離婚時の自宅売却は住宅ローン残債によって検討!自宅売却の方法を状況別に詳しく解説

自宅は資産としての価値が高く、離婚時の財産分与においても影響の大きい重要なものです。

そのため、自宅売却はきちんとした知識を身に付けてからおこなう必要があります。

ローンの返済が終わっていれば、通常売却が可能です。その場合、自身で不動産業者を選んで売却ができます。

ローンが残っていても、売却価格が住宅ローン残債を上回れば通常売却が可能です。

しかし、住宅ローン残債が売却価格よりも高いと通常売却ができません。

その場合、任意売却となり負債が残ります。

この記事では、離婚時の自宅売却におけるメリットや、売却以外の方法を検討すべき状況とその対処法をわかりやすくお伝えします。

また、売却以外で離婚時に自宅を財産分与する方法もお伝えしますので参考にしてください。

この記事のポイント!
  • 住宅ローン残債が売却価格より低ければ、問題なく売却できる。
  • 住宅ローン残債が売却価格より高いと任意売却となり、金融機関の許可をとらなければならない。

離婚時に自宅売却をするメリット

「離婚時、妻と過ごした家は処分したいので自宅を売却したい」
「離婚後の生活資金とするために自宅を売却したい」

さまざまな理由から、離婚時に自宅売却を検討している人は多いのではないでしょうか。

しかし、場合によっては自宅売却をすると住宅ローン残債を一括請求されたり、ローン返済と養育費が二重でのしかかる可能性があります。

そのため、まずは自宅の名義やローン状況をしっかりと把握することが大切です。

そして、自宅売却したときのメリットと売却以外の方法を検討し、双方の納得いく方法で財産分与しましょう。

この項目では、自宅売却のメリットと売却以外の方法を検討すべき状況をお伝えします。

まとまった現金が手に入る

まず、離婚時に自宅売却をするメリットとして「まとまった現金が手に入る」ことが挙げられます。

自宅売却で得た利益は、離婚時の財産分与において折半されるのが原則です。

離婚時は、引っ越しなどで出費がかさむケースがよくみられます。

そのため、引っ越し資金などに充てるためにも、自宅売却をしたいと考える人は多いのです。

離婚後は元配偶者と住宅に関するトラブルが避けられる

離婚時に自宅売却をしない場合、離婚後も住宅に関して元配偶者とトラブルとなるケースは珍しくありません。

離婚後の住宅に関するトラブルの例は、以下のとおりです。

  • 元夫の住宅ローン返済が滞り、自宅が差押えられる
  • 固定資産税や都市計画税の支払いについて揉める
  • 共有持分を勝手に売却して第三者から家賃を請求される
  • 共有名義のままで、自宅を売却したくても相手が同意してくれない

離婚時に自宅を手放すことで、離婚後の住宅ローン未払や自宅の管理費や税金について、配偶者とトラブルになることが避けられます。

離婚時の自宅売却は住宅ローン残債によって方法が変わる

離婚時の自宅売却の方法は、住宅ローン残債によって大きく異なります。

  • 住宅ローンの返済が終わっている・・・「通常売却」
  • 売却額が住宅ローン残債より高い・・・「通常売却」
  • 売却額が住宅ローン残債より低い・・・「任意売却」

