準共有とは、所有権以外の権利を複数人でもっている状態のことです。共有は「物質として存在するもの」を複数人で所有するときの言葉なので、それ以外の権利に対しては準共有という言葉を使います。
準共有は、法律上は共有と同じルールが適用されます。
つまり、準共有借地権は準共有者全員の同意があれば権利を丸ごと売却できますし、自分の持分（準共有持分）だけなら自分の意思のみで売却できます。
しかし、準共有借地権の売却は一般的な不動産取引とはいえないため、取り扱える不動産業者も限られます。
共有持分専門の買取業者であれば、準共有借地権やその持分も買取できるので、無料相談を利用して具体的な価格や売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。
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- 準共有とは、借地権など「所有権以外の権利」を複数人で持っている状態。
- 準共有持分は相続されるが、遺産分割前に自分の相続分を売却or放棄すれば相続を回避できる。
- 分譲マンションの所有者は「マンションの敷地利用権」を準共有しており、専有部分と切り離して売ることはできない。
- 準共有借地権は条件や権利の調整が難しく、需要も少ないため「共有不動産の専門買取業者」への売却がおすすめ
準共有とは「所有権以外の権利を共有している」状態
共有とは「共同で所有すること」です。つまり、共有とは本来「所有権」にしか使えない言葉といえます。
しかし、法律には所有権以外の権利もたくさんあります。代表的なものが「借地権」であり、所有者から土地を借りて使わせてもらう権利です。
複数の人が1つの土地を所有するのであれば「土地を共有している」といえますが、厳密に考えると「複数人で借りている状況」を「共有している」とはいえません。
そのため、所有権以外の権利を複数人が持つ場合、共有に代わる表現として「準共有」という言葉が使われます。
1つの土地に対する借地権を複数人が持っているなら、その権利は「準共有借地権」と呼ばれます。
「準共有」の法律上の取り扱いは「共有」と同じ
「共有」と「準共有」で表記は異なりますが、準共有の権利に関する事柄を決めるときは、共通のルールをあてはめます。
共有不動産や準共有借地権の売却には、権利をもつすべての人の同意が必要になります。ただし、自分の持分のみを売る場合は、他の人の同意はいらず、自分の判断で売却できます。
準共有借地権を売却するには、準共有者全員がまとめて借地権を売るか、自分の準共有持分だけを売るかのどちらかです。
準共有持分は登記によって第三者にも認められる
不動産の権利は、法務局で登記すると第三者にも認められます。
登記がされていないと、裁判になったときでも自分の権利を主張できません。
自分が相続したはずの土地でも、他の人が勝手に別名義で登記してしまうと、所有権は登記された名義人のものになります。
準共有に関しても同じで、登記簿には「不動産のどんな権利を、だれがどれくらいの持分で持っているか」が書いてあります。
権利の割合を決めるのは「購入時にどのくらい費用を負担したか」が基本です。
共有持分の割合はどう決まる？計算方法や持分割合に応じてできることを詳しく解説します
準共有借地権も相続される
所有権と同じように、借地権も相続の対象となります。
「建物は親名義だけど土地は借地」というケースは珍しくありません。
上記のような不動産を相続した場合、建物に価値があれば収益化や売却も可能ですが、建物の価値が0の場合は処分に困る人も多いはずです。
また、相続人が複数いれば借地権を準共有するというケースもあります。相続によって細分化した準共有借地権が、次の相続でさらに細分化されるといった悪循環もありえるでしょう。
共有も準共有も、権利関係が複雑となりトラブルが起こりやすいので、可能なときに解消しておくべきといえます。
方法としては、だれかが代表して相続する、もしくは相続を機に売却するなどがあります。
相続問題で揉めるときは、冷静に法律の観点からアドバイスできる、不動産に強い弁護士からアドバイスをもらうとよいでしょう。
