共有名義の不動産相続はリスクばかり！ベストな相続方法を解説

不動産を兄弟などで相続する場合、共有名義の不動産として相続する人も少なくありません。

不動産を共有名義で相続する場合、相続時の取り分はもちろん、相続後の使い道でもトラブルが起きやすいため、リスクが大きいです。

そのため、まだ相続が完了していない場合、共有名義での相続は避けたほうが無難といえるでしょう。

ですが、もし不動産を既に共有名義で相続してしまった場合でも、共有名義のリスクを解消できる方法があります。

それは「自分が相続し、所有している共有持分の売却」です。

共有持分だけなら、他の共有者の同意は必要なく売却できます。

もしも、共有名義の相続でお悩みのことがあれば、共有持分専門の買取相談窓口（無料）から気軽に相談してみると、よい結果が見えてくるかもしれません。

• 不動産を共有名義で相続すると、取り分や使い道を巡ったトラブルが起こりやすい。
• 不動産を共有名義で相続した場合、共有物分割請求を起こすか、自分の持分のみを売却しよう。
• 不動産を相続する場合、共有名義ではない方法で相続するのがベスト。

不動産を共有名義で相続するリスクとトラブル

両親が亡くなった場合など、残された不動産を共有名義で相続することも少なくありません。

不動産を共有名義で相続する場合、次のリスクが生じるため注意しましょう。

• 共有名義の持分割合を巡って揉める
• 共有不動産の使い道を巡って揉める
• 「共有不動産の恩恵」がなくても税金や維持費の負担がある
• 二次相続で共有者が増えていく
• 知らないうちに第三者の共有者が増えてしまう

一見すると、相続人全員が公平になるような相続方法に思えますが、相続後に取り分や使い道を巡ったトラブルが起こりやすいのです。

それぞれのリスクを順番に解説していきます。

1.共有持分の割合を巡って揉める

1つ目のリスクは、相続する共有持分の割合を巡ってトラブルが起こりやすいことです。

不動産を共有名義で相続する際は「共有持分」という権利のみが各相続人へ分配されます。

不動産を共有名義で相続する場合、共有持分の持分割合を巡ってトラブルが起きやすいです。

次のような理由から、均等ではない持分割合による相続を求めるケースも少なくありません。

• 「被相続人の看病をしていたので、自分が不動産をすべて相続したい」
• 「嫁入りした妹より、長男である自分が多く相続するべき」
• 「10年近く音信不通だった弟に、不動産の権利を一切渡したくない」

相続する共有持分の割合について揉めた場合、以下の記事を参考にしてください。
2020年12月25日相続発生時における遺産分割協議の基礎知識と流れを解説！遺産分割は相続人全員で協議しよう！

最終的な持分割合は相続人全員で決めなければならない

共有不動産に限らず、遺産を相続する場合、分け方のルールは法律で決められています。

遺言がない限り、相続人全員の話合いによって遺産の分け方を決めるケースが多いです。

ただし、各相続人の取り分については法律で「法定相続分」という目安が定められており、一定の相続人に対しては「遺留分」を相続できることが保証されています。

法定相続分や遺留分について詳しく知りたい人は、以下の記事もあわせてご覧ください。
2020年12月25日法定相続分とは？遺産分割における法定相続分の割合と優先順位をわかりやすく解説します

