亡くなった親の土地を名義変更するには?自分で手続きする方法を解説

亡くなった親の土地 名義変更

亡くなった親の土地を名義変更せずに放置すると、罰則を科される恐れがあります。

土地の名義変更は自分で手続きできるため、なるべく早く相続登記をおこないましょう。

亡くなった親の土地を名義変更する場合、単独名義で相続するか、土地自体を売却してしまうことをおすすめします。

もし、単独名義にすることが困難であれば、共有名義で相続した土地の「共有持分」を専門業者に買取してもらうことも可能です。

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亡くなった親の土地は必ず名義変更しよう

そもそも、亡くなった親の土地を相続せずに、そのまま放置してはいけないのでしょうか。

現在の法律では、放置しても問題ありませんが、相続登記を義務化する法案が2021年4月に可決されて、2024年に施行されます。

罰則を受ける恐れもあるため、亡くなった親の土地は必ず名義変更しておきましょう。

名義変更しないと罰則を科せられる恐れがある

所有者がわからない土地の発生を防ぐため、2021年4月21日に「相続登記を義務化する改正案」が可決成立しました。

相続登記を義務化する法案では、登記を怠った場合に10万円以下の過料が課されます。

現時点では問題のない土地でも、法案施行により罰則が科される恐れがあるため、早めに土地の名義変更をおこなっておきましょう。

名義変更の期限は相続発生から3年以内

改正法案における名義変更の期限は、相続人が相続発生を知った日から3年以内です。

万が一、相続発生から3年以内に土地の名義変更ができそうにない場合、自分が相続人であることを法務局に申請しておきましょう。

自分が相続人であることを法務局に申請すれば、一時的に過料を免れることができます。

名義変更しないと土地を売却・賃貸できない

亡くなった親の土地をそのまま利用している人も多いですが、名義変更をしていない以上、土地の所有権は自分にない状態です。

そのため、名義変更前の土地を売ることや貸すことは法律上認められていません。

亡くなった親の土地を売却・賃借して、土地活用をおこなうためにも、なるべく早く名義変更を済ませておくようにしましょう。

土地ではなく共有持分なら売却可能

亡くなった親名義の土地を兄弟などで相続する場合は「共有名義」という形式にします。

共有持分とは、共有名義の土地において、それぞれの共有者がもつ所有権割合です。

例えば、亡くなった親の土地を兄弟で均等に相続した場合、兄1/2:弟1/2という持分割合で名義変更をおこないます。

共有名義の土地を売却する場合、共有者全員の同意が必要ですが、自分の共有持分だけであれば、持ち主が自由に売却できます。

とはいえ、共有持分のみを購入しても土地を売却できるわけではないので、大手不動産業者などでは買取拒否されてしまうケースも少なくありません。

ですので、共有持分を売りたい場合は専門の買取業者に売却することをおすすめします。

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亡くなった親の土地を自分で名義変更する方法

亡くなった親の土地を自分で名義変更する場合、2段階の手順でおこないます。

  1. 遺産分割協議で土地の名義人を決める
  2. 土地の名義を変える相続登記をおこなう

「遺産分割協議」で土地を相続する名義人を決めてから、実際に「相続登記」で土地の名義を変更するという流れです。

それぞれの手順を詳しく見ていきましょう。

【手順1】遺産分割協議で土地の名義人を決める

まずは「遺産分割協議」をおこない、土地の名義人や相続割合を決めましょう。

遺産分割協議とは、相続発生時に相続人全員で遺産の分け方を決める話し合いです。

ただし、遺産分割協議で遺産の分け方が決まらない場合、以下のように事態が進展していき、最終的には裁判所の判断を仰ぎます。

手順 具体的な内容
遺産分割協議 相続人同士のみで話し合う
遺産分割調停 裁判所の調停委員を交えて話し合う
遺産分割審判 裁判官に判断を委ねる

遺産分割審判に至るまで相続トラブルが深刻化してしまうと、相続人同士の関係も険悪になってしまうため注意が必要です。

そのため、土地の分け方が決まらない場合、なるべく早急に不動産業者や弁護士といった専門家に相談することをおすすめします。

ちなみに遺産分割協議の手続き方法を詳しく知りたい人は、以下の記事もご覧ください。
破産物件 共有不動産 売却 自己破産後の共有不動産はどうなる?破産物件の処分は任意売却がおすすめ

各相続人の取り分は法律で決められている

亡くなった親の土地を名義変更する際、相続できる人物や取り分は法律によって定められています。

例えば、亡くなった親の土地を相続できる人物は以下のとおりです。

ケース 遺産を相続できる人物
遺言がある場合 遺言で指定された人物
遺言がない場合 遺産分割協議で決定した人物

それぞれの相続人には「法定相続分」という遺産の取り分も決められています。

法定相続分とは、被相続人の遺産を相続人が相続する際、それぞれが相続できる取り分の割合です。

それぞれの相続人には相続順位があり、以下のように法定相続分が異なります。

相続順位 相続人 法定相続分
第1順位 配偶者 1/2
子または孫 1/2
第2順位 配偶者 2/3
父母または祖父母 1/3
第3順位 配偶者 3/4
兄弟姉妹 1/4

