共有持分を所有していると、共有者間でトラブルが起きやすくなってしまいます。
実際に共有不動産を所有している人や相続などにより所有することになった人は、以下の様な悩みを抱えているかと思います。
- 「共有不動産を売却したいのに、他共有者に強く否定されている・・・」
- 「自分には必要ない家だから、持分だけでも売却したい」
共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
しかし、自らの共有持分だけであれば、他共有者の同意なく売却できます。
この記事では、共有持分や共有不動産の売却方法、売却時における基礎知識を紹介しています。
最後まで読めば、共有持分をより高く売却できるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。
- 共有持分とは共有されている不動産におけるそれぞれの所有権割合のこと。
- 自らの共有持分だけであれば自由に売却できる。
- 土地・建物は別の財産なので、共有持分はそれぞれに対して適用される。
- 共有持分専門買取業者に依頼すると、トラブルなくスムーズに売却できる。
共有持分とは共有されている不動産におけるそれぞれの所有権割合
1つの不動産を複数人で所有することを「不動産の共有」といい、その権利の割合のことを共有持分といいます。
共有持分は「2分の1」や「1/2」のように、持分を数値で表します。
例えば、1つの家を夫婦で均等の権利で所有しているとき、夫婦それぞれの共有持分は1/2になります。
なお「1/2の共有持分しか持っていないから、家の半分（1/2）しか使えない。」というわけではありません。
「共有持分は目に見えない概念的な権利である」ことを理解しましょう。
共有持分（共有不動産）については以下の記事を参考にしてみてください。
共有不動産とは？不動産共有におけるトラブル例と私道の共有持分をわかりやすく解説
共有持分は資金を出し合って購入したときや相続時に発生する
不動産は高価な財産なので、1人では所有できないことが多いです。
不動産の共有持分が発生する理由は主に「資金をだしあって不動産を購入したとき」と「不動産を相続するとき」です。
例えば、夫と妻で「1,000万円」の家を「500万円」ずつ出し合って購入したとすると、夫婦2人の共有持分は「1/2」ずつになります。
また、相続時の不動産は遺産分割協議や法定相続分などで、共有持分の割合が変わります。
遺産分割協議については以下の記事を参考にしてみてください。
遺産分割方法は相続人全員で協議しよう！相続発生時における遺産分割協議の基礎知識と流れを解説します。
また、法定相続分については以下の記事で詳しく説明しています。
法定相続分とは？遺産分割における法定相続分の割合と優先順位をわかりやすく解説します
共有不動産・共有持分を売却する3つの方法
不動産の共有状態はトラブルがおきやすいことから共有不動産の売却を考える方も少なくありません。
共有不動産そのものを売却するには、共有者全員の同意が必要です。
共有者の中に1人でも売却に反対する人がいると、共有不動産を売却できなくなってしまいます。
ですので、共有不動産そのものではなく共有持分だけの売却を選択する方も多くいます。
自らの共有持分だけの売却であれば、他共有者の同意を得ずとも自由に売却可能です。
もしも、使う予定のない不動産の売却に困っている場合、自らの共有持分の売却を検討してみてください。
以下の項目から、共有持分や共有不動産を売却する方法について詳しく説明します。
1.自らの共有持分だけを自分の意思だけで売却する
共有不動産の売却を他の共有者に反対されていると、共有不動産そのものは売却できません。
しかし、自らの共有持分だけであれば他共有者の許可や同意なく自由に売却できます。
共有持分だけの売却であれば他共有者に内緒でおこなえますし、共有持分を売却することによって共有関係から抜けられます。
売却先は他共有者か共有持分専門買取業者などです。
他共有者が共有不動産の利用をしている場合は、他共有者に対して自分の共有持分を買取らないか交渉するとよいでしょう。
また、共有者間での交渉や話し合いが難しい場合は、共有持分専門買取業者への売却相談がおすすめです。
共有持分だけの売却であれば他共有者と会わずに売却できる
