共有名義の不動産相続はリスクばかり!ベストな相続方法を解説

不動産 共有相続 リスク

不動産を兄弟などで相続する場合、共有名義の不動産として相続する人も少なくありません。

不動産を共有名義で相続する場合、相続時の取り分はもちろん、相続後の使い道でもトラブルが起きやすいため、リスクが大きいです。

そのため、まだ相続が完了していない場合、共有名義での相続は避けたほうが無難といえるでしょう。

ですが、もし不動産を既に共有名義で相続してしまった場合でも、共有名義のリスクを解消できる方法があります。

それは「自分が相続し、所有している共有持分の売却」です。

共有持分だけなら、他の共有者の同意は必要なく売却できます。

もしも、共有名義の相続でお悩みのことがあれば、共有持分専門の買取相談窓口(無料)から気軽に相談してみると、よい結果が見えてくるかもしれません。

この記事のポイント!
  • 不動産を共有名義で相続すると、取り分や使い道を巡ったトラブルが起こりやすい。
  • 不動産を共有名義で相続した場合、共有物分割請求を起こすか、自分の持分のみを売却しよう。
  • 不動産を相続する場合、共有名義ではない方法で相続するのがベスト。

不動産を共有名義で相続するリスク

両親が亡くなった場合など、残された不動産を共有名義で相続することも少なくありません。

共有名義とは、1つの不動産を複数の名義人が共同所有している状態を指します。

例えば、亡くなった父の実家を残された兄弟が2人の共有物として相続するようなケースです。

不動産を共有名義で相続する場合、次のリスクが生じるため注意しましょう。

  1. 共有名義の持分割合を巡って揉める
  2. 共有不動産の使い道を巡って揉める

一見すると、相続人全員が公平になるような相続方法に思えますが、相続後に取り分や使い道を巡ったトラブルが起こりやすいのです。

それぞれのリスクを順番に解説していきます。

1.共有持分の割合を巡って揉める

1つ目のリスクは、相続する共有持分の割合を巡ってトラブルが起こりやすいことです。

不動産を共有名義で相続する際は「共有持分」という権利のみが各相続人へ分配されます。

共有持分とは、共有不動産において各共有者が有する断片的な所有権のことで、権利の大きさを持分割合といいます。

例えば、父の土地を兄弟2名で均等に相続した場合、それぞれの持分割合は次のとおりです。

・兄の持分割合=1/2
・弟の持分割合=1/2

不動産を共有名義で相続する場合、共有持分の持分割合を巡ってトラブルが起きやすいです。

次のような理由から、均等ではない持分割合による相続を求めるケースも少なくありません。

  • 「被相続人の看病をしていたので、自分が不動産をすべて相続したい」
  • 「嫁入りした妹より、長男である自分が多く相続するべき」
  • 「10年近く音信不通だった弟に、不動産の権利を一切渡したくない」

相続する共有持分の割合について揉めた場合、以下の記事を参考にしてください。
遺産分割協議とは 遺産分割は相続人全員で協議しよう!相続発生時における遺産分割協議の基礎知識と流れを解説します。

最終的な持分割合は相続人全員で決めなければならない

共有不動産に限らず、遺産を相続する場合、分け方のルールは法律で決められています。

ケース 遺産の分け方
・遺言書がある場合
(共有者全員が内容に納得している)
遺言書の内容に従う
・遺言書がない場合
・遺言書がある場合
(共有者全員が内容に反対している)
相続人全員で分け方を決める
・相続人同士で分け方が決まらない場合 裁判所が分け方を決める

遺言がない限り、相続人全員の話合いによって遺産の分け方を決めるケースが多いです。

ただし、各相続人の取り分については法律で「法定相続分」という目安が定められており、一定の相続人に対しては「遺留分」を相続できることが保証されています。

法定相続分や遺留分について詳しく知りたい人は、以下の記事もあわせてご覧ください。
法定相続分とは 法定相続分とは?遺産分割における法定相続分の割合と優先順位をわかりやすく解説します

2.共有不動産の使い道を巡って揉める

2つ目のリスクは、相続した共有不動産の使い道を巡ってトラブルが起こりやすいことです。

共有不動産の使い道について、必ずしも共有者全員の意見が一致するとは限りません。

例えば、兄が「相続した家に住みたい」と考えていても、弟は「相続した家を売りたい」と考えているかもしれません。

このような場合、相続人同士の意見が衝突して、トラブルが起こりやすいです。

最悪の場合、裁判に発展して、関係が険悪になってしまう恐れもあるため注意しましょう。

相続人全員の同意がないと共有不動産を売却できない

不動産を複数の相続人で相続した場合、共有不動産となり、個人の意思では売却できません。

民法では、共有不動産を賃貸・売却する場合、必要条件を満たすように定められています。

行為 必要条件
売却する 共有者全員の同意が必要
貸し出す 過半数の共有持分が必要

なぜなら、共有不動産を一部の共有者が勝手に扱うと、他の共有者に不利益をもたらす恐れがあるからです。

相続人が複数いる際、共有名義で不動産を相続してもメリットが少ないため注意しましょう。

参照:「民法第251条」(e-govポータル)