第1順位がいない場合は第2順位、第2順位もいない場合は第3順位へ、遺産を相続できる権利が繰り下がっていく仕組みです。

最終的には、相続人同士の話し合いで取り分を決定しますが、他相続人が法外な取り分を主張してきた場合、法定相続分を理由に反対できます。

法定相続分について、詳しくはこちらの記事も参考にしてください。
法定相続分とは 法定相続分とは?遺産分割における法定相続分の割合と優先順位をわかりやすく解説します

【手順2】土地の名義を変える相続登記をおこなう

つづいて、土地の名義を被相続人から相続人に変える相続登記をおこないましょう。

相続による土地の名義変更をおこなうには、必要書類を準備した後、法務局で相続登記という手続きをする必要があります。

  1. 必要書類を用意する
  2. 法務局で相続登記をおこなう

法務局の窓口に行けば、担当者に相談しながら自分自身で相続登記の手続きが可能です。

ただし、相続登記は無料でおこなえるわけではなく、費用もかかる点に注意しましょう。

相続登記の必要書類

相続登記の必要書類は、以下の9種類です。

必要書類 入手先
登記申請書 法務局
不動産の登記事項証明書
(登記簿謄本)
法務局
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 市区町村役場
被相続人の死亡時の本籍が記載されている住民票または戸籍の附票 市区町村役場
相続人全員の戸籍謄本 市区町村役場
不動産を取得する相続人の住民票 市区町村役場
固定資産評価証明書 市区町村役場
遺産分割協議書または遺言書 相続人または被相続人が作成
相続人全員の印鑑証明書
(遺産分割協議書を提出する場合)
市区町村役場

それぞれの必要書類は法務局や市区町村役場で取得できるので、あらかじめ用意しておくことをおすすめします。

ただし、その他の書類が必要な場合もあるため、事前に法務局へ確認しておきましょう。

相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は、以下の2種類です。

種類 金額
登録免許税 固定資産税評価額×0.4%
相続税 取得金額×税率-基礎控除額

ただし、相続税は各相続人が取得する金額によって、税率や控除額が異なります。

取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% なし
1,000〜3,000万円 15% 50万円
3,000〜5,000万円 20% 200万円
5,000〜1億円 30% 700万円
1〜2億円 40% 1,700万円
2〜3億円 45% 2,700万円
3〜6億円 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

わかりやすいように具体例で解説します。

例えば、4,000万円の土地を被相続人の子供2名で相続すると、相続税は次のとおりです。

・兄=4,000万円×1/2×15%-50万円=250万円
・弟=4,000万円×1/2×15%-50万円=250万円

参照:「相続税の税率」(国税庁)

亡くなった親の土地は誰の名義にするべき?

亡くなった親の土地を名義変更する場合、基本的には配偶者や子供が名義人になります。

  1. 被相続人の配偶者に名義変更する
  2. 被相続人の子供に名義変更する

しかし、どちらに名義変更する場合もデメリットを抱えているため注意が必要です。

名義人 デメリット
配偶者 認知症を患うと売却しにくい
配偶者も亡くなると相続登記が2回必要
子供 兄弟間で相続トラブルが起こりやすい
共有名義にすると自由に売却・賃貸できない
兄弟が死亡すると名義人がさらに増える

