共有持分の売却相場はいくらになる?売却価格を決める要因や高く売る方法も解説します!

共有持分 売却相場

共有持分の売却を検討している人にとって、実際にどれくらいの価格で売れるのかは非常に気になる点だと思います。

共有持分の売却相場がわかれば「いま売却すべきかどうか」の判断がつきますし、価格交渉でも有利になります。

しかし、共有持分は一般的な不動産と違って取引例が少なく、売却相場もわかりにくいのが実情です。

この記事では、共有持分の売却について「具体的な価格相場」や「価格を決める要因」をわかりやすく解説しています。

この記事を読めば、共有持分の適正な売却相場がわかり、高額で売却するための方法が身につくでしょう。

また、実際に共有持分を売却するときの手順も紹介していますので、あわせて参考にしてください。

この記事のポイント!
  • 共有持分の売却相場は「不動産全体の価格×持分割合×1/2」。ただし、工夫次第で高く売れる。
  • 共有持分の売却価格を決める要因を理解し、そのうえで「名義をまとめる」「不動産の瑕疵や権利トラブルを解消しておく」などの工夫をすれば、高く売却できる。
  • 高額買取の可能性がある売却先としては、共有持分専門の買取業者や、他の共有者がおすすめ。

共有持分の売却相場は「不動産全体の価格×持分割合×1/2」

共有持分を売却するときの価格相場は、基本的に本来の価値より低くなります。

一般的には、本来の価値の半額になるといわれています。計算式にすると、次のとおりです。

共有持分の売却相場=不動産全体の価格×持分割合×1/2

持分割合とは、不動産全体に対して共有持分がどれほどの割合になるかを表すものです。

計算式に具体的な数字をあてはめると、次のようになります。

例えば、価格が5,000万円の不動産に対して、持分割合1/5の共有持分をもっていたとします。本来の価値から考えると、共有持分は1,000万円で売れるはずです。
しかし、売却相場では「5,000万円×1/5×1/2=500万円」となります。

共有持分の売却相場が下がるのは需要が低いため

共有持分の売却相場が本来の価値から下がる原因は、共有持分の需要が少ないことにあります。

なぜ需要が少ないのかというと、共有持分のみを取得しても不動産を自由に使えないためです。

共有不動産は、不動産の使用方法や修繕、賃貸借契約など、さまざまな場面で共有者たちと話し合いをしなければなりません。

例えば、投資家が賃貸収入を得るために共有持分を取得しても、共有不動産を貸出すには他の共有者の同意がいります。賃貸収入も、共有者全員で分配する必要があります。

共有持分のみを取得・所有するメリットが少ないため、市場価値も低くなってしまうのです。

共有持分のみ所有するデメリット

共有持分のみを所有するデメリットは多く、主な例は次のとおりです。

  • 「だれが」「どのように」使うか共有者で話し合う必要がある
  • 賃貸収入があっても共有者で配分する必要がある
  • 居住や賃貸収入といった利益を得ていなくても、管理費用や税金の負担義務はある
  • 相続が繰り返されると共有者が増えていく
  • 共有者の間でトラブルになりやすい

他にも、個別の状況次第でさまざまなリスクが発生します。

共有持分のみ所有するデメリットを防ぐためにも、共有状態はできるだけ早めに解消したほうがよいでしょう。

相場は目安であり「絶対的な基準」ではない

ここまで読んで「共有持分は売却しても買い叩かれる」と思った人は多いでしょう。

しかし、相場は「絶対的な基準」ではありません。「共有持分の売却相場は低くなる」と解説しましたが、それはあくまでも全体の傾向です。

共有持分であっても、本来の価値以上で売却できるケースは少なくありません。

共有持分も条件や工夫次第で高く売れる

共有持分が実際にどれくらいで売れるかは、不動産の条件と、売主の工夫次第といえます。

不動産の条件とは、面積や築年数、周辺環境などです。

売主の工夫は、共有者との権利調整や売却相手の選び方、価格交渉などです。

不動産の条件は、個人で変化を加えられないものが多いといえます。そのため、共有持分を高く売るには売主の工夫が重要といえるでしょう。

共有持分の売却価格を決める要因

共有持分を買い叩かれないためには、売却価格を決める要因を理解しておく必要があります。

売却価格の要因がわかれば、自分である程度「どのくらい売れるか」を予測できます。売却価格の予測が立てば、価格交渉もしやすいでしょう。

次の項目から、共有持分の売却価格を決める要因を解説していきます。

不動産全体の市場価格

共有している不動産全体がいくらになるのか調べなければ、共有持分の価値もわかりません。

不動産の市場価格を調べるには、同じ地域の不動産売買情報を見るとよいでしょう。

不動産の情報サイトで、近隣地域にある似た条件の不動産を見れば、おおよその市場価格もつかめます。

また、固定資産税評価額や公示地価など、国や自治体が使う公的な価格データもあります。

くわしくは、下記の関連記事を参考にしてください。

不動産 評価 グラフとリスト 【共有持分の価格を知ろう】共有不動産の評価基準を徹底的に解説します!

