夫婦の共有名義でマイホームを購入して、それぞれが共有持分をもっている場合もあると思いますが、自分の共有持分だけであれば他共有者の同意がなくても売却できます。
つまり、共有者が夫や妻であっても、自分の共有持分は内緒で売却できるのです。
しかし、将来的には共有持分の売却を知られてしまう可能性が高く、完全に隠すことは難しいといえます。
自分の共有持分のみ売却する場合でも、基本的には他共有者に一言伝えておいたほうが余計なトラブルを防げます。
どうしても内緒で売却したいのであれば、共有持分専門の買取業者に相談するとよいでしょう。自分と買取業者が直接取引きをするので秘匿性が高く、最短数日での現金化が可能です。
- 他共有者に内緒で共有持分の売却は可能。
- 将来的には共有持分の売却を知られてしまう可能性が高い。
- 他共有者に売却した方がトラブルは避けられる。
共有持分は夫や妻などの共有者に内緒で売却できる
皆さんが一番気になるであろう「他共有者に対して持分の売却を内緒にできるか？」という問題ですが、結論からいうと「他共有者に内緒で売却することは可能」です。
共有財産の「全体」を売却するのであれば、共有者全員の同意は必須となります。しかし、共有持分は一人一人が持つ権利であり、売却するもしないもそれぞれの自由です。
他共有者に許可を取る必要もなく、また共有者が売却を止める権利もありません。誰にも気兼ねすることなく、いつでも手放せます。
共有持分は他共有者の同意なく売却できる！売却先や相場を解説
共有持分専門の買取業者への売却は共有者にも近隣にも知られない
実際に売却する際、共有者だけでなく近隣住人などにも知られたくない場合は、共有持分専門の買取業者に売却しましょう。取引形態が直接買取になるので秘匿性が高く、当事者である自分と共有持分専門の買取業者以外には誰にも知られず売却できます。
不動産仲介によって自分で購入希望者を探すことも可能ですが、共有持分のみでの売却は需要も低く、自分だけで購入希望者を探すのは非常に困難です。
そのため、共有持分の取引はノウハウを持つ専門の買取業者に依頼するのが一番確実な売却方法です。当サイトでは、共有持分専門の買取業者による無料の査定・相談窓口を紹介しているので、まずは気軽に利用して自分の持分がいくらで売れるか確認してみてください。
仲介だと宣伝のために物件情報が公表される
一般的な不動産の売却を考えるとき、まず思いつくのは売却活動を仲介してもらう「媒介契約」だと思います。
仲介取引は、不動産会社が購入希望者を探して、買主への条件交渉や書類手続きなどをサポートしてくれます。
しかし、購入希望者を探すという性質上、仲介では売り出していることを宣伝して多くの人に知ってもらわなければなりません。そのため、宣伝している時間が経つほど、持分を売り出していることを他共有者に知られるリスクも増すのが仲介取引の秘匿性におけるデメリットです。
不動産売却時の買取と仲介の違いについて、さらに詳しく知りたい場合は以下の記事も参考にしてください。
不動産売却時の買取と仲介には3つの違いがある！それぞれのメリット・デメリットも詳しく紹介
共有持分は売却価格が下がりやすいが買取業者なら高額買取も可能
1,000万円の不動産で1/2の共有持分を売ろうとしたとき、感覚的には500万円で売れるように思われます。しかし、共有持分のみを売却する場合はその限りではありません。
共有物件は使用や処分に共有者との協議が必要なため、通常の不動産と比べて購入希望者は少なくなります。需要が低ければ相場も下がり、本来の価値から大幅に下がることもあるのです。
ただし、将来的な収益が大きく期待できれば、逆に現在の価値を上回る価格になることもありえます。共有持分を専門に取り扱う業者であれば、知識や経験の豊富さから高額で買取可能な場合もあるでしょう。
買取業者への査定依頼は、早ければ1日で価格が出ます。まずは査定だけでも申込んで、自分の共有持分がいくらで買い取ってもらえるか把握しておくことをおすすめします。
当サイトでも、おすすめできる共有持分専門の買取業者をピックアップしています。下記の関連記事をぜひ参考にしてください。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
共有持分を売却したことを共有者に知られてしまうタイミング
共有持分の売却においては、共有者に知らせる必要はないと解説しました。しかし、共有持分を売却したことを永遠に誰にも知られないままにはできません。
どれだけ隠しても、秘密というものは思いも寄らないところから知られてしまうものです。「売却まで内緒にできればよい」という気持ちであれば別ですが、その後の関係性にも配慮するのであれば、他共有者に売却の相談はするべきでしょう。
売却を知られる主な要因を下に解説しますが、これら以外にも多くのきっかけがあるということは充分に考慮してください。
固定資産税の通知書で発覚する
