【兄弟で不動産を分けたい】分け方のルールや反対された場合の対処法も解説

1つの不動産を兄弟で相続しても、自由に扱えないので「共有不動産を分けたい」と感じる方は少なくありません。

兄弟で不動産を分ける場合、さまざまなトラブルが起きる恐れがあります。

共有状態で相続するとトラブルの原因になるため、不動産を現金化できる「代償分割」または「換価分割」で相続することがベストです。

不動産を共有状態にしないため、トラブルを引き起こすことなく、相続不動産を現金化できます。

もしも、兄弟が「代償分割」や「換価分割」に反対する場合は、持分売却を検討するとよいです。自分の持分だけなら兄弟の同意がなくても売却できますし、共有持分の専門業者に依頼すれば、早く・高く持分を買取してもらえます。

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• 不動産には「共有分割」「現物分割」「代償分割」「換価分割」という4種類の分け方がある。
• 兄弟で不動産を相続する場合は「遺言書」か「法定相続分」を参考に「遺産分割協議」で分け方を決める。
• 不動産の分け方は、兄弟で「遺産分割協議」または「共有物分割請求」で話し合って決める。

兄弟で不動産を分けるときのルール

はじめに兄弟で不動産を分けるとき、どのようなルールで分けるのかを解説します。

兄弟で不動産を分ける場合、よく疑問にあげられるのは次の3点です。

• 不動産の分け方
• 不動産の取り分の決め方
• 分け方や取り分を話し合う方法

「不動産を物理的に分けるのか？お金として分けるのか？」や「不動産をどんな割合で分けるのか？」そして「それらをどのように決めるのか？」といった部分です。

不動産の取り分や分け方を決めるルールについて、順番に解説していきます。

兄弟で不動産を分ける場合の分け方は4種類

1つの不動産を兄弟で分ける場合、分け方は次の4種類です。

• 不動産を残したまま権利だけを分ける「共有分割」
• 不動産そのものを物理的に分ける「現物分割」
• 兄弟同士で不動産を買取する「代償分割」
• 兄弟で不動産を売却して利益を分ける「換価分割」

