共有持分の売却は離婚調停で不利!財産分与における共有持分の扱いを詳しく解説します

共有持分 離婚

離婚が決まり、共有名義不動産の自己持分を売却したいと思っている方も多いのではないでしょうか。

共有持分の売却は離婚調停中や別居後でもできますが、その後の調停や財産分与で不利となるケースがほとんどです。

この記事では、離婚時の財産分与における共有名義不動産の取り扱いについて詳しく解説しています。

また、共有関係の解消方法についても説明していますので参考にしてください。

この記事のポイント!
  • 離婚調停中の共有持分売却はその後の財産分与などで不利になることが多い。
  • 離婚調停中の共有持分売却は法律に詳しい専門買取業者に相談するのがおすすめ。
  • 離婚時に共有関係は解消しておこう。

離婚調停中や別居後の共有持分売却は不利になることが多い

離婚調停中や別居後でも共有持分の売却はできますが、その後の調停で不利になることが一般的です。

なぜなら不動産は持分割合に関わらず、離婚時の財産分与で1/2ずつにわけるのが原則だからです。

それでは持分割合が多いほうが損をすると思う方も多いのではないでしょうか。

その場合の措置として、共有物分割請求があります。

財産分与と共有名義不動産の関係について詳しく解説していきます。

財産分与では基本的に出資額と関係なく不動産の共有持分は1/2ずつとなる

共有名義で購入した不動産は、離婚時に財産分与の対象となります。

財産分与において、婚姻中に築いた財産はすべて1/2ずつわけるのが原則です。

そのため離婚時の財産分与では、購入時の出資額と関係なく不動産の配分は1/2ずつとなることが一般的です。

ただし、

夫婦のどちらかが特殊な才能や資格によって一般よりも大幅な高収入を得ている場合などは、片方の財産分与割合が減らされることもあります。

財産分与の話し合いで持分割合を自由に決めることができる

財産分与ではどの財産も1/2にするのが原則ですが、双方合意であれば自由な割合で財産分与ができます。

出資額に大きな差があるときなど、共有名義不動産を1/2とすることに納得ができない場合は財産分与での話し合いで相手を説得するのがよいでしょう。

話し合いで協議がまとまらない場合は、共有物分割請求もできます。

財産分与の成立前に共有物分割請求をする

離婚時は基本的に財産分与で不動産を含む財産を分割しますが、財産分与が完了する前であれば共有物分割請求をすることも可能です。

共有物分割請求が有効な可能性のあるケースとしては、以下のような例が挙げられます。

  • 不動産購入時の出資額に大きな差がある
  • 相手が離婚を拒否している
  • 離婚までの期間が長く、固定資産税や維持費などの負担ばかりが継続する

共有物分割請求についての詳細は、以下の記事をご参照ください。
共有物分割請求とは?共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

相手が住んでいると権利濫用になる可能性が高いので注意

共有物分割請求は共有者ならいつでも請求できます。

しかし、相手が離婚後も共有名義不動産に住んでいる場合などは、権利濫用が認められて棄却となる可能性が高いので注意が必要です。

権利濫用が適用される基準は個別の事情が大きく影響するため、詳しくは弁護士に相談するのがよいでしょう。

財産分与が完了すれば共有持分は自由に売却できる

財産分与が完了して不動産に対する自分の持分が確定すれば、その持分は自分の財産となるため自由に売却ができます。

共有名義としたまま離婚が成立するケースも多くありますが、財産分与請求権は民法で定められた双方に認められた権利なので離婚後でも財産分与の請求が可能です。

民法第768条
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。引用:e-Govポータル「民法第768条」

ただし、離婚後2年が経過すると財産分与請求権は消滅するので注意しましょう。

共有名義不動産に関しては、離婚時に財産分与で所有権をはっきりさせるのが望ましいです。

離婚調停中に売却したいときは法律に詳しい専門買取業者に相談がおすすめ

法律に詳しい共有持分の専門買い取り業者なら、離婚調停と並行しても不利にならないように売却を進められるケースが多くあります。

法律に詳しい業者のなかでも弁護士と連携している買取業者があります。弁護士と連携している業者であれば、共有物分割請求などの経験や知識もさらに豊富なのでおすすめです。

以下の記事で、弁護士と提携している専門買取業者を紹介していますので、参考にしてみてください。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

