「これまで専業主婦だったため離婚後の収入に不安がある」「離婚後も子どもの生活環境を変えたくない」などの理由から、離婚時に「家が欲しい」と考えている人も多いでしょう。
結婚した後に購入した家は夫婦の共有財産であるため、財産分与の対象となります。そのため、離婚時の話し合い次第では家を妻名義にすることも可能です。
しかし、住宅ローンが残っていると、金融機関の承諾が必要となり名義変更が難しくなります。
住宅ローンが残っていても家をもらう方法はいくつかありますが、どれもある程度のリスクがあります。
いまの家をもらうだけでなく、売却して新しい生活の資金に充てることも検討してみるとよいでしょう。
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- 持ち家は夫婦の共有財産であり、夫婦の出資額や名義に関わらず財産分与で折半するのが原則。
- 離婚時に家をもらうためには「不動産の状況把握」「財産分与の話し合いと離婚協議書の作成」「家の所有権移転登記」の3つが重要。
- 住宅ローンが残っているときは名義変更に金融機関の承諾が必要。
- 家が夫婦の共有名義の場合は、なによりも「共有状態の解消」を優先しよう。
専業主婦でも離婚時に家を自分のものにできる
結婚後に形成された財産は、夫婦が協力して築いた共有財産とみなされます。
これは、夫婦に収入の差があっても関係ありません。財産を築くための「協力」には、家庭生活を営むための家事も含まれるからです。
そのため、例え専業主婦で家の購入に直接出資していなくても、家の権利の半分は妻にあるとされます。
このような考えから、離婚の際、夫婦の共有財産は2人で等しく分配するのが原則となります。
財産分与や慰謝料としてもらえるよう話し合おう
離婚のとき、実際にどうやって財産をわけるかは夫婦の話し合い次第です。
等しく分配するのが原則とはいえ、双方が納得していればきっちり半分にしなくても大丈夫です。
離婚の理由が元夫の浮気やDVなら、慰謝料として妻が多く財産をもらうケースもあります。
また、現金や車、家財道具や株など、財産の種類はさまざまです。きっちりわけるためにはすべてを換金するしかなく、現実的ではありません。
財産分与を話し合うときは、財産全体の価値を把握した上で、家が自分のものになるよう交渉しましょう。
自身での交渉が不安な場合は、弁護士を挟んで交渉するとよいでしょう。
慰謝料や他の財産と相殺できなければ代償金を支払おう
「わけられる財産が家しかない」というケースも少なからずあるでしょう。家のような不動産は現物をわけるのがむずかしく、かといって売却してしまえば家の所有権は他人のものです。
その場合は、夫婦間で代償金を支払うことで家の所有権を得られます。
代償金とは、現物（今回の場合は家）を分割する代わりに、現金で財産分与を清算するためのお金です。
家がほしい側、つまり代償金を支払う人が資金を調達しなければなりません。手元に資金がなければだれかに借りるか、支払いを分割にする必要があります。
家の価値と残債のトータルがマイナスのときは財産分与の対象にならない
財産分与は、負債もわけるのが原則です。「負債だけ元夫に押し付ける」といったことは基本的にできません。
財産分与となるのは財産から負債を引いた分のみです。持ち家の価値が2,000万円あっても、ローンが1,500万円あれば財産分与の対象は500万円のみになります。
では、上記の例で不動産相場が下がり、持ち家の価値が1,000万円になったらどうでしょうか。財産から負債を引くと赤字になり、500万円の負債だけが残ります。
財産より負債の方が大きい場合、財産分与そのものがされません。原則として、家の名義人が1,000万円の家を持ち続ける代わりに、1,500万円のローンも名義人が返済し続けます。
ただし、これらはあくまで原則です。離婚前の話し合いや離婚調停で、違う取り決めを結ぶ場合もあります。
家を買ったときの「親の援助」は財産分与の対象にならない
家を購入するとき、頭金などを親に援助してもらう夫婦も多くいます。親からの援助は夫婦の共有財産にあてはまらず、夫や妻それぞれの「特有財産」とみなされます。
特有財産は財産分与の対象にならないため、計算の際は気をつけましょう。
