離婚にあたって、それまで夫婦で住んでいたマンションを売却したい人もいるでしょう。
しかし、離婚時のマンション売却はトラブルも起こりやすいといえます。住宅ローンが残っていたり、配偶者と意見が対立するなど、スムーズに売却できないケースは後を絶ちません。
離婚時のマンション売却は、トラブルごとの対処法を知っておくことが重要です。
また、夫婦だけでは話がまとまらない場合、客観的な意見を第三者に求めるのもよいでしょう。
弁護士と連携した不動産業者なら、マンション売却から離婚問題のトラブルまで、一貫したアドバイスとサポートが可能です。
- 離婚時のマンション売却は、住宅ローンや配偶者との意見対立でトラブルになりやすい。
- トラブルごとの適切な対処法を把握しよう。
- マンション売却は離婚の前後どちらでもOK。
- 共有持分を売りたいときは専門の買取業者に相談しよう。
離婚に伴うマンション売却のトラブル例と対処法
離婚にあわせて、夫婦の居住用に買ったマンションを売却しようと考える人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの支払いや財産分与などに関連して、なんらかのトラブルが発生するケースも少なくありません。
主なトラブル例とその対処法を把握して、スムーズにマンションを売却しましょう。
トラブル例1.住宅ローンが残っている
離婚時に住宅ローンが残っていると、マンションを売却できないという問題があります。
住宅ローンを組むとき、マンションには抵当権が設定されます。
債権者である金融機関がマンションを差し押さえる権利。債務者がローンを返済できなくなったとき、金融機関は抵当権を実行してマンションを差し押さえ、残債を回収します。
抵当権がついているマンションは差し押さえのリスクがあるため、購入する人はほとんどいません。
また、住宅ローンの規約は「マンションの名義人と住宅ローンの名義人は同じであること」と決められている場合が多く、違反すると一括返済を請求されます。
以上のことから、マンションを売却するときは住宅ローンの完済が必須です。
マンションの売却益で完済するか、不足分を預貯金などで支払う必要があります。
【対処法1】任意売却で住宅ローンを残したまま売却する
マンションを売ってもローンを完済できず、預貯金なども不足しているという場合、任意売却という方法を検討しましょう。
金融機関と交渉し、住宅ローンの完済前に抵当権を解除して住宅を売り出す方法。売却益で支払いきれない残債は、売却後も分割で返済していきます。
任意売却ができれば、住宅ローンが残っていてもマンションの売却が可能です。売却価格も、通常の不動産売却とほとんど変わりません。
ただし、任意売却をおこなうと個人信用情報に事故情報が登録されます。
いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるもので、5~10年間は新たな借り入れやクレジットカードの使用ができません。
とはいえ、住宅ローンを残して離婚し、その後の返済が滞った場合、同じように事故情報が登録されます。任意売却をするほうが、返済計画を立てやすいというメリットがあります。
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【対処法2】残債分を別のところから借り入れる
売却益で返しきれない分を、他の金融機関から借りて返済するのも手段の1つです。この方法なら、任意売却のように信用情報に傷がつく心配はありません。
銀行系フリーローンやカードローンなら、用途自由で担保も不要です。ただし、金利は住宅ローンより高くなるので注意しましょう。
金融機関ではなく、親や親戚などに借りる方法もあります。ただし、身内に借りる場合も借用書を作り、しっかり返済するようにしましょう。
トラブル例2.配偶者がマンションの売却に反対している
配偶者が「離婚後も住みたい」と主張し、売却に反対するケースがあります。
離婚後の住居確保や、子供の生活環境を変えたくないなど、背景にはさまざまな理由があるでしょう。
「マンションを売るなら離婚はしない」と言い張られ、いつまで経っても別れられないケースも少なくありません。
自分の単独名義であれば、マンションの売却自体は離婚に関係なく可能です。しかし、婚姻期間中に築いた財産は、財産分与において折半するのが原則なので注意が必要です。
夫婦が婚姻期間中に取得した財産は、2人で協力して築いたものとみなされます。例え働いているのが片方だけでも、配偶者による家事・育児の負担があって築けた財産とされるためです。
勝手に売却することで、離婚協議がこじれる恐れもあります。
