共有物分割請求と不動産交換の違いを徹底解説！共有状態の解消方法は？

「共有物分割請求」とは、共有不動産において、共有名義の解消を求める手続きのことをいいます。共有者であれば誰でも、自分の持分割合とは関係なく請求が可能です。

一方「不動産の交換」は、不動産の所有権を交換する行為をいいます。別々の不動産であれば共有持分同士でも交換は可能であり、この方法を使って共有名義を解消することもできます。

ただし、共有物分割請求も不動産の交換も、共有者との交渉や法的手続きなど、多くの手間がかかる点は注意が必要です。

もしも、手間なく共有名義を解消したいのであれば、共有持分の売却もおすすめです。自分の共有持分は自由に売却できるので、共有者の同意がなくても問題ありません。

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「共有物分割請求」とは共有関係の解消を求めるための手続き

不動産が共有状態にあると、さまざまなトラブルが起きやすいため、各共有者には「共有物分割請求」の権利が認められています。

共有物分割請求とは、不動産における共有状態の解消を求める手続きです。各共有者がいつでも請求できます。

民法第256条

1.各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。
引用：e-Govポータル「民法第256条」

共有者同士の話し合いだけでは解決できないケースでは、第三者に仲介してもらったり、裁判が必要になる場合もあります。

そして、共有物分割請求は以下の3つに大別されています。

共有物分割請求について詳しくは、以下の記事もあわせてご覧ください。

共有物分割請求は、不動産における共有状態の解消を求める手続きです。

そのため、共有物分割請求で共有状態の解消方法が決まれば、さまざまな形で共有関係が解消されます。

例えば、広い土地であれば、分筆をして共有不動産を物理的に分けるケースもあります。

一方、対象が家であるときは、現物を分割することはできないため、共有者間で金銭を授受することで解決されるケースがほとんどです。

共有物分割請求をすると、共有不動産が物理的あるいは金銭的に分割され、各共有者間で分け合うことになります。

共有物の分割を求める権利は民法に規定されており、共有者であれば、持分割合に関わらずいつでも共有物の分割を請求できます。

たとえ、自分が共有持分を1/10しかもっておらず、相手が9/10の共有持分をもっている場合でも、共有物分割請求を申し入れられます。

そのため、共有物分割請求の提起があれば、各共有者は共有名義の解消に応じなければなりません。

「不動産の交換」とは、不動産の所有権を交換する行為のことを指します。

土地と土地、土地と建物など、固定資産の所有権を交換できます。

不動産の交換をおこなう際は、土地の評価額を参考とし「等価」で交換がおこなわれるケースが多いです。

なお、地主と借地人が不動産を完全所有権にするため、底地と借地権を分筆して、それぞれ一部分を相互に交換するケースもあります。

交換によって固定資産の所有権が移転されたときには、基本的に税金がかかります。

ただし、以下の要件を満たせている場合は「固定資産の交換の特例」を受けられるため、交換による譲渡所得税を非課税にできます。

交換により譲渡・取得する資産は個人が所有する「固定資産」であること
交換する資産は相互に同じ種類と認められるもの（建物は建物同士、土地は土地同士であること）
交換する資産は1年以上所有していたもので、交換する目的で取得した資産の場合は認められない
交換により取得する資産は、譲渡する資産の直前の用途と同じ用途に使用すること
交換によって譲渡・取得する資産が、いずれか高い方の価額の20％以内であること（例：時価1,000万円の土地を交換する場合は、時価1,200万円～800万円までの土地）

不動産の交換を非課税にするためには、これらの要件を満たす必要があります。

ここまでは、共有物分割請求と不動産の交換について解説してきました。

この2つを比べると、以下のような違いがあります。

次の項目から、詳しくみていきましょう。

共有物分割請求は、共有状態の解消を求める手続きです。

そのため、対象が共有状態の不動産でないときは、分割請求をおこなえません。

一方で、不動産の交換は「どの不動産が対象」でも、おこなえます。

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実施できる不動産の状態	共有不動産にのみ実施可能	どの不動産が対象でも実施可能