共有不動産を現金化する方法とは?売却方法や現金化した後も住み続ける方法を解説

共有不動産 現金化

共有されている不動産はトラブルが発生しやすいため、不動産を現金化したい人も多くいるでしょう。

実際に共有不動産を所有している人は

「共有不動産を現金化したいけど、どうすればいいの?」
「不動産を手放さずに現金化したい・・・」

など、さまざまな疑問や悩みがあるかもしれません。

この記事では、共有不動産を現金化する方法を、売却までの素早さや売却価格など、重視するポイントごとに紹介しています。

最後まで読めば、共有不動産を現金化する方法を理解できるので、ぜひ参考にしてみてください。

この記事のポイント!
  • 共有不動産そのものを現金化するには共有者全員の同意が必要。
  • 素早く現金化したい場合は、自分が所有する持分だけの売却を検討しよう。
  • 「リースバック」なら不動産を現金化した後も住み続けられる。

共有不動産を売却して現金化する方法

共有状態の不動産はトラブルがおきやすいことから「共有不動産を現金化したい」と考える人もいるでしょう。

売却までの素早さや売却価格など、重視するポイントによって、向いている売却先や売却方法は変わります。

共有不動産を売却して現金化する方法は以下の3つです。

・共有不動産そのものを売却する
・共有不動産を分筆してから売却する
・共有持分をすべて買い取ってから売却する

以下の項目から、それぞれの方法を詳しく説明します。

1.共有不動産そのものを売却する

共有不動産を現金化したいなら、まずは共有不動産そのものの売却を検討しましょう。

なぜなら、この方法が共有不動産を最も高く売却できるからです。

共有持分だけを売却する際は、相場価格よりも安くなってしまいます。

一方で、共有不動産そのものを売却する場合は、通常の不動産と同じように売却できるため、相場価格通りに売却できます。

ただし、共有不動産そのものを売却する場合は、共有者全員の同意が必要です。

もしも、1人でも売却に反対する共有者がいると、共有不動産そのものの売却はできません。

共有持分 売却 トラブル 共有不動産の売却トラブル事例と解決法|専門業者へ売却でトラブルは回避できる

共有不動産そのものの売却には共有者全員の同意が必要

さきほどもお伝えしましたが、共有不動産そのものを売却するためには、共有者全員の同意が必要です。

例えば、「妻3/10」「夫6/10」「息子1/10」の3人で共有されている不動産があったとします。

この共有不動産を妻と夫が売却したいと主張しても、息子が反対したら売却はできません。

持分の割合などは関係なしに、1人でも売却に反対すると共有不動産そのものが売却できなくなります。

場合によっては、共有者を説得する必要があるでしょう。

不動産が共有状態にあると、トラブルになりやすいことや、裁判まで発展する恐れがあることを説明すると、共有不動産の売却に同意してくれるかもしれません。

売却を反対される場合は、以下の記事を参考にしてみてください。

家 夫婦 夫や妻に内緒で共有持分は売れる?共有持分の売却に反対された時の対象方法も解説!

2.共有不動産を分筆してから売却する

分筆とは、既に存在する1つの土地に、新たな境界線を引いて複数に分けることです。

共有不動産を分筆する場合は、所有持分の割合と土地の価値に応じて土地が分けられます。

また、共有不動産を分筆すると、分筆された土地は単独名義になります。

単独名義の土地であれば、自分の意思だけで売却可能です。

分筆時は単純な面積だけでなく、日当たりや土地の形状、接道義務の有無など、さまざまな要因で土地の価値が変わることに注意しましょう。

分筆には必要な知識や条件が多いため、不動産会社や弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

なお、分筆が可能なのは土地だけです。共有状態にある建物の分筆はできません。

3.共有持分をすべて買い取ってから売却する

不動産の共有者から、すべての持分を買い取ることで、不動産の単独所有者になれます。

単独所有者であれば、自分の意思だけで不動産を売却できるようになります。

ただし、共有持分を他共有者から買い取る際に、まとまった資金が必要なので注意しましょう。

また、相場価格よりも安い価格で購入してしまうと、贈与とみなされ購入者に贈与税が課せられる恐れもあるので、価格には注意が必要です。

贈与は「年110万円」までなら課税されません。

不動産会社に相談しながら、贈与税がかからないように売却価格を決めるとよいでしょう。

なお、この方法は、他共有者の同意が共有不動産を利用していないときに、とくに有効です。

他共有者が共有不動産に居住していないなら、簡単に持分を手放してくれる可能性が高いでしょう。

持分をすべて買い取ることで単独名義になるため相場通りに現金化できる

さきほども解説しましたが、すべての持分を買い取ることで、不動産は単独名義になります。

共有持分のみの売却だと、売却価格は相場価格よりも安くなってしまいます。

しかし、単独名義の不動産であれば、通常の不動産売却と同じように売却できるため、相場価格通りに売却可能です。

他共有者から持分を買い取る際に出費は発生しますが、持分の買取価格と売却価格を比べて利益が出るなら、出費よりも多くの利益をあげられるでしょう。

すぐに現金化したいなら自己持分のみ売却しよう

先ほどの項目でお伝えした方法は、共有者との話し合いや分筆の手続きなどが必要なため、売却までに時間がかかってしまいます。

もしも、共有不動産をすぐに現金化したい場合は、自分の持分だけを売却するとよいでしょう。

共有持分だけを売却することは可能で、共有不動産そのものを売却するよりも、素早く現金化できます。

また、他共有者からの売却同意が得られない場合も、自分の持分だけの売却を検討しましょう。

自己持分のみなら他共有者の同意が無くても、現金化できます。

自己持分のみなら他共有者の同意なく売却が可能

共有不動産そのものを売却するには、共有者全員の同意が必要です。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用:e-Govポータル民法251条

