住宅ローンの節税方法と共有持分の決め方を解説！返済中の負担低減方法も紹介

住宅ローンにはいくつかの組み方があり、その組み方によってはローン返済や税金による出費を大きく減らせます。

とくに、夫婦が共同で借り入れる「ペアローン型」や「連帯債務型」の住宅ローンでは、住宅ローン控除を活用して、単独名義でローンを組む場合に比べて2倍も税金を減らすことが可能です。

しかし、共同で借り入れるということは、家が共有名義になるということです。共有者それぞれの所有権である「共有持分」を正しく登記しないと、贈与税が発生する恐れもあるので注意しましょう。

また、共同で借り入れたローンや共同名義の家は、離婚時に共有状態を解消しようとすると手続きが複雑です。

離婚などで共有状態の解消したい場合は、ローンが残っていても家の売却を検討してみましょう。共有不動産や共有持分の買取業者に相談すれば、適切なアドバイスがもらえます。

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• 住宅ローンの負担額と共有持分の持分割合を同じ比率にすると、贈与税が課税されない。
• 「ペアローン型」か「連帯債務型」で住宅ローンを組むと、「住宅ローン控除」で二重に減税できる。
• 団体信用生命保険に加入しておけば、加入者の死亡時に住宅ローンの返済が免除される。

夫婦ともに共有持分を所有できる住宅ローンの組み方は2つ

夫婦2人で協力して組める住宅ローンには「ペアローン型」・「連帯債務型」・「連帯保証型」の3種類があります。

【夫婦2人で共同返済できる住宅ローン】
1. 夫婦それぞれが1つずつ別々にローンを組む「ペアローン型」
2. 夫婦で1つのローンを一緒に組む「連帯債務型」
3. どちらか1人が組んだローンを夫婦で返済する「連帯保証型」

