共有持分の割合はどう決まる?計算方法や持分割合に応じてできることを詳しく解説します

共有持分 割合

相続や住宅の購入により、不動産を共有で所有することがあります。

そのときに重要となるのが、それぞれの持分割合です。

持分割合は自由に設定することができますが、原則に則った方法でないと、後々贈与税などが発生して損をしてしまうケースは少なくありません。

また、共有不動産の利用は持分割合に応じて制限があります。

この記事では、共有持分割合の基本的な決め方や計算方法をわかりやすく解説していきます。

この記事のポイント!
  • 相続した不動産の共有持分割合は基本的に法定相続分に応じる。
  • 共有名義でローンを組むときは出資額に応じた持分割合にする。
  • 持分割合によってできることが異なる。

相続で不動産を共有にしたときの持分割合

相続で不動産を共有にした場合、持分割合の決め方は大きく2つあります。

それは何かというと、法定相続分による方法と、遺産分割協議で決める方法です。

相続人の意向や、不動産の状況に合わせた方法を選びましょう。

それぞれ具体的に説明していきます。

法定相続分によって決める

まずは、法定相続分に従って決める方法を解説します。

法定相続分は民法によって、次のように定められています。

民法第900条
同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
1. 子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。
2. 配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、三分の二とし、直系尊属の相続分は、三分の一とする。
3. 配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、四分の三とし、兄弟姉妹の相続分は、四分の一とする。
4. 子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の二分の一とする。引用:e-Govポータル「民法第900条」

例えば夫が亡くなり、妻と子供3人で不動産を相続する場合の持分割合は、妻が1/2、子供3人がそれぞれ1/6ずつとなります。

さらに詳しい相続人の範囲や法定相続分について知りたい方は、国税庁のページを参考にしてみてください。

参照:国税庁ホームページ

遺産分割協議で決める

次に、遺産分割協議で決める方法です。

遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分割方法を決める話し合いです。

遺産分割協議で相続人全員の同意が得られれば、遺言書や法定相続分に関係なく自由に不動産の持分割合を決められます。

例えば前の項目と同じ条件の場合、妻が不動産を全て相続し、子供たちへ法定相続分に応じて現金を渡します。こうすれば相続後に妻の共有持分割合は100%(1/1)となり、単独名義にすることが可能です。

遺産分割協議で成立した内容は、遺産分割協議書を作成し全員が同意した証拠として残しておきましょう。

遺産分割協議書 遺産分割協議書は相続人が作れる!ひな形通りの正しい書き方や作成依頼先も解説

共有名義でローンを組むときの持分割合

共有名義でローンを組むときの持分割合は、基本的に前述した計算方法で決めます。

持分割合を出資額と異なる割合で設定してしまうと、後に贈与税が課せられてしまう可能性があるので注意が必要です。

また、将来の収入も見越した持分割合を設定する必要があります。

ローンの種類や資金援助がある場合の割合設定方法も説明していきます。

持分割合は出資額によって決めるのが一般的

共有名義でローンを組む際の持分割合は、自由に設定することができます。

ただし、出資額と持分割合が一致していないと、贈与税が発生することがあるので出資額に応じた割合にするのが一般的です。

例えば、夫が全額負担したにも関わらず持分割合を夫婦で1/2ずつと設定すると、不動産の1/2を夫から妻へ贈与したとみなされ、贈与税の対象となります。

そのため、持分割合は出資額に応じて設定するようにしましょう。

将来の収入を見越した持分割合の設定が大切

妻が妊娠や出産で仕事を辞めた場合、夫が妻のローンを肩代わりするのが一般的でしょう。

この場合、夫が妻へ返済相当額を贈与したことになり、贈与税の対象となります。

要するに、妻の持分割合が大きいほど、妊娠や出産で妻が仕事をやめたときの夫のローン返済額と贈与税の負担が大きくなります。

そのため、将来のライフプランを考慮した持分割合を設定しましょう。

住宅ローンの種類によって持てる割合が異なる

夫婦でローンを組む場合、ローンの種類によって出資割合が異なるのが一般的です。

それにともない、夫婦の持分割合も変わっていきますのでローン商品は慎重に選びましょう。

通常、ペアローンや連帯債務でローンを組む場合は夫婦2人が返済義務を負い、その返済割合を持分割合とします。

ただし、連帯保証でローンを組む場合は片方が全額返済義務を負います。そのため、連帯保証でローンを組むときに不動産を共有名義としたい場合、ローンの名義とならない方は頭金を支払う必要があります。

支払った頭金が出資額となり持分割合が決まるので、持分割合を大きくしたいのなら頭金を多く支払わなければならず、それなりの資金が必要です。

住宅購入において資金援助がある場合の持分割合

住宅購入時の資金援助は贈与、借入、共有に分かれます。

贈与と借入の場合は、それぞれ贈与と借入を受けた方の出資額に加算されるため、その分持分割合が大きくなります。

そのため、例えば妻の持分割合を大きくしたければ、夫の両親からの援助だとしても妻への贈与や借入扱いにするのがよいでしょう。(援助者の同意が必要)

