「使わないけど他の共有者が売却してないからなんとなくタイミングを逃している」
「共有持分は時期によって売却価格が変わるの？」
など、共有持分を売却するタイミングに悩んでいる人は多いと思います。
共有持分の売却は、持分のみなら時期による売却価格の変動はほとんどありません。
そのため、相続発生時や離婚時など、共有持分の特性に合わせて売却のタイミングを図るのがよいでしょう。この記事では、共有持分の売却に適したタイミングを詳しくお伝えします。
また、共有持分を高額売却するなら共有持分専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。共有持分の活用・収益化方法を熟知しているので、高額で買い取ってもらえます。
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- 共有持分の売却は、時期による価格変動はほとんどない。
- 共有持分の売却に適したタイミングは「相続時」「離婚時」「アンダーローンになったとき」「トラブル発生時」の4つ。
- 共有持分を売却するなら、なるべく持分割合を大きくした方が高額売却が期待できる。
共有持分を持っているとトラブルの原因になりやすい
共有持分とは、共有名義の不動産において、各共有者がもつ所有権の割合を表すものです。
共有不動産の運用や処分には共有者との協議が必要になるので、意見が合わず対立することも少なくありません。
また、賃料収入の分配や、維持・管理のコスト分担など、共有者同士でトラブルとなる要因がいくつもあります。
現状は問題なさそうでも、年月とともに共有者の状況が変わったり、相続で共有持分が細分化されてしまうといった事態もあるため、共有名義は基本的に避けたほうがよい状態といえるでしょう。
共有名義を解消する方法として、もっとも手っ取り早いのが「共有持分の売却」です。自分の共有持分であれば自由に売却できるので、他の共有者から同意を得なくても共有名義を解消できます。
共有持分の売却に適した4つのタイミング
共有持分の売却に適しているタイミングは、主に以下の4つです。
- 相続が発生したとき
- 離婚するとき
- アンダーローンになったとき
- 共有者間のトラブルから抜け出したいとき
基本的に、共有関係を解消したいときが共有持分を売却するタイミングといえるでしょう。
また、相続時にそもそも共有関係にならないように共有持分を売却するのもおすすめです。
次の項目から、4つのタイミングについてそれぞれ詳しくお伝えします。
相続が発生したとき
相続によって、不動産を共有とするケースは多いです。また、元々共有状態の不動産を相続することもあるでしょう。
しかし、共有不動産は個人の意思では賃貸借や売却ができなかったりと、使い勝手がよくありません。
そのため、相続した共有不動産を利用しないのなら、共有持分を売却するのがおすすめです。
共有名義の不動産相続はリスクばかり！ベストな相続方法を解説
離婚するとき
離婚時も、共有持分を売却するのに適したタイミングといえます。
婚姻中に不動産を購入するとき、夫婦の共有不動産にするケースは多いでしょう。
しかし、離婚する場合はどちらかが住むか、不動産自体を手放すことになるため共有状態は解消しておいた方がよいです。
共有状態のまま離婚すると、のちに以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。
- 相手が共有持分を売却して第三者と共有関係になる
- 相手の再婚や相続によって権利関係が複雑になる
- 離婚時に約束した家賃や固定資産税が支払われない
離婚後に元配偶者とトラブルにならないためにも、離婚時に共有持分は手放した方がよいでしょう。
ただ、離婚後にどちらも不動産を利用しないなら、一括での売却が一番高値を見込めます。財産分与時によく話し合うとよいでしょう。
離婚協議中に共有持分は売却できる？売却方法とメリット・デメリットを解説
アンダーローンになったとき
アンダーローンとなったときも、共有持分を売却するタイミングとして適しています。
住宅ローンの返済中は、不動産の売却が認められないのが一般的です。それは共有持分のみの売却でも同様です。
ただ、売却利益で住宅ローンを返済できるなら共有持分の売却が認められる可能性は高いので、借入先の金融機関へ相談してみるとよいでしょう。
共有者間のトラブルから抜け出したいとき
共有者間でトラブルが発生しているのなら、共有持分を手放して共有関係を解消するのも1つの手段です。
共有不動産に自分が住んでいなかったり、利用予定のない場合はとくに、早めに売却してトラブルに巻き込まれるのを回避するとよいでしょう。
共有持分の売却先は、共有者か共有持分専門の買取業者がおすすめです。また、共有持分を揉めずに売る方法を、下記の記事で解説しているので参考にしてください。
共有持分を揉めずに売る方法とは？トラブル例やその対処法とあわせて解説します
共有持分を高額売却するコツ
共有持分は一般的に需要が低く、売却しようとしても安く買いたたかれてしまうことが少なくありません。
そこでこの項目では、共有持分を高額売却するコツを詳しくお伝えします。
共有持分は大切な資産ですので、コツを押さえて高額売却できるとよいですね。
共有者全員で共有不動産を一括売却する
共有持分の買取価格相場は、一般的に以下の計算式で算出されます。
つまり、市場価格が3,000万円の不動産に対して、1/3の共有持分を持っている場合、共有持分のみで売却すると約500万円になってしまうということです。
そのため、共有者全員で共有不動産を一括売却し、持分割合に応じて売却利益を分配するとよいでしょう。
そうすれば上記例の場合、1,000万円の利益を得ることができます。
共有持分の売却相場はいくらになる？売却価格を決める要因や高く売る方法も解説します！