使えない共有不動産にも固定資産税はかかり続ける

共有不動産を活用できなくても、固定資産税などの税金はかかり続けるため注意しましょう。

共有不動産を賃貸・売却するには、過半数の持分または他共有者の同意が必要になるため、活用できずに持て余してしまうことが多いです。

この場合でも、固定資産税を負担しなければならないため、早急に共有持分を手放したほうがよいケースも少なくありません。

共有持分にかかる固定資産税について、詳しく知りたい人は以下の記事もご覧ください。
共有持分 固定資産税 共有関係の解消で支払いから逃れられる!共有持分の固定資産税納付方法について詳しく解説

不動産を共有名義で相続してしまった際のリスク回避法

既に不動産を共有名義で相続してしまった人も少なくないと思います。

不動産を共有名義で相続してしまった場合、次の方法を用いることでリスクを回避できます。

  1. 「共有物分割請求」を起こす
  2. 自分の共有持分のみを売却する

どちらの方法も「共有名義を解消する」という点では共通しており、いまからでも間に合うのでご安心ください。

それぞれのリスク回避法を順番に解説します。

1.「共有物分割請求」を起こす

1つ目は「共有物分割請求」を起こして、共有不動産を分割するという方法です。

共有物分割請求とは、共有者同士の話合いや裁判所を通して共有状態を解消する手続きです。

以下の3段階で共有者全員と裁判所を交えて、共有不動産の分け方を決定します。

共有物分割協議 共有者のみで話し合う
共有物分割調停 調停委員を含めて話し合う
共有物分割訴訟 分け方を裁判所に決定してもらう

共有物分割請求について、詳しく知りたい人は以下の記事もあわせてご覧ください。
共有物分割請求とは 共有物分割請求とは?共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

裁判所を介して共有不動産の分け方を決定できる

共有物分割請求を起こすメリットは、裁判所を介して共有不動産の分け方を確実に決定できることです。

共有物分割協議・共有物分割調停での共有者間の話合いで、共有不動産の分け方が決まればよいですが、確実な方法とはいえません。

そうした場合も、共有物分割訴訟まで進めば、裁判所命令で共有不動産の分け方を強制的に決定して、共有名義を解消できます。

裁判費用・弁護士費用などがかかる恐れがある

共有物分割請求を起こしても、共有者同士での話合いがまとまらず、最終的に裁判所に判断を委ねなければならないケースも多いです。

共有物分割訴訟まで発展してしまうと、裁判費用・弁護士費用を負担しなければなりません。

加えて、裁判費用・弁護士費用を費やしても、必ずしも希望する結果が得られるとは限らないため注意しましょう。

2.自分の共有持分のみを売却する

2つ目の方法は、自分の共有持分のみを専門の買取業者に売却してしまうことです。

共有不動産は共有者全員が共同所有している共有物ですが、共有持分は各共有者が個人で所有している占有物です。

種類 所有権
共有不動産 共有者全員の共有物
共有持分 共有者個人の占有物

共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の共有持分だけなら他共有者の同意がなくても自由に売却できます。

共有持分の専門業者ならすぐに買取可能

法律上は自由に売却できますが、一般的な不動産業者に共有持分の売却を依頼しても、買主が見つからずに売れ残りやすいです。

なぜなら、共有持分のみを購入しても、共有不動産を自由に扱える訳ではないため、買主にとってメリットが少ないからです。

そのため、共有持分を売りたい場合は、すぐに買取してもらえる専門業者に売却しましょう。

買取した持分の活用方法を用意しているので、専門業者なら速やかに買取してもらえます。

  • 豊富な資力を活かして他共有者の持分も買取できる
  • 買取した共有不動産をリフォーム・修繕して資産価値を上げられる
  • 買取した共有持分を購入してくれる不動産投資家などの顧客を抱えている

