住宅ローン控除を最大限受ける方法！連帯債務型は共有持分の割合に注意

住宅ローンは組み方にいくつかの種類があります。夫婦など複数人で家を買うときは「連帯債務型」の住宅ローンにすれば、借入額を増額できます。

さらに、連帯債務型で住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン控除を二重に受けることも可能です。

1人あたりの控除上限額が年間40万円なので、2人の連帯債務なら最大80万円もの節税ができます。

ただし、共有持分を出資額にあわせて設定しないと、差額分が贈与と扱われてしまい、控除を十分に受けられないだけでなく、贈与税が発生するので注意しましょう。

この記事では、連帯債務型で住宅ローン控除を受けるときの計算式や、借換えで住宅ローン控除を受けるための条件、住宅ローン控除とあわせて経済的負担を抑える方法を解説します。

• 住宅ローン控除では夫婦それぞれの共有持分の割合によって控除額が変わる。
• 住宅ローンの負担額と持分割合が異なると、贈与税を負担しなければならない。
• 夫婦それぞれの住宅ローンの負担額と持分割合は同じ比率にするのがベスト。

連帯債務型なら夫婦2人分の住宅ローン控除を受けられる

「住宅ローン控除」を利用すると、所得税や住民税が10～13年間毎年控除されます。

以下のような条件を満たす場合、住宅ローン控除を受けることが可能です。

【住宅ローン控除を受けられる条件】
• 申請した本人が住宅に住んでいること
• 購入してから6カ月以内に入居すること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 1人あたりの所得が3000万円以下であること
• 床面積が50㎡以上であること
• 耐震性能を有していること（中古住宅の場合）
• 工事費用が100万円以上であること（増改築の場合）

しかも、夫婦2人で「連帯債務型」の住宅ローンを組むと、住宅ローン控除が二重に受けられます。

ここでは住宅ローン控除で減税される控除額や、控除額を2倍にするための方法について解説していきます。

住宅ローン控除の仕組みをわかりやすく知りたい場合、以下の記事もあわせて参考にしてください。

2021年12月15日住宅ローン控除とは？控除額・適用条件・申請方法をわかりやすく解説

「年末時点での住宅ローン残高×負担割合×1％」の税金が控除される

　
まずは「いくら住宅ローン控除を受けられるのか」について見ていきましょう。

住宅ローン控除を受ける場合、夫婦1人あたりの控除額は2種類あります。

以下の値のうち、もっとも低い額が控除額として所得税から差し引かれます。

【住宅ローン控除で控除される金額】
1. 限度額40万円
2. 年末時点での住宅ローン残高×夫婦それぞれの負担割合×1％
3. 建物価格×2％÷3（11～13年目のみ）

基本的に「年末時点での住宅ローン残高×夫婦それぞれの負担割合×1％」が適用されることが多いです。

住宅ローン控除額の計算方法を具体的に知りたい人は、以下の記事もあわせて参考にしてください。

2021年12月3日共有名義だと住宅ローン控除額はいくら？計算方法やおすすめの持分割合を解説

住宅ローン残高は年末時点の金額で計算される

控除額の計算に用いられるのは、年末時点(12月31日)での住宅ローン残高です。

ただし、住宅ローン残高は上限4,000万円までしか対象にできません。

それ以上の住宅ローン残高でも、4,000万円で計算されるため注意しましょう。

【住居によって異なる住宅ローン残高の限度額】
• 一般住宅の場合＝限度額4,000万円まで
• 長期優良住宅の場合＝限度額5,000万円まで
• 消費税非課税で取得した住居の場合＝限度額2,000万円まで