共有持分の割合

不動産全体の市場価格を持分割合で割れば、共有持分の「本来の価値」がわかります。

しかし、ここで注意すべきなのは、不動産に対して可能な行為が持分割合によって変わるという点です。

共有不動産に対する行為は、持分割合によって「保存行為」「管理行為」「変更行為」にわけられます。

共有不動産における3つの行為と持分割合
行為の種類 必要な持分割合 具体的な例
保存行為 共有持分を少しでも持っていれば可能 ・不動産の修繕
・不法占拠者への明け渡し請求
管理行為 持分割合の過半数 ・短期の賃貸借契約
・不動産の使用方法の決定
変更行為 持分割合の全体(共有者全員) ・建物の新築や取り壊し
・長期の賃貸借契約

持分割合の過半数をもっていれば、不動産に対して可能な行為が増えるため、権限が強くなるといえるでしょう。

そのため、持分割合が少ないほど売却価格は下がりやすく、反対に持分割合が多いほど売却価格は高くなる傾向にあります。

共有持分 割合 共有持分の割合はどう決まる?計算方法や持分割合に応じてできることを詳しく解説します

売却する持分が「土地」か「建物」か

売却する持分が土地と建物のどちらなのかも、売却価格に影響があります。

建物は経年劣化によって価値も下がりやすいので、将来的に見込める利益が少ないといえます。

一方、土地も価格の変動はありますが、建物と比べれば緩やかです。

不動産を長期的に運用する場合、価値の下がりにくい土地の方が建物より有利です。

そのため、売却価格に関しても、土地は本来の価値より安くなりにくい傾向にあります。

隣接地との境界

隣接地との境界が明確になっているかどうかも、不動産の価値を決める大きな要因です。

登記簿上の境界と、土地所有者の認識している境界がずれているケースは、それほど珍しくありません。

測量したのが数十年も昔で、古い測量技術で境界を決めていることで、実際の面積と権利上の面積が大きく違う場合もあります。

土地を売却するときは、必要に応じて土地の測量や境界の確定を土地家屋調査士に依頼しましょう。

住宅ローンの残債

住宅ローンの残債が残っている不動産は、抵当権が設定されています。返済が滞れば、差し押さえを受けて競売にかけられてしまうでしょう。

自分とは別の共有者が返済を延滞させてしまい、差し押さえになってしまうというケースも考えられます。

共有持分を購入しても、差し押さえられると損失にしかなりません。そのため、住宅ローンのある不動産は需要が低く、市場価値も下がってしまいます。

共有持分 競売 他共有者の共有持分が「競売となったとき」や「競売になる前」の対処方法

「事故物件」「再建築不可物件」などの瑕疵

事故物件や再建築不可物件など、いわゆる「訳あり物件」といわれるような不動産は、市場価値も大きく下がります。

訳あり物件は4種類の瑕疵(=本来あるべき機能や品質などが備わっていない状態)があり、次のように分類できます。

不動産における4つの瑕疵
心理的瑕疵 ・事故や事件(火災や自殺など)
・心霊現象
・古くからの言い伝え
物理的瑕疵 ・建物のひび割れ
・シロアリ被害
・地盤沈下や液状化
環境的瑕疵 ・暴力団施設
・墓地
・ゴミ処理場
法的瑕疵 ・再建築不可物件
・旧耐震物件
・その他の違法建築

