたが、共有状態が長くなると、遺産相続で共有持分が分割されていく可能性があります。

例えば1,000万円の不動産の内、500万円分=1/2の共有持分を持つ人が亡くなったとします。この人に配偶者1人と子供2人が居た場合、法定相続分にならって遺産分割すると以下の通りになります。

  • 配偶者の法定相続分は1/2のため、250万円分の共有持分を相続する(不動産全体の1/4)
  • 子供の法定相続分は人数にあわせて均等に分割する。子供2人であれば1/4となり、1人辺りの相続分は125万円分の共有持分となる(不動産全体の1/8%)

このように、相続が進めば進むほど共有持分は細かく分かれていきます。共有者の数が増えれば、話し合いが必要なときに連絡を取りづらいでしょう。

そのため不動産の共有状態は、なるべく早期に解消する方がおすすめです。

共有者同士の譲渡で割合が変わることもある

共有者同士で持分の譲渡があれば、それに応じて持分割合も変わります。

共有持分を1/2所有している人が、他の人から1/4の持分を取得すれば、結果3/4の共有持分を所有することになります。「現金が必要で売却したい」や「不動産から得られる収益の分配を増やしたい」といった理由で、共有者同士で売買や贈与されるケースは多いです。

ただし、例え共有者間の譲渡であっても、通常の不動産取引と同じように課税されます。所有権の移転登記も必要になるので、事前に司法書士や税理士へ相談するといいでしょう。

土地の価格は「公的な評価」と「過去の取引額」が評価基準となる

土地の評価には「5つの公的評価」と「過去の取引額」の平均値が使われます。

登記や課税など目的によって評価基準が変わるため、こうした複雑な制度となっています。

評価基準によって土地の価格は変わりますが、それぞれの特徴を知れば「いつ、どのようなときに、どの価格が必要か」がわかるでしょう。

国土交通省が示す土地価格の基準指標「公示地価」

「公示地価」とは、土地の適正価格を形成するために国土交通省が示す土地価格の指標です。

地域ごとに「標準地」を定め、毎年1月1日時点での価格を鑑定します。発表は同じ年の3月頃で、この価格は国土交通省の「土地総合情報システム」で閲覧可能です。

参照:土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査(国土交通省)

公示地価は一般の売買取引価格や、公共事業用地の取得費の指標となります。また他の公的基準も公示地価を参考に決められるなど、土地に関するあらゆる価格の土台となる評価基準です。

「土地の個性や特有の事情」は考慮しない

「あらゆる土地価格の標準」であることが求められるために、公示地価では土地ごとの特有な事情は考慮されません。

判定の元となる「標準地」には、各地域を代表するに相応しい面積や立地が選定されます。崖の上などの特殊な立地であったり、下水処理場などの忌避施設が近くにある場合などは標準とはいえません。

過去に事件や事故のあった土地も、それらの経歴は考慮に入れないか、標準地に相応しくないとして候補から外されます。

公示地価とは、各地域において平均的な価値を持つ土地を鑑定した価格なのです。

都道府県が公示地価と同じ算定方法で出す「基準地価」

「基準地価」は、都道府県や政令指定都市が定めた土地の評価です。

毎年7月1日時点の判定結果を、その年の9月頃に発表します。土地の選定基準や鑑定方法は公示地価とほぼ同じで、価格にも大きな違いはありません。

時期が違うため地価の急激な変動がわかるなど、公示地価の補完的な役割を持っています。

基準地価も、上記リンクの「土地総合情報システム」から閲覧可能です。

公示地価とは対象地域が違う

基準地価で鑑定される土地は「基準地」と呼ばれ、この基準地は公示地価の「標準地」と同じこともあれば、違う場所が選ばれることもあります。

公示地価では、人口が多かったり土地取引の流動性がある地域が対象となります。一方の基準地価は、人口の少ない町村部なども含む広い範囲が対象となっているのが特徴です。

公示地価では対象にならない地域も鑑定する点でも、基準地価は公示地価を補完する役割を担っています。

贈与税や相続税の計算に使われる「相続税評価額」

資産の相続や無償の贈与を受けるとき、税金の計算に必要となるのが「相続税評価額」です。

相続税評価額は国税庁が示す通達にそって算出され、計算方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

参照:土地家屋の評価(国税庁)