前の項目でも説明しましたが、共有持分だけであれば他共有者の同意なく売却できます。
また、共有持分における売却の手続きも自分1人でおこなえます。
ですので、他共有者と会うことなく共有持分の売却が可能です。
ただし、共有持分を内緒で売却したい場合は、共有持分専門買取業者を利用する必要があります。
一般的な不動産仲介業者だと広告を出すため、他共有者に売却を知られる可能性があるので注意しましょう。
すでに共有不動産を巡るトラブルが起きてしまっている場合は、共有持分だけを売却すると共有状態から抜けられます。
以下の記事で共有持分を、他共有者と会うことなく売却する方法について解説しています。
共有不動産は共有者と会わずに売却できる！同意が不要な持分売却のメリットも解説
共有持分の買取相場は「共有不動産の市場価格×持分割合÷2」
共有不動産は共有者間でのトラブルが起きやすく、扱いが難しい物件です。
ですので、共有持分だけを売却する場合は相場価格よりも大幅に下がってしまいます。
共有持分は特殊な不動産なので、明確な価格相場はありませんが、一般的には「共有不動産の市場価格×持分割合÷2」で売却できるといわれています。
例えば「1,000万円」の価値がある不動産の共有持分を「1/2」売却する場合「1,000万円」の半分「500万円」で売却できるわけではありません。
実際には「250万円」程度の売却価格になってしまいます。
ただし、ケースによってはより高額で売却できるので、共有持分の売却を考えたときは買取業者へ相談するべきでしょう。
以下の記事で、共有持分の相場や高く売却する方法を紹介しています。
【共有持分の買取相場】査定基準や相場以上で買取してもらう方法も説明
2.共有者全員の同意を得て共有不動産そのものを売却する
さきほども説明しましたが、共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。
逆にいえば、共有者全員が協力して同意を得られれば、共有不動産そのものを売却できます。
共有不動産を共有者全員が売却することに納得できれば、通常の不動産売却と同じ相場価格で売却できます。
共有不動産がトラブルになりやすいことや、場合によっては裁判まで発展してしまうことなどの理由を共有者に対して説明すると、共有不動産の売却に同意してくれるかもしれません。
3.共有物分割請求を起こし不動産の一部における単独所有者になり売却する
不動産の共有状態を解消するために「共有物分割請求権」という権利が法律で認められています。
共有物分割請求とは、共有不動産の共有状態を解消するためにおこなわれる話し合いのことです。
共有物分割請求は共有持分所有者であれば、いつでもおこなえます。
共有物分割請求がおこなわれると、法律にもとづいて全員が平等になるように共有不動産が分割されます。
共有物分割請求については以下の記事を参考にしてみてください。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
共有物分割請求は裁判まで発展する可能性があるので注意
共有物分割請求はまず共有者間での話し合いがおこなわれますが、話し合いがまとまらない場合は裁判まで発展してしまいます。
共有不動産は親戚や親族間で共有されることが多いです。
ですので、裁判になってしまうと共有者同士の関係が悪化してしまうかもしれません。
なお、裁判には多額の費用がかかってしまうため、共有物分割請求できたとしても結果的に損をしてしまう可能性もあるので注意が必要です。
建物を売らなくても土地の共有持分だけ売却できる
先ほども説明しましたが共有不動産の共有者は「共有持分だけ」を売却できます。
また「建物を売らずに土地だけの売却」もできます。
これらのことから「建物を売らなくても土地の共有持分だけ」の売却も可能です。
なぜなら、法律では土地と建物は別の不動産として考えられるため、土地と建物のそれぞれに対して共有持分が適用されます。
家を売却せずに土地の共有持分を売却する方法はこちらの記事をご確認ください。
【建物があっても大丈夫】共有の土地のみを売却するために知っておくべき権利と検討すべき売却先
共有持分の売却時に発生する税金と確定申告