どの種類のローンを組むかによって「住居に対してどれほどの権利を所有できるか」「法律上での返済義務がどちらにあるか」などが異なります。

たとえば、夫を契約者として住宅ローンを借りる場合、不動産権利や返済義務は以下のとおりです。

夫と妻がどちらも不動産の権利を取得したい場合は、ペアローン型か連帯債務型の住宅ローンを組むとよいでしょう。

次の項目から、それぞれのローンについて詳しくお伝えしていきます。

「ペアローン型」と「連帯債務型」は夫婦双方に共有持分がある

まずは「ペアローン型」と「連帯債務型」の住宅ローンの違いを確認しておきましょう。

「ペアローン型」は夫婦それぞれが住宅ローンを1つずつ組むことで、合計2つのローンを並行して同時返済していきます。

一方で「連帯債務型」は夫婦それぞれが主債務者・連帯債務者となり、1つの住宅ローンを合同で返済していきます。

どちらの住宅ローンも夫婦両方に返済義務があるため、夫婦ともに「共有持分」を取得できることが「ペアローン型」と「連帯債務型」をおすすめする理由の1つです。

「連帯保証型」は夫婦片方のみに共有持分がある

「連帯保証型」の住宅ローンでは、夫婦どちらか一方にのみ返済義務があります。

夫婦のうち1人が債務者として契約をして、もう一方は連帯保証人となります。

債務者が返済できない場合にのみ、連帯保証人に返済義務が回る仕組みです。

しかし、連帯保証人は出資をしないため「共有持分」は与えられません。

「どうしても夫婦の不動産権利を均等にしたい」といった場合は、住宅ローンを組んだ後で妻に共有持分を贈与すれば妻は共有持分を取得できます。

「ペアローン型」と「連帯債務型」の住宅ローンにおける2つの節税方法

「ペアローン型」と「連帯債務型」の住宅ローンをおすすめする2つ目の理由は「住宅ローン控除」を夫婦で二重に受けられることです。

ただし、共有持分の持分割合によっては贈与税が課せられてしまうため注意しましょう。

ここでは、住宅ローンを組んだ際に「贈与税を避ける方法」と「所得税を減税する方法」の2つを解説します。

住宅ローン控除の仕組みを詳しく知りたい場合は、以下の記事もあわせて参考にしてください。

2021年12月15日住宅ローン控除とは？控除額・適用条件・申請方法をわかりやすく解説

①不動産購入資金と共有持分の割合を揃えて贈与税を回避しよう

夫婦それぞれの住宅ローン返済額と共有持分の割合を同じ比率にすれば、贈与税は課せられません。

以下のように「夫の住宅ローン返済額：妻の住宅ローン返済額」と「夫の持分割合：妻の持分割合」を同じ比率にします。

このように「住宅ローン返済額」と「共有持分の割合」を揃えることで、贈与税の課税が避けられます。

2020年10月26日共有持分の割合はどう決まる？計算方法や持分割合に応じてできることを詳しく解説します

住宅ローン返済額と共有持分の割合が異なると贈与税が課税される

夫婦それぞれの「住宅ローン返済額」と「共有持分の持分割合」が同じ比率でないと、その差額が贈与と扱われます。

たとえば、1,000万円の住居について、夫700万円：妻300万円の住宅ローンを組み、返済しているとします。

このとき持分割合を夫1/2：妻1/2と設定した場合、法律上は以下のように費用を負担するべきです。

しかし、このケースでは実際に負担している費用の割合は以下のとおりです。

・夫が負担している費用＝700万円
・妻が負担している費用＝300万円

すると「負担するべき費用」と「負担している費用」の差額が、以下のように贈与と見なされてしまうのです。

夫婦間で平等にするために持分割合を「夫1/2：妻1/2」と均等にしてしまうケースは多いので、まだ住宅ローンを組む前であれば「住宅ローン返済額」と「共有持分の割合」を揃えるようにしましょう。