なんらかの瑕疵があてはまる物件は、市場価値も低くなってしまいます。

共有者や賃借人との権利トラブル

共有持分を売却する時点で、なんらかの権利トラブルを抱えている物件は市場価値も下がってしまいます。

共有者と物件の使用方法でもめている場合や、賃借人と賃料の支払いでもめている場合など、トラブルの起こっている物件を進んで買いたがる人は少ないでしょう。

共有者や賃借人とは、日頃から良好な関係を築いておきましょう。

共有者の所在把握

共有持分は相続によって細分化されるため、共有者が会ったこともない遠縁の親戚であるケースも少なくありません。

共有者の所在がわかっていない場合、話し合いができず、不動産の管理に支障が出てしまいます。

そのため、共有持分を売却するときは「共有者と連絡が取れるかどうか」が大切な要素です。

共有者の所在は、登記簿や住民票、戸籍の調査などで時間が必要な場合もあります。書類の取り寄せなど各種手続きに不安があるときは、弁護士に相談してみましょう。

共有持分を高く売るためにできること

「共有持分の価格を決める要因」の次は、なにをすれば高く売れるか、工夫の仕方を見ていきましょう。

それぞれの工夫は、自分でできることもあれば、弁護士や土地家屋調査士など専門家の協力が必要な場合もあります。

すべてを完璧にしようとは思わず、可能な範囲で取り組んでいきましょう。

共有者の持分を買い取って名義をまとめる

他の共有者から持分を買い取り、名義をまとめれば高く売却できます。

単独名義にできれば、持分のみを売るときのデメリットはなくなるので、本来の価値を損ねず売れるでしょう。

単独名義にできなくても、持分割合が大きいほど売却価格は下がりにくくなります。

手元に資金があれば、ぜひ検討すべき方法です。

共有者に自分の持分を売る

売却相手を他の共有者にすれば、共有持分を本来の価値で売りやすいといえます。

単独名義にするメリットや、持分割合を増やすメリットについて説明すれば、価格交渉もしやすいでしょう。

ただし、例え共有者でも、無理やり持分を売りつけることはできません。相手に購入意思や資金があるかどうかが重要となります。

共有不動産を分割して単独名義にする

共有不動産を分割して単独名義にすれば、共有持分のデメリットはなくなります。

土地の場合は、分筆という方法で持分割合にあわせた分割が可能です。

分筆時は単純な面積だけでなく、日当たりや接道なども考慮する必要があるので注意しましょう。

建物の場合も、1階と2階でわけるといった方法を使えば分割できます。

ただし、建物の分割は使用方法にも影響があります。居住用の家を分割した場合、室内の居住スペースをわけるために別途工事が必要になるかもしれません。

共有者であればだれでも起こせる「共有物分割訴訟」

共有物分割訴訟とは、共有状態を解消するために、裁判所に解消方法を裁定してもらう訴訟です。

解消方法としては、次の3つがあります。

  • 現物分割:分筆などで不動産そのものをわける方法
  • 代償分割:共有者間で持分と金銭を交換する方法
  • 換価分割:不動産全体を売却して売却代金で分割する方法

共有物分割訴訟は共有者ならだれでも提訴できますが、分割方法は裁判官が公平になるよう、客観的に判断します。

そのため、必ずしも自分の希望通りに分割されるとは限らない点に注意が必要です。

共有物分割請求とは?共有物の分割方法や訴訟の手順・費用を詳しく解説

不動産の瑕疵や権利トラブルを解消しておく

不動産の瑕疵や権利トラブルを可能な限り解消しておけば、売却価格も高くなります。

建物のひび割れやシロアリ被害といった物理的瑕疵なら、修理や駆除を依頼すれば解消できます。耐震補強工事をするなど、法的瑕疵についても解消できるものはあるでしょう。

ただし、不動産の瑕疵を解消するには一定の費用は必要になります。そのため、手元の資金や予想売却価格を踏まえて、損失とならないように判断しましょう。

権利トラブルは、話し合いで解決しない場合は調停や訴訟が必要になるかもしれません。

適切な交渉や手続きを取れるよう、必要に応じて弁護士に相談してみましょう。

土地を測量して隣接地との境界を確定しておく

土地の測量をして、隣接地との境界を明確にしておくのも、高額売却の有効な方法です。

買主としても、境界があいまいな土地や古い測量技術で境界が決められた土地より、最新の技術で正確に決められた境界の方が安心しやすいでしょう。

境界を確定する測量や登記申請は、土地家屋調査士に依頼します。

注意すべき点は、共有不動産の境界確定は「変更行為」になることです。つまり、共有者全員が立ち会って境界を決定するのが原則です。

ただし、共有者の数があまりにも多い場合は、代表者が1人で立ち会うケースもあります。

共有持分専門の買取業者に査定をしてもらう

共有持分を売却するときは、共有持分専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。

なぜなら、仲介が主な業務である不動産会社では、共有持分の取り扱いを拒否される可能性が高いからです。

共有持分の売買・運用には、法律知識と経験が重要となります。一般的な不動産会社では収益を上げられないため、取り扱いを避けてしまうのです。

共有持分専門の買取業者であれば、一般的な不動産会社と比較にならないほど多くの法律知識と経験があります。

また、専門に取り扱うことで、共有持分が欲しい人たちを集中して取り込める点も優位性があるといえるでしょう。需要が集中すれば、当然、価格も上がりやすくなります。

多くの買取業者は、無料査定をおこなっています。当サイトでおすすめの買取業者を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