共有持分を売却すると譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって変わることに注意しましょう。
不動産を所得して5年以内の場合「短期譲渡所得税」になり、39％の税率が適応されます。
一方、所得してから5年を超過した場合は「長期譲渡所得税」となり、20％の税率が適応されます。
また、共有持分を売却した場合は確定申告が必要です。
不動産売却による所得がでた、共有者それぞれに対して確定申告の義務が課せられます。
申告を怠ってしまうと、延滞税や無申告加算税の支払いが課せられてしまうため注意しましょう。
不動産売却による税金や確定申告については以下の記事を参考にしてみてください。
共有持分の「所有・取得・譲渡・売却」にかかる税金を解説！税負担を軽減する公的制度もあわせて紹介！
共有不動産売却時におけるトラブルは共有状態から抜けると解消できる
共有不動産の売却に共有者の1人でも反対していると、共有不動産そのものの売却ができません。
また、共有物分割請求によって共有不動産の扱いについて話し合う場合でも、話し合いがまとまらなければ共有物分割請求が裁判に発展してしまうこともあります。
このように、共有不動産を巡ってトラブルになってしまった場合は、共有状態から抜けると共有不動産によるトラブルから距離をおけます。
共有持分の売却以外に、共有状態から抜ける方法は「贈与・放棄」です。
共有者の誰かを指定して、自らの共有持分を贈与することで共有状態から抜けられます。
一方で、贈与したい相手が特にいない場合は共有持分の放棄をしましょう。
以下の記事で共有不動産の売却時におけるトラブル解決法を説明しています。
共有不動産の売却トラブル事例と解決法｜専門業者へ売却でトラブルは回避できる
また、以下の記事では共有持分を処分（共有状態から抜ける）方法を紹介しています。
【他共有者の合意不要】共有持分を処分できる方法をすべて解説
他共有者に共有持分を無断売却されていたら業者と交渉してみよう
共有持分は他共有者の許可なく売却できます。
ですので「自分の知らないところで、他共有者が勝手に共有持分を売却している」ケースもあります。
自分の知らないところで共有持分を売却されていたとしても、その売却はなかったことにはできません。
共有持分が売却されてしまうと、共有持分を購入した第三者（共有持分を買い取った不動産業者）との共有状態になります。
共有状態のままでは何もできないため、不動産業者は共有持分の売却や買取を迫ってくるでしょう。
買取業者から共有持分の売却や買取を持ちかけられた場合は、無視せず交渉する必要があります。
買取業者との交渉を無視していると共有物分割請求をおこされ、ケースによっては裁判まで発展してしまいます。
ですので、他共有者が第三者に共有持分を売却してしまったら、まずは共有持分を購入した第三者と交渉することが大切です。
また、共有者が第三者に売却する前に、共有持分を買取ることも考えておきましょう。
以下の記事では、共有持分の買取請求をされたときの解決方法を説明しています。
【共有持分】買取請求されたらどうする？解決法と相談先を解説します
共有持分を売却する場合は専門買取業者に相談・依頼しよう
共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。
共有物分割請求を起こし、不動産の単独所有者になることもできますが、共有物分割請求は裁判に発展するケースもあるので注意が必要です。
そこで、自らの共有持分だけの売却を検討してみてください。
自らが所有する共有持分だけであれば、自分だけの意思で自由に売却できます。
売却先は他共有者や、共有持分の買取を専門とした不動産業者などです。
共有不動産におけるトラブルがすでに起きている場合、他共有者への売却はかえって話がこじれてしまうこともあるので注意しましょう。
共有持分の買取を専門とした不動産業者の中には、弁護士と提携している買取業者もあるので、トラブルが起きている場合でも安心して共有持分の買取を相談できるでしょう。
以下の記事で、おすすめしたい共有持分の専門買取業者を紹介しています。
【共有持分専門の買取業者おすすめ16選！】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント！
