借地のうえに建てた戸建てを「借地権付き建物」といいます。土地と建物で所有者が異なり、文字通り建物に「借地権」という権利が付いています。
所有権も借地権も、名義が複数人になっている場合は各共有者に持分（権利の割合）があります。権利関係が複雑になりやすく、実際にトラブルになっている人も多いでしょう。
共有名義で借地権を整理したい場合は、自分の持分を売却するのがもっとも手っ取り早い方法です。自分の持分であれば、所有権も借地権も自由に売却できます。
ただし、借地権も共有持分も特殊な不動産売買となるので、一般的な不動産会社では対応できないことが大半です。スムーズかつ高額で売るためには、弁護士と連携した買取業者に相談しましょう。
弁護士と連携した買取業者なら、権利関係を適切に整理し、トラブルなく持分を現金化できます。自社で直接買取をおこなうので、無駄なコストを省いて高値で買い取ってもらうことが可能です。
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- 共有名義の借地権は早めに共有状態を解消するのがおすすめ。
- 手っ取り早く共有状態を解消するなら専門買取業者への持分売却がベスト。
- なるべく高く売却したいなら共有者全員で借地権を売却しよう。
- 借地権を保有するなら共有者間で地代などの負担を話し合っておく。
「共有名義の借地権付き建物」を相続するときの整理方法
相続物件の建物が共有名義であり、さらに借地上にある場合、権利関係は複雑に見えます。
わかりやすく考えるため、前提を押さえておきましょう。共有名義の建物を相続するということは、実際には「建物の共有持分」を相続するということです。
1つの不動産を複数人で共有しているとき、各共有者がどれくらいの割合で所有権をもっているかを表すもの。「持分1/2」というように表記する。
そして、借地上にある建物は「借地権」という、土地を借りる権利も付いています。借地上の建物と借地権は、セットで相続・売買するのが基本です。
建物が共有であれば、借地権も共有している状態です。ただし、所有権以外の権利を共有するときは、法律用語として「準共有」という言葉を使います。
相続人が複数いれば、相続する持分はさらに細分化されます。共有者が増えるほど不動産の管理は面倒になるので、共有名義は基本的に避けることをおすすめします。
次の項目から、共有名義の借地権付き建物を相続するときの具体的な整理方法を見ていきましょう。
1.相続後に売却する
もっとも簡単な方法は、相続財産である共有持分を売却することです。自分の共有持分であれば、他共有者の同意がなくても売却できます。
ただし、共有持分の売却は需要が低く、一般の仲介業者に依頼しても売れないケースがほとんどです。
そのため、共有持分の売却相手は、他共有者か専門の買取業者にするとよいでしょう。
他共有者への売却は「地主の許可が不要な点」がメリット
通常、借地権付き建物の売却には地主の承諾が必要です。売却するのが持分のみでも、それは変わりません。
民法第612条
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
しかし、自分の持分を他共有者へ売却するケースに限っては、地主の許可を得る必要がありません。なぜなら、上記の条文は「地主と賃借人の信頼関係」を維持するためのものだからです。
共有者間の持分売買であれば、賃貸借契約に第三者が介入することはありません。もともとの契約関係に大きな影響を与えないため、地主の許可は不要となります。
とはいえ、これらはあくまで法律上の決まりです。地主の許可が不要とはいえ、事前通知はしておいたほうが余計なトラブル発生を防げるでしょう。
専門の買取業者は「一括払いのスピード買取」がメリット
他共有者に持分を売却しようと思っても、相手が了承するとは限りません。仲が悪く、売買交渉すらできないというケースも多いでしょう。
そのような場合は、共有持分を専門に取り扱う買取業者に買い取ってもらいましょう。直接買取をおこなうので、早ければ数日での現金化もできます。