2.共有不動産の使い道を巡って揉める

2つ目のリスクは、相続した共有不動産の使い道を巡ってトラブルが起こりやすいことです。

共有不動産の使い道について、必ずしも共有者全員の意見が一致するとは限りません。

このような場合、相続人同士の意見が衝突して、トラブルが起こりやすいです。

最悪の場合、裁判に発展して、関係が険悪になってしまう恐れもあるため注意しましょう。

相続人全員の同意がないと共有不動産を売却できない

不動産を複数の相続人で相続した場合、共有不動産となり、個人の意思では売却できません。

民法では、共有不動産を賃貸・売却する場合、必要条件を満たすように定められています。

なぜなら、共有不動産を一部の共有者が勝手に扱うと、他の共有者に不利益をもたらす恐れがあるからです。

相続人が複数いる際、共有名義で不動産を相続してもメリットが少ないため注意しましょう。

参照:「民法第251条」（e-govポータル）

3.「共有不動産の恩恵」がなくても税金や維持費の負担がある

共有名義で相続すると、各共有者は持分割合に応じて、固定資産税や建物の修繕費などを負担することになります。

仮に自分が居住しておらず、賃料収入など共有不動産からの恩恵を一切受けていなくても、固定資産税や建物の修繕費を負担しなければいけません。

また、他の共有者が行方不明であったり、固定資産税の負担を拒否する場合は、自分がその共有者の分まで建て替えなければならないケースもあります。

共有名義の不動産をもつことで、利益を得られるどころか損失ばかり増えていく可能性が考えられるのです。

共有持分にかかる固定資産税について、詳しく知りたい人は以下の記事もご覧ください。
2020年10月21日共有関係の解消で支払いから逃れられる！共有持分の固定資産税納付方法について詳しく解説

4.二次相続で共有者が増えていく

共有持分を相続した人が亡くなれば、その共有持分はさらに相続されていきます。亡くなった共有者の相続人が複数であれば、共有持分はどんどん細分化されていくのです。

共有者が増えれば、それだけ共有者同士の話し合いは困難になります。共有名義で相続を繰り返せば、不動産の管理・処分ができなくなる恐れもあるのです。

これらのことから、子供や孫世代にトラブルを持ち越さないためにも、なるべく早い段階で共有状態は解消しておくべきです。

5.知らないうちに第三者の共有者が増えてしまう

自分の共有持分であれば、いつでも好きなときに売却できます。これは、自分以外の共有者が共有持分を売却する可能性もあるということです。

自分以外の共有者が共有持分を売却すれば、今度はその買主と自分が共有関係になります。つまり、知らないうちに顔も知らない第三者と共有関係になっていることがありえるのです。

第三者が共有者となった場合、不動産全体の売却を強要してくるなど、強引な対応を取ってきてトラブルになる恐れがあります。

不動産全体の管理・処分を話し合うなら、見知った人が共有者のほうが話しやすいものです。相続のときに共有名義を回避しておけば、第三者と共有関係になってトラブルになることを防げます。

不動産を共有名義で相続してしまった際のリスク回避法

既に不動産を共有名義で相続してしまった人も少なくないと思います。

不動産を共有名義で相続してしまった場合、次の方法を用いることでリスクを回避できます。

1. 「共有物分割請求」を起こす
2. 自分の共有持分のみを売却する

どちらの方法も「共有名義を解消する」という点では共通しており、いまからでも間に合うのでご安心ください。

それぞれのリスク回避法を順番に解説します。

1.「共有物分割請求」を起こす

1つ目は「共有物分割請求」を起こして、共有不動産を分割するという方法です。

共有物分割請求とは、共有者同士の話合いや裁判所を通して共有状態を解消する手続きです。

以下の3段階で共有者全員と裁判所を交えて、共有不動産の分け方を決定します。

共有物分割請求について、詳しく知りたい人は以下の記事もあわせてご覧ください。
2020年11月20日共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

