離婚協議において、夫婦の共有不動産がもとでトラブルになり、協議が進まなくなってしまうケースがあります。
「自分の持分だけでも処分したい」と考え、共有持分の売却を検討している人もいるでしょう。
しかし、離婚協議中に共有持分を売却しても、その売却益は財産分与の対象にしなければならないので注意が必要です。
離婚協議中に共有持分を売却する際は、財産分与や住宅ローンなど複雑な条件が絡み合い、個々の事情で判断が大きく異なります。
そのため、弁護士と連携している買取業者に相談して、離婚問題から持分売却まで総合的なアドバイスをしてもらいましょう。専門買取業者なら、共有持分の高額買取も可能です。
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離婚協議中でも共有持分の売却はできるが「売却益も含めた財産分与」が必要
基本的に、自分の共有持分のみであれば離婚協議中であっても売却できます。
しかし、財産分与の原則では「夫婦の共有財産は折半する」と考えるのが通例です。
したがって、財産分与においては共有持分の売却益も含めた全財産を折半するのが一般的です。
「持分割合がはっきりしているのに折半するの？」と疑問に思う人もいるかと思いますので、まずは共有持分と財産分与の概要を見ていきましょう。
共有持分は共有者の同意がなくても売却できる
共有持分とは、不動産を共有名義にしたときに、各名義人（=共有者）がそれぞれもっている所有権を指す言葉です。
共有持分の割合を持分割合といい、持分割合は基本的に不動産取得時の出資金額で決まります。
この場合、家の持分割合は「夫が共有持分4/5」「妻が共有持分1/4」となります。
資金の準備方法は持分割合に影響しないため、支払ったお金が貯金から出したものでも、住宅ローンを組んで借りたお金でも、計算方法は上記の例と同じです。
そして、共有持分は自分のものであれば自由に売却が可能です。例え共有者が夫婦であっても、共有持分の売却にあたって相手の同意を取る必要はありません。
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売却は「住宅ローンを完済し抵当権を抹消している」ことが条件
共有持分は共有者の同意がなくても売却できますが、1つ注意点があります。抵当権が設定されている不動産は売却できないという点です。
抵当権とは、金融機関が融資の際、不動産に対して設定する権利です。住宅ローンの返済が滞ったとき、金融機関は抵当権を実行して対象の不動産を差押さえ、融資したお金を回収します。
つまり「お金を貸す代わりに、返済しなかったときは家を取り上げる」という権利が抵当権です。
抵当権は、住宅ローンの完済後に抹消できるようになります。そして、不動産売買では抵当権の抹消を求められるのが一般的です。
共有持分であろうと、抵当権を抹消しなければ売却できません。
そのため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消してから売り出すか、売却益で住宅ローンを完済し、売却と同時に抵当権を抹消できる状態であることが必要です。
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抵当権が「共有持分ごと」に設定されているなら任意売却ができる
「抵当権が設定されていると共有持分を売却できない」と解説しましたが、じつは抵当権の設定方法によっては、売却が可能なケースもあります。
夫婦の共有名義でマイホームを購入した場合、住宅ローンの組み方で抵当権の設定方法も異なるのです。
1つの住宅ローンを夫婦の連名で借りる契約方法を「連帯債務型」といいます。この契約は1つの不動産に対して住宅ローンの契約も1つであり、抵当権は家全体にかけられます。
一方の「ペアローン型」は、夫婦が別々に住宅ローンを借り、1つの不動産を2つの住宅ローンで購入する契約方法です。こちらは夫婦それぞれの共有持分に対して、抵当権が設定されます。
「5,000万円の家を夫婦で購入する」という想定で2つの契約方法を解説すると、次のとおりです。
夫婦が返済を滞納した場合、家全体を差押さえなければ5,000万円の融資を回収できないため、抵当権も家全体におよびます。
妻が返済を滞納しても、妻の共有持分である1/4だけ差押さえれば融資を回収できるため、抵当権も共有持分ごとに設定されます。
複雑に感じられるかもしれませんが、重要なのは抵当権が家全体に対して設定されているのか、それとも抵当権ごとに設定されているのかという点です。
抵当権が家全体に設定されている場合、自分の共有持分の抵当権だけ抹消することは基本的にできません。
しかし、共有持分ごとに抵当権が設定されている場合、金融機関との交渉次第では、住宅ローンを完済していなくても抵当権を抹消して売却できるのです。
その方法を「任意売却」といい、特殊な手続きが必要になるため不動産業者のなかでも取り扱えるところはわずかです。