最短2日で買取してもらえるので、共有持分を売る際は専門業者に売却するとよいでしょう。

トラブルを避けるなら弁護士と繋がりのある買取業者がおすすめ

あなたが共有持分を売却することで、他共有者とトラブルが起こらないとは限りません。

共有持分は自由に売却できることを知らない他共有者も多いため、売却後にトラブルが発生してしまうケースもあります。

そうした場合、弁護士と連携している買取業者なら、他共有者と和解交渉をおこない、トラブルを解消してもらえます。

売却後は買取業者が責任を持って対応してくれるので、売主のあなたがトラブルの心配をする必要はありません。

以下のリンクから、弁護士と連携した買取業者に無料で問合せできるので、相続した共有持分の売却について相談してみるとよいでしょう。

>>【弁護士と連携した専門業者】共有持分の無料査定はこちら

不動産は単独名義で相続するのがベスト

ここまで解説したとおり、共有者同士でトラブルが起こりやすいため、不動産を共有名義で相続することはおすすめできません。

一応、共有物分割請求を起こしたり、自分の持分を売却すれば、トラブルは解消できます。

とはいえ、わざわざリスクを負ってまで共有名義で不動産を相続する必要はありません。

不動産を相続する場合、なるべく共有名義は避けて、単独名義で相続するようにしましょう。

共有名義の不動産相続を避ける方法は3種類

複数の相続人がいる場合でも、共有名義による不動産の相続を避ける方法が3種類あります。

相続方法 具体的な分け方
現物分割 不動産自体を複数個に分配する
代償分割 相続人間で不動産を売買する
換価分割 不動産を売って売却益を分配する

わかりやすくいうと、不動産を単独名義で相続するか、誰も不動産を相続せずに第三者へ売却してしまう方法になります。

それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

1.不動産自体を複数個に分配する「現物分割」

1つ目の方法は、不動産を複数個に分割して、各共有者が別々に相続する「現物分割」です。

例えば、200㎡の土地を兄弟2名で均等に現物分割する場合、次のように土地を2つに分けます。

・兄=100㎡の土地を取得
・弟=100㎡の土地を取得

分割後の不動産は面積こそ小さくなりますが、各相続人の自由に扱えるメリットがあります。

ただし、不動産の方角によっては、面積を等しく分けることが均等な分け方とは限りません。

また、建物は物理的に分けられないため、現物分割が用いられるのは土地の場合のみです。

2.相続人間で不動産を売買する「代償分割」

2つ目の方法は、相続人のうち代表者が単独名義で不動産を相続する「代償分割」です。

例えば、2,000万円の不動産を兄が代償分割で取得する場合、次のように売買します。

・兄=弟に1,000万円を払うかわりに不動産を取得する
・弟=不動産を相続しないかわりに1,000万円を取得する

分割後の不動産は単独名義になるため、相続した人物の自由に利用できる点がメリットです。

3.不動産の売却益を分配する「換価分割」

3つ目の方法は、相続せずに不動産を売って、売却益を相続人で分け合う「換価分割」です。

例えば、2,000万円の不動産を兄弟で均等に換価分割する場合、次のように利益を分けます。

・兄=2,000×1/2=1,000万円
・弟=2,000×1/2=1,000万円

相続人全員が不動産を手放すため、分割後のトラブルが起きにくい点がメリットといえます。

不動産を相続する際に「共有名義」を選んではいけない

不動産を共有名義で相続する場合、共有不動産の取り分や使い道を巡ってトラブルが発生するリスクが高いです。

そのため、故人の不動産を相続する際は「共有名義」を選択しないようにしましょう。

「単独名義」で相続したり、不動産自体を売却してしまえば、権利関係がシンプルになるので共有名義のようなリスクを負わずに済みます。

また、既に共有名義で相続してしまった場合は「共有物分割請求」を起こしたり、自分の共有持分を売却することでリスクを解消できます。

とはいえ「共有物分割請求」には手間や費用もかかるので、まずは共有持分の専門買取業者に相談して、アドバイスを貰うとよいでしょう。

共有名義で不動産相続する際のよくある質問

不動産を共有名義で相続するリスクは何ですか?

共有持分の割合を巡って揉めること、共有不動産の使い道を巡って揉めることの2点です。

不動産を共有名義で相続してしまった場合、どうすればよいですか?

「共有物分割請求」を起こすか、自分の共有持分のみを売却して、共有名義を解消しましょう。

不動産を相続する場合、どの方法がベストですか?

不動産を相続する場合、単独名義で相続する方法がベストです。具体的には「現物分割」「代償分割」「換価分割」という3種類の方法があります。

自分の共有持分のみでも、売却できますか?

共有不動産と異なり、共有持分は個人の占有物なので自由に売却できます。共有持分の専門業者であれば、最短2日程度で買取可能です。
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相続した共有持分は、どこに売却するのがおすすめですか?

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