また、住居の条件によっては限度額が増減する場合もあるため、自分の住居がどれに該当するか確認しておくとよいでしょう。

夫婦それぞれが負担している住宅ローン残高で計算される

夫婦2人で住宅ローン控除を受ける場合、住宅ローン残高の全額ではなく夫婦それぞれが実際に負担している金額で計算しなければなりません。

そのため、住宅ローン残高を夫婦ごとの負担割合で分けて、実際の負担額を算出します。

このように控除額が2倍になることを防ぐために夫婦それぞれの負担額で計算されるのですが、後述する方法を使えば控除額を2倍に増やすことも可能です。

負担しているローン残高のうち1%が所得税から控除される

「住宅ローン控除」では、住宅ローン負担額のうち1%が所得税から控除されます。

ただし上限があり、最大40万円（夫婦なら合計80万円）までしか控除されません。

これは対象となる住宅ローン残高の上限が4,000万円なので、控除額の上限も4,000万円×1%=40万円までとなるためです。

ちなみに会社員などで所得税が給与から差引かれている場合は、後から控除額が還付されます。

控除しきれなかった金額は住民税から控除される

住宅ローン控除の控除額が所得税を上回ることで、控除しきれないケースもあります。

そうした場合、控除しきれなかった差額は翌年の住民税から控除されます。

ただし、こちらも上限があり、最大13万6,500円（夫婦なら合計27万3,000円）までしか控除されません。

つまり、住宅ローン控除の控除額が所得税を上回る場合、以下のような順で所得税と住民税が控除されます。

【所得税より控除額が多い場合の住宅ローン控除】
• ①所得税から40万円まで控除
• ②翌年の住民税から13万6,500円まで控除（控除額＞所得税の場合のみ）

夫婦ともに控除額を最大にすれば2倍控除できる

住宅ローン控除の控除額を最大にする方法は、夫婦ともに限度額40万円まで控除を受けることです。

下記のように、夫1人で住宅ローンを組んだ場合も夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合も、限度額でない限り控除額は変わりません。