自分の共有持分が任意売却可能かどうかは、専門買取業者など共有持分・任意売却の専門家に相談してみましょう。
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財産分与の配分は「持分割合に関わらず折半」が原則であることに注意
抵当権に関する条件はあれど、共有持分の売却は離婚協議中であっても可能です。
しかし、売却は可能であっても、その売却益は財産分与の対象になってしまいます。
なぜなら、夫婦が婚姻中に築いた財産は「夫婦が協力して築いたもの」と考えるのが原則であるからです。
つまり、実際にお金を稼いでいなくても、夫婦の財産形成に対する貢献度は等しいといえるのです。
上記の考えから、財産分与では「全財産を折半する」のが一般的です。
ただし、個別の事情によって割合が修正される場合もあります。例えば、夫婦の片方が特殊な技能によって高額な資産形成に貢献した場合などです。
また、この「財産分与は折半」という原則は、当事者である夫婦双方が合意すれば守らなくても構いません。お互いに納得しているのであれば、割合が偏っていて財産分与は成立します。
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離婚協議中に共有持分を売却しても結局は「売却益を含めた全財産」を折半する
「財産分与の原則は夫婦で折半」と解説しましたが、これは共有不動産であっても当てはまります。
不動産の持分割合が「夫4/5、妻1/5」であっても、財産分与において家をもらう権利は夫婦で半分ずつあるといえるのです。
というより、正確には「共有不動産も含めた全財産」に対して、半分ずつもらう権利があるといえます。
そのため、例え自分の共有持分であっても、売却益を財産分与で分割しなければ相手の権利を侵害することになります。
したがって、仮に離婚協議が成立する前に自分の共有持分を売却しても、その売却益は財産分与の対象にしなければなりません。
別居以降のローン返済額は特有財産として計算する
家の財産分与をする場合、気をつけなければならないのが住宅ローンの残高です。
財産分与の際、家の価値は【現在の資産価値-住宅ローンの残高】で計算します。家の資産価値が5,000万円で、住宅ローンの残高が4,000万円であれば、財産分与の対象は差額の1,000万円です。
そして、もしも夫婦が離婚前に別居しており、別居から離婚成立まで期間が空いていた場合、住宅ローンは「別居開始時の残高」を基準に計算します。
なぜなら、別居以降は夫婦関係が破綻し、協力して財産を築いていたとはいえないためです。別居以降に返済した住宅ローンは、財産分与の対象にならない「特有財産」とみなされます。
離婚成立時の住宅ローン残高で計算すれば差額は1,000万円ですが、財産分与では別居開始時の残高で計算するため、財産分与の対象は【5,000万円-4,500万円=500万円】となり、500万円を夫婦で分割します。
離婚協議中に共有持分を売却したいときは弁護士と連携している専門買取業者へ相談しよう
離婚協議中に共有持分を売却しても、結局は「売却益を含めた全財産」を折半するのが原則です。
とはいえ、実際にはさまざまな理由で、少しでも早く共有持分を手放したい人もいるでしょう。
しかし、ここまで解説したとおり、離婚協議中の共有持分売却は住宅ローンや抵当権、財産分与のルールが関わるため、とても複雑な問題となります。
個々の事情、とくに家を取得した経緯や離婚の原因によってすべきことが異なるため、不動産業者でも「売却したければ離婚協議を終わらせてください」と、突き返す対応をする場合があります。
そこで、離婚協議中に共有持分を売却したい場合は、弁護士と連携している共有持分専門の買取業者に相談するのがおすすめです。
弁護士と連携している専門買取業者なら、共有持分の売買について詳しいだけでなく、必要であれば弁護士の紹介もしてくれるので、離婚問題もまとめてサポートしてくれます。
共有持分の売却以外に適切な解決方法があれば、アドバイスをもらえます。まずは無料相談で、自分の状況と「これからすべきこと」を一緒に整理してもらいましょう。
離婚協議中に共有持分を売却するメリットとデメリット
離婚協議中に共有持分を売却しても「売却益を含めた全財産」を折半するのが原則だと解説しました。
しかし、それだけでは「離婚協議中の売却に意味はないの？」と疑問に思うでしょう。
そこで、この項目では離婚協議中に共有持分を売却するメリットとデメリットを、それぞれ紹介していきます。
共有持分売却に悩んでいる人は、ぜひ決断の参考にしてください。
メリットは家の所有権に関するトラブルから抜け出せること
離婚協議中に自分の共有持分を売却するメリットは、離婚にあたって家の所有権に関するトラブルをいち早く解消できることです。
離婚協議では、家の所有権をめぐって争いになることは珍しくありません。
「家が欲しい」「いや、処分したい」といった言い争いで離婚協議が停滞し、離婚成立まで1年以上かかるケースもあります。