ただし、先に解説したとおり、第三者への借地権売却には地主の許可が必要です。加えて、承諾料（借地権名義書換料）として、借地権価格の10％程度を支払うのが一般的です。
また、地主の許可がもらえないときは、裁判所に借地権の譲渡許可を出してもらう「借地非訟手続き」という方法もあります。裁判所の許可にもとづき、借地権の売却が可能となります。
地主との交渉も、借地非訟手続きも、法律の専門知識が必要です。そのため、借地権付き建物やその持分を売却するときは、弁護士と連携した買取業者に相談することをおすすめします。
2.相続後に他共有者の持分を買い取る
自分が他共有者から持分を買い取ることで、共有名義を解消する方法もあります。
気になるのは買取相場ですが、建物の持分に関しては「建物の評価額×持分割合」で計算するとよいでしょう。建物が1,000万円で、買い取る持分が1/2であれば、買取価格は500万円になるのが基本です。
借地権の持分については、地代の金額や契約期限までの期間など、個々の条件で大きく異なるため、明確な相場はありません。
ただし、目安としては土地の評価額に借地権割合を差し引いて計算できます。
・3,000万円×60%=1,800万円
買取予定の借地権持分が1/2であれば、価格は「1,800万円×1/2=900万円」と計算できます。
上記で算出した借地権の評価額をもとに、当事者間の交渉で実際の買取価格を決めましょう。適正価格がわからなければ、不動産鑑定士などの専門家に相談してみるのもおすすめです。
借地権の評価で必要な「借地権割合」とは？
借地権割合は土地ごとに設定されており、国税庁が発表する路線価図で確認できます。
下記の画像は、東京都足立区における路線価図の一部です。各道路に記された数字は「その道路に接している土地の価格/㎡」を表します。
数字の横にあるアルファベットが借地権割合を表し、AからGまで7段階あります。
- A・・・90%
- B・・・80%
- C・・・70%
- D・・・60%
- E・・・50%
- F・・・40%
- G・・・30%
共有名義の借地権を処分したいときの整理方法
共有名義の借地権を処分したいとき、重要なのは「他共有者の売却意思」です。なぜなら、持分のみ売却するより、借地権全体を売却したほうがお得といえるからです。
共有名義の不動産は、持分のみより全体を売却したほうが高値で売れます。というよりは、持分のみで売却すると値下がりしやすいといったほうが正確です。
第三者が共有持分を購入しても、管理や処分に制限があります。そのため、市場での価値は大幅に下がってしまうのです。
借地権全体をまとめて売却できれば、上記のような値下がりを防げるのです。
1.共有者と共同で借地権を売却する
共有者と共同で売却する場合、売却に関する手続きには注意しましょう。共有名義の不動産売却では、契約や引き渡しに共有者全員の立ち会いが必要です。
立ち会いが難しい場合や、代表者に売却手続きを任せたい場合は、委任状を作成しましょう。委任された人が代理人となって、手続きを一括して進められます。
また、代理人は弁護士などに委任することも可能です。いずれの場合も、売却価格など諸条件をしっかりと話し合い、代理人に任せる権利の範囲を明確にしておきましょう。
共有名義不動産を売却する時の委任状はどう書く？ひな形で書き方を解説！代理人の選定方法もあわせて説明します
なお、弁護士と連携した不動産会社に相談すれば、必要に応じて代理人となってもらえる弁護士の紹介などもしてもらえます。ワンストップで売却を進められるので、スムーズに売りたい人はぜひ相談してみましょう。
2.共有者の持分を買い取ってから借地権を売却する
共有者と共同で売却できない場合、自分がいったん相手の持分を買い取り、共有名義を解消してから借地権を売却する方法もあります。
例えば、委任契約を結ぶ代わりに持分売買をおこない、名義を統一して売却手続きをしやすくする目的でおこなわれます。
また、共有者との交渉次第では、持分を安く買い取ることができるかもしれません。相手の持分を安値で取得できれば、自分が借地権全体を売るときに利益を得られる可能性もあります。
ただし、身内間の不動産売買において市場価格より著しく低い価格で取引した場合、差額分が贈与とみなされ贈与税を課されるかもしれないので注意しましょう。