しかし、夫婦ともに限度額まで控除される場合、夫1人で住宅ローンを組んだ場合に比べて2倍も控除が受けられるのです。

夫婦どちらかが支払不能になると住宅ローン控除を受けられない

住宅ローン控除では、実際にローン返済をしていないと控除が受けられません。

妊娠や出産を機に仕事を辞めるなどして妻の収入が減った場合や、どちらかが怪我や病気により退職をした場合など、当初組んだ通りのローンが支払えなくなることがあります。

そのような理由で、住宅ローンの対象外となるケースが多く見られます。

とくに多いのが、妻が妊娠や出産のためにに専業主婦になるケースです。

その場合、夫1人で住宅ローンを組んだほうがよいことも多いため、将来のプランも考慮してローンを選ぶとよいでしょう。

夫婦の持分割合によっては住宅ローン控除で損をしてしまう

夫婦2人で連帯債務型の住宅ローンを組むと、住居の所有権は夫婦2人で持つことになり「共有名義不動産」となります。

このときに夫婦それぞれが持つ、共有名義不動産の権利を「共有持分」といいます。

「夫2/3：妻1/3」のような、共有名義不動産に対する権利の比率「持分割合」については、夫婦間で自由に決めて登記することが可能です。

極端な話、「夫99/100：妻1/100」という持分割合にすることもできます。

ただし、適当に持分割合を決めてしまうと、住宅ローン控除や税金で損をしてしまうため注意しましょう。

夫婦それぞれのローン返済額の負担割合と持分割合は同じ比率にする

結論からいうと、夫婦それぞれの持分割合はそれぞれが負担している住宅ローン残高と同じ比率にするのがベストです。

例えば、1,000万円の住宅ローンを夫600万円：妻400万円で負担しているのであれば、共有持分の持分割合も夫6/10：妻4/10にしましょう。

なぜなら、夫婦それぞれのローン返済の負担割合と持分割合が異なると「住宅ローン控除」と「贈与税」の2つで損をしてしまうからです。

それぞれ詳しく説明していきます。

負担割合と持分割合が異なると控除額が少なくなってしまう

夫婦それぞれのローン返済の負担割合と持分割合が異なると、住宅ローン控除で多く控除を受けることができません。

わかりやすいように例を使って解説します。

この場合、持分取得のために負担すべき費用と実際に負担している費用の差額400万円は、夫から妻への贈与として扱われてしまい、住宅ローン控除の対象にできません。

夫婦それぞれの住宅ローン負担額と持分割合が同じ比率であれば、より多く住宅ローン控除を受けることができるのです。

ローンの返済額と共有持分が同じ割合でないと贈与税が発生

住宅ローン返済の負担割合と持分割合が異なる場合、贈与税を負担しなければならないこともデメリットの1つです。

先ほどの例をつかって、持分取得にかかる金額と実際に返済している金額の差額について考えてみます。

こうした持分取得にかかるべき費用と実際に負担している費用の差額については、夫が妻の代わりに負担している「贈与」として扱われる場合があります。

ですので、贈与税の課税を免れるためにも、住宅ローンの負担額と共有持分は同じ割合にしておくのがベストです。

【夫婦間でのローンの負担額と持分割合のベストな比率】
• 夫のローン返済額：妻のローン返済額＝夫の持分割合：妻の持分割合

「所有権更正登記」で共有持分の持分割合を変更できる

「住宅ローン控除で損しないように持分割合を変えたい」という場合「所有権更正登記」で後からでも持分割合を修正できます。

夫婦で住宅ローンを組む場合、対等になるよう夫1/2：妻1/2としてしまうことが多いですが、こうしたケースでも実際の負担額に合わせた持分割合へ変更可能です。

これを応用することで、離婚などで住宅ローンを借換える場合でも、住居を夫だけの単独名義に変更することもできます。

「所有権更正登記」についての具体的な方法などは、こちらの記事で解説しています。

2020年10月28日【間違った登記はすぐ修正！】共有持分における更正登記の方法や書類&費用を解説！

抵当権がある場合の「所有権更正登記」は金融機関の承諾が必要

住宅ローンで住居を購入する場合、ほとんどのケースで抵当権がつきます。

そのため、住宅ローンの契約では「住居の所有権を移す場合、事前に金融機関へ連絡する」ように決められていることが多いです。

ですので、勝手に「所有権更正登記」をおこなうと、契約違反となり住宅ローン残高を一括請求されてしまう恐れもあります。

「所有権更正登記」をおこなう場合、あらかじめ住宅ローンの債権者である金融機関に連絡して承諾を得ておくとよいでしょう。

条件を満たせばローン借換え後も住宅ローン控除を受けられる

離婚などによって夫婦2人で組んでいたローンを1人用に組み替えるなどローン借換えをおこなう人も少なくありません。

ローン借換えでは、新しいローンの借入額で現在の住宅ローンを完済してから、新しいローンだけを返済していきます。

このように別の住宅ローンへ借換える場合でも、住宅ローン控除を受けることが可能です。

ですので、夫婦どちらか1人しか控除を受けられない「連帯保証型」の住宅ローンから、夫婦2人とも控除が受けられる「連帯債務型」の住宅ローンへ借換えするのもよいでしょう。

借換えすると住宅ローン控除の対象外になる恐れがある

住宅ローン控除に関する審査において、住宅ローンとは「住宅を取得するために必要な借入」であるとされています。

しかし、住宅ローンの借換えは「借金返済のための借金」と見なされてしまい、住宅ローン控除の対象外となる恐れがあります。

また、新しく借換えした住宅ローンの返済期間が10年未満の場合、住宅ローン控除の対象外になるため注意しましょう。

ただし、条件を満たせば、新しくローン借換えても住宅ローン控除を受けることが可能です。

条件①これまでの住宅ローン返済に充てる

1つ目の条件は「新しい住宅ローンを今までの住宅ローン返済に充てること」です。

この制限を設けないと、もし用途を偽って住居の取得ではない目的で住宅ローンを組んでも、住宅ローン控除で節税できてしまいます。

ですので、これまでの住宅ローンの返済に充てるために新しく住居ローンを組んだことを証明しなければなりません。

これは「全部事項証明書」や「金銭消費貸借契約書」という書類から税務署が確認してくれるので、あらためて届け出をおこなう必要はありません。

条件②住宅ローン控除を受ける条件を満たす

2つ目の条件は「住宅ローン控除の条件を満たすこと」です。

住宅ローン控除を受けられる条件について、あらためて確認しておきます。

【住宅ローン控除を受けられる利用者の条件】
• 控除を受ける年の年収が3,000万円以下であること
• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること

また「新築住居」・「中古住居」・「リフォーム住居」によって、住宅ローン控除を受けるための条件が異なるため、自分の住居がどの条件に該当するか確認しておくとよいでしょう。

【住宅ローン控除を受けられる新築住宅の条件】
• 住居取得から6か月以内に入居していること
• 控除を受ける年の12月31日まで居住していること
• 住居の床面積が50㎡以上であること
• 居住部分の床面積が建物の1/2以上であること

【住宅ローン控除を受けられる中古住宅の条件】
• 住居取得から6か月以内に入居していること
• 控除を受ける年の12月31日まで居住していること
• 住居の床面積が50㎡以上であること
• 居住部分の床面積が建物の1/2以上であること
• 築20年以内であること（マンションなど耐火建築物は25年以内）
• 生計を共にしている親族等からの購入や贈与でないこと

【住宅ローン控除を受けられるリフォーム住宅の条件】
• 自分で居住するためのリフォームであること
• リフォームから6か月以内に入居していること
• 控除を受ける年の12月31日まで居住していること
• 住居の床面積が50㎡以上であること
• 居住部分の床面積が建物の1/2以上であること
• 工事費用の額が100万円を超えていること