一般的には、不動産を残したまま「共有分割」で権利だけを分けることが多いですが、その後の使い道が限られてしまうため、デメリットも少なくありません。

「現物分割」では、不動産を物理的に分割して別の不動産にしますが、物理的にむずかしい場合や、不動産の価値が低下してしまう場合もあります。

不動産の現物分割がむずかしい場合、一部の相続人・共有者が買い取る「代償分割」や、現金化してから相続人・共有者同士で分け合う「換価分割」が選択されます。

それぞれの分け方について、1つずつ見ていきましょう。

1.不動産を残したまま権利だけ分ける「共有分割」

共有分割とは、不動産を残したまま「共有持分」という形で不動産の権利だけを分けて、兄弟それぞれへ分配する分け方です。

1つの不動産を兄弟で共同所有することも可能で、このように共有状態にある不動産は「共有不動産」や「共有名義不動産」と呼ばれます。

共有不動産において各共有者がもつ所有権の割合を「共有持分」といい、不動産全体を1/1として「◯/◯」という持分割合で分配されます。

共有分割のメリットは、不動産を物理的に分割したり売却する訳ではないので、4種類ある分け方の中では手軽におこなえることです。

一方で、共有持分を所有していても共有不動産は自由に扱えないため、共有分割した後でも、あらためて他の方法で分割するケースも少なくありません。

2.不動産そのものを物理的に分ける「現物分割」

現物分割とは、分筆という手続きで1つの不動産を物理的に分割して、複数の不動産に分けてから各相続人・共有者へ分配する分け方です。

分筆とは、登記簿で1個の土地とされている一筆の土地をいくつかに分割することです。

つまり、兄弟で1つの不動産を共有するのではなく、兄弟は分割した別々の不動産をそれぞれ取得することになります。

現物分割のメリットは、別々の単独名義不動産にすることで、各共有者が不動産を自由に扱えることです。

ただし、分割前の不動産に比べて、単純に面積が小さくなることもあり、現物分割した後の不動産は資産価値が下がることは否めません。

3.兄弟同士で不動産を売買する「代償分割」

代償分割とは、一部の相続人・共有者に不動産を現物で取得させる代わりに、他の相続人に対して金銭を支払う分割方法です。

つまり、兄弟のうち誰かが他の兄弟から不動産を買取する形になります。

代償分割の場合、買取した人は単独名義不動産として扱えるうえ、他の相続人・共有者も金銭を取得できるため、兄弟双方にメリットがあります。

しかし、不動産を買取したい人物が2人以上いる場合、誰が不動産を取得するかでトラブルが起きてしまうため、代償分割ができないケースも少なくありません。

4.兄弟で不動産を売却して利益を分ける「換価分割」

換価分割とは、不動産そのものを売却して、金銭に換価してから相続人・共有者同士で分け合う分割方法のことです。

つまり、兄弟ともに不動産を手放す代わりに、売却益として全員が現金を取得できます。

換価分割のメリットは、相続人・共有者全員が不動産を手放すので公平感が強いことや、現金化することで各自の取り分が明確にわかりやすいことです。

ただし、兄弟の誰か1人でも反対する場合や、不動産の買い手が見つからない場合、不動産を売却できないので換価分割はおこなえません。

兄弟で不動産を相続する際の取り分の決め方は3種類

兄弟で不動産を共有する原因として、もっとも多いのが両親が亡くなった際の遺産相続です。

兄弟で遺産相続する場合、それぞれの取り分の決め方は次の3種類のルールがあります。

1. 「遺言書」の内容に従って分ける
2. 「法定相続分」に従って分ける
3. 「遺産分割協議」で決定した内容で分ける

原則として、遺言書→法定相続分→遺産分割協議の順に優先されます。

「遺言書」がある場合はその内容が最優先されますが、遺言書がない場合は法律で定められた分配割合である「法定相続」が適用されます。

また、遺言書の内容や法定相続分に反した取り分で相続したい場合には「遺産分割協議」をおこない、他相続人や裁判所が認めた取り分で相続可能です。

それぞれの取り分の仕組みについて、1つずつ見ていきましょう。

1.「遺言書」の内容に従って分ける

被相続人が遺言書を残していた場合、その内容で示されている方法・分配割合に従って、兄弟で不動産を相続します。

遺言書とは、被相続人が自分の死後の財産分与の方法について、生前に意思を記した書類のことで、次の3種類があります。

• 自筆証書遺言：自分で紙に書き記しただけの遺言書
• 公正証書遺言：公証役場で公証人のアドバイスを受けて作成した遺言書
• 秘密証書遺言：公証役場で作成したが内容のチェックは受けていない遺言書

「自筆証書遺言」は法的に認められない恐れもありますが「公正証書遺言」と「秘密証書遺言」であれば、ほぼ確実に法的効力を発揮します。

遺言書の内容は法定相続分より優先されるうえ、もし遺産分割協議が終了した後に遺言書が発見された場合、協議を最初からやり直さなくてはなりません。

これは相続について被相続人の意思を反映させるため、民法で遺言書に強い法的効力が与えられているためです。

民法 第902条
1 被相続人は、前二条の規定にかかわらず、遺言で、共同相続人の相続分を定め、又はこれを定めることを第三者に委託することができる。
2 被相続人が、共同相続人中の一人若しくは数人の相続分のみを定め、又はこれを第三者に定めさせたときは、他の共同相続人の相続分は、前二条の規定により定める。

引用：e-Govポータル「民法第902条」

ただし、必ずしも遺言書の内容どおりに不動産を分割できるとは限りません。

なぜなら、被相続人の配偶者・子供・直系尊属には「遺留分」という取り分が保障されているからです。

遺留分とは、法律で相続人に保障されている取り分のことで、遺言書の内容に関係なく、相続人は最低限の取り分を相続できます。

2.「法定相続分」に従って分ける

法定相続分とは、民法で定められている遺産の分配割合のことで、遺言書がない場合は原則として法定相続分に従って遺産を分けます。

遺言書がない場合、相続人同士で遺産の分け方を決めなければなりませんが、遺産の奪い合いとなり、トラブルが起こるケースも少なくありません。

そのような場合に「どのように分配すれば公平か？」を示す基準として、法定相続分が次のように民法で定められています。

民法 第900条　
同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、次の各号の定めるところによる。
1　子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各二分の一とする。
2　配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、三分の二とし、直系尊属の相続分は、三分の一とする。
3　配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、四分の三とし、兄弟姉妹の相続分は、四分の一とする。
4　子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の二分の一とする。