土地の相続税と贈与税はどちらも、相続税評価額が税額計算の基準です。相続税評価額から控除額を差引いたり、税率をかけたりして実際の課税額が計算されます。

「路線価方式」は道路毎に設定された価格と面積で土地を評価する

2つある相続税評価額の算出方式の1つが「路線価方式」です。道路毎に「路線価」と呼ばれる金額が設定されており、接している道路の路線価と土地の面積をかけて計算されます。

路線価は国税庁が出している「財産評価基準書」のサイトから全国のデータを閲覧可能です。下のリンクから国税庁のサイトに飛び、都道府県を選択します。路線図の欄をクリックし、そこから市区町村と地名を選んでいけば、路線価が示された地図が表示されます。

参照:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表(国税庁)

路線価は、その道路に面している土地の1平方メートル辺りの価格を表します。金額は1,000円単位で表示され、例えば路線価が「500C」となっていれば、その道路に接する土地は1平方メートル辺り50,000円の価値になるということです。アルファベットは借地として使用する場合の割引率を表しています。

路線価方式は、計算結果が公示地価の8割程度になるよう調整されます。おおよその評価額であれば、公示地価から割り出すことも可能です。

ただし、土地の形状や使用状況によって様々な補正がかかるので、正確に算定する際は税理士に相談するとよいでしょう。

路線価が定められてない地域では「倍率方式」で土地を評価する

路線価は人口の少ない地域には設定されていないことがあります。その場合は、固定資産税評価額に国税庁の定める倍率をかける「倍率方式」で計算されます。

この評価に使う倍率も、上記リンクの「財産評価基準書」から確認可能です。都道府県を選択した後、評価倍率表の「一般の土地等用」をクリックして市区町村を選びます。

宅地欄に「1.1」と記されていれば、その土地の相続税評価額は固定資産評価額の1.1倍です。農地や山林なども数字が書いてあれば同じように計算します。「純」や「中」などの漢字は田畑の種類を表す表記になります。

「周比準」や「市比準」と書かれたところでは、「宅地比準方式」と呼ばれる計算が必要です。宅地比準方式とは、「その土地が宅地だと仮定して価格を出し、そこを更に宅地から農地へ転用する場合にかかる費用を差し引く」という、少し複雑な方式となります。

いずれにせよ「固定資産税評価額に対して、土地に応じた倍率をかける」ことは変わりません。次の項目で固定資産税評価額について解説します。

固定資産税の計算に使われる「固定資産税評価額」

「固定資産税評価額」とは、固定資産税(土地や建物などの流動性がない資産への課税)の基準となる評価額です。

各市町村が3年に1度更新して、毎年4~6月頃に所有者へ通知します。更新年度でない年も、急激な地価の変動が起こった際には見直されます。

固定資産納税通知書に同封される課税明細書を見れば、簡単に評価額を調べられるでしょう。しかし、共有持分の場合は通常、代表者1人にしか納税通知書が送付されません。

もし手元に課税明細書がなければ、不動産所在地の役所で固定資産課税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を発行してもらえば確認可能です。

土地の場合、固定資産税評価額は公示地価の概ね7割になるよう設定されています。大体の評価額だけ知りたい場合は、公示地価から割り出すこともできるでしょう。

計算方法は「路線価方式」を使いますが、相続税評価額の路線価方式とは別物と考えましょう。こちらは主体となる機関が各市町村であり、路線価の金額も市町村ごとに設定しています。

不動産取得税や登記に関わる税金の基準にもなる

固定資産税評価額は、「不動産取得税」や登記の際にかかる「登録免許税」の計算でも使われます。

不動産取得税は土地や建物を購入したときにかかる税金で、税率は原則4%です。

登録免許税は登記の際に課税され、登記の内容によって税率も異なります。土地や中古建物の取得は税率2%、建物の新築時は税率0.4%に設定されています。

「実勢価格」は過去の不動産売買で取引が成立した価格

「実勢価格」は、過去におこなわれた土地売買の取引額です。「不動産の取引は売主と買主の合意がすべて」と説明しましたが、実勢価格はその合意に至った金額として、不動産会社の査定にも大きく影響します。

国土交通省の「土地総合情報システム」から、地域ごとに実際の取引事例が見られます。金額や面積、簡単な形状などの情報が載っているので、自分の土地に近い条件の事例があれば、価格をイメージしやすいでしょう。