共有者が多かったり疎遠になっていると、同意を得るために時間がかかってしまいます。

そこで、自分の持分だけの売却なら、他共有者の同意が無くても売却できます。

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

引用:e-Govポータル民法249条

また、他共有者が共有不動産に居住している場合は、その共有者に対して持分を売却するとよいでしょう。

売主は共有持分を現金化できますし、買主は共有持分を増やすことで不動産に対する権利を増やせるため、双方にとって利益になるでしょう。

なお、共有持分だけを売却すれば、共有関係からも抜けられます。

共有持分 売却 共有持分は他共有者の同意なく売却できる!売却先や相場を解説

共有持分の専門買取業者なら高額買取してくれる

共有持分の売却先として、おすすめしたいのが「共有持分を専門に扱う買取業者」です。

一般的な買取業者だと、共有持分の取り扱いノウハウがないため、安く買い叩かれてしまったり、そもそも売却を断られてしまうかもしれません。

一方で、共有持分の専門買取業者なら、共有持分を活用するノウハウを持っているため、高額で買取してくれます。

また、買取業者によっては最短数日で買取可能な業者もあります。

以下の記事で、おすすめできる共有持分の専門買取業者を紹介していますので、参考にしてみてください。

共有持分おすすめ買取業者 【共有持分専門の買取業者おすすめ16選!】共有名義の不動産が高く売れる買取業者の特徴と見極めポイント!

「リースバック」なら不動産を手放さずに現金化できる

「短期間でまとまったお金が必要」になったとき、リースバックの利用を検討しましょう。

リースバックとは、住んでいる家を売却した後に、賃貸料を支払うことで賃貸物件として住み続ける制度です。

リースバックを利用すれば、不動産を現金化しても、住み慣れた家に住み続けられます。

リースバック

また、不動産そのものでなく、共有持分だけのリースバックもできるので、共有不動産を手放すことなく現金化できます。

ただし、住宅ローンが残っていてローン残債が売却価格より高いと、リースバックの利用は難しくなってしまいます。

住宅ローンの残債とリースバックで得られる融資額を確認するとよいでしょう。

離婚後に妻が持ち家に住む方法を状況別に解説!リスクと対処法も解説

リースバックを利用すると一度手放した不動産でも買い戻せる

さきほどもお伝えしましたが、リースバックは不動産を売却して現金化したのちに、そのまま賃貸として住み続ける制度です。

リースバック契約時に「再売買の予約」をすることで、一度売却した家でも買い戻せます。

再売買の予約・・・一度売却した不動産等を買い戻すための予約のこと。予約上の権利を仮登記することで、第三者にも対抗できる。

一時的にまとまった資金が必要な場合など、一度売却してしまっても、お金に余裕ができたタイミングで買い戻せます。

このことからリースバックは、一時的に資金が必要な人におすすめできます。

共有名義でも「持分だけ」をリースバックできる

不動産全体だけでなく「持分だけ」をリースバックできます。

例えば、夫婦で1/2ずつ共有持分を所有していたとします。

この時、夫がリースバックを使用すると、妻と持分を購入した不動産会社が「1/2」ずつ持分を共有されます。

このケースでも「夫が不動産に住む権利を失う」ことはなく、これまでと変わらない生活をおくれるでしょう。

ただし、持分をリースバックする場合は、共有者全員の同意が必要なことに注意しましょう。

建物と土地の名義が違っていても現金化できる

建物と土地の名義が違う場合でも、不動産を現金化できます。

建物と土地で名義が違う不動産を現金化する方法は、以下の2つです。

建物と土地それぞれの名義人の同意を得て売却する
建物と土地の名義を統一してから売却する

以下の項目からそれぞれ解説します。

建物と土地それぞれの名義人の同意を得て売却する

建物と土地の名義人が違う場合は、それぞれの名義人の同意を得ることで売却できます。

この場合は買主からすると、土地と建物を、それぞれ別の不動産として購入します

ですので、土地と建物それぞれの契約を結ぶ必要があり、手続きが増えてしまう点がデメリットです。

土地と建物の名義人双方が、売却に同意している場合は、次の項目で紹介する「建物と土地の名義を統一してから売却する」方法をおすすめします。

建物と土地の名義を統一してから売却する

建物と土地の名義人を統一することで、土地と建物を単一の不動産として売却できます。

例えば、建物を所有する人が土地を購入すれば、建物と土地の名義人が統一されます。

建物と土地の所有者が売却に同意している場合、名義を統一してから売却するとよいでしょう。

また、名義の統一には「登記」という手続きが必要になります。

登記は不動産所有者でもおこなえますが、法的知識を必要とした煩雑な手続きが多く、また平日に法務局へ出向かなければなりません。

そのため、登記のプロである司法書士に依頼・相談することをおすすめします。

登記についてはこちらの記事を参考にしてください。

共有持分 登記 不動産の登記申請とは?登記申請が必要なタイミングや状況別の登記種類を解説します

共有不動産を現金化するために共有者の同意を得よう


共有不動産そのものの売却には、共有者全員の同意が必要になります。

そして、共有不動産を売却する方法は以下の3つです。

・共有不動産そのものを売却する
・共有不動産を分筆してから売却する
・共有持分をすべて買い取ってから売却する

上記3つの方法では、現金化までに時間がかかってしまいます。

ですので、共有不動産をすぐに現金化したい場合は、自己持分だけの売却を検討しましょう。

自己持分だけであれば、他共有者の同意なく売却できます。

それぞれの状況に合わせた売却方法を検討しましょう。

また、持分のみを売却する場合は、無料査定をおこなっている買取業者に依頼・相談するとスムーズに現金化できるでしょう。

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