しかし、共有持分を売却してしまえば、そういった争いを強制的に終わらせられます。
ただし、先に解説したとおり、財産分与は折半が原則です。売却益はひとり占めせず、財産分与の対象として夫婦双方が納得できるように分割しましょう。
「家の所有権に関するトラブル解決」は離婚調停も検討しよう
共有持分を売却すれば、離婚協議において「家の所有権をどうするか」という争点を解消できます。
しかし、例え違法ではなくても、共有持分を勝手に売却すれば配偶者の心証を悪くする恐れがあります。心証を悪くすれば、親権や慰謝料など、ほかの協議についても話がこじれて解決が遠のくかもしれません。
そのような事態を防ぐには、持分売却ではなく家庭裁判所に離婚調停を申し立てるのもおすすめです。離婚調停は、調停員を交えながら「離婚するかどうか」や「離婚の条件」を話し合う手続きです。
調停員が夫婦双方の言い分を聞いて調停を進行するため、当事者だけで離婚協議をするより冷静に話し合えます。
ただし、離婚調停はあくまで話し合いなので、夫婦が合意しなければ成立しません。離婚調停が成立しなければ、裁判所が強制力をもって離婚を成立させる「審判離婚」や「裁判離婚」に進みます。
離婚調停は自分でも申し立てられますが、弁護士に手続きを代行してもらうのが一般的です。自分の言い分を適切に主張し、離婚調停を有利に進めるためにも、専門家である弁護士に相談するとよいでしょう。
デメリットは売却価格が本来の価値から半分近く下がること
離婚協議中に共有持分を売却するデメリットは、共有持分のみの売却は市場価格が下がってしまうところにあります。
共有持分は、それだけを取得しても不動産全体を自由に活用できません。管理も処分も、ほかの共有者と話し合いが必要になります。
そのため、共有持分の需要は低く、相場価格も低いのが実情です。立地や持分割合など個別の条件にもよりますが、売却価格は本来の価値から半分近く下がることが一般的です。
しかし、この共有持分を売り出しても、半額の1,000万円でしか売れない恐れがあるのです。
共有不動産全体を売却する場合より、得られる売却益が低くなってしまうのは避けられないでしょう。
共有持分を高く売るなら専門買取業者に買取を依頼しよう
共有持分をなるべく高値で売却したい場合、売却先として「共有持分専門の買取業者」を選ぶとよいでしょう。
共有持分を専門に取り扱う買取業者は「共有持分を活用・収益化する知識」が豊富であるため、買取価格も高値になることが期待できます。
より高値で売るには、複数の専門買取業者に査定してもらうのがおすすめです。ネットによる簡易査定なら自分の共有持分の価値がすぐにわかるので、まずは無料査定を利用してみましょう。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
また、離婚に関連して法律的な気がかりがある場合や、調停を申し立てるか悩んでいる場合などは、弁護士と連携している専門買取業者に相談するとよいでしょう。
配偶者が離婚協議中に共有持分を売却した場合のリスクと対策
「自分の共有持分なら自由に売却できる」ということは、反対に配偶者が共有持分を売却するケースもあるということです。
配偶者が離婚協議中に共有持分を売却した場合、自分にとってどのようなリスクがあるのか気になる人も多いでしょう。
配偶者が共有持分を売却すれば、その買主である第三者と不動産を共有する関係となります。第三者との間で、共有不動産をめぐってトラブルになるかもしれません。
この項目では、配偶者が離婚協議中に共有持分を売却した場合に起こり得るリスクと、そのような事態の対策方法を紹介します。
【リスク1】第三者に共有物分割請求を起こされる恐れがある
共有持分が第三者の手にわたると、共有物分割請求を起こされるかもしれません。
共有物分割請求とは、共有状態の解消をほかの共有者に求める権利および手続きをいいます。
共有持分をもっていればだれでも請求可能で、ほかの共有者はこの請求を起こされたら、必ず共有状態を解消するために話し合わなければいけません。
共有状態の解消方法としては、次の3つがあります。
- 現物分割：不動産そのものを持分割合に合わせて切り分ける
- 代償分割：共有者間で共有持分と金銭を交換する
- 換価分割：不動産全体を売却して現金で分割する
共有者間の話し合いで合意が取れない場合、裁判による判決で強制的に共有状態を解消します。
とくに、裁判所が換価分割の判決を下すと、不動産は一般的な売却ではなく競売にかけられてしまいます。
競売の落札価格は市場価格より低くなるのが一般的なので、家を失ううえに安価で売却する事態に陥ってしまう恐れがあるのです。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
【リスク2】家賃請求をされる恐れがある
共有持分が第三者の手にわたったとき、自分が共有不動産に住んでいると、家賃請求をされる恐れもあります。