親族間売買で土地持分の買取をするときの手順と注意点
「共有名義の借地権」を保有するときの注意点
共有名義の借地権を処分せず、そのまま維持しておきたいケースもあるでしょう。
借地権を共有名義にする場合、誰がどのように不動産を利用するかや、地代などの維持費について共有者との話し合いが必要です。
自分1人では自由にできない行為が多いので、他共有者とはしっかりコミュニケーションを取っておきましょう。
例え身内であっても、トラブルが発生すれば裁判にまで発展する恐れもあります。関係性が悪化して揉め事が起こった場合は、早めに弁護士などへ相談しましょう。
1.借地権の管理や処分は「共有者間の話し合い」が必要
不動産の共有は、持分割合によって可能な行為が決められています。
例えば、不動産の売却や解体・建て替えは、共有者全員の同意が必要です。
また、リフォームやリノベーション、不動産を誰が使用（占有）するかなどは、持分割合の過半数が同意することで決まります。
各共有者が単独でおこなえる行為は、小規模な修繕や妨害排除請求（不法占拠者の立ち退き請求など）などに限られます。
共有者の数が増えるほど、これらの話し合いは困難です。また、少数であっても関係性が悪くなれば話し合いが難しくなるので、お互いに良好な関係を保つようにしましょう。
共有持分の割合はどう決まる？計算方法や持分割合に応じてできることを詳しく解説します
2.地代などは原則として共有者全員で負担する
共有名義の不動産にかかる費用は、各共有者が持分割合に応じて負担します。
借地権の保有でかかる費用といえば、地代があげられます。また、建物の固定資産税や修繕費なども必要です。
売却するとき地主に支払う承諾料や、仲介手数料なども共有者が共同で負担します。
共有不動産はこれらの分担があいまいになっていることが多く、将来的にトラブルの原因となるケースも少なくありません。
各支払いの負担が偏っている場合は、共有者間で話し合って早めに解決しておきましょう。
3.共有者の間でも家賃が発生する
共有名義の住居は、共有者のうち1人だけが住んでいるなど、一部の人で占有しているケースが大半です。
そうなると、実際に住んでいない共有者は、共有持分をもっているメリットがありません。
そのため、住宅に住んでいない共有者は、居住している共有者に対し、持分割合に応じた家賃を請求することが可能です。
賃貸物件として貸し出した場合の賃料相場が5万円で、住宅に住んでいない共有者の持分割合が1/2であれば、2万5,000円を家賃として請求できます。
ただし、実際は地代や固定資産税などの支払いと相殺しているケースもあります。また、無償で居住する「使用賃貸借契約」が成立している場合も請求はできないので注意しましょう。
共有不動産の利益が占有されたら家賃請求できる！請求の方法や家賃請求以外の解決法も説明します
複雑な借地権の共有名義はなるべく早く解消しよう
借地権は権利関係の整理が難しく、法律の専門的な知識が必要です。共有名義ともなれば、さらに理解は困難といえるでしょう。
個々のケースで必要な知識や対処も異なるので、困ったときは弁護士など専門家に相談しましょう。
また、借地権付きの建物やその持分を売却するときは、弁護士と連携した買取業者に相談することをおすすめします。
買取業者であれば、一般の仲介業者では売却できないような物件でも、短期間で買い取ってもらえる可能性があります。
借地権についてよくある質問
借地権とは、土地を借りて使用する権利をいいます。土地と建物の所有者が違う場合、建物の所有者は借地権によって土地の使用が認められています。
複数人が、1つの土地を借りている状態です。各共有者には持分（権利の割合）があり、持分のみであれば自分の意思のみで売却も可能です。
はい、可能です。借地上に建物がある場合、建物の持分と一緒に売却できます。
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持分を売却して共有名義を解消することをおすすめします。また、弁護士へ相談して、代わりに各種交渉や法的手続きを進めてもらいましょう。