離婚後に妻が持ち家に住む方法を状況別に解説！リスクと対処法も解説
【対処法1】他の財産分与や養育費などで相殺する
配偶者にマンションを譲る代わりに、他の財産や養育費の支払いと相殺するのが平和的な解決方法です。
大事なのは財産全体の分割で折り合いがつくことなので、どのように分割するかは夫婦の協議次第です。
また、財産分与は折半が原則といいましたが、双方が合意していれば自由に割合を設定できます。
自分の利益だけ主張するより、双方が相手の事情もくんで譲歩する姿勢が大切です。
【対処法2】弁護士を間に入れて話し合う
夫婦の協議で折り合いがつかない場合、弁護士に相談して客観的な意見を聞いてみましょう。
法律の観点から、個々の事情にあわせた適切なアドバイスをしてもらえます。
マンション売却まで視野に入れるなら、弁護士と連携した不動産業者に相談するのもおすすめです。売却に向けて、配偶者との交渉もサポートしてもらえるでしょう。
【対処法3】離婚調停を申し立てる
どうしても夫婦の意見が対立する場合、離婚調停を申し立てましょう。調停では家庭裁判所の調停委員を交えて、離婚条件を話し合います。
調停で合意した内容は、判決と同様の効力をもちます。後から合意を破られても、裁判所を通した強制執行（財産の差し押さえなど）が可能です。
調停でも解決しない場合、審判や裁判への移行が可能です。審判・裁判は裁判官が離婚条件を決めるため、離婚トラブルを強制的に解決する方法といえます。
トラブル例3.共有名義のせいで財産分与がまとまらない
夫婦が共同で出資し、マンションが共有名義になっているケースは珍しくありません。
出資割合によって持分割合も変わりますが、すでに解説したとおり、財産分与では財産すべてを折半することが原則なので注意しましょう。
共有名義の不動産における、各共有者の所有権（共有持分）の割合。「持分1/2」というように数字で表します。
お互いに所有権をもつため、トラブルが複雑化しやすい点が共有名義のデメリットです。
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【対処法1】他の財産も含めて1/2で分割する
共有名義のマンションであっても、財産分与における原則は変わりません。財産全体で折半するか、夫婦双方の合意にもとづいて分割割合を決めましょう。
しかし、離婚後も共有名義を維持すると、マンションの維持や管理で連絡を取り合う必要がります。
離婚後も関係性が続くことに抵抗感がなければよいのですが、基本的には離婚にあわせて共有名義を解消したほうがトラブルを防げます。
離婚と同時にマンションを売却し、売却益を分割しましょう。
【対処法2】持分売買で「マンションに住みたい側」の単独名義にする
「他の財産や養育費などで相殺できないが、マンションは売却せずに財産分与をしたい」という人もいます。
共有名義の場合、共有持分と差額分を現金で清算することで、スムーズな財産分与が可能です。
妻がマンションに住みたい場合、夫の共有持分をすべて譲渡してもらう代わりに、財産分与による取り分（1,500万円）と、夫から譲り受けた共有持分の価額（2,000万円）の差額である500万円を夫に支払います。
上記の例は、財産分与で清算しきれない共有持分を、妻が買い取ったともいえるでしょう。
ただし、住宅ローンが残っている場合、上記のやり方には問題があります。マンションの共有名義は解消できますが、住宅ローンの名義はそのままだからです。
すでに解説したとおり、マンションと住宅ローンは同じ名義人であることが求められます。
そのため、マンションに住みたい側が借り換えをおこなうなど、住宅ローンの共有名義も解消する必要があるでしょう。
妻が借り換えローンを利用し、夫名義の住宅ローン（2,000万円）を完済します。夫は肩代わりしてもらった残債と、財産分与による取り分（1,500万円）の差額である500万円を妻に支払います。
借り換えローンには、高い返済能力が求められます。収入の問題で審査の通過が難しい場合、連帯保証人を立てるといった工夫が必要です。
離婚に伴うマンション売却のタイミングはいつ？
離婚とあわせてマンションを売却するとき、売却のタイミングで悩む人もいます。
協議離婚の成立は「離婚届が受理された時点」が基準です。土日や年末年始に離婚届を提出した場合、受理されるまで数日ずれる可能性があります。
調停離婚、もしくは裁判離婚の場合、和解成立時や判決が出たときに離婚も成立したとみなされます。
では、マンションの売却はこれら離婚成立の前と後、どちらのタイミングがよいのでしょうか？
離婚前と離婚後どちらで売っても大丈夫
