共有物分割請求とは、他の共有者に対して共有不動産の分割を求める手続きです。
共有者間での協議や裁判を経て、分割方法を決めていきます。
分割方法にはいくつか種類がありますが、そのなかでも「全面的価格賠償」は共有者のうち1人が他共有者の持分を購入し、単独名義の不動産に変える方法です。
全面的価格賠償をおこなうには、共有者のだれかに他共有者の持分を買取る意思と資金が必要です。この方法で分割するのは難しい状況もあるでしょう。
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- 共有物分割請求とは、共有不動産の分割方法を決める話し合いのこと。
- 価格賠償とは金銭を用いて、共有者全員が損しないように共有物を分割する方法。
- 全面的価格賠償が認められるためには、さまざまな条件がある。
- 共有物分割請求が裁判に発展する場合は、弁護士に依頼しよう。
共有不動産の分割を求める「共有物分割請求」とは？
共有物分割請求とは、共有不動産の分割方法を決める請求のことです。共有者の誰かが請求を起こせば、他の共有者は拒否できません。
共有者間の協議や裁判によって、不動産の分割方法を決めていきます。
全面的価格賠償も、共有物分割請求による分割方法の1つです。
共有物分割請求については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
共有物分割請求とは？共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説
協議や裁判の結果に応じて共有物が分割される
共有物分割請求は、まず共有者間での協議がおこなわれ、協議が調わない場合に訴訟になる、という順番で進みます。
共有者間での協議で合意が取れた場合、協議の内容通りに共有不動産を分割します。
しかし、共有者間での協議が調わなかった場合は、共有物分割訴訟で裁判所に分割方法を決めてもらいます。
以下の記事で、共有物分割請求訴訟について解説していますので参考にしてください。
共有物分割請求の訴訟や訴状作成は弁護士へ依頼を！共有物分割請求訴訟の基礎知識をわかりやすく解説
共有物分割請求における分割方法の種類
共有不動産の分割方法は、大きく分けて次の3つに分けられます。
| 代償分割（価格賠償） | 金銭を用いて共有不動産を分割する |
|---|---|
| 現物分割 | 共有不動産を物理的に分ける |
| 換価分割 | 共有不動産そのものを売却して利益を分け合う |
「代償分割」と「価格賠償」は同じ意味で、金銭と持分を交換する方法です。
「現物分割」は、共有不動産を物理的に分けるため、主に土地を分割するときに多くおこなわれます。
「換価分割」は、共有不動産そのものを売却してしまうため、共有者全員が共有不動産を利用しない場合に多くおこなわれます。
共有物分割請求においては、共有者それぞれの経済状況や不動産に関するこれまでの経緯など、総合的な事情を考慮して分割方法を決定します。
全面的価格賠償とは共有不動産を分割する方法の一つ
全面的価格賠償（代償分割）
全面的価格賠償とは、共有者のうち1人が他共有者から持分を取得し、不動産を共有名義から単独名義に変えることをいいます。
持分を取得する人は、持分の代わりに金銭で精算します。共有者同士で持分を売買するのと同じです。
全面的価格賠償をすると不動産の共有状態を解消できるため、単独所有者として不動産を自由に管理・活用できます。
また、持分を手放した人はまとまったお金も手に入るので、共有者全員が損をしない分割方法といえるでしょう。
全面的価格賠償は、共有物分割請求による協議や訴訟の結果としておこなわれます。
「全面的価格賠償」と「一部価格賠償」の違い
全面的価格賠償と似た言葉に、一部価格賠償というものがあります。
一部価格賠償も、共有不動産を分割するために賠償金の支払いという価格賠償の一つです。全面的価格賠償との違いは、その目的にあります。
一部価格賠償は、共有不動産を現物分割したとき、過不足を埋めるためにおこなわれる価格賠償です。
具体的な例として、次のような状況があげられます。
そして、100㎡の土地をAさん50㎡：Bさん50㎡で均等に分けたとします。