通常売却後は、売却利益を折半するのが一般的です。

住宅ローン残債が売却額より低いと、金融機関に同意を得ないと売却ができません。それを「任意売却」といいます。

次の項目から、それぞれについて詳しくお伝えします。

売却額が住宅ローン残債より高ければ通常売却が可能

ローンがないときや、売却額が住宅ローン残債よりも高いときは通常売却が可能です。

ローンが残っている場合は、売却額でローンを完済し、残りを折半するのが一般的です。

通常売却の場合、自身で不動産業者を選び売却の仲介を依頼できます。また、親族や知人に直接自宅売却することも可能です。

親族や知人に売却をするときは、知っている仲だからと相場よりも大幅に安い値段を設定すると、贈与とみなされる可能性があります。

贈与とみなされると、買主側に贈与税が課せられるので注意が必要です。

そのため、親族や知人へ売却する場合でも不動産業者へ査定を依頼して、相場となるべく近い値段で契約するとよいでしょう。

売却額が住宅ローン残債より低いと任意売却となる

売却額が住宅ローン残債よりも低い場合は、通常売却ができず任意売却となります。

任意売却は、借入先の金融機関に同意を得て自宅を売却する方法です。

任意売却では、債権者である金融機関が売却価格を決定し、売却活動をおこないます。

そして、売却金の一部を引っ越し費用などに充てられる場合があります。また、競売の場合よりも高値で売却されるのが一般的です。

ただし、通常売却とは違い自宅売却をしてもローンは残るため、任意売却後もローンを返済していかなければなりません。

そのため、離婚後に住宅ローン残債をどのように支払っていくかも、離婚前にあらかじめ話し合っておくとよいでしょう。

売却額が住宅ローン残債を下回る家は財産分与の対象とならない

売却額が住宅ローン残債を下回る場合、そもそも自宅は財産分与の対象となりません。

その場合、離婚時の財産分与においては主に以下の方法がとられます。

  • 離婚後もどちらかが住んでローンを返済し続ける
  • 任意売却して住宅ローン残債を貯金で一括返済する
  • 任意売却して住宅ローン残債を分割で返済していく

また、連帯保証人や連帯債務者となっている場合は、離婚をしても原則解除されることはありません。

例えば、夫名義で妻が連帯保証人となっている家に、離婚後は妻が住んでローンは夫が返済していく場合、夫が滞納すると妻に一括返済の請求がくる可能性があります。

そのため、負債が残る場合はとくに、離婚後の返済についてよく話し合ってくことが大切です。

自宅売却しても住宅ローンが残る場合は売却せずに住み続けた方がよい可能性もある

前の項目で自宅売却のメリットをお伝えしましたが、自宅売却をせずに住み続けることを検討したほうがよい状況があります。

売却額よりも住宅ローン残債が高い場合、当たり前ですが自宅売却をしても住宅ローンが残ります。

住宅ローンは分割返済できるケースがほとんどですが、分割返済すら難しい場合はローン自体を債務整理して解消していく必要があります。

住宅ローン残債が売却額より高い場合は、自宅売却について夫婦でよく話し合いましょう。

自宅売却に相手が同意しないときの対処法

自分は離婚時に自宅売却をしたいのに、相手が同意しないというケースは少なくありません。

その場合は、自宅が単独名義か共有名義かによって対応が変わります。

共有名義であれば、共有物分割請求をしたり持分売却といった方法があります。

相手の単独名義であれば、代償金を請求するとよいでしょう。

次の項目から、それぞれ詳しく解説します。

共有物分割請求をして代償分割を求める

売却をしたい住宅が共有名義の場合、共有物分割請求をして代償分割を求める方法があります。

共有不動産の所有者には、共有物を物理的または金銭的な分割を他共有者に求めることが、民法で認められています。

第二百五十六条 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

引用:e-Govポータル「民法第256条」

自宅を物理的に分割するのは基本的に不可能なので、どちらかが「代償金」を支払う代わりに自宅を単独で所有するのが一般的です。

代償金は、共有不動産における持分割合に準じます。

ただし、離婚の場合は基本的に財産分与でその手続きはおこなわれます。

どうしても離婚協議で意向が調わなかったり、離婚後2年が経過してしまい財産分与の請求が難しいといった場合に利用するとよいでしょう。

共有物分割請求については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。

共有物分割請求とは?共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

自分の持分のみを売却する

自宅が共有名義となっている場合は、離婚時に共有関係を解消するのが望ましいです。

しかし、さまざまな理由によって、離婚後も自宅が共有名義のままとなるケースは珍しくありません。

そうすると、以下のような状況に悩む方が多くいます。

  • 共有不動産の売却に相手が同意してくれない
  • 共有関係を解消したいけれど、相手と連絡を取りたくない

このような状況である場合、自身の共有持分のみでの売却がおすすめです。

共有持分は、自身の持分のみであれば他共有者に許可なく売却することが認められています。

ただし、共有持分のみの売却は相場よりも価格が低くなるのが一般的です。

また、持分売却はタイミングによっては離婚調停で不利となります。離婚時に持分売却をしたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
共有持分 離婚 共有持分の売却は離婚調停で不利!財産分与における共有持分の扱いを詳しく解説します