共有持分について夫婦それぞれの持分割合は自由に登記できる

夫婦それぞれの共有持分が確定するには、口約束ではなく「登記」という手続きが必要です。

この「登記」をおこなうことで、ようやく「この不動産についての所有権が自分にある」ことが法的に証明されます。

夫婦それぞれの共有持分の持分割合は夫婦間で自由に決められるので「住宅ローン返済額」と「共有持分の持分割合」を揃えて登記するとよいでしょう。

その反対に夫婦それぞれの持分割合と住宅ローン返済額を揃えずに登記すると、贈与税が課税されるので注意しましょう。

「所有権更正登記」によって不動産登記後でも持分割合を変更できる

「既に登記してしまったが、後から夫婦それぞれの持分割合を変更したい」という場合「所有権更正登記」という手続きをしましょう。

「所有権更正登記」では、夫婦どちらも共有持分を手放すことなく、それぞれの持分割合だけを変更できます。

「所有権更正登記」の方法については、こちらの記事を参考にしてください。

2020年10月28日【間違った登記はすぐ修正！】共有持分における更正登記の方法や書類&費用を解説！

②住宅ローン控除を受けて所得税・住民税を節税しよう

つづいて、所得税や住民税を減額するために「住宅ローン控除」を申請しましょう。

住宅ローン控除では「年末時点での住宅ローン残高×1%」が所得税あるいは住民税から控除されます。

さらに夫婦でそれぞれ住宅ローン控除を受ければ、控除額を最大2倍にすることも可能です。

住宅ローン控除を受けられる条件などは、こちらの記事を参考にしてください。

2020年11月11日住宅ローン控除を最大限受ける方法！連帯債務型は共有持分の割合に注意

「ペアローン型」と「連帯債務型」であれば夫婦2人分控除される

ただし「住宅ローン控除」では、実際にローン返済していないと控除を受けられません。

ですので、夫婦で住宅ローンを組んでいても「連帯保証型」ではどちらか一方しか控除を受けられません。

そのため、住宅ローン控除を二重で受けたい場合は「ペアローン型」か「連帯債務型」ろ選択しましょう。

住宅ローン控除で減税される額は「夫婦それぞれのローン返済額×1%」

夫婦で二重に住宅ローン控除を受ける場合、1人あたりの控除額は「年末時点での夫婦それぞれのローン返済額×1%」となります。

たとえば、夫700万円：妻300万円で「ペアローン」あるいは「連帯債務型」の住宅ローンを組んでいる場合、夫婦それぞれの控除額は以下のとおりです。

つまり、住宅ローン残高が丸ごと対象になるわけではなく、夫婦それぞれが負担している金額に対して控除が受けられる仕組みです。

住宅ローン残高が4,000万円以上であれば夫婦で二重に控除を受けられる

住宅ローン控除を二重に控除を受けるには、夫婦のうち一方でも限度額まで控除を受けるとよいでしょう。

住宅ローン控除での控除額には上限があり、限度額の40万円までしか控除されません。

たとえば、4,300万円の住宅ローンを、夫だけが「連帯保証型」で組んでいる場合、控除額は以下のように計算されます。

しかし、以下のように夫婦2人で住宅ローンを組めば、控除額を40万円以上にできます。

夫婦で二重に住宅ローン控除を受けることでより多く税金を抑えられるため、ローン残高が4,000万円を超える場合は「ペアローン型」や「連帯債務型」の住宅ローンへ借換えするのもよいでしょう。

もしも、住宅ローン残高が8,000万円以上ある場合、夫婦それぞれの返済額を4,000万円以上として「ペアローン」または「連帯債務型」のローンを組めば、控除額は2倍の80万円となります。

ローン借換えでも住宅ローン控除を二重に受けることが可能

「住宅ローン控除で二重に控除を受けたいけれど、すでに単独でローンを組んでしまった・・・」

このような場合、「ペアローン型」や「連帯債務型」の住宅ローンへ借換えることで住宅ローン控除が二重に受けられます。

新しい住宅ローンから借入した金額で、現在借入れている住宅ローン残高を完済するので、法律上も問題ありません。

【住宅ローン借換えの流れ】
• ①B社で新しく住宅ローンを組む
• ②今あるA社の住宅ローン残高をB社の借入額で完済
• ③残ったB社の住宅ローンだけを返済していく

ただし、債権者の合意が必要になるため、現在住宅ローンを返済している金融機関への相談が必要です。

住宅ローンを借換えても夫婦それぞれの持分割合は変わらない

住宅ローンを借換えても、自動的に共有持分の移転はされないため注意しましょう。

住宅ローンの返済義務と不動産の所有権は別物として扱われるので、住宅ローンを借換えても夫婦それぞれの持分割合は変わりません。

ですので、住宅ローンの借換えをした後は先述した「所有権更正登記」で持分割合を変更しましょう。

離婚時は住宅ローンの借換えと共有持分の持分移転をしよう

「離婚するので、夫と一緒に組んだ住宅ローンの返済から外れたい・・・」

「もう妻と関わりたくないので、家を単独名義不動産にしておきたい・・・」

このように、離婚するタイミングで住宅ローンの返済義務や不動産の共有関係を解消したい方も少なくありません。

住宅ローンをそのままにしておくと、住んでいない家のローンを払い続けないといけない恐れや、離婚相手のローン滞納により自分まで財産を差し押さえられてしまう恐れがあります。

【離婚時に住宅ローンと共有持分をそのままにしておくリスク】
• 自分は家に住んでいないのに、離婚相手の住宅ローンを払い続けなければならない
• 自分はローン返済していても、離婚相手が滞納すると自分の財産も差し押さえられる
• 離婚相手が持分売却すると、自分の住居が見ず知らずの他人と共有名義になってしまう