固定資産税の納付書は、毎年4~6月に各自治体から送付されます。共有名義不動産の場合、代表者1名に納付書が送られて、そこから共有者同士で話し合って支払う形が多いです。
納付書には、名義の部分は「〇〇（代表者の名前）ほか△名」というように記載されます。
代表者が自分以外の共有者の場合でも「ほか△名」という表記であれば、売却は発覚しなさそうに思えます。しかし、自治体によっては共有者全員を明記する可能性もあるので、安心はできません。
また、持分を売却した相手が複数だったり、その相手が更に複数の相手へ売却すれば、人数の変動から誰かが売却したことはわかります。
それに加え、自治体によっては納付書とは別に「共有者用納税通知書」というものを代表者以外に送付します。「自分が代表者だから他の人には知られないだろう」と思っていても、通知書によって全員に知れ渡ってしまう恐れがあるでしょう。
登記簿謄本を取得されると隠しようがない
登記簿には、不動産所有者の名前や住所などが載っています。これらの情報は公にされたものであり、共有者はもちろん第三者であっても簡単に閲覧できます。
もし誰かが登記簿謄本を取得すれば、不動産の権利関係は隠しようがありません。共有持分の売却についても、当然発覚するでしょう。
不動産は所有者が変わるときには必ず登記する必要があります。事実と異なる登記は税金や相続などでトラブルのもとになるので、ごまかすようなことはできないと思いましょう。
共有持分の移転登記が必要な状況を詳しく解説！登記費用や税金についても説明します
持分の購入者が他の共有者にも売買を持ちかける可能性がある
共有持分を第三者に売却した場合、購入者が他の共有者に対して持分の売買交渉を持ちかけることがあります。
購入者の目的はほとんどが投資ですから、購入した持分でいかに収益を上げるかを考えます。持分をまとめて単独名義にすれば、使用方法を自由に決められて収益化がしやすく、売却時に高く売れやすいのです。
また、共有持分を持っていると共有物の分割を請求できます。これは持分に応じて、土地の分筆（1つの土地を切り分けること）や現金での代償を求められる権利ですが、この請求にかかる交渉を共有者は拒否できません。
自分の持分を第三者に売るということは、高い確率で他の共有者にも影響が出ると認識しておきましょう。
夫婦で取得した共有持分では離婚前の「財産分与」に注意が必要！
夫婦の共有財産で、例えば夫6/10、妻4/10というように、共有持分の割合が均等でない場合もあると思います。
すでに解説した通り、自分の持分を売却することは原則自由です。しかし、上記の場合、夫が持分の6/10を持っているとは認められない可能性があります。それどころか、自分の持分を自由に動かすことすらできない場合もあるのです。
一見すると理不尽にも思えますが、これには夫婦の「財産分与」と「扶助義務」が関わってきます。夫婦で所有する不動産の場合、通常の共有持分とは違った注意が必要になります。
財産分与では共有持分の割合に関係なく折半される
財産分与は、離婚するにあたって「夫婦2人が協力して築いた財産を分ける」という行為です。不動産も夫婦で協力して築いた財産と見なされます。
財産の形成に対する貢献は、金銭面だけでなく家事の労力なども含まれます。そのため、共働きであっても、片方が専業主婦（主夫）であっても、財産形成の貢献度は夫婦で同程度と考えられるのが一般的です。
つまり、不動産購入時の出資額が違うとしても金額では表れない部分で貢献があるとされるのです。このような考え方から、夫婦名義の共有不動産は実際の持分割合に関係なく、夫婦で半分ずつの所有権を持つと解釈されます。
【離婚時における自宅の財産分与】自宅はどうなる？財産分与の方法を状況別に詳しく解説
マイホームの持分売却は夫婦の扶助義務に反する
マイホームの場合、どちらか片方が自分の持分を第三者に売却した場合、共有不動産の分割請求などで配偶者がそこに住めなくなることも少なくありません。
配偶者の生活が脅かされる行為は、民法で定められた夫婦の扶助義務に反します。
マイホームの持分を勝手に売却することは、法律では否定的に捉えられてしまうのです。
民法第752条
夫婦は同居し、互いに協力し扶助しなければならない。
共有者が売却に反対するなら逆に相手に買ってもらう
内緒で共有持分を売却したいと思う理由の1つに、他共有者から反対されるというものがあります。
説得すら難しい状況もあるかもしれませんが、反対する人たちも共有状態のリスクを把握していないというケースも少なくありません。そういう場合、共有状態を解消するべき理由をしっかりと説明できれば、快く解消を受け入れてくれることもあるでしょう。
改めて話してみれば、共有状態の解消のために共有持分の購入を前向きに検討してくれるかもしれません。
共有持分の買取は共有者にとっても利益となるので交渉しやすい
他共有者に持分を買取してもらう方法は、もっとも後腐れのない方法です。もともと複数に分かれていた所有権をまとめるだけなので、第三者が関与する余地もありません。