引用：e-Govポータル「民法第900条」

つまり法定相続分とは、相続発生時に相続権をもつ人物によって、次のように取り分が変わる仕組みです。

法定相続分では、被相続人がいないまたは相続放棄した場合、第1順位→第2順位→第3順位に相続権が移ります。

兄弟で相続する場合、親または別の兄弟が亡くなったことによる相続なので、上記の第1順位または第3順位のケースに該当します。

ただし、法定相続分には強制力があるわけではないため、必ずしも法定相続分どおりの分配割合になるとは限りません。

法定相続分についてお困りの方は、こちらの記事も合わせてご覧ください。

2020年12月25日法定相続分とは？遺産分割における法定相続分の割合と優先順位をわかりやすく解説します

3.「遺産分割協議」で決定した内容で分ける

遺言書がなく、法定相続分とは異なる取り分で不動産を分けたい場合は「遺産分割協議」という話し合いをおこなって、兄弟それぞれの取り分を決定できます。

遺言書がある場合でも、相続人全員が内容に反対していれば、遺族遺産分割協議で遺言書の内容と異なる取り分にできます。

相続人全員が遺言書の内容に反対するケースといっても、あまりイメージがつきにくいので、ここで具体例を1つ紹介します。

兄弟で不動産の分け方や取り分を話し合う方法は2種類

1つの不動産を兄弟で分ける場合、分け方や取り分を話し合わなければなりません。

兄弟で共有する不動産の分け方や取り分を話し合う手続きには、次の2種類があります。

• 相続前の不動産の分け方を決める「遺産分割協議」
• 相続後の不動産の分け方を決める「共有物分割請求」

どちらも似たような話し合いですが、相続前に話し合う場合は「遺産分割協議」を、相続後に話し合う場合は「共有物分割請求」をおこないます。

この遺産分割協議や共有物分割請求の結果、相続人・共有者全員が同意した場合または裁判所に認められた場合、不動産の共有状態を解消できます。

それぞれの話し合い方法について、1つずつ見ていきましょう。

1.相続前の不動産の分け方を決める「遺産分割協議」

相続前に兄弟で不動産をはじめとする遺産の分け方を話し合う場合は「遺産分割協議」をおこないます。

遺産分割協議とは、相続が発生した際に相続人全員で遺産の分け方について話し合う方法です。

遺産分割協議には3つの手順があり、はじめは相続人同士の話し合いからスタートしますが、最終的に裁判に発展する可能性もあります。

1. 遺産分割協議＝相続人のみで遺産の分け方を話し合う
2. 遺産分割調停＝裁判所の調停委員と共に遺産の分け方を話し合う
3. 遺産分割審判＝裁判所に遺産の分け方を決定してもらう

実際に遺産分割協議をおこなう場合の流れは、こちらの記事で解説しているので参考にしてください。
2020年12月25日相続発生時における遺産分割協議の基礎知識と流れを解説！遺産分割は相続人全員で協議しよう！

2.相続後の不動産の分け方を決める「共有物分割請求」

いったん相続した共有不動産について、あらためて分け方を話し合う場合は「共有物分割請求」をおこないます。

共有物分割請求とは、1つの不動産を複数人で共有している場合、共有者全員で共有不動産の分け方を話し合う方法です。

遺産分割協議と同様に3つの手順があり、共有者同士の話し合いで解決できない場合、最終的には裁判で共有不動産の分け方を決定します。

1. 共有物分割請求＝共有者のみで共有不動産の分け方を話し合う
2. 共有物分割調停＝裁判所の調停委員と共に共有不動産の分け方を話し合う
3. 共有物分割審判＝裁判所に共有不動産の分け方を決定してもらう

共有物分割請求の実際の流れや費用など、詳細はこちらの記事で解説しているので、参考にしてください。

2020年11月20日共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

相続時に兄弟間での不動産トラブルを避ける方法

兄弟で不動産を相続する場合、必ずしもスムーズに相続できるとは限りません。

次のような事情から、不動産の分け方や取り分について、相続時に兄弟同士で揉めてしまうケースも多いです。

• 「生まれ育った実家なので、解体や売却はしたくない」
• 「地元を出て暮らしており、実家は必要ないので売却してほしい」
• 「晩年の父を介護していたから、兄より多く取り分をもらいたい」