離婚時、家の市場価格は5,000万円のまま、ローンがまだ2,500万円残っていたとしましょう。
財産としての価値は5,000万円-2,500万円=2,500万円ですが、このうち500万円は妻の親からの援助です。
そのため、500万円は妻の特有財産であり、残りの2,000万円のみ財産分与をすることになります。
離婚時に家をもらうための具体的な方法
次に、財産分与で家をもらうための具体的な手順を解説します。重要なのは以下の3つです。
- 不動産の状況把握
- 財産分与の話し合いと離婚協議書の作成
- 家の所有権移転登記
実際の作業では法律の知識が必要になる場合が多く、弁護士や司法書士など、法律の専門家に任せながら進めていったほうがよいでしょう。
次の項目から、それぞれ詳しく解説します。
まずは不動産の状況を把握しよう
まずは、もらいたい家の状況を把握することが重要です。
というのも、自分が住んでいる家であっても、その状況をきちんと理解・管理できていない人は珍しくないためです。
元夫や不動産会社に任せて、不動産の知識がまったくないという人もいます。それ自体が悪いわけではありませんが、離婚するのであれば自分の財産は自分で守らなければいけません。
把握すべき情報と、その調べ方について解説します。
不動産の名義が誰なのか確認
夫婦の持ち家の場合、不動産の名義は主に以下の3つになっています。
- 夫の単独名義
- 妻の単独名義
- 夫と妻の共有名義
不動産の名義は、不動産の売買契約書で確認可能です。
なんらかの事情で売買契約書を見られない、または、元夫や第三者が名義を書き換えている可能性があるときは、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すれば最新の名義が確実にわかります。
登記事項証明書（登記簿謄本）の取得は名義人以外でも可能で、法務局の窓口やオンラインサービスで申請できます。
住宅ローン残高を確認
続いて、住宅ローンの残債がいくらなのか確認しましょう。
ローンを組んだ金融機関から、住宅ローン残高証明書や返済予定表が自宅へ定期的に送られているはずです。また、これらの情報をウェブサイトで確認できる金融機関もあります。
書類を紛失してしまったときは、ローンを組んだ金融機関に再発行を依頼しましょう。
不動産の現在の価値を調べる
不動産の現在の価値を知るもっとも確実な方法は、不動産業者による査定です。
不動産には固定資産税評価額のような公的な評価もありますが、実際に売却する場合の「市場価格」を反映しきれているとはいえません。
可能であれば、不動産業者が直接家を調査する現地査定を依頼しましょう。
現地査定がむずかしいときは、インターネットの簡易査定を利用するか、近隣で売り出されている他の不動産の価格を調べてみましょう。
【共有持分の価格を知ろう】共有不動産の評価基準を徹底的に解説します！
財産分与の話し合いと離婚協議書の作成
すでに解説しましたが、家をもらえるかどうかは夫婦の話し合いによります。
実際にどんな割合で財産分与をすべきかは、離婚の原因や双方の経済力、財産を形成にするにあたってどちらかが特別な貢献をしているかなど、いくつもの要因で決定されます。
話し合いで決まった内容は、将来的なトラブルを防ぐためにも離婚協議書を作成しておきしょう。財産分与以外にも、慰謝料や養育費などすべて書面にすべきです。
離婚協議書はそのままでも効力はありますが、公正証書もあわせて作れば、取り決めを守らなかったときに裁判や強制執行で有利になります。
公正証書の作成は、公証役場に夫婦2人で申請します。
財産分与の話し合いや離婚協議書の作成で手続きに不安があれば、弁護士など法律の専門家に相談するとよいでしょう。
「所有権移転登記」で名義を変える
所有権移転登記とは、文字通り不動産の所有権を移し替える手続きです。
そもそも、不動産の所有権は法務局に登記されることで公に認められます。登記されていない所有権は、裁判で主張するのも困難です。
単独名義の不動産を移すなら所有権移転登記、共有名義の不動産を単独名義にするなら持分移転登記をおこないます。
不動産の登記申請とは？登記申請が必要なタイミングや状況別の登記種類を解説します
共有持分の移転登記が必要な状況を詳しく解説！登記費用や税金についても説明します
財産分与の所有権移転で税金はかかる？