共有不動産に居住していない（=共有不動産から利益を得ていない）共有者は、共有不動産に住んでいる（=共有不動産から利益を得ている）共有者に対して、持分割合に応じた家賃を請求できるのです。
この場合、共有不動産を通常の賃貸物件として貸し出したときの家賃相場が10万円だったすると、BはAに対して、10万円の1/5である2万円を家賃として請求が可能です。
共有不動産の利益が占有されたら家賃請求できる！請求の方法や家賃請求以外の解決法も説明します
「自分の家なのに家賃請求されるのは納得できない」と家賃請求を無視していると、裁判に発展する可能性もあるため注意しましょう。
【対策1】売却前に「不動産の取り分」と「ほかの財産の取り分」を相殺して財産分与をする
共有物分割請求や家賃請求を防ぐためには、配偶者が共有持分を第三者に売却するのを防ぐ必要があります。
共有持分の売却を防ぐには、離婚協議を速やかに終わらせるのが一番です。
そして、その離婚協議のなかで、不動産の共有状態を解消できるように財産分与をしておきましょう。
不動産を自分のものにしたい場合、ほかの財産の取り分を減らすなどある程度の譲歩を見せれば、配偶者も不動産の所有権をわたすことに同意しやすくなります。
【対策2】購入資金を用意できるのであれば自分が共有持分を買い取る
配偶者の共有持分が第三者の手にわたってしまった場合、その共有持分を買い取ってしまうという対策方法があります。
共有物分割請求が起こってしまうと、共有状態がどのような形で解消されるかは話し合いや裁判次第です。
しかし、自分で買い取れるのであれば、不動産を単独名義にしたうえで、確実に自分のものにできます。
購入資金は貯金などから現金で用意できるのが一番ですが、住宅ローンの利用や、親などから借りることも検討してみましょう。
【対策3】共有持分を買い取れないのであれば自分の持分も売却する
第三者から共有持分を買取るための資金を用意できなければ、逆に自分の共有持分を売却するのもよいでしょう。
第三者から共有物分割請求や家賃請求されるのをまつより、自分から共有持分を手放すほうが好きなタイミングで売却できます。
裁判を起こされて費用や手間をかけさせられることもありませんし、売却相手も自分で選べます。
共有者になった第三者に「この金額なら売ってもよい」と交渉もできますし、複数の買取業者に査定を依頼して一番高い価格をつけたところに買取ってもらうのもよいでしょう。
家を手放すことになっても、共有物分割請求などで仕方なく手放すより、自分が能動的に売却活動をしたほうが納得のいく価格で売却できるでしょう。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
離婚時は「持分売却」より「不動産全体の売却と財産分与」のほうがおすすめ
離婚協議中であっても共有持分の売却は可能ですが、結局は売却益も財産分与の対象になります。
そのため、夫婦の共有不動産は、離婚時に不動産全体を売却して現金で分割するほうがおすすめです。
共有持分のみを売却するより取り分が多くなりますし、1円単位で公平に分けられるため財産分与もスムーズに終えられます。
しかし、配偶者と家の所有権をめぐってトラブルになり、離婚協議が長引いているようであれば、共有持分を売却したほうが問題解決は早くなります。
共有持分を売却するときは、共有持分専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
とくに、弁護士と連携している専門買取業者であれば、離婚に関わるさまざまな問題にも対応できるためおすすめです。
離婚協議中の共有持分売却についてよくある質問
はい。離婚協議中であっても共有持分を売却できます。共有者が夫婦であっても、相手の同意は不要です。ただし、売却益も財産分与の対象にしなければいけません。
メリットは、離婚にあたって家の所有権に関するトラブルから抜け出せることです。家の所有権が原因で離婚協議が進まない場合、持分売却によって協議の進展を期待できるケースがあるでしょう。
デメリットは、共有持分の売却価格が本来の価値から半分近く下がることです。共有不動産の全体を売却して財産分与するより、取り分が少なくなる可能性が高いでしょう。
配偶者の共有持分を購入した第三者が、共有物分割請求や家賃請求を起こす可能性があります。共有物分割請求を起こされると、安値で共有持分を手放さなければならない恐れもあります。配偶者が第三者に共有持分を売却する前に離婚協議を終わらせられるのが一番ですが、すでに売却されてしまった場合、その持分を自分で購入するか、反対に自分の共有持分が高値で売れるよう売却活動をおこなうことをおすすめします。
はい、あります。共有持分の取り扱いに不慣れな大手不動産会社より、共有持分を専門としている買取業者のほうが高値で売りやすいでしょう。また、離婚協議などでトラブルになっている場合は、弁護士と連携している専門買取業者に相談するのがおすすめです。→ 弁護士と連携した買取業者はこちら
