共有持分とは、1つの不動産を複数人で共同所有しているとき、各共有者がそれぞれもっている所有権のことです。
共有不動産は管理に共有者間の同意が必要なため、トラブルが起こりやすく「なるべく早く処分したい」と考えている人も多いでしょう。
共有持分を揉めずに売却するためには「共有不動産を売却する」「自分の共有持分だけ売却する」「分筆して売却する」の3つです。
とくに、共有者の同意が不要な「自分の共有持分だけ売却する」方法が簡単なので、スムーズに共有持分を売却したい人におすすめです。
「共有持分専門の買取業者」に相談すれば、高額買取と最短数日での現金化が可能です。弁護士と連携した買取業者なら、法律面でも的確なサポートやアドバイスが可能なのでおすすめです。
- 共有持分を揉めずに売却する方法は3つ。
- 自分の共有持分だけを売却できるが、売却前には他共有者に相談するべき。
- トラブルなく売却するためには共有者間で話し合うことが重要。
共有持分を揉めずに売却する3つの方法
共有持分を売却するときは、さまざまなトラブルが起きてしまいがちです。
親戚で不動産を共有していることから、他共有者と揉めずに売却したい人も多くいます。
共有持分をトラブルなく売却する方法はあるのでしょうか。
以下の項目から、共有持分をトラブルなく売却する方法を紹介していきます。
共有不動産全体を売却し持分割合に応じて売却金額をわける
1つ目の方法は、共有不動産そのものを売却し、持分割合に応じて売却金額を分ける方法です。この方法は、換価分割と呼ばれます。
不動産全体を売却しているので、通常の不動産売却と同じように共有不動産を売却できます。
不動産を売却した後に、所有している持分割合に応じて売却金額を分配しましょう。
例えば「3,000万円」で売却した不動産の、共有持分を「父、母、子」がそれぞれ1/3ずつ所有していたとしています。
このとき「父、母、子」にそれぞれ1,000万円ずつ分配するというわけです。
しかし、共有不動産そのものを売却するには、共有者全員の同意が必要なことに注意しましょう。
もしも、父と子が売却に同意していたとしても、母が売却に反対していると、不動産全体を売却できません。
共有者全員が売却に同意できる場合は、この方法をおすすめします。
自分の所有する共有持分だけを売却する
他共有者の売却許可が得られなかった場合など、共有不動産全体の売却がむずかしいときは、自分の共有持分だけの売却を検討しましょう。
自分の共有持分だけであれば、他共有者の許可がなくても売却できます。
ただし、共有持分を自分の意思だけで売却する場合、売却前には他共有者に相談・報告したほうがよいでしょう。
あなたが共有持分を売却した相手（第三者）は、共有者に対して残りの共有持分を売却するように依頼したり、反対に共有持分を買い取るように請求します。
そうなると、他共有者から不満に思われてしまうかもしれません。
共有者同士の関係を悪化させないためにも、共有持分を売却する際は他共有者に報告しておくべきでしょう。
共有持分の専門買取業者ならトラブルなく共有持分を買い取ってくれる
「他共有者と揉めずに、共有持分を売却したい人」は、共有持分の専門買取業者を利用するとよいでしょう。
大手の不動産業者だと持分だけを買い取ってくれる事も少なく、共有不動産買取のノウハウもないため、安値で買い叩かれてしまうことがほとんどです。
そこで、共有持分の専門買取業者なら権利関係が複雑になりがちな共有不動産でも、トラブルなく買い取ってくれます。
共有持分の専門買取業者は、さまざまな経験やノウハウをもっているため、高価に買取してくれます。
以下の記事で共有持分の扱いを得意とする共有持分の専門買取業者を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
土地が共有されている場合は分筆してから売却する
共有されている不動産が、物件ではなく土地だった場合「分筆」できます。
分筆とは、1つの土地に新たな境界線を引いて切り分けることです。共有不動産を分筆する場合、所有持分と土地の価値に応じて土地が分けられます。
