共有不動産を他の共有者に占有されており、自分はまったく利用できていないというケースがあります。
このような場合、他の共有者に対して、自分の持分割合に応じた家賃の請求が可能です。
この請求を「不当利得返還請求」といい、占有している共有者との話し合いや、場合によっては裁判をとおして請求していきます。
不当利得返還請求をする場合は、弁護士と相談して手続きを進めるとよいでしょう。
また、裁判が面倒だったり、占有している共有者と話もしたくない場合などは、自分の共有持分だけ売却してしまうのもおすすめです。専門買取業者なら、高額買取と最短数日での現金化が可能なので、無料査定を利用して検討してみましょう。
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- 共有不動産や賃料を占有されている場合は持分に応じた家賃を請求できる。
- 共有者に対して家賃請求する場合「不当利得返還請求」が必要になる。
- 共有不動産の賃料を請求する場合は弁護士へ相談しよう。
- 賃料請求が困難である場合は「自らの持分のみ」の売却を検討しよう。
共有不動産を占有されている場合は持分に応じた家賃を請求できる
法律では「共有持分を少しでも所有していると、共有不動産の全体を利用できる」とされています。
法的な解釈では、持分所有者全員が共有不動産を利用できますが、現実的にはある共有者が単独で占拠しているケースもあるようです。
他共有者に共有不動産を占有されてしまったら、共有持分を所有しているにもかかわらず、不動産の権利を利用できなくなってしまいます。
もしも、共有不動産が占有されてしまったら、共有持分所有者は共有不動産の占有者に対して、持分に応じた家賃の請求が認められています。
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
引用：e-gov法令検索、民法第249条
請求可能な賃料は法的に決められておらず当事者間の合意で決まる
共有不動産を占有されている場合、家賃請求できますが請求可能な賃料は具体的に決められていません。
なぜなら、不動産の状況や価値、所有持分に応じて請求できる賃料が大きく変わるからです。
このことから、賃料は当事者間（請求する人と請求される人）の合意によって決められます。
しかし、当事者間での話し合いだけで賃料が決まるケースは少なく、裁判まで発展してしまうケースも多いです。
不動産を占有されているとき「家賃請求」はできるが「明け渡し請求」はできない
さきほども説明しましたが、共有持分を少しでも所有していると、共有不動産の全てを利用できます。
ですので、他共有者に共有不動産が占有されていたとしても「共有不動産の明け渡し」は請求できません。
共有不動産の明け渡し請求はできないので、家賃請求で共有不動産における問題を解決する必要があります。
例えば、Aさんが共有不動産を独占している時、共有者Bさんは「明け渡し請求」はおこなえず「家賃請求」しかおこなえません。
家賃請求はできても明け渡し請求はできない
不動産が占有されていても賃料請求できないケース
共有不動産が占有されている場合、法律にもとづいた権利によって家賃を請求できます。
しかし、共有不動産が占有されている場合でも、家賃請求が認められないケースがあります。
「共有者間で使用貸借契約されている」ケースと「被相続人と相続人が同居していた」ケースです。
以下の項目から詳しく説明していきます。
1.共有者間で使用貸借契約が締結されているケース
共有不動産が占有されている場合、占有している共有者に対して、持分に応じた家賃を請求できます。
しかし、共有者間で「使用貸借契約」が締結されている場合は家賃請求ができません。
使用貸借契約は契約書が作成されず、口約束で締結されるケースが多いです。
そのため、裁判では契約書がない場合でも、使用貸借契約が存在していると解釈され、家賃請求が認められないケースもあります。
使用貸借契約とは無償で物を貸し付ける契約のこと
もしも、他共有者に共有不動産を占有されていても、使用貸借契約が結ばれている場合は賃料請求ができません。
使用貸借契約とは、無償で物を貸し付ける契約のことです。
なお、不動産における使用貸借契約は、親子など親族間で締結されることが多いです。