参照:土地総合情報システム 不動産取引価格情報(国土交通省)

実勢価格と現在の相場が同じとは限らない

実勢価格を見るときの注意点として必ずしも現在の売買相場を反映していないということを認識しましょう。

実勢価格は国土交通省が、土地購入者に対してアンケート形式で統計を取っています。全員が回答しているわけではなく、土地の価格はそのときの経済や人口などで常に変動しています。

リアルタイムの情報ではないと理解した上で、あくまで参考として見るようにしましょう。

建物の評価は「固定資産税評価額」があらゆる税金の基準になる

土地には公的評価や過去の取引価格など、様々な評価基準があると解説しました。一方、建物の評価基準はそれほど多くありません。

建物は、基本的に「固定資産税評価額」が基準となります。固定資産税評価額は、土地と同じく毎年4~6月頃に送られてくる固定資産税納付通知書を見るか、各役場で申請すれば簡単に確認可能です。

相続や贈与の評価基準も「固定資産税評価額に1.0をかけたもの」、つまり同じ金額とされています。次の項目から、評価額の算定方法や税金の主な軽減制度について見ていきましょう。

固定資産税評価額の算定は「建築費用」と「経年劣化による価値の減少」から計算する

建物の固定資産税評価額も3年ごとに判定され、土地と同じように主体は各市町村です。評価方法は「評価時点で同じ建物を新しく建築する場合の費用と、経年劣化による価値の減少」から判定されます。

築年数の古い建物は劣化による価値の減少に加えて、材料費など物価の変動にも影響を受けます。そのため、物価に急激な上昇が起これば課税額も上がってしまう可能性があり、所有者の負担になってしまいます。

このような税負担を軽減するために、更新時に前年の評価額を上回らないように調整されます。逆に経年劣化による価値の減少率も2割を下回らないように定められており、税額が極端に上下しない決まりになっています。

加えて、3年ごとの評価の更新は「建物が完成してからの年数」は考慮されません。全国一斉に更新されるため、建築から2年目で評価額が変わることもあると覚えておきましょう。

家屋の固定資産税には軽減措置がある

2022年3月31まで、新築物件には固定資産税を軽減する特例措置があります。

「戸建てなのかマンションなのか」など各種条件がありますが、3年~7年の間、固定資産税が半分になる減税措置です。

この制度を把握しておらず、軽減期間が終了した後に「急に固定資産税が跳ね上がった」と驚かれる人が時々います。本来の税額に戻るだけということを、頭に入れておきましょう。

賃貸物件の相続税や贈与税には控除がある

建物は相続や贈与の評価基準が、固定資産税評価額と同じであると解説しました。しかし、マイホームではなく賃貸物件の場合は「借家権割合」という控除があります。

賃貸用の物件は「生活の基盤である住居を貸し出す」という性質上、借主である住人が不利益を被らないように保護されます。

そのため建物の使用に制限があり、その分だけ評価額が下がるのです。

控除額は全国一律で評価額の30%になります。固定資産税評価額が1,000万円であれば、借家権割合額は300万円となります。

集合住宅は入居率によって控除額が変わる

アパートやマンションといった集合住宅の場合、入居率によって借家権割合の控除額が変わります。

これを「賃貸割合」と言い、「建物の総専有面積に対して貸し出されている割合」を借家権割合額にかけ合わせます。戸数ではなく、面積で計算する点に注意しましょう。

例えば、20平方メートルの部屋と30平方メートルの部屋が各2つずつの物件(各部屋を合わせた総専有面積は100平方メートル)で、入居者がいるのは30平方メートルの2部屋のみ(=60平方メートル)であれば、賃貸割合は60%となります。

1,000万円のアパートやマンションであれば、賃貸割合額300万円の60%、180万円が実際の控除額です。

不動産の売買取引は「売主と買主の合意」で価格が決まる

ここまで、不動産の公的な評価基準を解説しました。また、共有持分の評価額は「不動産全体の評価額に持分割合をかける」というのも最初にお伝えしたとおりです。

しかし、不動産の売買取引では絶対的な評価基準はなく、取引価格はすべて「売主と買主が合意した金額」となります。

「相場」と呼ばれるものはありますし、不動産会社の査定では公的な評価基準も参考にします。しかし、不動産は1つとして同じものがありません。立地や形状、築年数や過去の経歴など、様々な理由で取引価格は変動するのです。