分筆する土地は面積だけでなく、土地の形状や日当たりなど、様々な要因で価値が変わることに注意が必要です。
分筆をおこなうにはさまざまな条件があり、法知識がないと困難になってしまうので、不動産会社や弁護士などの専門家に相談する必要があります。
なお、共有状態にある物件・家の分筆はできませんので、注意しましょう。
共有持分売却時によくあるトラブルとそれぞれの対処法
共有不動産は権利関係が複雑になってしまうことから、トラブルが起きやすくなってしまいます。
なかでも「共有者全員の同意が得られない」というトラブルが多く発生しがちです。
次の項目から、共有持分売却時によくあるトラブルとそれぞれの対処法を紹介していきます。
不動産を売却したいが他の持分権利者の同意が得られない
さきほども説明しましたが、共有不動産全体を売却するには「共有者全員」の同意が必要です。
共有不動産を利用していない人からすると必要のない共有持分だったとしても、共有不動産に居住している人がいれば、同意を得るのは困難になってしまいます。
また、共有不動産の売却に一度は同意したものの「希望通りの価格で売却できない」という理由から売却自体が無効になってしまうケースもあります。
【対処法】自らが所有する持分権利だけを売却する
共有不動産全体を売却するには「共有者全員」の同意が必要です。
しかし、自分の共有持分だけであれば、他共有者の許可なく売却できます。
自分にとって利益のない共有持分を所有している場合、共有持分の専門買取業者に依頼することで、共有持分をトラブルなく現金化できます。
また、共有持分だけを売却する場合は、他共有者に報告・相談しておくと、後々のトラブルを事前に防げるでしょう。
売却したことを伝えずにいると、他共有者に不満に思われるかもしれません。
なお、共有持分だけの売却は売却価格が、相場価格よりも大幅に安くなってしまうことを覚えておきましょう。
共有持分をトラブルなく、高価に売却するためにも、共有持分の専門買取業者への相談がおすすめです。
持分所有者の中に行方不明者がいる
共有不動産は相続によって共有者が増えていくため、すべての共有者を把握することが困難な可能性もあります。
また、共有不動産を売却しようと思っても、持分所有者の中に行方不明者がいるかもしれません。
共有不動産の売却には必ず共有者全員の同意が必要なため、行方不明となっている共有者がいれば売却できなくなってしまいます。
【対処法】行方不明になっている人の財産を管理できる「不在者財産管理人」を選任する
行方不明になっている共有者の代わりとして「不在者財産管理人」を選任することで、共有不動産を売却できます。
不在者財産管理人とは、行方不明の人（不在者）の財産を管理する人のことです。
不在者財産管理人は、不在者の代わりに不動産の管理ができるため、行方不明者がいても共有不動産を売却できます。
不在者財産管理人には「利害関係のない第三者」が選ばれます。財産管理人としての職務をおこなえるように弁護士や司法書士などの専門家が、選ばれるケースがほとんどです。
なお、行方不明になっている共有者が「不在者」とされるまでに明確な期間はありません。
「不在者」かどうかは家庭裁判所の審理によって決まるため、手続きをスムーズにおこなうには法知識が必要です。
不在者財産管理人の選任方法を詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。
不在者財産管理人とは？仕事内容や選任方法をわかりやすく解説
共有不動産を他共有者に独占されている
他共有者に共有不動産を独占されているケースがあります。
このとき、共有持分の売却を相談しても、同意は得られないでしょう。
かといって、共有不動産を独占している他共有者に対して、立ち退きは命じられません。
【対処法】独占している共有者に自分の共有持分を買い取ってもらう
もしも、共有不動産を独占する他共有者がいる場合、その共有者に対して「自分の共有持分」を買い取らないか交渉してみましょう。
独占している共有者にとっても、共有状態を解消できるのでお互いにメリットを得られます。
共有者同士でも共有持分を取引できるので、第三者に売却するより軽い気持ちで売却できるかもしれません。