前の項目でも説明したとおり、裁判で使用貸借契約が認められると、共有不動産における家賃請求ができなくなってしまいます。
2.被相続人と相続人が同居していて「遺産分割」されていないケース
被相続人と相続人が同居していた場合、家賃請求するためには「遺産分割」が必要です。
例えば、被相続人Aと配偶者Bが同居していて、長男Cは他のところに居住していたとします。
このような場合、長男Cが配偶者Bに対して家賃請求するには「遺産分割」をおこなう必要があります。
なぜなら、遺産分割をおこなうまでの間は「使用貸借契約」があったと推認されるからです。
遺産分割とは、被相続人の遺産を「誰に」「どれだけ」分割するか決めることです。
遺産分割（遺産分割協議）については、こちらの記事で詳しく説明しているので、参考にしてみてください。
相続発生時における遺産分割協議の基礎知識と流れを解説！遺産分割は相続人全員で協議しよう！
共有不動産の賃貸によって生じた利益を独占されている場合は持分に応じた賃料請求ができる
共有不動産によって発生した賃料収入は、不動産の持分所有者全員が取得する権利を持ちます。
例えば、マンションや商業ビルなど、賃貸契約を締結している共有不動産の持分を所有していたとします。
この場合、あなたが賃貸借契約の当事者でなかったとしても、所有している持分に応じて賃料の請求が可能です。
共有不動産によって発生した賃料は不動産の共有者全員に取得する権利がある
賃貸契約を締結している共有不動産の持分があれば、賃料の請求が可能です。
なお、共有不動産によって発生した利益や賃料は「法定果実」と呼ばれます。
そして「共有不動産によって発生した利益は、共有持分の所有者全員に取得する権利がある」と法律で定められています。
ですので、共有不動産によって賃料が発生した場合、不動産の持分所有者は持分に応じた賃料の請求が可能です。
賃貸借契約者本人でなくても共有不動産所有者であれば賃料の分配を請求できる
不動産の利用によって発生した利益は、不動産共有者であれば取得できます。
例えば、他共有者と第三者の間に賃貸借契約が結ばれていたとします。
もしも、賃貸借契約が締結されていることを知らなかったとしても、賃貸借契約によって賃料が発生した場合、持分に応じた賃料の請求が可能です。
この場合、請求できる金額は基本的に「賃料相当額÷所有している持分」です。
共有者に対して家賃請求する場合「不当利得返還請求」が必要
共有不動産における家賃や、共有不動産の賃貸借契約における賃料を請求する場合、純粋な賃料として金銭の請求はできません。
ですので「不当利得返還請求権」を行使して金銭の請求をします。
不当利得返還請求は話し合いだけで問題解決する場合もありますが、裁判まで発展する場合もあります。
不当利得返還請求とは不法に利益を受けた人に対して利益の返還を求める請求のこと
「不当利得」とは、本来利益を受けるはずの人に損失を与え、法律上の原因なしで利益を受けることです。
また、「不当利得返還請求」とは、不当利得を受けた人に対して、利益を返還請求することです。
不当利得返還請求をして、共有不動産における賃料を請求しましょう。
第七百三条 法律上の原因なく他人の財産又は労務によって利益を受け、そのために他人に損失を及ぼした者（以下この章において「受益者」という。）は、その利益の存する限度において、これを返還する義務を負う。
引用：e-Gov法令検索、民法703条
不当利得返還請求は話し合いや裁判によっておこなわれる
不当利得返還請求はまず、当事者間で請求金額などについて、話し合いをするケースが多いです。
当事者間での話し合いで賃料の支払いに合意できれば、その話し合いの結果通りに賃料を請求できるでしょう。
しかし、話し合いがまとまらなかった場合には、裁判を提起します。
裁判まで発展すると、必要な書類や証拠の用意が困難であるため、弁護士に相談すべきでしょう。
不当利得返還請求の時効期間（10年）であればさかのぼって家賃を請求できる
不当利得返還請求には、権利を得た日から10年間の時効があります。
第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
引用：e-Gov法令検索、民法166条