共有持分の売却は専門業者へ依頼がおすすめ

共有持分のみの売却の場合、共有持分専門の専門業者へ買取依頼をするのがおすすめです。

前の項目で、共有持分のみでの売却は相場よりも価格が低くなるとお伝えしましたが、専門の買取業者であれば相場と変わらない価格で取引ができます。

無料で査定をしている業者も多くあるので、まずは一度査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

共有持分専門買取業者の仕組みや、選び方は以下の記事で詳しくお伝えしているので参考にしてください。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

相手名義の場合は代償金を請求する

自宅が相手名義の場合は、代償金を請求するとよいでしょう。

離婚時の財産分与において、財産は折半するのが基本です。

そのため、どちらかが自宅を所有したい場合は自宅を換金した際に得られる利益の半分を相手に支払って、所有するのが一般的です。

例えば、以下のような自宅を妻は売却したいと主張し、夫は所有したいと主張したとします。

・住宅ローン残債・・・500万円
・売却価格・・・1500万円

この場合、売却金額から住宅ローン残債を差し引いた額が、財産分与の対象です。

そのため、夫が自宅を所有し続ける場合は、妻は自宅の代償金として500万円を夫に請求できます。

自宅売却以外で家を財産分与する方法

ここまで記事を読んで、売却以外で自宅を財産分与する方法も知りたいと考えた方もいると思います。

また、離婚時にローンが残っていると、財産分与が難しく後回しにしてしまうケースはよくみられます。

しかし、とくにローンが残っている場合は、離婚時の財産分与でしっかりと取り決めをしておくことが大切です。

そこでこの項目では、売却以外で自宅を財産分与する方法をお伝えします。

代償分割をしてどちらかが住む

離婚後に、どちらかが自宅に住み続けるのであれば、代償分割をするのがよいでしょう。

住み続ける方が、出ていく方へ代償金を支払い財産分与とする方法です

代償金を算出するためには、自宅の売却価格を知る必要があります。

不動産の売却価格は、固定資産税の評価額などから算出できますが、不動産業者に査定を依頼するのが確実です。

また、代償金を算出する際は特有財産も考慮しなければなりません。

以下のようなものは、特有財産であり財産分与の対象外となります。

  • 親が資金援助してくれた分の金額
  • 親名義の土地・建物
  • 親から相続した土地・建物
  • 結婚前から所有していた土地・建物

これらは「婚姻中に2人で築いた財産」とはみなされず、自宅の売却価格から差し引く必要があります。

トラブルを防ぐためにも、自宅を売却する前に必ず細かく確認しておきましょう。

代償金の一括支払いが難しい場合は、話し合いのうえで分割払いにもできます。

養育費や慰謝料の代わりとして家をもらう

離婚時の財産分与では、すべての財産を折半するのが基本ですが、双方の同意があればその限りではありません。

そのため、養育費や慰謝料の代わりとして家をもらい住み続けることもできます。

  • 夫が離婚後に養育費をきちんと支払ってくれるか不安
  • 離婚後に夫と金銭に関して揉める可能性を少しでも減らしたい

上記のような場合は、この方法を提案をしてみてもよいかもしれません。

離婚時の自宅売却は住宅ローン残債を把握してから決断しよう

離婚時の自宅売却は、住宅ローン残債に大きく左右されます。

住宅ローン残債がないときや、住宅ローン残債が売却価格よりも低い場合は、離婚後にローンが残らないので大きな問題はありません。

しかし、住宅ローン残債が自宅の売却価格よりも高い場合は任意売却となり、ローンの返済を続ける必要があります。

また、金融機関やローンの契約内容、滞納状況などによっては任意売却が認められない可能性もあります。

そのため、離婚時に自宅売却をするときは、まずローン借入先の金融機関に問い合わせて住宅ローン残債を確認しましょう。

自宅の売却価格は、不動産業者に見積もりを依頼すれば知ることができます。

状況によっては、この記事を参考に自宅売却以外の財産分与を検討するとよいでしょう。

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