全員の同意が得られないなら売却したい共有者と売却する
共有不動産は、共有者全員で一括売却するのが一番高額売却を期待できます。
しかし、共有不動産の一括売却には共有者全員の同意が必要です。中には売却に反対する共有者もいるでしょう。
その場合は、売却する共有持分割合を大きくするために、売却したい共有者と一緒に売却しましょう。
共有持分は、過半数以上の持分割合を所有していれば賃貸借契約が結べます。そのため、割合が過半数以上の共有持分を売却すると高値が期待できます。
共有者の持分を買い取ってから売却する
共有持分の割合が大きい方が売却価格も大きくなるのは前述したとおりです。
そこで、他共有者の共有持分を買い取って、持分割合を大きくしてから売却すれば自身の共有持分のみでの売却より高値が見込めます。
共有者の中には、売却自体に反対ではないが売却活動が億劫であったり、遠方に住んでいるため売却に立ち会うのが難しいという人もいるでしょう。
そのような共有者なら、買取に応じてくれる可能性も高いです。
共有者間で共有持分を売買する際は、知った仲だからと売買価格を相場よりも大幅に低くすると差額が贈与されたとみなされて買主に贈与税が課せられることがあります。
そのため、なるべく相場どおりの値段での取引が望ましいです。
年間の贈与額が110万円以下なら、控除が受けられるので上手く活用するとよいでしょう。
参照:国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
共有持分専門の買取業者へ売却する
共有者の同意が得られず、共有持分のみで売却する場合は共有持分専門の買取業者へ売却するのがよいでしょう。
共有持分のみの売却は、価格が低くなってしまうのは前述したとおりです。
しかし、共有持分専門の買取業者は共有持分の運用に長けているため、共有持分のみでも積極的に高値での買取をしています。
また、他社で買取を拒否された共有持分でも、共有持分専門の買取業者なら買い取ってくれます。
相場と変わらない価格での買取も期待できるので、まずは一度無料の相談や査定を利用してみてはいかがでしょうか。
複数社に査定を依頼する
共有持分を売却する際は、複数の不動産業者へ買取価格の査定を依頼しましょう。
不動産の売却では、業者によって査定価格が数百万円違うことも珍しくありません。
とくに共有持分の売却の場合、共有持分の取扱いが得意な業者とそうでない業者で買取価格に大きな差が出ることが考えられます。
以下の記事では、おすすめの共有持分専門の買取業者を紹介しています。ぜひ参考にしてください。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
売却以外で共有持分を手放す方法
共有持分は所有しているだけで、毎年の固定資産税や管理費の支払義務が生じます。
そのため、不動産業者に売却を断られた共有持分を、無償でもいいから手放したいというケースは多いです。
無償で共有持分を手放す方法は「贈与」と「放棄」です。次の項目からそれぞれ詳しくお伝えします。
ただ、共有持分の専門買取業者なら、大手の不動産業者で断られた共有持分でも買い取ってもらえる可能性が高いです。
共有持分の取扱いに困ったら、ぜひ一度相談してみてください。
共有持分を贈与する
まずは、共有持分を贈与する方法です。
とくに将来、共有持分の相続が決まっている場合などは、節税対策として生前贈与をおこなってもよいでしょう。
また、共有持分をさらに分けて贈与することも可能です。
共有持分が大きく贈与税も多額となりそうな場合は、少しずつ分けて贈与することも検討するとよいでしょう。
共有持分の贈与は、共有者の同意なくおこなえます。
【共有持分の譲渡の仕方】やり方と方法別の税金制度についても解説！
共有持分を放棄する
共有持分は、放棄することもできます。
放棄した共有持分は、持分割合に応じて他共有者へ帰属されます。
第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
共有持分の放棄は共有者の同意なくおこなえますが、放棄したことを証明するための登記には、共有者の協力が必要不可欠です。
そのため、共有持分を放棄するときは、共有者へ相談してからおこなうとよいでしょう。
持分のみの売却よりも共有不動産全体での売却がおすすめ
共有持分の売却に適したタイミングは、大きく分けると共有関係を解消したいときや、共有持分が不要だと感じたときです。
共有持分は、所有しているだけでも固定資産税や管理費などの維持費が発生するので、利用しないのなら早めに売却するのがおすすめです。
売却先としては、共有者か共有持分専門の買取業者がよいでしょう。
共有者の場合は業者を介さないスムーズな手続きができますし、専門の買取業者なら相場と近い価格での売却が期待できます。
共有持分を売却したいと思ったら、まずは共有持分専門の買取業者へ無料相談や査定を依頼してみてはいかがでしょうか。
共有持分の売却でよくある質問
共有持分のみの売却は、時期によって価格の変動はほとんどありません。
はい、可能です。
共有持分のみでの売却も可能ですし、共有者全員での売却もできるので一度共有持分専門の買取業者へ問い合わせてみるとよいでしょう。
どちらも離婚後に共有不動産を使わないなら、一括売却し売却利益を財産分与ですることをおすすめします。
無償で共有持分を手放すなら「譲渡」もしくは「放棄」の2つの方法があります。
ただ、他の不動産業者に断られた共有持分でも、共有持分専門の買取業者なら買い取ってくれる可能性が高いです。
一度問い合わせてみるとよいでしょう。
一般的に「共有不動産全体の価格×持分割合×1/2」で算出されます。
ただし、共有持分専門の買取業者ならもっと高値の売却が期待できるので、まずは査定を受けてみるとよいでしょう。