無料相談や査定をしている業者もあるので、迷ったら相談してみるのもよいでしょう。

離婚時に共有関係を解消する方法

離婚が決まったら、のちのトラブルを防ぐためにも共有関係は解消しておくのが望ましいです。

離婚後どちらかが住み続ける場合や、ローンの返済状況によっても共有関係の解消方法は異なります。

特にローンが残っているのなら注意が必要です。共有関係の解消方法を説明していきます。

共有名義不動産を売却をして共有関係を解消する

離婚後に共有名義不動産にどちらも住まないのであれば、不動産を一括で売却する方法があります。

夫婦での共有名義の場合、住宅ローンを組んでいることがほとんどです。

ローンの返済状況によって売却方法が異なりますので、それぞれ説明していきます。

ローンが残っていなければ通常売却

ローンが残っていなければ、通常の不動産と同じように売却をして得た利益を財産分与で分割するのが一般的です。

この場合、譲渡所得税が発生することがあるので注意しましょう。

売却金額がローン残高より高ければ通常売却ができる

不動産の売却価格がローン残高より高ければ、通常売却ができます。

売却後に売却利益でローンを完済し、残りの金額を財産分与で分割するのが一般的です。

この場合は離婚後にローンを払い続ける必要もないので、売却が完了すれば共有関係は解消されてトラブルなどに繋がることもほとんどありません。

※売却価格がローン残高を上回っていることを「アンダーローン」といいます。

売却金額がローン残高より低いときは任意売却となる

不動産の売却価格がローン残高より低いと任意売却となります。

任意売却とは、ローン契約を結んでいる金融機関の承諾を得て不動産を市場で売却することです。

売却利益でローン残高を減らし、離婚後のローン負担を軽減させることができます。

また、離婚後のローン返済方法についてもよく話し合い、滞納などのトラブルを防ぐためにも決定事項は書面に残しておくとよいでしょう。

※売却価格がローン残高を下回っていることを「オーバーローン」といいます。

住み続ける方の単独名義にする

離婚後もどちらかが住み続けるのなら、住む方の単独名義に変更するのがよいでしょう。

ローンが残っていなければ、離婚成立後に法務局へ名義変更の申請をすれば手続きができます。

このとき、登録免許税と不動産取得税が課せられることが一般的です。

ローンが残っていると名義変更は難しい場合が多い

金融機関は借入時の条件でローンを融資しているため、名義変更を承諾しないケースがよくあります。

ローンが残っている場合、勝手に名義変更をしてしまうと金融機関に契約違反とみなされることがあるので注意が必要です。

ローン残高を一括請求されることもあるため、名義変更をするときはかならず金融機関に相談しましょう。

共有関係を解消しないまま離婚すると起こりうること

離婚後も不動産が共有名義のままだと、さまざまな場面で共有者同士の協力が必要です。

共有名義不動産の売却は共有者全員の同意を得る必要がありますし、固定資産税は共有者が連帯して支払わなければなりません。

特別な理由がない限りは、離婚時に共有関係を解消しておくほうがよいでしょう

共有名義のままだと、どんなときに不都合があるか説明していきます。

一括での売却が難しくなる

共有名義不動産は、民法で共有者全員の同意がないと一括での売却ができないと定められています。

民法第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。引用:e-Govポータル「民法第251条」

そのため、離婚後に不動産を一括で売却したいと思っても、共有者に反対されたら売却ができないのです。

自分の持分のみであれば売却ができますが、共有持分のみの需要は低く、売却価格は市場相場よりも低くなることが一般的です。

住んでいなくても固定資産税の請求をされる

固定資産税の納税義務は、不動産の所有者にあります。

そのため離婚後に家を出ていたとしても、名義を変更していなければ変わらずに固定資産税の納税義務が発生し、共有者から固定資産税を請求されるケースは珍しくありません。

ただし、自分が住んでいなければ相手に家賃を請求することができます。

共有名義不動産の場合、どちらかが固定資産税を負担する代わりに家賃を請求しないといったように相殺とするケースが多くありますが、のちのトラブルを防ぐためにも離婚時に共有関係を解消しておくのがよいでしょう。

夫婦の共有関係は離婚時に解消しよう

離婚後の財産分与において、共有名義不動産は持分割合に関わらず1/2ずつ取得するのが原則です。

財産分与前であれば、共有物分割請求によって持分割合に応じた分割を求めることもできますが、権利濫用が認められて棄却されるケースも多くあるので注意しましょう。

離婚後も共有名義のままにしておくと、自由に売却ができなくなったり、住んでいなくても固定資産税の納税義務が発生するなどの不都合があります。

離婚後に遺恨を残さないためにも、離婚が決まったら共有関係は解消するのがよいでしょう。  

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