なお、時効期間内であれば、権利を得た日までさかのぼって不当利得返還請求をできます。
しかし、時効期間が過ぎてしまえば、不当利得返還請求ができなくなるので、早めの行動が大切です。
不当利得返還請求をする場合は弁護士に相談するとよい
さきほども解説しましたが、不当利得返還請求は裁判まで発展する恐れもあります。
裁判は当事者でも提起できますが、法律にもとづいた正しい主張ができないと、不当利得返還請求が認められないかもしれません。
ですので、不当利得返還請求をする場合は、弁護士に相談してみるとよいでしょう。
また、弁護士に相談すると当事者間における話し合いを、法律上の観点からうまくまとめてくれるかもしれません。
他共有者への賃料請求が困難な場合は「持分の売却」で問題解決を目指そう
裁判の提起が面倒だったり、占有している共有者と話をしたくない場合などは、共有持分だけの売却を検討しましょう。
裁判の提起には、半年間から一年間ほどの期間が必要になりますし、弁護士に依頼する場合は、高額な弁護士費用を用意する必要があります。
このように、他共有者への賃料請求が困難な場合は、共有持分の売却で問題解決できるかもしれません。
自らの共有持分だけの売却であれば、他共有者の許可なくおこなえます。
裁判を提起することなく、まとまったお金が手に入るため、占有されている不動産を利用する予定がない場合は、共有持分の売却がおすすめです。
共有持分の売却先は「他共有者」か「共有持分の買取専門業者」などがあげられます。
以下の項目で、売却先についてくわしく説明します。
他共有者に自らの共有持分を買い取ってもらう
共有不動産を占有している他共有者は、引き続き不動産に居住することを望んでいるはずです。
ですので、自分が所有している持分を購入しないか相談するとよいでしょう。
買い手にとっても、共有不動産を単独で所有できるようになるため、買取に応じてくれる可能性があります。
しかし、売却価格は当事者間で決める必要があるため、かえって話がこじれてしまうかもしれません。
共有持分の買取を専門とする業者に買い取ってもらう
大手の不動産会社だと共有持分の取り扱いは少なく、売却できたとしても相場よりかなり安くなってしまう傾向にあります。
ですので、共有持分を高く売却するためには、共有持分を専門に取り扱う買取業者に売却するのが一番です。
共有持分の買取実績があり、弁護士と提携している専門買取業者であれば、安心して共有持分の売却をできるでしょう。
以下の記事で、共有持分の売却を専門とする不動産会社を紹介していますので、参考にしてみてください。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
共有不動産における家賃・賃料を請求する場合は弁護士に相談しよう
所有している共有不動産を、他共有者に占有されている場合は持分に応じた家賃を請求できます。
また、共有不動産が賃貸借契約されている場合、発生した賃料に対して所有持分に応じた金額を請求できます。
このような請求を「不当利得返還請求」といい、純粋な家賃とは違う請求方法です。
不当利得返還請求は当事者間の話し合いや裁判でおこなわれます。
不当利得返還請求は当事者間でもおこなえますが、法律関係が複雑になるケースが多いので、弁護士に相談すると安心でしょう。
なお、裁判の提起が困難だったり、他共有者と話をしたくない場合は、自らの持分のみを売却することも検討してみてください。
共有不動産と家賃についてよくある質問
はい、可能です。対象の不動産を貸し出した場合の家賃相場から、持分割合に応じた家賃を請求できます。例えば、家賃相場が10万円の場合、持分1/2をもっている共有者は、実際に不動産に居住している共有者から5万円を家賃としてもらえます。
いいえ、できません。各共有者は「共有物を使用する権利」をもっているため、明け渡し請求まではできません。
共有者の間で使用貸借契約（無償で貸し出す契約）が締結されている場合は請求できません。
直接話し合うか、もしくは裁判を起こし「不当利得返還請求」をおこないましょう。不当利得返還請求の時効期間（10年）であれば、家賃をさかのぼって請求することもできます。
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