不動産の売買は「売主と買主がお互いに納得した金額」であることが重要といえるでしょう。

共有持分は需要が少なく価格も低くなる傾向がある

様々な要因で変動する不動産の取引価格ですが、共有持分のみでの売却は評価が低くなりやすい傾向にあります。

共有名義の不動産は、利用方法などを決めるときに共有者同士の協議が必要です。また、賃貸借などで得られる収益も持分に応じて分配されます。

このように共有持分のみを取得しても、不動産に対する制限が多いため買主側のメリットが少なく、取引価格も安くなるのです。

共有者同士の協議や交渉が必要で利用しづらい

共有名義不動産に手を加えるとき、共有者全員の同意が必要な「変更行為」、持分割合の過半数が必要な「管理行為」があります。

変更行為は「不動産の性質や形を変える行為」を指し、不動産全体の売却や建物の解体、5年を超える長期の賃貸借契約といったものです。

管理行為は「不動産の利用や改良」に関する行為で、5年以下の賃貸借契約や建物の性質を変えない程度のリフォームなどを指します。

これらの行為には、共有者同士の協議や交渉が必要なので手間を要するため、共有持分の取引はしないという不動産会社も多くあります。

共有持分専門の買取業者に依頼すれば「早く」「高く」買い取ってもらえる

共有持分の売買は需要が低くなるのが実情ですが、まったく売れないわけではありません。

特に共有持分専門の買取業者に依頼すれば、一般的な不動産会社より「高く」「早く」買取してもらえます。

一般的な不動産会社は、共有持分の売買に慣れていないこともあります。そのため買取や仲介契約を交わしても、売却価格が安くなってしまうこともあるのです。

不動産会社はそれぞれに個性があり、得意なジャンルがはっきりと分かれています。

共有持分の売却を検討するなら、普段から取り扱いに慣れている専門買取業者に依頼するのがよいでしょう。

以下の記事で、共有持分の売却を専門とする不動産会社を紹介していますので、参考にしてみてください。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

企業が直接買い取るので取引完了までがスムーズ

専門買取業者が特に優れているところは、「不動産のプロである企業が直接買取してくれる」点です。

不動産を売るときにまず思い浮かぶのは、不動産会社に購入希望者を探してもらう「仲介契約」だと思います。しかし、仲介は購入希望者が絶対に見つかるという保証がありません。

専門買取業者の場合、査定額に納得できればその後の取引は迅速です。物件にもよりますが、早ければ2~3日で取引は終わるでしょう。不動産の専門知識を持った企業が買取するので、必要な書類や手続きもすべてアドバイスしてくれます。

共有持分の売却を検討する場合、共有者とのトラブルなどから「早く売りたい」と考える方も少なくありません。

取引の速さと確実性の点では、共有持分専門の買取業者へ依頼するのが最もおすすめできる売却方法です。

不動産会社の査定で実際の売却価格がおおよそわかる

実際に売るかどうか悩んでいる段階でも、自分の持分がどれくらいの価格になるかは気になると思います。

しかし、一般の不動産サイトは共有持分の流通量が少なく、おおよその値段すら把握しづらいです。

ほとんどの専門買取業者は、各企業のサイトから無料の査定依頼が可能です。最短1日で価格を提示してくれるところも多くあります。

実際に買取を依頼するかは、査定価格を見てから決められます。まずは無料のネット査定を依頼してみて、共有持分の相場を知っておくのもよいでしょう。

以下の記事で、共有持分を専門に取り扱う専門業者を紹介しています。

各公式サイトの相談フォームやネット査定を利用してみてもよいかもしれません。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

共有持分の評価を正確に知るなら専門家に聞こう

不動産の評価基準や、売買時の取引価格について解説してきました。上記の情報を踏まえれば、自分で不動産の価格を評価できます。

しかし、計算を誤ると本来受けられるはずだった税金の軽減が受けられなかったり、安価で物件が買い叩かれることもあるでしょう。

実際の登記や納税は、様々な制度や計算が入り乱れます。間違いを防ぐためにも、不動産の評価や登記、諸々の書類作成は各専門家へ依頼することをおすすめします。

税金のことは税理士に依頼する

税理士は財産の評価や相続税の申告手続きなど、税金に関する業務全般の専門家です。

税務関係の手続きのほか、税理士は節税についてのアドバイスが可能です。相続でどのように分割すれば課税額を抑えられるかなど、弁護士や司法書士にはない知識を提供できます。

