離婚時の財産分与において、自宅を巡るトラブルは非常に多いといえます。
自宅を財産分与するときは、自宅を売却して売却益を分け合ったり、他の財産と自宅を相殺して分割するパターンが多いですが「離婚後も居住を続けたい」と希望する人もいます。
自宅を売却して財産分与する場合、住宅ローンの有無や残債額によって売却方法が異なります。
離婚時に自宅を財産分与する場合、当事者である夫婦だけでなく弁護士も交えたほうが冷静に話し合えるのでおすすめです。
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- 離婚時の財産分与は1/2が原則だが、話し合いによって調整が可能。
- 自宅の財産分与で一番シンプルなのは「売却して利益を折半する」方法。
- オーバーローンの場合は、通常売却ではなく任意売却となり売却後もローンが残る。
婚姻期間中に購入した自宅は財産分与の対象となる
婚姻期間中に取得した自宅は、離婚時に財産分与の対象となります。
自宅を財産分与する場合、現物を分割するのは難しいので、売却してその利益を折半するケースが多くみられます。
その際、支払った住宅資金や持分割合とは関係なく1/2で分けるのが基本です。
ただし、離婚時の財産分与は当人同士が納得すれば、どのような割合で分けても問題ありません。
当人同士の話し合いでの解決が難しい場合は、家庭裁判所に「離婚調停」を申立てます。
また、自宅を財産分与するとき、親から相続した土地などの「特有財産」は対象とならないので注意しましょう。
ローン返済額や持分割合によらず「原則1/2」となる
離婚時の財産分与では、婚姻中に取得した財産はすべて1/2となるのが原則です。
なぜなら、結婚している間に夫婦で取得した財産は、2人の協力により取得できたと考えられるからです。
例えば、妻が専業主婦で夫が住宅ローンを全額支払っていたとしても「妻が家事をしていたから夫は仕事に専念できた」と解釈されます。
そのため、財産取得に対する労力は同程度であるとして自宅の財産分与は折半となるのです。
ただし、離婚時の財産分与ではその財産を取得したことに対する貢献度も考慮されます。
そのため、どちらかの特殊な資格や努力によって得た財産などは、財産分与で割合が調整されるのが一般的です。
財産分与の割合は当人同士の話し合いで決定する
前の項目では、離婚時の財産分与における原則をお伝えしました。
離婚時の財産分与では、結婚している間に築いた財産は1/2とするのが原則ですが、お互いが納得すればどのような割合でも問題ありません。
そのため、離婚時の財産分与は当人同士の話し合いが非常に重要です。
話し合いで決定した内容は「公正証書」として残しておくのがよいでしょう。
もしも、話し合いでの決定が困難な場合は、家庭裁判所に離婚調停を申立てます。離婚調停でも意見が調わないときは、裁判へと移行するのが通常です。
※公正証書・・・証明力や証拠力を備えた公文書。
「特有財産」は財産分与の対象とならない
以下のようなものは特有財産とされ、離婚時の財産分与では対象外となります。
- 婚姻前に貯めていた貯金
- 相続によって取得した金銭や不動産
- 住宅購入時に双方の親から受けた援助金
このような財産は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産ではないと解釈されるため、それぞれの所有者に帰属されます。
第七百六十二条 夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産（夫婦の一方が単独で有する財産をいう。）とする。
また、夫婦がそれぞれ個人的な利用を目的として各自で購入した物も、特有財産となるのが基本です。
離婚で自宅を財産分与する手順
離婚時に自宅を財産分与する場合、下準備が必要となります。
自宅の財産分与は、ローン残債や名義によって方法が異なります。
そのため、財産分与の話し合いをする前に自宅のローン残債や名義人を明らかにしておくとよいでしょう。
この項目では、離婚時に自宅を財産分与する手順を詳しくお伝えします。
ローン残債と名義人を確認する
まず、自宅を財産分与するときは以下の2点を借入先の金融機関や法務局に確認しましょう。
- 住宅ローン残債
- 土地・建物の名義人
自宅が共有名義である場合は、それぞれの持分割合も確認しておきましょう。
住宅ローン残債がない場合は、通常売却に移行して問題ありません。
売却後に利益を折半すれば、自宅における財産分与は完了です。
住宅ローンが残っていたり、ローンが残っていなくても離婚後にどちらかが住み続ける場合は、不動産の換価額を調べる必要があります。
不動産の換価額を調べる
不動産の換価額は、不動産業者に査定を依頼すると確認できます。
その際、複数の業者に査定を依頼して、平均値を換価額とするとよいでしょう。