共有の場合は援助者も共有者のひとりとなるので、援助額に応じて持分割合を設定します。

共有であれば、贈与税や借入に対する返済金利などを気にする必要はありません。

ただし、不動産取得税や持分割合に応じた固定資産税を支払う義務が援助者にも発生することを押さえておきましょう。

具体例①頭金は2人で出資し返済は夫のみの持分割合

5,000万円の不動産を以下の条件で夫婦で購入するとします。

  • 妻は頭金500万円を負担
  • 夫は頭金300万円、ローン返済で4200万円を負担

この場合の持分割合は以下のようになります。

  • 妻:500/5000=1/10
  • 夫:(300+4200/5000=)4500/5000=9/10

※持分割合が記載されている登記証明書は誰でも閲覧ができるため、購入金額やローン返済額を第三者が予測できます。予測されたくない場合は、数字を約分してなるべく小さくするのがおすすめです。

具体例②親の資金援助がある場合の持分割合

5,000万円の不動産を妻の父も含めた3人で共有にするとします。

条件は以下のとおりです。

  • 妻は頭金300万円を負担
  • 夫はローン返済で4,000万円を負担
  • 妻の父は頭金700万円を負担

この場合の持分割合は

  • 妻:300/5000=3/50
  • 夫:4000/5000=40/50
  • 妻の父:700/5000=7/50

となります。

また、割り切れない場合の計算方法を説明します。

5,000万円の不動産を3人で等しく負担しようとすると、
5000÷3=1666.6666…となり割り切れません。

そのため妻が1600万円、夫と妻の父がそれぞれ1700万円を支払ったとします。

この場合、夫と父それぞれから妻へ34万円ほどの贈与があったことになりますが、双方納得の上であれば多少の持分調整は問題ありません。

ただし、110万円を超えてしまうと贈与税の対象になるので注意しましょう。

持分割合によってできることが異なる

共有名義不動産は、共有者全員の所有物なので個人ではできないことが多くあります。

共有名義不動産における「過半数の同意」というのは共有者の人数ではなく、持分割合の過半数なので注意しましょう。

持分割合に応じてできることを、具体例を挙げながらわかりやすく解説していきます。

保存行為は持分割合に関わらず単独でできる

保存行為は共有者の同意がなくても、持分権者それぞれが単独で実行できます。

保存行為とは、共有不動産の現状を維持する行為です。

具体的には不動産の修繕、法定相続による所有権移転登記、不法占拠者への明け渡し請求などが保存行為にあたります。

例えば、不動産の持分権を有していない第三者が不法に不動産を占有している場合、他共有者の同意を得なくても単独で明渡しを請求することができます。

ただし、損害賠償を請求する場合は、自分の持分割合においてのみであり、損害全額の賠償を請求することはできません。

管理行為は過半数(1/2を超える割合)の同意でできる

管理行為は共有者の同意総数ではなく、持分割合が過半数(1/2)を超えているかどうかで可否が判断されます。

管理行為とは、共有不動産を利用・改良する行為です。

具体的には、賃貸借契約の締結及び解除や、不動産の使用方法を決定することなどが管理行為とされています。

例えば、母親と4人の子供で不動産を共有し、母親が1/2、子供4人がそれぞれ1/8のずつ持分を持っていたとします。この場合、子供全員が共有不動産を人に貸して家賃収入を得たいと主張しても、母親の同意が得られないことには賃貸契約を結ぶことはできないのです。

管理行為は、同意をしている共有者の人数ではなく、持分割合が全体の過半数であるかを確認してから実行しましょう。

変更行為は持分割合に関係なく全員の同意が必要

変更行為には、持分割合に関係なく共有者全員の同意が必要です。

変更行為とは、共有不動産の形状や性質に変更を加える行為です。

売却や大幅な修繕、増改築や長期での賃貸借などが変更行為にあたります。

例えば、持分割合における99/100の共有者が賛成していたとしても、1/100の共有者が反対したら変更行為はできません。

前の項目で、修繕は保存行為であり単独での実行が可能と説明しましたが、建物の建て替えや大規模な修繕は物理的変化を伴うと解釈されます。その場合、変更行為となるので注意しましょう。

また、更地に建物を建築したり、持分権以上の範囲を売却することも変更行為とされ、共有者全員の同意が必要です。

ローンを組むときは適正な持分割合を設定することが大切

共有不動産の持分割合は基本的に、出資額÷不動産の購入金額で求められます。

ローンを組むとき、持分割合の設定は自由にできますが、出資額に応じた割合にしないと贈与税が発生することがあるので注意が必要です。

また、妻が仕事を辞める可能性など、将来の収入を見越した持分割合の設定が大切です。

持分割合を決めるときは、持分割合における過半数や全員の同意が得られないとできないこともありますので、配慮するとよいでしょう。

この記事を参考にして適正な持分割合を設定するようにしましょう。

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