共有持分の相続は「売却」でリスクを防げる！相続から売却までの流れを解説します
遺産分割協議しなくても自分の持分を売却できる
遺産分割がまとまらず相続が確定しない段階でも、自分の法定相続分を売却できます。
遺産を相続したくないときや、相続トラブルに関わりたくないときなどに有効な手段です。売却する相手は別の相続人でも、第三者でも構いません。
法定相続分のすべてを売却しなければならないため、土地だけ売却して現金のみ相続するといった方法はできないので注意しましょう。
また、遺産のなかに債務がある場合、債権者に対する支払い義務は残ってしまいます。法定相続分の購入者と、債務の支払い請求が自分にこないように取り決めましょう。
法定相続分とは？遺産分割における法定相続分の割合と優先順位をわかりやすく解説します
また、準共有借地権の法定相続分を売却するときは、法律上の手続きが非常に複雑といえます。
弁護士と連携している専門買取業者に相談して、遺産分割をはじめとした総合的なサポートを受けるのがおすすめです。
相続を放棄したときの準共有借地権はだれのもの？
自分の相続分を放棄することも可能で、その場合は借地上に親名義の自宅が建っていても更地にする必要はありません。
むしろ、取り壊しなどで不動産に手を加えると、相続放棄が認められない可能性もあるので注意しましょう。
相続放棄した借地権は、他に相続人がいれば法定順位にそって相続する権利を引き継がれます。
だれも相続しない場合は国のものになるか、家庭裁判所に選任された相続財産管理人が任意売却や競売で処分します。
不動産の権利は「残された配偶者」と「相続財産管理人」にわかれます。この場合、相続財産管理人は相続放棄された持分を、残された配偶者や第三者に売却するといった対応を取るでしょう。
持分をもっていれば、共有物の分割を他の共有者に請求できるようになります。上記の例の場合、放棄した持分が第三者の手に渡ると、共有物分割のために不動産全体を売却しなければならない可能性があるので注意しましょう。
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分譲マンションの借地権や土地所有権を「敷地利用権」と呼ぶ
準共有借地権を語るときに外せないのが、分譲マンションに設定される「敷地利用権」です。
分譲マンションは各部屋に違うオーナーがおり、エントランスや廊下などマンションの共用部分に関しても、各部屋（=専有部分）の面積に応じて共有していると考えられます。
では、マンションの所在地である土地の権利はどうなっているのかというと、これも各オーナーが専有面積にあわせて権利を持っています。
そして、各オーナーが持つ所有権や借地権の持分を「敷地利用権」といい、専有部分と一緒に登記されるときには「敷地権」と呼ばれます。
マンションを購入するとき、敷地に関する権利で「借地権を専有部分の床面積割合で準共有」と書かれていれば、そのマンションを購入すると借地権もついてきます。
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専有部分と敷地利用権は切り離して売却できない
マンションに限らず、建物は土地がなければ存在できません。そのため、分譲マンションと敷地利用権は切り離すことを禁止されており、これを「分離処分の禁止」といいます。
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
条文にあるように、分離処分を可能にする規約も作れます。これは公共工事などでマンションの敷地を一部処分しなければならないときに使われる方法で、全オーナーの4/3以上の賛成で規約の変更が可能です。
また、規約を変更した後に全オーナーから敷地売却の合意を書面で取りつけなければいけません。手順として「規約の変更」と「売却合意の取りつけ」という、2つの段階を踏む必要があります。
定期借地権付きマンションを売るならなるべく早めに行動しよう
定期借地権付きマンションとは、借地権に期限が設定されたマンションのことです。