住宅ローンが残っておらず離婚後もどちらかが住み続ける場合は、不動産の換価額の半分を住み続ける方が代償金として支払うのが一般的です。
住宅ローン残債が不動産の換価額より低ければ、売却をした利益でローンを完済し、残りを折半して財産分与が完了します。
住宅ローン残債が不動産の換価額より高い場合は、通常通りの売却ができません。
そのため、よく話し合って自宅の財産分与方法を決定する必要があります。
その場合の財産分与方法については、のちの項目で解説しますので参考にしてください。
話し合いや調停で財産分与の方法を決定する
ローン残債や名義人、不動産の換価額がわかったら、自宅をどのように財産分与するか話し合いをします。
自宅の財産分与方法は、大きく分けて「売却する」か「どちらかが住み続ける」の2つです。
他の財産も考慮したうえで、双方が納得する方法を選択しましょう。
当人同士の話し合いで財産分与の方法が決められない場合は、離婚調停を申立てて調停員を間に挟んで話し合いをします。
調停でも解決が難しければ、裁判へ移行して裁判所に和解案を提示してもらったり、裁判所が離婚の可否や慰謝料額などを決定します。
裁判に発展した場合、約1年ほどの期間がかかると考えておいた方がよいでしょう。
自宅の財産分与方法は、ローン残債など個々の状況によってさまざまです。
次の項目から、状況別に自宅の財産分与方法を解説しますので参考にしてください。
【ローンがない・アンダーローンの場合】自宅を財産分与する方法
住宅ローン残債が売却額よりも低いことを「アンダーローン」といいます。
アンダーローンの場合、売却した利益で住宅ローンを完済できるので通常売却が可能です。
もしも、離婚後もどちらかが住み続ける場合は、のちのトラブルを防ぐためにも必ず名義変更をしましょう。
この項目では、ローンがない、もしくはアンダーローンの場合に自宅を財産分与する方法を詳しくお伝えします。
不動産を一括で売却して利益を折半する
住宅ローンが残っていなければ、不動産を一括売却して利益を折半するのがシンプルでわかりやすい方法です。
住宅ローンが残っていない場合、通常売却となるので不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。
また、親族や知人へ個人的に売却することもできます。
その際、相場と大きく違う価格で売却すると、贈与とみなされて買主に贈与税が課せられる可能性があるので、価格設定には注意しましょう。
住み続ける方が代償金を支払う
住宅ローンの残っていない自宅に、離婚後もどちらかが住み続けるケースは珍しくありません。
その場合、住み続ける方が代償金として、不動産の換価額の半分を相手に支払うのが一般的です。
代償金の一括払いが難しいときは、話し合いによって分割にすることもできます。
また、他の財産や養育費、慰謝料などの代わりとして自宅をもらうケースも多くあります。
名義人以外が住む場合は名義変更しよう
離婚後に自宅に住み続けるのが、現在の名義人と異なる場合、必ず自宅の名義変更をしましょう。
自宅の名義人が家を出ていく場合、のちに家賃を請求されたり、売却したいと言われてトラブルとなる可能性があります。
離婚後に元配偶者とのトラブルを避けるためにも、名義変更は早いうちに済ませておくのがおすすめです。
住宅ローンが残っていなければ、自宅の名義変更は法務局に申請すれば簡単におこなえます。
自宅の名義変更の方法は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
離婚による自宅の名義変更における手順や必要書類！かかる費用や税金もわかりやすく解説します！
「アンダーローン」なら売却して利益を折半する
住宅ローンが残っていても、アンダーローンであれば通常売却ができます。
売却後は、利益で住宅ローンを完済して残りを折半するのが一般的です。
アンダーローンの場合にローンの名義人でない方が住み続けたい場合は、住む方が相手に代償金を支払います。
住宅ローンの名義変更は原則できないので、名義人が住宅ローンを返済し続けるのが一般的です。
その場合、考慮しなければならないのが住宅ローン滞納のリスクです。
住宅ローンの滞納が続くと、自宅は競売にかけられて退去が求められます。
そのため、離婚後も自宅に住むときは、住宅ローン返済に関する取り決めを公正証書に残しておくとよいでしょう。
【オーバーローンの場合】自宅を財産分与する方法
住宅ローン残債が売却価格よりも高いことを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合、自宅は財産分与の対象とならず、離婚後もローンを返済していくのが原則です。
しかし、離婚時に自宅は手放してしまいたいという方も多いでしょう。