基本的に、離婚成立の前と後、どちらで売却しても問題ありません。
ただし、協議離婚は「マンションを売るのかどうか」「売却益は何割ずつで分割するか」といった取り決めを事前に決めておくことをおすすめします。
離婚の後に財産分与を話し合うことも可能ですが、相手と連絡が取れず話し合いが困難になるケースが多々あります。
加えて、財産分与の期限が離婚後2年間なので、話し合いだけでも離婚前に済ませておいたほうが無難です。
ちなみに、調停離婚や裁判離婚は「離婚条件を決めるための手続き」なので、成立時には財産分与の取り決めも、当然完了しています。
離婚前の売却は「売れるまで離婚できないこと」を覚悟する
離婚前にマンションを売却するということは、逆にいえば売れるまで離婚できない（しない）ということです。
不動産売却は、3ヶ月~半年ほどかかるのが一般的です。長ければ1年以上かかる場合もあります。
一刻も早く離婚をしたいという場合は、先に離婚を成立させたほうがよいでしょう。
離婚後の売却は「売れるまでの維持費」について取り決めておく
離婚後に売却する場合、売れるまでの維持費をどのように負担するのかまで取り決めておきましょう。
上記のとおり、不動産売却は1年以上かかるケースもあります。その間も税金は発生しますし、修繕が必要になる場合もあるでしょう。
維持費についても細かく決めておくことで、離婚後のトラブルを防げます。
離婚協議中に「自分の共有持分」だけを売ることは可能？
自分の共有持分であれば、いつでも自由に売却が可能です。共有者の同意も不要であり、離婚協議中であっても売買契約は結べます。
そのため、離婚協議が難航していると「先に自分の共有持分だけでも売却できないか」と考える人もいます。
共有持分を売却すれば、離婚協議がまとまらなくても共有名義の解消が可能です。税金の負担を免れることもできます。
売却はできるが売却益は財産分与の対象
持分売却自体は可能ですが、売却益は財産分与の対象になります。
つまり、離婚協議が成立する前に持分を売却しても、売却益がすべて自分のものになるわけではないのです。
最終的に得られる財産は同じであり、売り逃げで自分だけ得するようなことは認められないので注意しましょう。
共有持分は需要が少なく価格も安いのが一般的
そもそも、共有持分の売却は需要がそれほどありません。
なぜなら、共有持分だけを購入しても、買主が不動産を利用・管理するには共有者の同意が必要だからです。
自由に不動産を使えないため、わざわざ共有持分を購入する人は少ないといえます。
そのため、相場も本来の資産価値から大幅に下がりやすく、半額程度まで値下がりするのが一般的です。
高額買取ができる「共有持分専門の買取業者」に相談しよう
離婚にあたって共有持分の売却も検討するのであれば、共有持分専門の買取業者に相談しましょう。
専門業者なので買取価格は高額なケースが多く、直接買い取るため最短数日での現金化も可能です。
とくに、弁護士と連携している買取業者なら、離婚に関する悩みや疑問も一緒にサポートしてもらえるのでおすすめです。
トラブルなくマンションを売るなら夫婦でしっかり話し合おう
離婚時にトラブルなくマンションを売却したいのであれば、離婚協議で双方が納得するまで話し合うことが重要です。
自分の意見を主張するだけでなく、ときには譲歩もして、少しでもスムーズに合意できるように話し合いを進めましょう。
夫婦だけで話がまとまらない場合は、弁護士など第三者の力も借りることをおすすめします。
離婚時のマンション売却についてよくある質問
売却益や預貯金でローンを完済できれば、売却は可能です。完済ができない場合は、任意売却という方法を利用すれば、住宅ローンを残したまま売却できます。
マンションを譲る代わりに他の財産を多めにもらうなど、全体で公平となる財産分与を提案しましょう。夫婦だけでは話し合いがまとまらない場合、弁護士を挟んで仲裁してもらったり、家庭裁判所で離婚調停を申し立てましょう。
共有名義を解消する形で財産分与をおこなうことをおすすめします。売却して現金で財産分与をするか、夫婦間の持分売買などで単独名義にしましょう。
どちらでも手続き上は問題ないので、夫婦の希望で決められます。不動産売却は3ヶ月以上かかるため、早く離婚したい場合は離婚成立後の売却がよいでしょう。
はい、売却できます。自分の共有持分であれば自分の意思のみで売却可能で、他共有者に確認を取る必要もありません。ただし、需要が低く売れにくいので、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。→共有持分専門の買取業者はこちら