これまで兄弟仲がよくても、お金や権利が絡んだ途端に険悪になり、絶縁してしまう兄弟も少なくありません。

この項目では、相続時に兄弟同士での不動産トラブルを避ける方法を解説します。

両親に遺言書を作成しておいてもらう

兄弟間での不動産トラブルでもっとも多いのが、相続する取り分の問題です。

遺産の取り分で揉めた場合、遺産分割協議や共有物分割協議をおこなって、裁判で取り分を決定してもらうしかありません。

両親に遺言書を作成しておいてもらえば、兄弟が遺言書の内容とは異なる不動産の分け方を主張しても、基本的に遺言書の内容どおりに相続できます。

ただし、遺言書は法律で書式が決められているため、正しい書式で作成しないと法的効力が認められず、遺言書の内容どおりに不動産を相続できない恐れもあります。

確実に遺言書の内容どおり不動産を相続したいのであれば、専門家のチェックが入る「公正証書遺言」で作成しましょう。

「代償分割」または「換価分割」で相続する

不動産の分け方の中でも、相続後にトラブルがもっとも多いのが「共有分割」です。

共有関係を続けていると、次のように兄弟間の意見が一致せず、トラブルが起こるケースが非常に多いです。

• 「共有不動産を売りたいのに、兄弟に反対されて売却できない」
• 「兄弟が共有不動産を勝手に使っているので、賃料を請求したい」
• 「兄弟が固定資産税を払ってくれないので、自分が2人分支払っている」

共有関係を解消することが兄弟間での不動産トラブルを避けるコツといえます。

しかし「現物分割」の場合、一度土地を分筆すると元に戻したり変更することが困難なため、土地の分け方で揉める可能性が高いです。

相続後のトラブルを避けたいのであれば、不動産を現金化できる「代償分割」か「換価分割」で分けるとよいでしょう。

兄弟が「代償分割」や「換価分割」に反対する場合は「持分売却」しよう

ここまでわかった、兄弟間でトラブルなく不動産を分けるコツは次の2点です。

• 共有関係を解消すること
• 不動産を現金化してしまうこと

しかし、兄弟が「代償分割」や「換価分割」に反対する場合、遺産分割協議や共有物分割請求をしない限り、共有関係を解消して不動産を現金化できません。

遺産分割協議や共有物分割請求は話し合いで解決しない場合、裁判に発展する可能性もあるので、不動産の分割に手間や費用がかかってしまいます。

もし兄弟が「代償分割」や「換価分割」に反対する場合、いったん共有持分だけ相続して、持分売却するとよいでしょう。

自分の持分だけなら兄弟の同意がなくても売却できる

持分売却のメリットは、兄弟の同意をとる必要がないことです。

共有不動産は共有者全員の共有物ですが、共有持分はあくまで個人の所有物です。

そのため、自分の共有持分だけであれば、兄弟や他共有者の同意がなくても、自由に売却できます。

法律上は一切問題ないため、もし兄弟から反対された場合でも共有持分を売却できます。

共有持分の専門業者に買取してもらうのがおすすめ

持分売却する場合、共有持分の専門業者に買取してもらうことをおすすめします。

なぜなら、不動産仲介業者では共有持分の売却に時間がかかりますし、一般的な買取業者でも共有持分を買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまう恐れがあるためです。

一方で、共有持分の専門業者であれば、早く・高く持分を買取してもらえます。

不動産仲介業者では売却まで時間がかかる

まず前提として、共有持分は買主からの需要が少なく、価値も下がりやすいです。

不動産仲介業者で売却する場合、一般の買主を探して持分を売却しますが、需要が少ないため、なかなか買主が見つからず何ヶ月も売却できないケースも少なくありません。

また、もし買主が見つかったとしても、値下げ交渉を受けやすく、相場以下の安値でないと売れない可能性が高いです。

一般的な買取業者では買取拒否される恐れがある

不動産業者の中には、仲介業者とは異なり、自社で持分を買取してくれる「買取業者」も存在します。

買取業者に買取してもらう場合、買主を探す必要がないため、すぐに持分を買取してもらえるといったメリットがあります。

しかし一般的な買取業者の場合、買取した持分の使い道が限られてしまい、共有持分を買取拒否されたり、安値で買い叩かれてしまうことも少なくありません。

共有持分の専門業者なら速やかに高額買取できる

共有持分を早く・高く買取してもらう場合、共有持分の専門業者に買取してもらうのがベストです。

買取業者の中には、弁護士と提携しているような共有持分の専門業者が存在します。

こうした専門業者は共有者同士のトラブル解決を得意としており、買取した持分を有効活用する手段も熟知しているため、共有持分を早く・高く買取してもらえるのです。

共有持分の専門業者について、より詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
2020年12月21日【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！