その場合は、借入先の金融機関に許可を得ての「任意売却」となります。
金融機関に相談せずに売却手続きをすると、契約違反とみなされてローン残債を一括請求される恐れもありますので注意しましょう。
この項目では、自宅がオーバーローンである場合の財産分与方法を詳しく解説します。
「オーバーローン」だと財産分与の対象とならない
離婚時の財産分与では、プラスの財産を対象とするのが基本的な考えです。
自宅がオーバーローンの場合、自宅を売却しても結果的には負債が残ります。
そのため、離婚時の財産分与ではオーバーローンの自宅は財産分与の対象とはなりません。
とはいえ、自宅は共有財産の中でも資産としての価値が高いため、離婚時の財産分与ではローン残債も含めて慎重に決定する必要があります。
次の項目から、オーバーローンの自宅を財産分与する方法をお伝えしますので、参考にしてください。
任意売却をしてローン残債は貯金で一括返済する
オーバーローンの自宅を手放したい場合、必ず借入先の金融機関から許可を取らなけらばなりません。
金融機関との交渉成立後は通常売却と違い、金融機関が自宅の売却活動をおこないます。
これを「任意売却」といいます。
住宅ローンに連帯保証人を設定している場合、任意売却には連帯保証人の許可が必要です。手続きをスムーズにするためにも、あらかじめ連帯保証人へ連絡しておくとよいでしょう。
そして、オーバーローンだとしても、住宅ローン残債を貯金で返済できるケースがあります。
その場合、金融機関が任意売却に応じてくれる可能性は高いでしょう。
貯金で住宅ローン残債を返済し、残ったプラスの財産を分ければ財産分与は完了です。
任意売却について、もっと詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
任意売却なら競売を回避できる！メリット&デメリットや具体的な手順と費用を解説！
任意売却をしてローン残債を分割で返済していく
前の項目のように、預貯金などで住宅ローン残債を一括返済できない場合は、任意売却後も住宅ローン残債を返済していかなければなりません。
その場合、返済義務は基本的に住宅ローンの名義人にあります。
しかし、それでは名義人の負担が大きくなってしまいます。
また、連帯保証人や連帯債務者を解除することは原則できません。
そのため、名義人が住宅ローン残債の返済を滞納した場合、連帯保証人に一括返済の義務が生じます。
夫名義である住宅ローンの連帯保証人に妻が設定されているケースが多く、離婚後も住宅ローンに関してトラブルが起きる可能性があります。
任意売却後の住宅ローン返済については、離婚時の財産分与でしっかりと取り決めをし、公正証書に残しておくとよいでしょう。
住宅ローン残債が残る場合、なるべく公平に財産分与する方法を、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
離婚時の財産分与で住宅ローンを折半する方法を状況別に解説します
連帯保証人や連帯債務者の名義変更は債権者と交渉が必要
前述したように、住宅ローンに設定されている連帯保証人や連帯債務者を解除することは、原則できません。
ただし、変更であれば金融機関へ交渉すればできる可能性があります。
金融機関は、住宅ローンの名義人だけでなく、連帯保証人や連帯債務者の経済状況を審査したうえで融資をしています。
そのため、連帯保証人や連帯債務者の変更を交渉する場合は、同じ条件で契約してくれる人を新たな契約者として立てるとよいでしょう。
名義人が住んで返済を続ける
オーバーローンの場合、自宅を売却しても負債が残ります。
そこで、自宅を売却せずにローンの名義人が住み続け、これまで通り返済を続けるのも1つの方法です。
その場合、オーバーローンの自宅は財産分与の対象にならないため自宅に対する代償金は発生しません。
また、名義人が住宅ローン残債を負担する代わりに、養育費や慰謝料などは支払わないとするケースも多くあります。
住宅ローン残債と養育費や慰謝料を相殺する場合の計算は複雑なので、弁護士に相談するとよいでしょう。
住宅ローンの名義人でない方が住み続け、出ていく名義人が住宅ローンの返済を続けることも可能です。
ただし、住宅ローンは名義人と居住する人が一致していなければならないという契約であることがほとんどです。
契約違反とみなされると、住宅ローン残債を一括請求される可能性があります。
そのため、必ず金融機関へ相談しましょう。
住宅ローンが残る自宅に名義人以外が住み続ける方法は、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
離婚後に妻が持ち家に住む方法を状況別に解説！リスクと対処法も解説
共有名義の自宅は財産分与時に共有関係を解消しておこう
財産分与する住宅が、夫婦の共有名義であるケースは少なくありません。