共有持分を高額で買い取る業者の見極め方

共有持分専門の買取業者のなかでも、できるだけ高く買い取ってもらえる業者に依頼したいのが当然の心理です

共有持分を高額で買い取ってくれる業者の見極め方として、次の要素があげられます。

  • 共有持分の取り扱い実績が豊富
  • 弁護士など法律の専門家と連携している
  • 価格交渉ができる、契約を急かさない

専門買取業者を謳う以上、共有持分の取り扱い実績が豊富なのは最低条件です。ホームページに掲載されている実績はもちろん、会社の経営年数なども見てみましょう。

共有持分の取り扱いは権利関係の調整も頻繁に発生するため、法的な手続きが多くなりがちです。そのため、弁護士など法律の専門家と強いつながりをもつ業者は、買い取りから収益化までの時間を短縮でき、コストを押さえられます。

「価格交渉ができる」「契約を急かさない」といった買取業者は、経営に余裕のある買取業者といえます。売主の意向をないがしろにしない業者は、高額での買い取りが期待できるでしょう。

共有持分を売却するときの手順

共有持分を売却するときの具体的な手順は、次の5段階にわけられます。

  1. 買主を探す
  2. 必要書類の準備
  3. 売買契約の締結
  4. 法務局に持分移転登記を申請
  5. 譲渡所得税の納付

また、不動産の瑕疵・権利トラブルの解消や、境界確定のための測量などは時間がかかります。これらの手順より早めに取りかかり、並行して進めていくとよいでしょう。

1.買主を探す

まずは買主を探さなければなりません。すでに伝えているとおり、買取業者や他の共有者に売却するのがおすすめです。

とくに、買取業者に相談すれば最短数日での現金化も可能です。また、不動産を現状のまま買い取ってくれる場合が多いのも特徴でしょう。

瑕疵・権利トラブルの解消や、境界確定のための測量など、面倒なことはすべて買取業者に任せてしまうのも1つの方法といえます。

2.必要書類の準備

共有持分の売却で必要な書類は、次のとおりです。

  • 登記済証または登記識別情報(持分取得時に法務局から発行されたもの)
  • 固定資産税の納付書や証明書(市町村役場や都税事務所で発行可能)
  • 住民票(発行3ヶ月以内のもの)
  • 本人確認書類(免許証、パスポートなど)
  • 印鑑証明証(発行3ヶ月以内のもの)

上記の他、実印も必要になります。

また、必要に合わせて建築確認通知書や検査済証、マンションの管理規約などが必要になります。

3.売買契約の締結

売買契約書を作成し、売主と買主が署名・捺印すれば契約締結です。

売買契約書には、次のような内容を盛り込みます。

  • 売買物件の表示(登記簿にもとづく不動産の所在や持分割合など)
  • 売買代金や手付金、支払期日
  • 持分の引き渡し時期
  • 費用の負担(契約書に貼付する印紙税などの負担)
  • 瑕疵の修復
  • 負担の消除(買主の所有権を阻害するような要因について)
  • 引渡し前の物件滅失・毀損における対応
  • 公租公課等の精算基準
  • 契約違反による解除
  • 反社会的勢力の排除
  • ローン特約
  • その他特約について

買取業者に依頼した場合、売買契約書も作成してくれます。個人間で売買するときは、司法書士に相談しながら作成するとよいでしょう。

4.法務局に持分移転登記を申請

売買契約が成立した後、法務局で持分移転登記をしなければなりません。

持分移転登記は自分でもできますが、司法書士に代行してもらうこともできます。

詳しくは、下記の記事を参考にしてください。

共有持分の移転登記が必要な状況を詳しく解説!登記費用や税金についても説明します

5.譲渡所得税の納付

登記が済んでも、それで終わりではありません。

共有持分の売却で得た利益に対して、譲渡所得税を納付する必要があります。

確定申告(不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日の期間)で、税務署へ売却利益を申告します。

税額の計算方法などは、下記の関連記事を参照してください。

家 譲渡 【共有持分の譲渡の仕方】やり方と方法別の税金制度についても解説!

共有持分の売却は「市場価格の1/2」を基準にして高く売る工夫をしよう

共有持分は、取得しても不動産に対する多くの制限があるため、売却相場も低くなりがちです。

しかし、権利トラブルの解消など、売主の工夫次第で価値を上げることは可能です。

共有持分の売却価格は「不動産全体の価格×持分割合×1/2」を基準に考え、これより高い金額で買い取ってくれる買主を探しましょう。

高額買取の可能性がある売却先としては、共有持分専門の買取業者や、他の共有者がおすすめです。

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