裁判所を介して共有不動産の分け方を決定できる

共有物分割請求を起こすメリットは、裁判所を介して共有不動産の分け方を確実に決定できることです。

共有物分割協議・共有物分割調停での共有者間の話合いで、共有不動産の分け方が決まればよいですが、確実な方法とはいえません。

そうした場合も、共有物分割訴訟まで進めば、裁判所命令で共有不動産の分け方を強制的に決定して、共有名義を解消できます。

裁判費用・弁護士費用などがかかる恐れがある

共有物分割請求を起こしても、共有者同士での話合いがまとまらず、最終的に裁判所に判断を委ねなければならないケースも多いです。

共有物分割訴訟まで発展してしまうと、裁判費用・弁護士費用を負担しなければなりません。

加えて、裁判費用・弁護士費用を費やしても、必ずしも希望する結果が得られるとは限らないため注意しましょう。

2.自分の共有持分のみを売却する

2つ目の方法は、自分の共有持分のみを専門の買取業者に売却してしまうことです。

共有不動産は共有者全員が共同所有している共有物ですが、共有持分は各共有者が個人で所有している占有物です。

共有不動産は共有者全員の同意がないと売却できませんが、自分の共有持分だけなら他共有者の同意がなくても自由に売却できます。

共有持分の専門業者ならすぐに買取可能

法律上は自由に売却できますが、一般的な不動産業者に共有持分の売却を依頼しても、買主が見つからずに売れ残りやすいです。

なぜなら、共有持分のみを購入しても、共有不動産を自由に扱える訳ではないため、買主にとってメリットが少ないからです。

そのため、共有持分を売りたい場合は、すぐに買取してもらえる専門業者に売却しましょう。

買取した持分の活用方法を用意しているので、専門業者なら速やかに買取してもらえます。

• 豊富な資力を活かして他共有者の持分も買取できる
• 買取した共有不動産をリフォーム・修繕して資産価値を上げられる
• 買取した共有持分を購入してくれる不動産投資家などの顧客を抱えている

最短2日で買取してもらえるので、共有持分を売る際は専門業者に売却するとよいでしょう。

トラブルを避けるなら弁護士と繋がりのある買取業者がおすすめ

あなたが共有持分を売却することで、他共有者とトラブルが起こらないとは限りません。

共有持分は自由に売却できることを知らない他共有者も多いため、売却後にトラブルが発生してしまうケースもあります。

そうした場合、弁護士と連携している買取業者なら、他共有者と和解交渉をおこない、トラブルを解消してもらえます。

売却後は買取業者が責任を持って対応してくれるので、売主のあなたがトラブルの心配をする必要はありません。

以下のリンクから、弁護士と連携した買取業者に無料で問合せできるので、相続した共有持分の売却について相談してみるとよいでしょう。

>>【弁護士と連携した専門業者】共有持分の無料査定はこちら

不動産は単独名義で相続するのがベスト

ここまで解説したとおり、共有者同士でトラブルが起こりやすいため、不動産を共有名義で相続することはおすすめできません。

一応、共有物分割請求を起こしたり、自分の持分を売却すれば、トラブルは解消できます。

とはいえ、わざわざリスクを負ってまで共有名義で不動産を相続する必要はありません。

不動産を相続する場合、なるべく共有名義は避けて、単独名義で相続するようにしましょう。

共有名義の不動産相続を避ける方法は3種類

複数の相続人がいる場合でも、共有名義による不動産の相続を避ける方法が3種類あります。

わかりやすくいうと、不動産を単独名義で相続するか、誰も不動産を相続せずに第三者へ売却してしまう方法になります。

それぞれの方法を順番に見ていきましょう。

1.不動産自体を複数個に分配する「現物分割」

1つ目の方法は、不動産を複数個に分割して、各共有者が別々に相続する「現物分割」です。

分割後の不動産は面積こそ小さくなりますが、各相続人の自由に扱えるメリットがあります。

ただし、不動産の方角によっては、面積を等しく分けることが均等な分け方とは限りません。

また、建物は物理的に分けられないため、現物分割が用いられるのは土地の場合のみです。

2.相続人間で不動産を売買する「代償分割」

2つ目の方法は、相続人のうち代表者が単独名義で不動産を相続する「代償分割」です。

分割後の不動産は単独名義になるため、相続した人物の自由に利用できる点がメリットです。

3.不動産の売却益を分配する「換価分割」

3つ目の方法は、相続せずに不動産を売って、売却益を相続人で分け合う「換価分割」です。

相続人全員が不動産を手放すため、分割後のトラブルが起きにくい点がメリットといえます。

不動産を相続する際に「共有名義」を選んではいけない

不動産を共有名義で相続する場合、共有不動産の取り分や使い道を巡ってトラブルが発生するリスクが高いです。

そのため、故人の不動産を相続する際は「共有名義」を選択しないようにしましょう。

「単独名義」で相続したり、不動産自体を売却してしまえば、権利関係がシンプルになるので共有名義のようなリスクを負わずに済みます。

また、既に共有名義で相続してしまった場合は「共有物分割請求」を起こしたり、自分の共有持分を売却することでリスクを解消できます。

とはいえ「共有物分割請求」には手間や費用もかかるので、まずは共有持分の専門買取業者に相談して、アドバイスを貰うとよいでしょう。