このとき、Aさんの土地は道路に面している土地、Bさんの土地は道路に面していない土地と分けてしまうと、各土地の市場価値に差が出てしまうため公平ではありません。
この場合、AさんからBさんに対して、各土地の市場価値の差額が支払われます。
例のように、共有不動産を現物分割した際、過不足が発生してしまった場合、その過不足を金銭で埋める目的で一部価格賠償がおこなわれます。
全面的価格賠償が認められる3つの要件
じつは、全面的価格賠償は民法に明確な規定がなく、特殊な事例であるとされています。
では、全面的価格賠償はどのような場合に認められるのでしょうか。
全面的価格賠償を利用できるかどうかは、各事案においてそれぞれの事情を考慮して決められます。
ただし、各事案における事情のなかでも、特に重要視されている要件が3つあります。
- ある共有者が不動産をすべて取得することに相当な理由がある
- 全面的価格賠償される不動産の価値を適正に評価できている
- 不動産をすべて取得する共有者が十分な支払い能力を有している
上記の要件は、最高裁の判例でも明示されています。
民法258条により共有物の分割をする場合において、当該共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、その価格が適正に評価され、当該共有物を取得する者に支払能力があって、他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があるときは（中略）持分の価格を賠償させる方法（いわゆる全面的価格賠償の方法）によることも許される。
それぞれの要件が具体的にどんな内容なのか、次の項目から詳しく解説していきます。
1.ある共有者が不動産をすべて取得することに相当な理由がある
特定の共有者が不動産のすべてを取得することに、相当な理由があるかどうかが、重要視される要件の一つです。
共有者それぞれの持分割合や各共有者の希望、該当不動産の利用目的などが「相当な理由」にあげられます。
また、その不動産に居住しているかどうかが、相当な理由として認められるケースもあるようです。
2.全面的価格賠償される不動産の価値を適正に評価できている
不動産の価値が適正に評価されていないと、不平等な価格賠償がされてしまうかもしれません。
ですので、全面的価格賠償される不動産の価値が、適正に評価されていることが重要視されます。
このとき、「該当不動産が競売された際の売却価格」ではなく「該当不動産の時価」を適正な評価とします。
共有不動産の評価については、関連記事も参考にしてください。
【共有持分の価格を知ろう】共有不動産の評価基準を徹底的に解説します！
不動産の価値（時価）を評価するため不動産鑑定士に鑑定を依頼するとよい
不動産の価値（時価）は、不動産鑑定士による鑑定をおこなうことで、正しく評価できます。
不動産鑑定士とは、不動産に関する法律をもとに、さまざまな角度から不動産の経済価値を評価する国家資格のことです。
全面的価格賠償における裁判がおこなわれる際、該当不動産の価値を公示するため、不動産鑑定士により作成された「不動産鑑定評価書」が必要になります。
ですので、全面的価格賠償をおこなう際は、不動産鑑定士に該当不動産を評価してもらいましょう。
3.不動産をすべて取得する共有者が十分な支払い能力を有している
全面的価格賠償において、最も重要視されているのが「不動産をすべて取得する共有者が十分な支払い能力を有しているか」です。
もしも、不動産を取得するための相当な理由があり、該当不動産の価値が正しく評価されていたとしても、他共有者に対して賠償金の支払いができなければ、全面的価格賠償ができません。
つまり、共有不動産を全部取得したい人が、賠償金を支払えなければ全面的価格賠償での不動産分割は不可能です。
全面的価格賠償は「共有者間での不動産売買」のようなものです。
不動産購入にかかる金額を支払えない場合、不動産を購入できないのは当然だといえるでしょう。
支払能力を証明するために預金通帳のコピーか残高証明書が必要
全面的価格賠償をする場合、取得する共有不動産における賠償金の、支払い能力を証明する必要があります。