普通、不動産をだれかに無償で譲られたときは「贈与税」がかかります。しかし、財産分与による所有権の移動は贈与とみなされず、贈与税はかかりません。
ただし、離婚が確定する前に財産分与をおこなうと贈与とみなされ、贈与税がかかるので注意しましょう。
また、登記申請時にかかる「登録免許税」は、財産分与による所有権移転登記でもかかります。
離婚の話し合いが難航するなら離婚調停を申し立てよう
離婚についての話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所に離婚調停を申し立てましょう。裁判所の調停委員が、中立的な立場から話し合いを進めてくれます。
財産分与や「離婚をするかどうか」という根本的な部分のほか、親権や養育費など離婚に関わるあらゆる話し合いを取り持ってもらえます。
調停はあくまで話し合いでの解決なので、双方の合意がないまま、なにかを強制されることはありません。
離婚調停でも話し合いがまとまらなければ、裁判官による審判や裁判に移行します。
離婚審判は調停でおおむね合意が取れているのに細かな部分で揉めてしまったとき、裁判は離婚そのものや諸条件でまったく合意が取れないときにおこなわれます。
住宅ローンが残っていると名義の変更はむずかしい
住宅ローンを完済していれば名義の変更は簡単ですが、住宅ローンを完済しておらず、抵当権が設定されていると名義変更は困難になります。
抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに債権者である金融機関が家を差し押さえる権利です。
住宅ローンの状態には2種類あり、家の売却益を住宅ローンが上回っているときはオーバーローン、下回っているときはアンダーローンといいます。
オーバーローンの場合は金融機関に無断で名義変更できず、財産分与の際も、非常に面倒な手続きを取らなければなりません。
オーバーローンは名義変更に金融機関の承諾が必要
住宅ローンが残っている場合、ローンを組んだ金融機関に黙って名義変更してしまうと、契約違反として一括返済などのペナルティがあります。
一括返済が不可能であれば、名義変更をローン完済まで待つか、ローンを借り換えることになります。
借り換えは新しい名義人に十分な収入がなければ審査に落ちてしまうので、専業主婦などは経済的にむずかしい場合もあるでしょう。
元夫名義のまま妻が住み続けるというケースもあります。この場合、財産分与の分割払いとして元夫がローンを払っていくパターンが多いようです。
所有権移転の「仮登記」もできるが「仮登記前からある抵当権」には対抗できない
「ローンの返済が完了するまで何十年も待てない」と思う人もいるでしょう。元夫が勝手に売却する可能性もあるため、名義を変えるなら早めにしておきたいところです。
そんなときは、「ローン完済と同時に登記を移転する」という内容の条件付所有権移転仮登記を離婚時にしておきましょう。
この仮登記をしておけば、元夫が勝手に売却したり、相続が発生したりしても、ローン完済後に自分が所有権を得られます。
ただし、仮登記より前に設定された抵当権には対抗できません。
つまり、離婚時に仮登記をしたとしても、それより前に存在する抵当権によって家が差し押さえられると、仮登記は無効になってしまいます。
夫婦の共有名義である場合は共有状態を解消しよう
夫婦の場合、共有名義で住居を購入するパターンも多いでしょう。
この場合、名義人である夫婦2人を共有者、2人がもつ所有権を共有持分といいます。
共有名義の不動産は権利が複雑で、共有持分の割合によって可能な行為が変わります。
共有者同士で争いになる事例も多いため、離婚するときはなるべく共有名義を解消したほうがよいでしょう。
共有持分の割合はどう決まる？計算方法や持分割合に応じてできることを詳しく解説します
共有名義のまま離婚することのリスク
離婚時に共有名義のままにしておくと、主に3つのトラブルが予想されます。
- 元夫のローンや維持費の未払い
- 元夫が共有持分を売却する
- 元夫の新しい家族との相続トラブル
離婚後に、別れた元夫とわざわざ揉めたいという人はいないと思います。
それぞれのリスクがどのようなものか、1つずつ見ていきましょう。
【リスク1】元夫のローンや維持費の未払い