不動産の正確な評価や税金の計算は複雑です。1つの間違いで課税額が大きく変わってしまったり、申告漏れで高額の追徴課税が発生してしまいます。

税金に関することは、迷わず税理士に相談するとよいでしょう。

土地家屋調査士の調査や測量が不動産の価値の根幹を決める

土地家屋調査士は、不動産の「表示に関する登記」をできる唯一の資格です。

「表示に関する登記」とは、広さや構造といった不動産の物理的な情報、住宅なのか農地なのかといった不動産の用途に関する登記で、必ず行わなくてはなりません。土地家屋調査士はこれらを調査・測量し、登記申請も任せられる専門家です。

表示に関する登記は義務であると同時に、不動産の評価を決める大切な要素です。土地の分筆(1つの土地を複数に分けること)や建物の新築時には必ずお世話になりますし、大昔のデータしかない不動産も最新技術で調査・測量した方が売却価格が上がりやすくなるでしょう。

不動産の権利に関する登記は司法書士へ依頼しよう

不動産の名義や共有持分の割合など、「権利に関する情報の登記」は司法書士に依頼します。この他にも遺言書や遺産分割協議書の作成など、法律事務に関わる書類作成や提出が主な業務です。

権利の登記は義務ではないので、例えば「相続した土地の名義変更をせず放置している」といったケースもよく聞きます。しかし、トラブルが発生したときに権利関係が正確に登記されていないと、自分の権利を証明できない可能性があるのです。

権利関係を明確にしておかないと、最悪の場合は裁判にも発展します。また、登記内容が正確でなければ、売買や納税のときに正しく評価できません。司法書士に依頼して、正確な登記をしておきましょう。

弁護士は司法書士の業務もできるが「専門」ではない

弁護士は法律事務に関することなら、全般的に手掛けられます。そのため、登記のことも司法書士ではなく、弁護士に依頼しようと考える人もいるでしょう。

しかし、登記関係の業務を実際に取り扱う弁護士はそれほどいません。手掛けられるといっても、実務的な知識と経験は司法書士に軍配が上がります。

弁護士は裁判や遺産分割協議などの、トラブル対処や交渉が主な業務です。依頼者の「権利を守る」必要があるときこそ、弁護士が必要とされる場面となります。

行政書士は不動産に関して専門的な業務はない

行政書士と司法書士は名称が似ており、違いが曖昧な人も多いと思います。実際に遺言書の作成など、不動産に関わる業務の一部は行政書士に任せられます。

しかし、これらの業務は弁護士や司法書士にも依頼できますが、逆に登記に関する業務は行政書士にはできません。不動産関係で「行政書士に依頼しなければならない」ことは、ほぼないといえるでしょう。

そもそも行政書士は、会社登録や事業の届出、自動車登録などが主な業務になります。司法書士と行政書士の両方を取得している人もいるので、「どちらに相談するべきかわからない」というときは、そのような資格者を探してみましょう。

持分を売却予定なら不動産会社へ査定を依頼する

もし売却を検討しているなら、まずは不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。

共有持分の専門買取業者なら、「早く」「高く」買取してもらえるのはお伝えしたとおりです。

不動産会社は公的な評価額も参考にしますが、今現在の市場の動向、需要の移り変わりを敏感に察知します。売却を検討する時期に合わせて、最適なアドバイスがもらえるでしょう。必要に応じて、不動産に関わる他の専門家への紹介もしてくれます。

査定自体は無料の会社がほとんどです。「金額次第で売却も検討するけど、まずは評価額を知っておきたい」という方も、気軽に査定を依頼してみましょう。

共有持分の評価基準は状況に応じてわかれている

共有持分の評価は、まずは共有不動産全体の評価を知り、そこに持分割合をかけ合わせれば導き出せます。

言葉にすれば簡単ですが、そもそも不動産評価は求められる状況や目的によって大きく変わるものです。

自分である程度調べられますが、必要な知識と手間は膨大です。もし間違いがあれば、無駄な負担が増えてしまうことになります。

もし不動産の評価やなんらかの手続きが必要なときは、各専門家へ相談することをおすすめします。それぞれの職業が持つ知識と経験を活用して、個々の状況に合わせた最適な答えを導き出してくれるでしょう。

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