定期借地権は契約の更新ができないため、契約満了後には更地にして地主に返却するか、地主が土地上の建物を買い取ります。
| 契約の種類 | 契約期間 | 契約満了後 |
|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 更地にして土地を返還 |
| 建物譲渡特約付借地権 ※他2つの定期借地権と併用も可 |
30年以上 | 期間満了後は土地所有者が建物を買取 |
| 事業用定期借地権 ※居住用の建物には使われない |
10年以上50年未満 | 更地にして土地を返還する |
定期借地権付きマンションは使用期間が決められているため、通常のマンションより安価に購入できるのが特徴です。しかし、借地権の期間が残り少なくなると需要は一気に下がり、売却できなくなってしまいます。
定期借地権付きマンションの売却は、少しでも早く活動をはじめましょう。
準共有借地権を売却するためにすべきこと
準共有借地権を売却するときは、売却先や借地権の種類によって手続きが変わります。
そもそも、借地権は通常の不動産売却よりも需要が低く、購入希望者は非常に少ないのが実情です。一般的な不動産会社ではほとんどの場合、取り扱いを断られるでしょう。
準共有借地権の売却で困ったときは、共有不動産専門の買取業者に依頼するのもおすすめです。複雑な権利関係の調整にも慣れている、取引実績が豊富な業者を探してみましょう。
まずは準共有者への持分売却を検討しよう
自分の持分を売るだけなら、自分の意志で売却できます。加えて、売却先が準共有者であれば、地主の承諾も必要ありません。
借地権をだれが持っているかは、地主にとって非常に重要な要素です。どんな人物なのか、地代を間違いなく支払ってくれるのかなど、地主の権利に関わります。
一方、準共有者に売却するのであれば、地主としては「土地を貸している複数人のうち1人が抜けるだけ」なので、借地人の人間性や属性をあらためて調べる必要はありません。
ただし、承諾は必要なくとも借地の権利者が代わることに違いはありません。準共有者に持分を売却するときも、地主への通知は忘れないようにしましょう。
準共有者全員が売りたいなら地主への売却もできる
準共有者全員に売却意志があれば、借地権全体を売却するのと同じです。必然的に売却先は第三者になりますが、持分だけを第三者に売却するよりは売りやすいでしょう。
また、第三者ではなく地主にも借地権を売却できます。所有権を持つ人に借地権を売るのも奇妙に思えますが、借地権はいわば「土地を使用する権利」なので、それを地主が買い戻すといえます。
借地人が代わるより、所有権に本来備わっている「土地を使用する権利」を買い戻し、まるごと売却したいと考える地主もいるでしょう。
借地権の種類が「賃借権」なら地主に売却の承諾をもらう
借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があり、それぞれで借地人の権限が変わります。
賃借権は土地そのものを物理的に変更する権限はなく、権利としては比較的弱くなります。
弱いといっても普通に住む分には充分な権利ですが、売却するには先に解説したとおり地主の承諾が必要です。
ただし、借地上の建物所有権とあわせて借地権を売却するときに、地主にとって不利となる恐れがないのに承諾をもらえない場合、裁判所に申し立てれば譲渡の許可が下りる場合もあります。
【賃借権とは？】知っておくべき基礎知識と共有持分の譲渡・賃貸借で必要な条件
一方、もう1つの借地権である「地上権」は、土地そのものを自由にできる強い権限を持っています。
地上権の場合は、地主に売却の承諾をもらう必要はありません。しかし、のちのトラブルを防ぐためにも、地主への事前通知はしておいた方がよいでしょう。
地上権とはどんな権利？共有不動産における法定地上権の発生基準などを解説します
承諾料や滞納地代の清算
借地売却の承諾を貰う代わりに、地主に対して譲渡承諾料を支払わなければいけません。双方の交渉によりますが、おおむね「借地権価格×10％」とされています。
また、借地上の建物を建て替えるのであれば、その承諾料を支払う場合もあります。こちらはおおむね、更地価格の3％が一般的です。