その場合、離婚時に共有関係を解消するのが望ましいです。
離婚後も自宅が共有状態のままだと、以下のようなリスクが考えられます。
- 売却したくても他共有者が同意せずに売却できない
- 他共有者が自己持分を売却し、第三者から家賃を請求される
- 税金や管理費の支払いでトラブルとなる
離婚後にこのようなトラブルを防ぐためにも、離婚時に共有関係は解消するとよいでしょう。
どちらかが相手の持分を買取って住み続ける
離婚時の財産分与では、持分割合と関係なく1/2となるのが原則です。
しかし、双方が納得していれば持分割合どおりに自宅の所有権を獲得することができます。
その場合、住み続ける方が相手の持分を買取れば、単独名義となるので共有関係の解消ができます。
共有持分を買取った後は、必ず登記が必要です。登記の手順は、以下の記事で詳しく解説しています。
共有持分の移転登記が必要な状況を詳しく解説！登記費用や税金についても説明します
単独名義のローンに借り換える
ペアローンで組んだ住宅ローンが残っている場合、自宅を所有する方の単独名義でローンを借換える方法があります。
ただし、単独でも住宅ローンの審査に通るだけの収入がない場合は難しい方法です。
借換えが完了した後は、単独名義となるのでひとりで返済していきます。
借換えを希望する場合は、住宅ローン残債と収入を証明できる書類などを用意し、金融機関に相談してみるとよいでしょう。
共有者が共有関係の解消に応じなければ持分売却も1つの手段
共有者が共有関係の解消に応じない場合、自分の持分のみを売却するのも1つの手段です。
共有持分は、自分の持分のみであれば自由に売却することが認められています。
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
ただし、共有持分のみの売却価格は相場よりも低くなってしまうことが一般的です。
そのため、共有持分専門の買取業者へ依頼するのがよいでしょう。
また、住宅ローンが残っている場合は、共有持分の売却はできませんので注意しましょう。
共有持分専門の買取業者に依頼がおすすめ
前の項目でも述べたように、共有持分の売却は専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。
共有持分専門の買取業者は、共有持分を買取った後に高額転売できるノウハウを持っているため、相場と変わらない値段で共有持分の買取をしています。
他共有者と関わらずに売却を進めることもできるので、離婚後は元配偶者となるべく関わりたくないという方も安心して依頼できるのではないでしょうか。
また、離婚調停中の共有持分の売却は、タイミングによっては調停で不利となってしまいます。
弁護士と提携している業者であれば、そのような状況でも対処が可能です。
無料査定を実施している業者も多くあるので、まずは一度相談してみてはいかがでしょうか。
【共有持分の買取業者おすすめ27選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
離婚時における自宅の財産分与はローン残債がカギ
離婚時に自宅を財産分与する際、重要なのは以下の3点です。
- 住宅ローンは完済しているか
- 自宅の名義はどうなっているか
- 離婚後も自宅に住み続けるのか
住宅ローンがなければ、住宅を売却する場合も住み続ける場合も大きな問題はありません。
住宅ローンが残っている場合は、不動産の換価額を算出してアンダーローンかオーバーローンかを確認しましょう。
離婚後もどちらかが自宅に住み続ける場合は、ローンの返済について詳細に取り決めをして滞納などのリスクを回避しましょう。
離婚時における財産分与の取り決めは、公正証書を作成するのがおすすめです。
自宅は共有財産の中でも価値が大きく、財産分与でも慎重に取り決めをする必要があります。
不安なことがある場合は、弁護士に相談するとよいでしょう。
自宅の財産分与についてよくある質問
婚姻中に購入した不動産であれば、財産分与の対象です。婚姻中に築いた財産は、実際に負担した金額に関わらず「夫婦の共有財産」とみなされるので、財産分与で折半するのが原則です。
いいえ、折半はあくまで原則であり、離婚協議によって双方が合意すれば折半以外の方法も可能です。
「家をもらう代わりに貯金は相手に譲る」「慰謝料を請求しない代わりに家をもらう」というように、他の財産などと相殺して財産分与をおこなう方法があります。
はい、売却できます。売却益で完済できるなら問題なく売却できますし、完済できなくても「任意売却」という方法で売却可能です。
自分の共有持分だけ売却することを検討しましょう。とくに、離婚協議などでトラブルになっている場合は、弁護士と連携している専門買取業者に相談するのがおすすめです。→弁護士と連携した買取業者はこちら