住宅ローンを借換えしても控除期間は延びない

住宅ローン控除では「居住するために不動産取得した時点」をスタート地点として控除期間を計算しています。

ですので、もし住宅ローン借換え時点での控除期間が残り6年であれば、住宅ローン控除を受けられる期間は変わらず6年間です。

住宅ローンを借換えしても、新しく不動産取得するのではないため、控除期間は延長されないので注意しましょう。

住宅ローン控除とあわせて経済的負担を抑える方法

住居取得にかかる負担を抑える方法は、住宅ローン控除だけではありません。

夫婦2人で連帯債務型の住宅ローンを組んだ際は「団体信用生命保険」と「すまい給付金」という制度も利用できます。

ここまで解説した「住宅ローン控除」との併用も可能ですので、より経済的負担を抑えるためにも活用するとよいでしょう。

団体信用生命保険に加入して保険金で住宅ローンを完済する

「団体信用生命保険」に加入すると、主債務者の死亡時に保険金として住宅ローン残高が全額支給されます。

ですので、主債務者が亡くなってしまった場合でも住宅ローンを完済することが可能です。

夫婦どちらかが亡くなってしまうと、残された側が1人で住宅ローンを返済していくことは非常に困難ですので、心強い制度であるといえます。

ただし、団体信用生命保険は夫婦どちらか一方しか加入できない金融機関がほとんどで、連帯債務者の死亡時は生命保険が支給されないことも多いので注意しましょう。

「フラット35」なら夫婦どちらも団体信用生命保険に加入できる

夫婦どちらが亡くなった場合でも住宅ローンを完済したいのであれば「フラット35」という住宅ローンがおすすめです。

「フラット35」であれば、主債務者のみでなく連帯債務者も団体信用生命保険に加入することが可能です。

つまり、夫と妻どちらが亡くなっても住宅ローンを完済できるので、万が一のことも考えて加入しておくとよいでしょう。

「すまい給付金」を受給して住宅ローン返済に充てる

もう1つの方法として「すまい給付金」を受給するという手段もあります。

「すまい給付金」では、申請受付から約2ヶ月後という短期間で最高30万円までの給付金を受け取ることができます。

収入が少ないほど、もらえる給付金が多くなるため、若い世代にもおすすめの制度です。

以下の条件を満たす場合「すまい給付金」の受給を検討してみるとよいでしょう。

【すまい給付金を受給できる条件】
• 住宅ローンを利用すること
• 申請した本人が年収510万円以下
• 申請した本人が居住している住宅である
• 床面積が50㎡以上である
• 品質が担保された住宅である

「すまい給付金」の金額は持分割合に応じて変わる

夫婦2人で住宅ローンを組む場合「すまい給付金」は以下の式で計算できます。

【すまい給付金の計算式】
• すまい給付金の額＝給付基礎額×持分割合

この計算で用いられるの基礎給付額とは、以下のように年収に応じて決められる金額です。

上記のように、収入が少ないほど基礎給付額も多くなる仕組みです。

この基礎給付額をそれぞれの持分割合で割った金額が「すまい給付金」の給付額となります。

年収の低い側の持分割合を多くすることで給付額を増やせるので、持分割合を決めるときに意識するとよいでしょう。

「すまい給付金」も夫婦2人分を二重受給できる

「すまい給付金」も夫婦2人がそれぞれ受給できるので、二重受給でより多く受け取ることが可能です。

例えば、住居を夫1人で購入した場合「すまい給付金」は以下のようになります。

同じケースでも夫婦2人で購入した場合「すまい給付金」をより多く受給できます。

このように通常より多く給付金を受け取れるため、夫婦2人で住宅ローンを組んだ場合は忘れずにすまい給付金を申請しておきましょう。

「すまい給付金」の受給には事務局への申請が必要

「すまい給付金」を受給するには、全国にある「すまい給付金申請窓口」に直接申請するか、郵送での申請か、住宅事業者等による代行申請が必要です。

すまい給付金事務局に申請内容が承認されると、1カ月～2カ月程度で指定した口座に給付金が振込まれます。

ただし「すまい給付金」の申請期限は住宅の引渡しから1年以内と短いため、住居を購入したら早めに申請しておくとよいでしょう。

住宅ローン控除と他の制度を併用すれば返済の負担を減らせる

住宅ローン控除を受けると、毎年の所得税や住民税を少なくできるため、それだけで満足してしまう人は多いです。

しかし、住宅ローン控除を受けるのであれば、できるだけ多く控除を受けたいところです。

夫婦ふたりで「連帯債務型」の住宅ローンを組んでいれば、二重に住宅ローン控除が受けられるため、通常の2倍も節税できます。

また「団体信用生命保険」や「すまい給付金」を利用することで、ローン返済による経済的負担を抑えることが可能です。

ローン借換え後も住宅ローン控除を受けることは可能ですので「連帯債務型」の住宅ローンに借換えを検討するのもよいでしょう。