買取する共有者にとっても、メリットが多くあります。持分を1つにまとめれば、不動産の利用方法は自由にできますし、賃貸などで得られる収益も独占できます。持分の売却後に残る共有者が複数人の場合でも、買取した人は物件に対する発言権や収益の分配比率が高まります。
他の共有者からすれば、持分を第三者に売られるより自ら取得した方が利益になることが多いのです。交渉事はお互いがWin-Winとなることが重要なので、共有持分を買取するメリットを丁寧に伝えてみましょう。
共有者との交渉は弁護士に委任できる
他共有者と仲が悪かったり、相手が聞く耳を持たず話し合いにならないなど、直接交渉の場を作ることが難しい場合もあると思います。そんなときは弁護士に代理交渉を委任し、「共有物分割請求」の手続きにのっとり協議を進めていきます。
法律と交渉の専門家である弁護士に依頼すれば、自分の要望を論理的に共有者へ主張できます。直接顔を合わせなければ、お互いが冷静にやり取りできるでしょう。
交渉を委任するには、委任状と住民票、印鑑証明登録書や身分証明書の写しが必要です。
委任状作成時に気をつけるべき点として、委任する権限の範囲が明確になるよう細かく書くことです。また、後から権限を追加で書き込まれないように、最後に「以下余白」と記しておくことも重要です。
委任前にこれらをしっかり説明してくれる弁護士を選び、委任後もこまめに連絡を取り合うようにしましょう。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
話し合いがまとまらなければ裁判で決着できる
弁護士に協議を委任しても交渉がまとまらない場合は、訴訟を提起して裁判による解決を図ります。
裁判所が決定する分割方法は次のとおりです。
- 不動産そのものを分割する
- 共有者同士で持分を売買させる
- 不動産全体を売却させて現金で分割する
上記の中から、もっとも妥当と思われる方法で判決を下します。
共有持分の現金化という点でいえば、共有者同士での売買が望ましくなります。しかし、裁判所は共有者個々の主張や経済状態で判断するので、望む結果を得られるとは限りません。訴訟まで進むべきか、弁護士と相談した上で慎重に決めましょう。
実際は訴訟前に相手が折れることが多い
訴訟で自分の望む判決が出るかはわからないと解説しましたが、実際の協議では訴訟まで発展することはあまり多くありません。
もし判決で不動産全体の売却となった場合、競売にかけられることになりますが、競売では売却価格が相場の8割程度になってしまう恐れがあるため避けたいところです。
訴訟で時間と労力がかかる上に、資産価値が大きく減ってしまいます。それならば協議の段階で持分を買取する方がよいケースが大半です。
共有持分の売却は共有者に相談した方がトラブルを防げる
他共有者に内緒で持分を売却することは原則可能ですが、実際には様々なリスクがあることを解説しました。特に夫婦の共有財産は、持分を売ること自体が認められないというのが法的な解釈です。
共有持分は共有者とのトラブルが起こりやすく、一度こじれると話し合いすら困難になることが多くあります。裁判などに発展し労力が増えることを考えれば、売却する前に話を通しておいた方が結果的には楽といえるでしょう。
相手に知らせず売却してしまうのは最終手段と考え、可能であれば協議の道を模索しましょう。顔を合わせて交渉することが難しければ、弁護士などに委任することも1つの方法です。
なお、当サイトでは弁護士と連携した共有持分専門の買取業者を紹介しています。持分の売却中に他共有者とトラブルになった場合も、弁護士と協力してトラブル解決にあたってくれるので、安心して依頼できるでしょう。
>>【トラブルなく・高値で持分の売却が可能！】弁護士と連携した共有持分専門の買取業者はこちら
共有持分の売却についてよくある質問
はい、売却できます。自分の共有持分であれば自分の意思のみで売却可能で、他共有者に確認を取る必要もありません。ただし、共有不動産全体を売却したいときは、全共有者の同意が必要です。
売却することを共有者に伝える必要はないので、内緒で売却は可能です。ただし、固定資産税納税通知書や登記事項証明書などから売却の事実が発覚する可能性はあるので、ずっと秘密にし続けるのはむずかしいでしょう。
共有持分専門の買取業者なら、業者が直接買取をおこなうので、周囲に知られることはありません。また、弁護士と連携した買取業者なら、各種手続きの代行も含めて、スムーズな取引ができるでしょう。→弁護士と連携した買取業者はこちら
共有持分の売買価格は、本来の価値から半額程度になるのが一般的です。ただし、売却相手や物件ごとの条件によっては高額になる場合もあり、すべての状況で共通する相場価格が決まっているわけではありません。
他の不動産会社が買取を断った物件でも、共有持分専門の買取業者なら売却できる可能性があるでしょう。共有不動産は権利関係が複雑なため、コストを気にする会社では取り扱いを断る場合があります。専門買取業者なら共有持分の活用ノウハウがあるので、積極的に買い取ってもらえます。