この項目では、それぞれのケースにおけるデメリットと解消法を解説していきます。

【ケース1】被相続人の配偶者に名義変更する

1つ目は、被相続人の配偶者に土地の名義を変更するケースです。

例えば、父親が死亡した場合、自分の母親に土地の名義を変更するようなケースです。

しかし、被相続人の配偶者に土地の名義を変更すると次のようなデメリットが生じます。

  • 認知症を患うと売却できないリスクがある
  • 配偶者も亡くなると相続登記が2回必要

名義人が認知症を患うと、土地を自由に売却できない上、その人物まで亡くなってしまうと、再び相続登記をおこなわなければなりません。

それぞれのデメリットを1つずつ解説します。

認知症を患うと売却できないリスクがある

被相続人の配偶者が土地を相続した場合、高齢に伴って認知症を患う恐れがあります。

名義人が認知症を患うと、判断能力が十分でないと見なされて、土地売却や賃貸経営などの法律行為ができません。

もし、土地の名義人が認知症を患ってしまった場合は「成年後見制度」を利用して、成年後見人という代理人の許可を得てから土地を売却する必要があります。

配偶者も亡くなると相続登記が2回必要

土地を相続した後、被相続人の配偶者も亡くなった場合、再び相続が発生します。

つまり、相続登記を2回おこなわなければならず、手間や費用も2倍かかってしまうのです。

面倒な相続登記を何度もおこなわないためにも、亡くなった親の土地をその配偶者の名義で相続することはおすすめできません。

名義変更後は子供に生前贈与するのがおすすめ

亡くなった親の土地を配偶者へ名義変更してしまった場合、その子供に生前贈与することをおすすめします。

認知症を患っても成年後見人を立てずに土地を売却できる上、相続登記も1回で済みます。

ただし、生前贈与をおこなう場合も少なからず贈与税が課税される点に注意が必要です。

【ケース2】被相続人の子供に名義変更する

2つ目は、被相続人の子供に土地の名義を変更するケースです。

先述したとおり、被相続人の配偶者に名義変更しても、死亡時に再び相続登記をおこなわなければなりません。

しかし、被相続人の子供に名義変更するケースでも、次のようなデメリットが生じます。

  • 兄弟がいると相続トラブルが起こりやすい
  • 共有名義にすると自由に売却・賃貸できない
  • 兄弟が死亡すると名義人がさらに増えてしまう

兄弟がいる場合、土地の名義に関して相続トラブルが起こりやすいため注意しましょう。

どのようなトラブル・デメリットがあるのか、1つずつ具体的に紹介していきます。

兄弟がいると相続トラブルが起こりやすい

亡くなった被相続人に子供が複数いる場合、相続の段階でトラブルが起こりやすいです。

以下のような点を巡って、兄弟同士で揉めてしまうケースは決して少なくありません。

  • 「誰が土地を相続するか?」
  • 「兄弟それぞれの取り分はどの程度か?」

こうした相続トラブルが起きた場合は「遺産分割協議」をおこない、最終的には裁判官が土地の分け方を決めるしかありません。

相続トラブルが深刻化すると、兄弟仲が不仲になり、絶縁してしまうケースもあるため、早急に弁護士へ相談するようにしましょう。

共有名義にすると自由に売却・賃貸できない

土地の名義を巡って兄弟間で揉めた場合、共有名義で相続することも少なくありません。

しかし、共有名義の土地は他共有者の同意がないと自由に売ることや貸すことはできません。

行為の内容 必要条件
土地を売る 共有者全員の同意
土地を貸す 持分割合における過半数の同意

土地を自由に売却・賃貸するためにも、亡くなった親の土地は兄弟の共有名義にせず、誰か1名の単独名義にしましょう。

参照:「民法第251条」(e-govポータル)

兄弟が死亡すると名義人がさらに増えてしまう

兄弟の共有名義で土地を相続した場合、他の相続人が亡くなると、その共有持分が配偶者や子供に相続されてしまいます。

その結果、共有している土地の名義人がわからないというケースも非常に多いです。

共有者が不明の場合、家庭裁判所に申立てをして、不在者財産管理人を選任しなければ、共有名義の土地を売却できません。

相続トラブル防止には土地を売却するのがベスト

相続トラブルが起きやすいため、亡くなった親の土地を共有名義で相続することはおすすめしません。

相続トラブルを避けるには、土地そのものを売却した後、売却益を分ける「換価分割」という分割方法がベストです。

換価分割とは、遺産を売却して得た利益を相続人同士で分配する遺産分割方法です。

例えば、亡くなった親の土地を4,000万円で売却した後、兄弟で均等に相続した場合、それぞれの取り分は次のとおりです。

・兄=4,000万円×1/2=2,000万円
・弟=4,000万円×1/2=2,000万円

ただし、遺産分割協議をおこなっても、換価分割で土地を相続できるとは限りません。

亡くなった親の土地をトラブルなく相続したい場合、弁護士と提携した不動産業者に相談することをおすすめします。

弁護士と提携した不動産業者なら、以下の方法であなたの相続トラブルを解決できます。

  • 弁護士が他相続人と和解交渉をおこなう
  • 土地ではなく共有持分だけを買取する

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亡くなった親の土地を名義変更する際は共有名義を避けよう

亡くなった親の土地を名義変更する場合、配偶者ではなく子供に相続させましょう。

ただし、兄弟間で相続トラブルが起きやすいため、共有名義の相続はおすすめしません。

もし、被相続人の子供が複数いる場合、代表者1名の単独名義で相続するか、土地そのものを売却することをおすすめします。

なお、亡くなった親の土地を共有名義にせざるを得ない場合、相続した「共有持分」のみを専門買取業者に売却することも可能です。

ですので、亡くなった親の土地を名義変更したい場合、まずは不動産業者の無料相談を受けてみるとよいでしょう。

亡くなった親の土地に関するよくある質問

亡くなった親の土地を自分で名義変更できますか?

遺産分割協議で土地の名義人を決めた後、相続登記をおこなうことで土地の名義を自分で変更可能です。

亡くなった親の土地は名義変更しないといけませんか?

改正法案の施行以降、故人の土地は名義変更をしないと罰則を科せられる恐れがあります。ですので、亡くなった親の土地は必ず名義変更をおこなっておきましょう。

土地の名義を被相続人の配偶者に変更するデメリットは何ですか?

認知症を患うと売却できないリスクがある点と、配偶者も亡くなると相続登記が2回必要になる点がデメリットです。

土地の名義を被相続人の子供に変更するデメリットは何ですか?

兄弟がいると相続トラブルが起こりやすい点や、共有名義にすると土地を自由に売却・賃貸できない点、兄弟が死亡すると名義人がさらに増えてしまう点がデメリットです。

亡くなった親の土地は誰の名義にするべきですか?

被相続人の子供の単独名義にしましょう。すでに共有名義で相続してしまった場合、共有持分のみを売却することも可能です。
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