支払い能力の証明は、預金通帳のコピーや残高証明書などの提出でおこなわれるケースが多いです。
預貯金がすくなく、賠償金額に達さない場合は、全面的価格賠償における不動産分割は困難でしょう。
共有物分割訴訟を提起する場合は弁護士に相談しよう
全面的価格賠償は当事者間の協議だけでおこなわれる場合もありますが、話がこじれてしまうと訴訟を起こさなければなりません。
訴訟は自分でも提起できますが、弁護士に相談し、手続きを代行してもらうのがおすすめです。
弁護士費用に明確な相場はなく不動産や共有者の状況によって費用が決まる
法律によって、共有物分割請求の着手金や報酬金の割合など、弁護士報酬は自由化されています。
そのため、弁護士費用に明確な相場はありません。
ですので、いくつかの弁護士事務所に見積もり依頼し、そのなかで最も条件のよい弁護士事務所に依頼するとよいでしょう。
無料相談をおこなっている弁護士事務所も多いので、まずは一度、相談してみるのがおすすめです。
共有物分割請求における弁護士費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。
共有物分割請求の弁護士費用はどれくらい？算出方法と節約術を詳しく解説
「すぐに共有状態を解消したい」なら弁護士と連携している不動産業者への相談もおすすめ
全面的価格賠償をしたい理由が「共有状態を解消したい！」ということであれば、弁護士と連携している不動産業者に相談してみるのもおすすめです。
共有物分割請求は、協議の場合も訴訟の場合も、ある程度の時間が必要です。共有状態の解消まで、1年以上かかる場合もあるでしょう。
すぐに共有状態を解消したいのであれば、共有持分専門の買取業者に持分を買い取ってもらうという方法もあります。早ければ数日で現金化が可能で、一般的な不動産に任せるより高額で売却できるでしょう。
共有持分専門の買取業者のなかでも、弁護士と連携しているクランピーリアルエステートは当サイトでもおすすめの買取業者です。
弁護士との強力なネットワークによって、全面的価格賠償から買取まで、個々の状況や希望にもっとも適した提案やサポートが可能です。
無料相談もおこなっているため、すぐに共有状態を解消したい場合はアドバイスを聞いてみるとよいでしょう。
共有不動産を単独所有するために全面的価格賠償をしよう
共有不動産を単独所有するためには、共有物分割請求によって全面的価格賠償を請求する必要があります。
全面的価格賠償が認められるための明確な規定はありませんが、裁判で重要視されている要件もあります。
そのなかでも、最も重要視されているのが「賠償金の支払い能力の有無」です。
全面的価格賠償によって、共有不動産の単独所有を希望する際は、預貯金に余裕をもっている必要があります。
また、共有者間での協議が調わない場合、共有物分割請求における裁判の訴訟が必要になります。
共有物分割請求が裁判まで発展した場合は、弁護士に相談するとよいでしょう。
共有物分割請求についてよくある質問
共有持分をもつ人が、他の共有者に対して「共有物の分割」を求める行為です。共有物分割請求は拒否できないため、だれかが請求したら必ず分割に向けた話し合いをする必要があります。
共有不動産を売却して売却益を分割する「換価分割」や、共有者間で持分売買をおこなう「代償分割」のほか、不動産を切り分けて単独名義にする「現物分割」があります。
価格賠償とは、金銭を用いて共有者全員が損しないように共有物を分割する方法です。具体的には、代償分割において共有者の1人が他共有者の持分を買い取る「全面的価格賠償」と、現物分割において持分割合と分割した不動産の差異を金銭で補填する「一部価格賠償」があります。
共有者のうちだれかが、他共有者の持分を買い取る意思と資金がなければ、全面的価格賠償は成立しません。例え裁判でも、正当な理由なく1人の共有者に無理やり買い取らせることはありません。
訴訟に発展し、裁判によって分割方法が決定されます。また、裁判でも和解できない場合は、共有不動産を競売にかける強制的な換価分割がおこなわれます。競売は通常の売却より価格が安くなるので、競売にかけられる前に和解したほうがお得といえるでしょう。