ただし、相場よりも明らかに安い金額で取引をしてしまうと「贈与」とみなされてしまう可能性があります。
贈与とみなされてしまうと、共有持分を取得した人に対して、税金が課せられるので注意しましょう。
売却以外にトラブルを起こさずに共有状態を解消する方法
共有持分だけなら、あなたの意思だけで売却できます。
しかし、自分の共有持分だけを売却しようとしても、他共有者が不満に思うこともあるかもしれません。
この項目では、売却ではトラブルが起きてしまう場合における、売却以外の共有状態解消方法を紹介していきます。
他共有者に共有持分を贈与して共有関係から抜ける
家族や親戚など、他共有者に不動産を贈与したい相手がいる場合は、自分の共有持分を贈与するとよいでしょう。
また、共有不動産を利用している人（居住している人）がいれば、その共有者に対して贈与をおこなうとよいです。
贈与をした人は、共有者と揉めることなく共有関係を抜けられます。一方で、共有持分を受け取った人は、自らの意思で不動産利用できるようになるので、お互いにメリットを得られます。
なお、共有持分を受け取った人に対して、贈与税が課せられることは覚えておきましょう。
共有持分の譲渡や贈与については以下の記事を参考にしてみてください。
【共有持分の譲渡の仕方】やり方と方法別の税金制度についても解説！
共有持分を放棄して共有関係から抜ける
他共有者とすでに揉めてしまっている場合や、売却をきっかけにトラブルが予想される場合は「共有持分の放棄」ができます。
共有持分を放棄すると、共有関係を解消できるためトラブルから距離を置けます。
共有持分を放棄した際は、登記手続きを忘れずにおこないましょう。
もしも、放棄したにもかかわらず登記手続きを済まさずにいると、固定資産税などの納税義務が課せられてしまいます。
共有持分の放棄については以下の記事を参考にしてみてください。
共有持分は放棄できる！放棄の手順や放棄後の登記も詳しく解説します
トラブルなく売却するためには共有者間で話し合うことが重要
共有不動産全体を売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。
共有持分だけの売却であれば、他共有者の意思は関係なく、自分の意思だけで売却できます。
また、共有持分を専門に取り扱う不動産業者なら、さまざまなノウハウを所有しているため、他共有者と揉めずに共有持分を買い取ってくれます。
ただし、のちのトラブルを防ぐためにも、他共有者に「共有持分を売却する」旨を報告しておくとよいでしょう。
共有持分を揉めずに売却するには、共有者間で話し合うことが重要です。
なお、共有持分は「贈与・放棄」できることも覚えておいてください。
これらの方法であれば、他共有者とのトラブルを避けられるでしょう。
共有持分についてよくある質問
共有持分とは、複数人が共有する不動産において「各共有者がどれくらいの所有権をもっているか」を指すものです。「持分1/2」というように、割合で表記します。
はい、売却できます。自分の共有持分であれば自分の意思のみで売却可能で、他共有者に確認を取る必要もありません。ただし、共有不動産全体を売却したいときは、全共有者の同意が必要です。
共有持分の取り扱いに不慣れな大手不動産会社より、共有持分を専門としている買取業者のほうがスムーズな取引が可能です。とくに、弁護士と連携している専門買取業者に相談すれば、権利関係の調整や各種手続きの代行など、法律知識の必要なサポートも安心して任せられます。→弁護士と連携した買取業者はこちら
共有持分の売買価格は、本来の価値から半額程度になるのが一般的です。ただし、売却相手や物件ごとの条件によっては高額になる場合もあり、すべての状況で共通する相場価格が決まっているわけではありません。
他の不動産会社が買取を断った物件でも「共有持分専門の買取業者」なら、売却できる可能性があるでしょう。共有不動産は権利関係が複雑なため、コストを気にする会社では取り扱いを断る場合があります。共有持分の専門買取業者なら共有持分の活用ノウハウがあるので、積極的に買い取ってもらえます。