共有名義で、住宅ローンも夫婦2人で組んでいる場合は、離婚してもそれぞれの返済義務はなくなりません。
また、固定資産税や修繕費も、共有者たちがそれぞれの持分割合に応じて分担するのが原則です。
それらの支払いを元夫が怠ると、妻側に請求される可能性があります。ローンの延滞が続けば、家の差し押さえもありえるでしょう。
具体的にどうやって分担するのか、離婚時に話し合って書面に起こしておきましょう。
【リスク2】元夫が共有持分を売却する
自分の共有持分は、他の共有者に同意をもらわなくても売却可能です。つまり、元夫が共有持分を売却する可能性もあるのです。
第三者が共有者となった結果、共有物分割訴訟などを起こされ、家を売らざるを得ない状況もありえます。
共有者全員が同意すれば、共有物の分割禁止特約を登記することもできるため、離婚時にあらかじめ取り決めておくのもよいでしょう。詳しくは、下記の記事を参考にしてください。
共有持分のリスクが生じるケースと具体的な対処法を丁寧に解説！
【リスク3】元夫の新しい家族との相続トラブル
離婚後、元夫が亡くなったときに新しい妻や子供がいれば、元夫の共有持分はその新しい家族に相続されます。
共有名義を解消していなければ、元夫の新しい家族と共有関係になる可能性があるといえます。
元夫との間にあった「共有名義の家に関する取り決め」について、元夫の新しい家族と揉めてしまう事例も珍しくありません。
財産分与で共有状態を解消できないなら売却も検討すべき
共有名義のまま離婚することのリスクを防ぐためには、やはり離婚時に共有状態を解消するのがもっとも有効です。
財産分与でうまく解消できればよいのですが、それがむずかしければ、共有不動産全体や自分の持分を売却することも視野に入れましょう。
家に固執して元夫とのトラブルを長引かせるより、新しい生活資金の元手にするほうがよい場合もあります。
共有不動産専門の買取業者であれば、持分を高値で買い取ったり、離婚調停中の不動産を素早く現金化したりできます。
下記の記事でおすすめの専門買取業者をピックアップしているので、ぜひ参考にしてください。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
離婚するときは長期的なメリットとリスクを考えよう
例え専業主婦であっても、財産分与で家をもらうことは可能です。
ただし、離婚時に家を確保するには、離婚の理由や住宅ローンの返済状況が大きな要因になります。
話し合いによる財産分与がむずかしければ、弁護士などを間に挟んで夫と交渉するとよいでしょう。
また、共有不動産専門の買取業者は権利関係の調整が得意で、弁護士と積極的に連携を取っているところもあります。
法律や不動産の専門家に相談して、家を手に入れるための具体的なアドバイスを受けてみるとよいでしょう。
離婚時の家についてよくある質問
はい、可能です。婚姻期間中に築いた財産は収入の有無や負担割合に関わらず、すべて財産分与の対象です。離婚協議次第では、専業主婦だった妻が持ち家に住み続けることも可能です。
相手の有責で離婚する場合は、慰謝料の代わりとしてもらえるよう話し合いましょう。慰謝料がない場合、他の財産と相殺したり、養育費代わりとしてもらうなど、相手も納得しやすい条件を出すことが大切です。財産分与は、言い換えれば配偶者との「交渉」なので、弁護士にアドバイスをもらうことをおすすめします。
住宅ローンの規約で禁止されている場合がほとんどです。基本的に、住宅ローンと家は両方同じ名義人であることが、住宅ローンの規約に盛り込まれています。規約を破って勝手に家の名義を変更すると、規約違反として一括返済を請求される恐れがあります。
婚姻期間中に築いた財産は、実際に負担した金額に関わらず「夫婦の共有財産」とみなされるため、持分割合とは関係なく折半することが原則です。ただし、離婚協議で双方が合意すれば折半以外の分割もできるため、共有持分にそった財産分与自体は可能です。
現在自分が住んでいるのであれば、共有持分を買取って単独名義不動産にするとよいでしょう。不動産に住んでいないのであれば、自分の共有持分も売却することをおすすめします。共有持分専門の買取業者へ相談してみましょう。→【最短12時間で価格がわかる！】共有持分専門の買取査定窓口はこちら