これらの他にも、建物や土地の状態によって条件の調整が必要になります。
地代や借地契約の更新料を滞納している場合、これらも売却前に清算しなければなりません。
地主と買主の条件調整
新しい借地人に対して地主がどんな条件で土地を貸すのか、条件の調整をする必要もあります。
借地契約の期間や地代の取り決めの他、買主が借地権購入のために住宅ローンを組む場合、地主が抵当権設定を承諾するかも重要です。
地主に抵当権設定を承諾する義務はないので、借地権の売買契約締結後にローンを組めず、売買契約が解除になるケースもあります。
借地権売却の際は、地主とのローン承諾に関する交渉を並行しなければならない可能性があります。
準共有借地権の売却は共有不動産の専門買取業者へ
上記のとおり、借地権売却には地主と買主の間で条件調整の交渉が必要になります。また準共有借地権ともなれば他の準共有者との利害関係も生まれ、売却活動はさらに難しくなるでしょう。
各種の権利や条件の調整は、法律や不動産に対する専門知識が必要です。自分でなにもかもやろうとせず、共有不動産の専門買取業者に依頼した方が手間もかかりません。
専門の買取業者は借地権を直接買い取るので、すぐに現金化できます。また、各種交渉や登記申請など、面倒な手続きをすべて任せることが可能です。
専門の買取業者を選ぶ際は、取引実績の豊富さや弁護士と連携しているかなどに注目して探しましょう。無料査定ができるところも多いので、気軽に相談してみるのをおすすめします。
下記リンクの記事で、当サイトが厳選した共有不動産の専門買取業者を紹介しています。
【共有持分の買取業者おすすめ28選！】共有名義不動産が高額買取業者の特徴と悪質業者の見極めポイント！
借地権売却に必要な書類
借地権売却には、以下の書類を用意しましょう。
- 免許証やパスポートなどの本人確認書類
- 登記済証、もしくは登記識別情報通知（紛失した場合は司法書士に依頼して代替書類を発行）
- 実印と印鑑証明書
- 住民票（登記簿上の住所変更が必要な場合）
印鑑証明書と住民票は、売買契約締結日から3ヶ月以内のものが必要なので注意しましょう。
その他、遺産分割書など不動産に関わる書類は、可能な限り集めておいた方が売却もスムーズに進みます。
「買主探し」「条件調整」が難しい準共有借地権の売却は専門業者に任せよう
準共有借地権は、土地を借りる権利を複数人で持つという非常に複雑な権利です。物件によっては、権利関係の正しい把握ですら困難なケースもあります。
また、借地権だけを欲しがる人は少なく、準共有持分だけ売却となると購入希望者はさらに減ってしまいます。
需要が減れば価格も下がり、買主探しや条件調整でかかる労力に対して得られるリターンは少ないのが実情です。
準共有借地権を売却するなら、共有不動産専門の買取業者に任せてみてはいかがでしょうか。
準共有借地権について
1つの土地の借地権を、複数人で共有している状態です。「共有」という言葉は「共同で所有すること」という意味なので、本来は所有権以外に使えません。そのため、借地権など「所有権以外の権利」に関しては、準共有という言葉を使います。
持分（準共有持分）とは、複数人が準共有している権利に対して「各自がもつ権利の割合はどれくらいか」を指すものです。準共有借地権のうち、半分の権利をもっているなら「準共有持分1/2」というように表記します。
はい、売却できます。自分の持分であれば、自分の意思のみで自由に売却可能です。ただし、借地権全体を丸ごと売却したいときは、準共有者全員の同意が必要です
共有持分や準共有持分を専門としている買取業者に相談すれば、高額買取も可能でしょう。共有持分も準共有持分も、権利関係の調整や各種手続きが複雑なので、法律に関する相談もできる「弁護士と連携した買取業者」がおすすめです。→弁護士と連携した買取業者はこちら
他の不動産会社が買取を断った物件でも「共有持分専門の買取業者」なら、売却できる可能性があるでしょう。準共有借地権は権利関係が複雑なため、コストを気にする会社では取り扱いを断る場合があります。専門買取業者なら準共有借地権の活用ノウハウがあるので、積極的に買い取ってもらえます。