こうしたトラブルを避けるためにも、離婚するときは住宅ローンを借換えて返済義務をまとめてから、持分移転で共有関係を解消するとよいでしょう。

離婚しても住宅ローンの返済義務は夫婦2人分のまま

離婚をしても、夫婦で組んだ住宅ローンの返済義務はなくなりません。

ですので、もしも離婚相手が住宅ローンを滞納すると、自分が代わりに返済しなければなりません。

返済義務だけでなく金額などで揉めることも多いため、離婚するタイミングで住宅ローンの返済義務を夫婦どちらかにまとめるのがよいでしょう。

2021年2月4日離婚後に妻が持ち家に住む方法を状況別に解説！リスクと対処法も解説

「住宅ローンの借換え」で夫婦どちらかに返済義務をまとめる

　
夫婦どちらかに返済義務をまとめたい場合、夫婦共同で組んでいる住宅ローンから単独で組める住宅ローンへ借換えましょう。

ただし、離婚する場合はローンの借換えが認められない恐れがあるため注意が必要です。

なぜなら、離婚によって債務者が2人から1人になることで、債権者は資力の低下による返済滞納や住宅ローン破綻を懸念するためです。

ですので、自分1人で住宅ローンを組むことが難しいようであれば、親や兄弟と一緒にローンを組むのもよいでしょう。

親と連帯債務でローンを組める「親子リレーローン」については、こちらの記事を参考にしてください。

2020年11月12日親子リレーローンで購入した共有不動産の持分割合設定について解説！税金の負担を抑える方法も説明します

住宅ローンを借換えても共有関係は解消されない

住宅ローンを借換えても、購入した住居が夫婦の共有名義であることは変わりません。

【離婚時に共有名義をそのままにしておくリスク】
• もしも離婚相手が勝手に住居へ侵入してきても罪に問うことができない
• 離婚相手が共有持分を売却すると、見ず知らずの他人と住居を共有しなければならない