兄弟で不動産を分ける際のよくあるトラブルと解決策

兄弟で不動産を分ける場合、これまで解説したルールでは処理しづらいトラブルが起こるケースもあります。

例えば、次のようなケースでは「取り分はどうなるのか？」といった点がわかりづらく、困ってしまう人も少なくありません。

• 持分割合を無視して兄弟で共有不動産を分割したい場合
• 遺言書の内容が兄弟で公平ではない場合
• 生活保護を受けている兄弟と不動産を相続する場合

ここでは3つのケースを例に、トラブルの内容と解決法を解説していきます。

持分割合を無視して兄弟で共有不動産を分割したい場合

兄弟で共有不動産を分ける際、持分割合を無視して分割したいケースがあります。

このような場合、持分割合を無視して共有不動産を分割できるのでしょうか。

兄弟間で持分を贈与すれば持分割合を変更できる

兄弟同士が納得している場合、または裁判所に認められた場合、持分割合を変更してから共有不動産を分割できます。

現在の持分割合と異なる比率で共有不動産を分割するには、先に共有持分を贈与することで持分割合を変更しましょう。

その後、変更後の持分に応じて、通常どおり共有不動産を分割すれば問題ありません。

ただし、年間110万円までの贈与であれば、基礎控除を受けられますが、これを上回る分については贈与税が課せられる点に注意が必要です。

遺言書の内容が兄弟で公平ではない場合

遺言書の内容によっては、兄弟へ公平に遺産が分配されないケースがあります。

このような場合、兄弟の取り分が公平になるように遺産分割できるのでしょうか。

法律で認められている「遺留分」を請求できる

遺言書の内容に関係なく、法律で認められている「遺留分」を請求できます。

兄弟で相続するとき、それぞれが受け取れる遺留分は次のとおりです。

先ほどの例であれば、両親ともに亡くなっているので次のようになります。

もちろん兄弟双方が納得しているのであれば、遺産分割協議をおこない、遺言書の内容を無視して相続することも可能です。

生活保護を受けている兄弟と不動産を相続する場合

生活保護を受けている場合、価値のある資産の所有が認められず、処分しなければなりません。

つまり、不動産を相続しても売却させられてしまう恐れがあるだけでなく、そもそも相続が認められない可能性もあります。

もし生活保護の受給中に不動産の相続が発生してしまうと、不動産を相続できずに売却しなければならないのでしょうか。

生活保護を受けている本人の持分だけ売却される

生活保護の受給中に兄弟で不動産を相続する場合、相続自体はできますが、生活保護を受けている本人の持分は売却しなければなりません。

共有持分を第三者へ売却して、そこで得た売却価格から保護費を役所へ返納しますが、相続した不動産の価値によって、生活保護が継続される場合と廃止される場合があります。

いずれにせよ、第三者へ持分売却されてしまうと、残りの兄弟は見ず知らずの他人と不動産を共有しなければなりません。

もし共有持分を第三者へ売却したくない場合、兄弟の誰かが生活保護を受けている人の持分を買取しましょう。

兄弟で不動産を分けるコツはなるべく早く現金化すること

兄弟で相続した不動産を分ける場合、分け方のルールや決め方などを解説しました。

これから相続する場合はもちろん、すでに相続した場合においても、不動産を早く現金化して共有関係を解消することが兄弟間のトラブルを避けるコツです。

ただし、兄弟の同意がないと不動産全体を現金化できないため、不動産を売りたいのに売れないというケースも少なくありません。

もし兄弟が反対する場合でも、持分売却で自分の持分のみを現金化することも可能です。

しかし、共有持分のみを売却する場合、なかなか買い手が見つかりにくく、売却価格が安くなりやすいため注意が必要です。

「すぐに不動産の共有状態を解消したい」や「なるべく高く共有持分を売りたい」といった場合、共有持分の専門業者に買取してもらうことをおすすめします。

とくに兄弟で不動産を共有している場合、トラブルになると兄弟関係も険悪になってしまうため、弁護士と提携している専門業者に共有持分を買取してもらうとよいでしょう。

こちらの記事でも、おすすめの共有持分専門買取業者をランキング形式で紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
2020年12月21日【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！