共有持分は、自分の持分のみであれば自由に売却ができます。

ですので、離婚相手が持分売却すると、知らないうちに自宅の権利が見ず知らずの他人に渡る恐れがあるため注意しましょう。

「持分移転登記」で夫婦どちらかの単独名義不動産にできる

離婚するタイミングで住居を単独名義不動産にする場合「持分移転登記」で夫婦の持分を一方へすべて移しましょう。

譲渡する側が持分をすべて手放す場合は「所有権更正登記」ではなく「持分移転登記」という手続きが必要です。

【所有権更正登記と持分移転登記の違い】
• 所有権更正登記＝持分を残したまま持分割合だけを変える
• 持分移転登記＝持分をすべて手放して相手に移す

「持分移転登記」を終えると、住居は単独名義不動産になり、夫婦どちらか一方だけの所有物になります。

手放した側は不動産に関するすべての権利を失うため、許可なく住居を利用できず、持分売却も認められません。

2021年2月4日離婚による自宅の名義変更における手順や必要書類！かかる費用や税金もわかりやすく解説します！

夫の死亡後に妻へ住宅ローンの返済義務を残さない方法

もしも夫婦どちらか一方が事故や病気で死亡してしまうと、残された1人だけで住宅ローン返済していくことは非常に困難です。

しかし「団体信用生命保険」という生命保険に加入しておけば、住宅ローン返済が免除されることもあります。

ここでは夫が亡くなってしまったケースを想定して、夫婦どちらかが死亡した場合でも住宅ローンの返済義務を残さない方法を解説します。

夫が団体信用生命保険に加入していれば返済義務が免除される

夫の死後に妻だけでローン返済していくことを考えると、住宅ローン返済が免除される「団体信用生命保険」に加入しておくのがベストです。

「団体信用生命保険」という生命保険に加入していれば、加入者が死去または高度障害状態になった際に、住宅ローン残高が全額支給されます。

つまり、夫が亡くなった時点で実質的に住宅ローン返済が全額免除されます。

ただし、住宅ローンの種類によっては必ずしもローン残高が全額免除されるとは限りません。

2021年2月25日夫婦名義の住宅ローンで配偶者が死亡したときに残債をなくせる「団信」と相続手続きをわかりやすく解説！

「ペアローン」の場合は妻の返済義務は解消されないので注意

「ペアローン」では夫と妻の住宅ローンが別々に扱われるため、夫のみ団体信用生命保険に加入していても妻の住宅ローン返済義務は免除されません。

たとえば、夫のみ団体信用生命保険に加入していた場合、住宅ローン返済が免除される範囲は以下のように異なります。

夫の死亡後に妻へ返済義務を残したくないのであれば「ペアローン型」の住宅ローンは避けたほうがよいでしょう。

「連帯債務型」の住宅ローンなら団体信用生命保険で返済免除される

「連帯債務型」の住宅ローンであれば、加入者が亡くなった際に団体信用生命保険で住宅ローンの返済が免除されます。

たとえば、夫のみ団体信用生命保険に加入していた場合、住宅ローン返済が免除される範囲は以下のように異なります。

ですので「連帯債務型」の住宅ローンかつ夫が団体信用生命保険に加入していれば、妻へローンの返済義務を残さずに済みます。

夫婦ともに団体信用生命保険に加入しておくのがベスト

夫婦どちらかの亡くなった後、より確実に住宅ローン返済を避けたいのであれば「連帯債務型」でローンを組んだ上で、夫婦ともに「団体信用生命保険」に加入しておくのがベストです。

「連帯債務型」の住宅ローンで夫婦ともに団体信用生命保険に加入していれば、どちらが亡くなっても住宅ローン返済が免除されます。

たとえば、夫婦どちらも団体信用生命保険に加入していた場合、どちらが亡くなっても住宅ローン返済が免除されます。

「フラット35」であれば、夫婦ともに団体信用生命保険に加入できるため、金利だけでなく保険金も考慮して住宅ローンを選ぶとよいでしょう。

相続放棄すれば住宅ローンの返済義務を引き継がずに済む

もしも団体信用生命保険が適用されずに住宅ローン残高が残ってしまっても「相続放棄」することで返済を免れることが可能です。

「相続放棄」すれば、住宅ローン残高の返済義務を引き継がずに済みます。

ただし、住宅ローン残高という借金だけでなく、亡くなった夫の全財産が相続できない点に注意しましょう。

「住宅ローン残高を相続放棄するべきか」という判断基準は、こちらの記事を参考にしてください。

2020年10月21日共有持分は相続放棄するべき？メリット&デメリットや手続き方法を解説します！

共有持分を売却して住宅ローン返済に充てるのもひとつ

「亡くなった夫の財産は相続したいけれど、2人分も住宅ローンを返済するのは苦しい・・・」

夫の財産は相続した上で住宅ローン返済額を減らしたい場合、共有持分を売却するのもひとつの手段です。

共有持分のみであれば、個人の意思で自由に売却ができるので、相続によって子供などと不動産を共有にしていても売却ができます。

共有持分の売却は、共有持分専門の買取業者へ依頼をするのがおすすめです。

無料での査定や相談をおこなっている業者もありますので、なにか気になることがあれば、一度問い合わせてみてはいかがでしょうか。

住宅ローンの組んだ後でも夫婦ふたりの経済的負担を抑えられる

この記事では、夫婦2人での住宅ローンの組み方について解説しました。

夫婦2人で住宅ローンを組む場合、持分割合に注意するだけで贈与税を抑えることができます。

さらに住宅ローン控除を利用すれば、所得税・住民税といった税金による負担も軽減されます。

また、ローン借換えや生命保険への加入で、離婚時やどちらか一方の死亡時にローンの返済を免れることも可能です。

住宅ローンを借換えても返済が苦しい場合など、持分だけを売却してローン返済に充てるのもひとつの手段です。

夫婦2人で住宅ローンを組むときは組むときだけでなく、組んだ後もローン返済の負担を軽くするために、住宅ローン控除やローン借換えを検討するとよいでしょう。